契税知识讲座.pptx

2024/4/3 2024/4/3 周三周三1 12024/4/3 2024/4/3 周三周三2 2各位领导、各位同仁：新年好！各位领导、各位同仁：新年好！今天非常荣幸与大家一起来共同学习契税和今天非常荣幸与大家一起来共同学习契税和耕地占用税政策业务知识。本人水平有限，也是耕地占用税政策业务知识。本人水平有限，也是刚刚接触刚刚接触“两税两税”，在政策的理解上可能不是那，在政策的理解上可能不是那么透彻。因此，在学习的过程中，如果有讲得不么透彻。因此，在学习的过程中，如果有讲得不全面、不到位的地方请多包涵，多提宝贵意见建全面、不到位的地方请多包涵，多提宝贵意见建议。你们在工作中如果碰到政策业务方面解决不议。你们在工作中如果碰到政策业务方面解决不了的问题可以打电话来我们可以一起来探讨。了的问题可以打电话来我们可以一起来探讨。2024/4/3 2024/4/3 周三周三3 3契契税税知知识识讲讲座座 侯晓峰2011年2月2024/4/3 2024/4/3 周三周三4 41、基本概念、基本概念2、纳税人、纳税人3、税目税率、税目税率4、计税依据的确定、计税依据的确定5、应纳税额的计算、应纳税额的计算6、纳税环节、纳税环节7、减免税规定、减免税规定8、不征收契税的几种规定、不征收契税的几种规定9、办理退税的情形、办理退税的情形2024/4/3 2024/4/3 周三周三5 5一、契税的基本概念一、契税的基本概念（一）契税的概念（一）契税的概念什么是契税？什么是契税？*契契税税是是在在土土地地、房房屋屋权权属属发发生生转转移移时时，向向承承受受土土地地使使用用权权、房房屋屋所所有有权权的的单单位位和和个个人人征征收收的的一一种种行行为为税税。是是土土地、房屋权属转移时向其地、房屋权属转移时向其承受者承受者征收的一种税收。征收的一种税收。*它的要点有两个方面：它的要点有两个方面：*1 1、课课税税对对象象：课课税税对对象象是是土土地地、房房屋屋权权属属发发生生转转移移（请请问问 土土 地地 出出 租租 是是 否否 要要 缴缴 纳纳 契契 税税）这这 是是 一一 个个 重重 要要 的的 要要 点点。2 2、纳纳税税人人：承承受受土土地地使使用用权权、房房屋屋所所有有权权的的单单位位和和个个人人。纳纳税税人人是是承承受受方方而而不不是是出出让让方方，像像营营业业税税、土土地地增增值值税税、所得税往往是取得收入一方缴纳税款。所得税往往是取得收入一方缴纳税款。*现现行行中中华华人人民民共共和和国国契契税税暂暂行行条条例例是是国国务务院院于于19971997年年7 7月月7 7日发布，从日发布，从19971997年年1010月月1 1日起施行。日起施行。2024/4/3 2024/4/3 周三周三6 6（二）契税的特点（二）契税的特点契税有哪些特点？契税有哪些特点？契税除具有税收的强制性、固定性、契税除具有税收的强制性、固定性、无偿性三个特点外，还有其自身的特点：无偿性三个特点外，还有其自身的特点：1 1、土地、房屋权属每转移一次，就征、土地、房屋权属每转移一次，就征收一次契税；收一次契税；2 2、契税由承受房屋、土地权属的一方、契税由承受房屋、土地权属的一方缴纳。缴纳。俗称谁买谁纳税。俗称谁买谁纳税。2024/4/3 2024/4/3 周三周三7 7二、契税的纳税人二、契税的纳税人契税的纳税人是怎样规定的？契税的纳税人是怎样规定的？在我国境内在我国境内转移土地、房屋权属转移土地、房屋权属，承受承受的的单位单位和和个人个人为契税的纳税人，即土地、房屋权属的承受方。为契税的纳税人，即土地、房屋权属的承受方。1.1.这里所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋这里所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。所有权。细则第二条细则第二条。2.2.这里所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等这里所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。方式取得土地、房屋权属的行为。细则第三条细则第三条。3.3.这里的单位是指企业单位、事业单位、国家机关、这里的单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营户军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营户及其他个人。不论法人、自然人，不分所有制性质，不论及其他个人。不论法人、自然人，不分所有制性质，不论内资、外资，中国公民、还是外国公民，只要在我国境内内资、外资，中国公民、还是外国公民，只要在我国境内承受土地使用权、房屋所有权，都是契税的纳税义务人。承受土地使用权、房屋所有权，都是契税的纳税义务人。这就是对纳税人怎么界定的。这就是对纳税人怎么界定的。2024/4/3 2024/4/3 周三周三8 8三、税目税率三、税目税率（一）税目（一）税目契税税目有契税税目有五五个：个：1.1.