物业成本控制流程.docx

一、物业成本的构成（一）人力成本人力成本占总成本7X%以上，单位人力成本占收费面积1元/平方米以上，人工费用是物业成功中的大项。（二）物资成本房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的绿化养护、环境卫生和秩序，品牌维护，日常办公消耗等。（三）能耗成本园区机器设备和照明公共设施用电，绿化、清洁、园区景观用水等方面。目前现在线损多半难以核算，核算不准情况，存在企业与供电系统电量和电费差异倒挤园区成本，无法准确核算实际成本。追溯问题：一是计量有错误或有误差，如电表老化就可能存在较大误差，且误差大多是电表走慢，对于由管理处代收代付的住户或商家的电表，若出现这个问题，就要及时与使用方协商更换电表，否则吃亏的是管理处。二是可能存在偷电现象或埋设在地下的给水管道出现漏水。三是抄表数据错误，人员抄表度数错误，导致代收代付本月数据或大或小，代收费用不准，从而使园区成本核算不准确。二、物业成本的构成回顾（一）人力资源管理1、物业行业属劳动密集型行业，高年龄，低学历依然在物业人员中占有很大的比例。我们到底是需要年龄大，文化程度低，但技术熟练的员工？还是需要年纪轻，文化程度高的员工？占的比例最大的主要是基层服务人员的工资。提高员工工作效率是控制成本的关键。2、专业、规范的操作流程培训。3、合理、科学定员分配，落实定编定岗。4、分工不分家团队合作，可以实行一人多岗，一专多能、一人多用。5、技防代替人防更给力，用高科技手段、或者机械运作代替人工服务。6、增加物业管理的科技含量，增设智能化管理设施，减员增效。7、人性化督导，调动员工积极主动性，发挥人的潜力。8、减少人员流动率。（二）物资采购管理1、物资采购是进行经营活动的物资基础，它直接决定物业服务工作的质量和美誉度。2、合理确定最佳采购数量、价格、地点、减少无形浪费。3、降低购买价格，建立供应链资源网络，建立战略伙伴关系。4、保证进货品质，延长物品的使用寿命。5、验收物资第一时间通知用物资部门主管组织验收，严格按照产品质量、协议价格验收。6、区域选定供应商，后备供应商，考虑分区就近送货，降低运输成本、验收成本。7、实行优质采购，批量进货，集中采购，以确保物料成本有效控制。8、招标竞价，通过竞标、竞价，降低采购成本，开放信息透明的市场下获得更低的采购价格。（三）物品使用控制1、一次性物品都要按照标准用量进行发放，减少隐形成本浪费，如纸杯、垃圾袋等。2、合理配置一次性物品，按实际用量进行发放，月底分析消耗量。3、建立以旧换新制度，一对一进行交换。4、建立回收再利用制度，报废物资合理整合，重复利用。5、专人负责制度，按需发放领用，周盘月结。6、实现零库存或少库存，减少资金占用，回避物资积压风险。（四）设施设备的维修和保养1、物业公司设备不但种类多，数量大，范围广，使用频率高。2、坚持以防为主的原则，维修做到前头，防患于未然.。3、加强日常的保养和定期检修3、做到小坏小修，随坏随修。4、维修人员业务能力提升，专业性提高。（五）能源管理（减少不必要能源浪费）1、加强设备设施的维修检查，防止公共设施设备的露、冒、滴、漏等情况发生。2、采用高效能泵体和先进变频设备，led照明设施，引进新技术，达到节约能耗。3、培训员工节约意识，杜绝浪费现象，建立企业职工节约意识。4、提高电能计量正确性和电费核算的准确性。园区用电，按电表抄表，以抄表记录单为基础，分级管理。园区设备、照明等分表核算，对比上月差异，特殊原因标注，做好等级细分，核算出损耗率，损耗率核算准确性，将决定水、电管理水平。5、建立奖惩措施。三、控制中的注意事项1、控制成本影响服务质量。2、减少物品投放量。3、只追求价格，降低产品质。4、减少服务项目，降低服务品质。5、控制成本，把设备设施提前报废，不能达到预期使用寿命。（1）制定设备维修和保养计划；（2）项目与工程部良好配合使计划得以落实；（3）杜绝提前报损，造成更大浪费；（4）避免设备老化、低值易耗品陈旧。