国有土地使用权出让国有土地使用权出让2.2.土地使用权转让土地使用权转让3 3、房屋买卖、房屋买卖4 4、房屋赠与、房屋赠与5 5、房屋交换、房屋交换 2024/4/3 2024/4/3 周三周三9 91.国有土地使用权出让（一级市场）是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。是土地交易一级市场，由国土资源管理部门代表国家通过拍是土地交易一级市场，由国土资源管理部门代表国家通过拍卖、招标、挂牌出让和协议四种方式出让土地。卖、招标、挂牌出让和协议四种方式出让土地。（划拨）。（划拨）。2.土地使用权转让，包括出售、赠与和交换（二级市场）是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。是土地交易二级市地使用权转移给其他单位和个人的行为。是土地交易二级市场。场。注意：注意：土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。权的转移。2024/4/3 2024/4/3 周三周三10103.房屋买卖；是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。4.房屋赠与；是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。为。5.房屋交换。*是指房屋所有者之间相互交互房屋的行为。是指房屋所有者之间相互交互房屋的行为。*凡是有这凡是有这5 5种行为的都属于转移土地、房产权属。种行为的都属于转移土地、房产权属。2024/4/3 2024/4/3 周三周三1111除了条例规定的除了条例规定的5 5种方式外还有种方式外还有4 4种方式转移土地房屋种方式转移土地房屋权属的，应视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与权属的，应视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税（细则第八条）：征收契税（细则第八条）：1 1、以土地、房屋权属作价投资、入股（土地增、以土地、房屋权属作价投资、入股（土地增值税）值税）2 2、以土地、房屋权属抵偿债务、以土地、房屋权属抵偿债务 3 3、以获奖的方式承受土地、房屋权属（奥运村）、以获奖的方式承受土地、房屋权属（奥运村）4 4、以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。房屋权属。土地增值税也有这么一条是不征收的，后来又明确凡所投资、联营的企土地增值税也有这么一条是不征收的，后来又明确凡所投资、联营的企业从事房地产开发的业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的的,是要征土地增值税的。这个契税还是非常明确是要征的，要视同销售、转是要征土地增值税的。这个契税还是非常明确是要征的，要视同销售、转让。比如说奥运会建的奥运村奖给那些冠军，一个人一套房子，那么像这种让。比如说奥运会建的奥运村奖给那些冠军，一个人一套房子，那么像这种获奖方式承受土地、房屋权属也是要缴契税的。获奖方式承受土地、房屋权属也是要缴契税的。如果是预购方式就会存在退货，退货就会出现退税的现象，按道理应该如果是预购方式就会存在退货，退货就会出现退税的现象，按道理应该是取得权属才能征税，预购时期是没有取得权属的，所以这一条我认为还是是取得权属才能征税，预购时期是没有取得权属的，所以这一条我认为还是有它不合理的地方有它不合理的地方.2024/4/3 2024/4/3 周三周三1212（二）税率（二）税率1 1、国家规定：、国家规定：（1 1）条例条例规定：契税税率为规定：契税税率为3%3%5%5%。契税采用幅度比例税率。目前，我国采用契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3%3%5%5%的幅的幅度比例，这是国家定下的政策，各省、自治区、直辖市，度比例，这是国家定下的政策，各省、自治区、直辖市，在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。（2 2）财税（）财税（20102010）9494号规定：对个人购买普通住房号规定：对个人购买普通住房（144144以下），且该住房属于家庭（成员范围包括购房以下），且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半减半征收契税。征收契税。对个人购买对个人购买90 90 及以下普通住房及以下普通住房，且该住房属于，且该住房属于家庭唯家庭唯一住房一住房的的，减按，减按1%税率征收契税。税率征收契税。这是去年这是去年9 9月下发的新文件，文件把原来财税月下发的新文件，文件把原来财税20082008137137号规定号规定对个人首次购买对个人首次购买9090平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%1%和财税字（和财税字（19991999）210210号规定个人购买自用普通住宅，暂减半征收号规定个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税第一条都作废了。新文件规定必须同时达到两个条件才能享受优契税第一条都作废了。新文件规定必须同时达到两个条件才能享受优惠政策。惠政策。2024/4/3 2024/4/3 周三周三1313 （3 3）财税）财税【20082008】2424号规定：对个人购买经号规定：对个人购买经济适用房，在法定税率基础上减半征收契税济适用房，在法定税率基础上减半征收契税（2%2%）。）。2 2、湖南省规定：、湖南省规定：湖南省实施湖南省实施 若干规定：契税税率为若干规定：契税税率为4%4%。2024/4/3 2024/4/3 周三周三14143 3、株洲市政府规定（停止执行）：、株洲市政府规定（停止执行）：株洲市契税征收管理办法株洲市契税征收管理办法规定：契税税率为规定：契税税率为2%2%或或4%4%。其中普通住房为其中普通住房为2%;2%;商铺、写字楼、非普通住宅、别墅、办商铺、写字楼、非普通住宅、别墅、办公楼以及生产用房、土地使用权出让（转让）等为公楼以及生产用房、土地使用权出让（转让）等为4%4%。关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见规定：规定：对购买二手住房（不限面积）的，契税税率对购买二手住房（不限面积）的，契税税率下调至下调至1%1%。（3 3）契税返还规定：购普通住宅的返）契税返还规定：购普通住宅的返1%1%，非普的返，非普的返3%3%，非住，非住宅的返宅的返2%2%。凡是在。凡是在20092009年年3 3月月5 5日到日到20102010年年1212月月3131日购买商品房日购买商品房（不含别墅），并按规定税率缴纳契税的购房户，可到市财政（不含别墅），并按规定税率缴纳契税的购房户，可到市财政局办理返还手续。只要是在这个时间段内签订商品房买卖合同，局办理返还手续。只要是在这个时间段内签订商品房买卖合同，即可享受契税返还。即可享受契税返还。2024/4/3 2024/4/3 周三周三1515四、计税依据的确定四、计税依据的确定（一）一般规定共有（一）一般规定共有五种：五种：*1.1.国国有有土土地地使使用用权权出出让让、土土地地使使用用权权出出售售、房房屋屋买买卖卖的的，以以成成交交价价格格为为计计税税依依据据。成成交交价价格格明明显显低低于于正正常常市市场场价格的，以评估价格作为计税依据。价格的，以评估价格作为计税依据。计计税税价价格格的的如如何何确确定定？契契税税在在计计税税依依据据方方面面有有个个重重要要的的概念：概念：*如果评估价格高于成交价格的以评估价格作为计税依据。如果评估价格高于成交价格的以评估价格作为计税依据。*如果成交价格高于评估价格的以成交价格作为计税依据。如果成交价格高于评估价格的以成交价格作为计税依据。2024/4/3 2024/4/3 周三周三1616四、计税依据的确定四、计税依据的确定 但但在在实实际际操操作作中中纳纳税税人人还还是是有有很很多多异异议议，目目前前我我们们有有些些房房子子的的评评估估价价格格远远远远要要高高于于成成交交价价格格，纳纳税税人人觉觉得得不不合合理理，不不愿愿意意按按评评估估价价格格计计税税，如如果果碰碰到到这这种种情情况况怎怎么么办办？最最近近省省物物价价局局、省省国国税税局局、省省地地税税局局联联合合发发文文关关于于开开展展涉涉税税财财物物价价格格认认定定工工作作的的指指导导意意见见（湘湘价价认认20101002010100号号）文文件件，如如果果税税收收征征纳纳双双方方在在价价格格方方面面发发生生纠纠纷纷，可可以以委委托托政政府府价价格格主主管管部部门门设设立立的的价价格格认认证证机机构构进进行计税价格认定。（不收取任何费用）行计税价格认定。（不收取任何费用）2024/4/3 2024/4/3 周三周三1717国有土地使用权以出让方式取得的又分为两国有土地使用权以出让方式取得的又分为两种情况（协议、竞价、）：种情况（协议、竞价、）：以以协议方式出让协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次依次按下列两种方式确定按下列两种方式确定:评估价格评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。认的价格。土地基准地价：土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准由县以上人民政府公示的土地基准地价。地价。2024/4/3 2024/4/3 周三周三1818以以竞价方式出让竞价方式出让的，其契税计税价格，的，其契税计税价格，一般应确定为一般应确定为竞价竞价的成交价格，土地出让的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。包括在内。2024/4/3 2024/4/3 周三周三19192.2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的使用权出售、房屋买卖的市场价格核定市场价格核定。3.3.土地使用权交换、房屋权属交换、土地使用权与房土地使用权交换、房屋权属交换、土地使用权与房屋所有权之间相互交换，为所交换的土地使用权、房屋的屋所有权之间相互交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额价格差额。（案例。（案例1 1）4.4.土地、房屋权属作价投资入股、抵债、以无形资产土地、房屋权属作价投资入股、抵债、以无形资产方式、获奖方式转移土地房屋权属的，由征收机关参照土方式、获奖方式转移土地房屋权属的，由征收机关参照土地使用权出售，房屋买卖的地使用权出售，房屋买卖的市场价格核定市场价格核定。5.5.以划拔方式取得国有土地使用权的，经批准转让房以划拔方式取得国有土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税，其计税依据为地产时，应由房地产转让者补缴契税，其计税依据为补交补交的土地使用权的土地使用权出让金出让金或者全部或者全部土地收益土地收益.（案例（案例2 2）以上是确定计税依据的以上是确定计税依据的5 5种一般规定种一般规定2024/4/3 2024/4/3 周三周三2020【案例1】甲企业以价值甲企业以价值300300万元的办公用房与乙企业交换一处厂万元的办公用房与乙企业交换一处厂房，并向乙企业支付差价款房，并向乙企业支付差价款100100万元。在这次厂房交换中，万元。在这次厂房交换中，应由谁来缴纳契税？应由谁来缴纳契税？【分析分析】根据规定：房屋交换中，交换价格不相等的，根据规定：房屋交换中，交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税。本题中，多交付货币的一由多交付货币的一方缴纳契税。本题中，多交付货币的一方是甲方，因此应该由甲方缴纳契税。方是甲方，因此应该由甲方缴纳契税。所以在交换价格不等的情况下由多交付货币、实物、所以在交换价格不等的情况下由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税税 。2024/4/3 2024/4/3 周三周三2121【案例2】某金融机构因机构收缩，将某县（原属行政划拨土某金融机构因机构收缩，将某县（原属行政划拨土地）闲置的土地及房产转让给某房地产开发公司，请问此地）闲置的土地及房产转让给某房地产开发公司，请问此次转让房产如何缴纳契税？次转让房产如何缴纳契税？【分析分析】：税务机关要对两个不同的纳税人征收的：税务机关要对两个不同的纳税人征收的契税，即一方面向某金融机构（转让方），另一方面向某契税，即一方面向某金融机构（转让方），另一方面向某房地产公司（承受方）征收契税。大家可能会问契税不是房地产公司（承受方）征收契税。大家可能会问契税不是承受方交吗？为什么在一个销售环节既要向承受方征收又承受方交吗？为什么在一个销售环节既要向承受方征收又要向转让方征收契税？要向转让方征收契税？2024/4/3 2024/4/3 周三周三2222首先，转让方即银行是契税纳税人，其实质上是对过首先，转让方即银行是契税纳税人，其实质上是对过去受让土地使用权时未缴契税的一种补缴。因为银行所拥去受让土地使用权时未缴契税的一种补缴。因为银行所拥有的土地使用权为国家无偿划拨（我国原国有土地一律是有的土地使用权为国家无偿划拨（我国原国有土地一律是无偿划拨方式），当初在取得土地使用权并没有缴纳土地无偿划拨方式），当初在取得土地使用权并没有缴纳土地出让金。对过去无偿划拨的土地，承受方在转让时，按照出让金。对过去无偿划拨的土地，承受方在转让时，按照土地法的规定应当补缴土地出让金。根据土地法的规定应当补缴土地出让金。根据财政部国家税财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税（财税2004134号）文规定号）文规定：“先以划拨方式取得土地先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。出让费用。”所以，银行在转让房屋及土地时，应当按照支付的土所以，银行在转让房屋及土地时，应当按照支付的土地出让金计算补缴契税。地出让金计算补缴契税。2024/4/3 2024/4/3 周三周三2323其次，房地产开发公司购买银行房屋及土地其次，房地产开发公司购买银行房屋及土地行为，房地产开发公司也同样构成契税纳税人。行为，房地产开发公司也同样构成契税纳税人。因此税务机关要对两个不同的纳税人征收的契税，因此税务机关要对两个不同的纳税人征收的契税，即一方面向银行（转让方），另一方面向某房地即一方面向银行（转让方），另一方面向某房地产公司（承受方）征收契税。产公司（承受方）征收契税。注：注：对土地使用权出让、土地使用权转让、对土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应当从中剔除。属于成交价格的组成部分，不应当从中剔除。2024/4/3 2024/4/3 周三周三2424（二）特殊规定：（二）特殊规定：1.1.纳税人因改变土地用途而签订土地使用权纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的是否征收契税？（工业地变商业地）合同的是否征收契税？（工业地变商业地）根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。那么它的计税依据为因改变土地用途应补缴的土那么它的计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。地收益金及应补缴政府的其他费用。-（国税函（国税函20082008662662号号 ）2024/4/3 2024/4/3 周三周三25252.2.以作价出资方式使用土地是否征收契税以作价出资方式使用土地是否征收契税 根据根据中华人民共和国契税暂行条中华人民共和国契税暂行条例细则例细则第八条的规定：以土地、房屋权第八条的规定：以土地、房屋权属作价投资入股的，视同土地使用权转让、属作价投资入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税，计税依据应按其房屋买卖征收契税，计税依据应按其作价作价出资额出资额计征契税。一般都会有个协议，房计征契税。一般都会有个协议，房产土地作价出资相当于多少钱就按这个出产土地作价出资相当于多少钱就按这个出资额来征税。资额来征税。-（国税函（国税函20042004322322号）号）2024/4/3 2024/4/3 周三周三2626 3.3.房屋买卖契税计税价格怎样确定？房屋买卖契税计税价格怎样确定？房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，那么买卖装修的房屋，装合同的总价款，那么买卖装修的房屋，装修费用是否包括在内？按照政策是要包括修费用是否包括在内？按照政策是要包括在里面的。在里面的。-（国税函（国税函20072007606606号号 ）2024/4/3 2024/4/3 周三周三27274 4、政府以零地价方式出让国有土地使用权的、政府以零地价方式出让国有土地使用权的是否征收契税？是否征收契税？对承受国有土地使用权所对承受国有土地使用权所应支付应支付的土地出让金的土地出让金 ，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。契税。-国税函国税函【20052005】436436号号2024/4/3 2024/4/3 周三周三2828五、应纳税额的计算五、应纳税额的计算应纳税额计算公式：应纳税额计算公式：应纳税额应纳税额=计税依据计税依据税率税率 应纳税额以人民币计算。转移土地、应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。率中间价折合成人民币计算。2024/4/3 2024/4/3 周三周三2929六、纳税环节六、纳税环节契税纳税环节：在契税纳税环节：在签订签订土地、房屋权属转移土地、房屋权属转移合同合同或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证移合同性质凭证之后之后，办理土地使用权证、房屋，办理土地使用权证、房屋产权证产权证之前之前。条例条例规定：纳税人应当持契税完税凭证和规定：纳税人应当持契税完税凭证和其他有关文件材料，依法向土地管理部门、房屋其他有关文件材料，依法向土地管理部门、房屋管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房屋管理部门不得办理有关土地、房屋的权门、房屋管理部门不得办理有关土地、房屋的权属变更手续。属变更手续。2024/4/3 2024/4/3 周三周三3030六、纳税环节六、纳税环节 这样规定的原因：一是如果没有缴纳契税而办理土地证或房产证，会对契税的征收管理造成极大的困难。因此，我们芦淞区局派专人在房产局设立窗口负责市区范围内的契税征收，进行严格把关；二是土地、房屋权属的转移形式多样、情况复杂，有些是预售未竣工的商品房，有些是集资房，甚至是期房等。因此，必须有一个制约手段，就是把契税征收环节置于纳税义务发生之后，领取土地使用证或房屋产权证之前。2024/4/3 2024/4/3 周三周三3131七、减免税规定七、减免税规定（一）契税一般优惠政策（七项）一）契税一般优惠政策（七项）1.1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的，免征。军事设施的，免征。2.2.城镇职工按规定第一次购买经县级以上人城镇职工按规定第一次购买经县级以上人民政府批准出售的公有住房，且面积在国家规定民政府批准出售的公有住房，且面积在国家规定的标准以内的，免征；超过国家规定标准面积的的标准以内的，免征；超过国家规定标准面积的部分，应按照规定缴纳契税。部分，应按照规定缴纳契税。3.3.因遭受自然灾害、战争等不可抗力灭失住因遭受自然灾害、战争等不可抗力灭失住房而重新购买住房的，给予减征或免征。房而重新购买住房的，给予减征或免征。2024/4/3 2024/4/3 周三周三3232七、减免税规定七、减免税规定 4.4.土地、房屋被县级以上人民政府征用（占用）后，土地、房屋被县级以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格没有超出土地、房重新承受土地、房屋权属，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的，免征；超出部分，应按照规定屋补偿费、安置补助费的，免征；超出部分，应按照规定缴纳契税，纳税确有困难的，给予减征或免征。（须有政缴纳契税，纳税确有困难的，给予减征或免征。（须有政府批文，属于商业拆迁的不能享受该政策）府批文，属于商业拆迁的不能享受该政策）因拆迁而重新承受土地、房屋权属应提供以下资料：因拆迁而重新承受土地、房屋权属应提供以下资料：1.1.货币补偿方式：货币补偿方式：（1 1）原被拆房屋产权证（或建筑）原被拆房屋产权证（或建筑执照、规划许可证、土地证等）；（执照、规划许可证、土地证等）；（2 2）拆迁协议书；）拆迁协议书；（3 3）重新购房的合同；（）重新购房的合同；（4 4）购房发票；（）购房发票；（5 5）评估报告）评估报告（买二手房）；（买二手房）；（6 6）购房人身份证；（）购房人身份证；（7 7）房屋初始登记）房屋初始登记证（现房）。证（现房）。2024/4/3 2024/4/3 周三周三3333七、减免税规定七、减免税规定2.2.实物补偿方式：实物补偿方式：（1 1）原被拆房屋产权证）原被拆房屋产权证（或建筑执照、规划许可证、土地证等）；（或建筑执照、规划许可证、土地证等）；（2 2）拆迁协议书；（拆迁协议书；（3 3）补交房屋差价款的收据；）补交房屋差价款的收据；（4 4）新房初始登记证；（）新房初始登记证；（5 5）房屋承受人身份证）房屋承受人身份证 注：符合城镇房屋拆迁契税优惠政策适用的对注：符合城镇房屋拆迁契税优惠政策适用的对象，包括被拆迁房屋的所有权人或共有权人以及象，包括被拆迁房屋的所有权人或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。2024/4/3 2024/4/3 周三周三3434七、减免税规定七、减免税规定 5.5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征。使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征。6.6.外国驻华使馆、领事馆、联合国驻外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。确认，可以免征契税。7.7.财政部规定的其他减征、免征契税财政部规定的其他减征、免征契税的项目（特殊规定）。的项目（特殊规定）。以上是以上是条例细则条例细则规定的规定的7 7项减免税规定项减免税规定2024/4/3 2024/4/3 周三周三3535(二二)改组改制企业单位税收优惠政策改组改制企业单位税收优惠政策归纳：改组改制企业税收有效文件主要有以下归纳：改组改制企业税收有效文件主要有以下5 5个：个：1 1、财政部财政部 国家税务总局关于企业改制过程中以国家作国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知通知（财税（财税20082008129129号）号）2 2、关于企业改制重组若干契税政策的通知关于企业改制重组若干契税政策的通知财税财税20081752008175号号3 3、财政部、财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知财税理若干问题的通知财税200959200959号号】（有关概念可以值得（有关概念可以值得借鉴的借鉴的 ）4 4、国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知问题的通知(国税发国税发200989200989号号)5 5、财政部财政部 国家税务总局关于发布部分到期停止执行税国家税务总局关于发布部分到期停止执行税收规范性文件的通知收规范性文件的通知 财税财税20092009138138号（废止了一号（废止了一些文件）些文件）2024/4/3 2024/4/3 周三周三3636具体规定：具体规定：1.1.企业公司制改造企业公司制改造，是指根据企业公司制改造企业公司制改造，是指根据公司公司法法的有关规定，将企业改造为有限责任公司或者股份有的有关规定，将企业改造为有限责任公司或者股份有限公司的法律行为。就是将企业的资产量化为股份并改变限公司的法律行为。就是将企业的资产量化为股份并改变原有的企业内部治理结构的过程。原有的企业内部治理结构的过程。非公司制企业，按照非公司制企业，按照中华人民共和国公司法中华人民共和国公司法的的规定，整体改建为有限责任公司规定，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司含国有独资公司)或股份或股份有限公司，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，有限公司，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。没有发生转移，只是把名称变更一下，经营的免征契税。没有发生转移，只是把名称变更一下，经营的理念改变了，换汤不换药。理念改变了，换汤不换药。有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。注：注：上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。并承继原企业权利、义务的行为。2024/4/3 2024/4/3 周三周三3737非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建以其部分资产与他人组建【合建合建】新公司，且该国有独资新公司，且该国有独资企业企业(公司公司)在新设公司中所占股份超过在新设公司中所占股份超过50%50%的的（绝对控股）（绝对控股），对新设公司承受该国有独资企业，对新设公司承受该国有独资企业(公司公司)的土地、房屋权的土地、房屋权属，免征契税。属，免征契税。国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份有控股公司占新公司股份85%85%以上以上的，对新公司承受该国的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%50%以上，以上，或国有股份占股份有限公司股本总额或国有股份占股份有限公司股本总额50%50%以上的国有控股以上的国有控股公司。公司。2024/4/3 2024/4/3 周三周三38382.2.企业股权转让企业股权转让 股权转让是指公司股东依法将自己的股权转让是指公司股东依法将自己的股份让渡给他人，使他人成为公司股东的股份让渡给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为。股权转让是股东行使股权民事法律行为。股权转让是股东行使股权经常而普遍的方式，我国经常而普遍的方式，我国公司法公司法规定规定股东有权通过法定方式转让其全部出资或股东有权通过法定方式转让其全部出资或者部分出资。者部分出资。在股权转让中，单位、个人承受企业在股权转让中，单位、个人承受企业股权，股权，企业土地、房屋权属不发生转移，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税不征收契税。【这有一个量变到质变的过这有一个量变到质变的过程程】2024/4/3 2024/4/3 周三周三39393.3.企业合并企业合并 两个或两个以上的企业，依据法律规两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，定、合同约定，合并改建为一个企业，且且原投资主体存续的原投资主体存续的，对其合并后的企业承，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。税。4.4.企业分立企业分立 企业依照法律规定、合同约定分设为企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上两个或两个以上投资主体相同投资主体相同的企业，对的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。属，不征收契税。2024/4/3 2024/4/3 周三周三40405.5.企业出售企业出售国有、集体企业出售，国有、集体企业出售，被出售企业（买方）被出售企业（买方）法人予以注销法人予以注销，并且买受人，并且买受人【买方买方】按照按照劳动劳动法法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与部职工，其中与原企业原企业30%30%以上以上职工签订服务年限职工签订服务年限不少于三年不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，业的土地、房屋权属，减半减半征收契税；与原企业征收契税；与原企业全部职工签订全部职工签订服务年限服务年限不少于三年不少于三年的劳动用工合的劳动用工合同的，同的，免征免征契税。（鼓励安置职工）契税。（鼓励安置职工）2024/4/3 2024/4/3 周三周三4141 6.6.企业注销、破产企业注销、破产 企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人债权人(包括注销、破产企业职工包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土承