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房地产开发质量控制的探讨 摘要：房地产开发企业面临着“土根”、“银根”的严控以及大量境外资金的涌入等方面的多重压力，市场竞争日趋白热化。房地产开发企业必将迎来“大洗牌”、“大整合”时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革,房地产的开发成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。针对当前房地产市场面临的成本控制问题,以房地产项目成本构成分析为切入点,具体从前期调研，设计阶段，施工阶段 ，竣工结算阶段，对房地产项目开发过程中的成本控制提出了建议。房地产开发项目经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 关键字：房地产开发成本控制 措施 质量控制 开发成本控制成为房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控。 随着房地产价格调控力度的不断增强,产业暴利时代已逐步离去,房地产利润正向社会正常利润水平回归,销售收入的增长空间已相当有限。因此,如何从项目开发角度实现降耗增效,推动房地产企业向集约化管理转变,以有效控制工程建设成本,是当前房地产企业实现企业资产保值增值的重要课题。 一、房地产开发成本控制的意义 成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。 我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿，对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。 随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入以及国内的一些集团型企业在全国的扩张，房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。 二、措施 房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。1、 优化设计于设计阶段考虑最大商业可销售面积，以期达到最大销售额。更改后的扩初图，公司组织全部主管以上人员，共同探讨、分析、降低商业部分中公摊部分的建筑面积。对于规范允许的机房之类不在销售范围内的部分，在保证使用功能的前提下，尽量设置于最下层。 2、加强合同管理。对于所有项目，都要通过招标或对三家以上承包商邀请报价对报价满意的单位进行多轮谈判，以期达到最优，从源头上控制造价。施工合同应由预算部同工程部及监理单位共同协商。把我方的质量要求、工艺要求、施工部位等罗列清楚，以避免日后纠纷。于每项专业工程完成后，工程部同预算部及监理公司共同对该专业承包单位从管理、质量、进度、配合、经济等多方面进行综合分析。对于好的分包商列入我方包商名录作为以后工程的优先选择的对象。对于我方不满意的包商，应避免再次合作。3、对甲供材料、设备采购成本控制。对于所有甲供材料、设备，须经招标、谈判，确定最优中标单位，并与之签订严密合同，约定供货方式、供货时间、付款方式等。对于甲供材料的核算应严格按照合同约定的结算方式，准确计量，避免浪费的发生。同时，应联合其他地产商等大用户对主要材料、设备实行联合采购以达到最低材料、设备供货价格。对于需要外出考察的材料、设备，应尽量选用北京及周边的厂家，以降低公司费用及运送费用。对于我方选定之材料、设备供应商，应于供货完成之后进行评审，我方满意的供货商列入供货商名录以备后续的合作。4、现场水电费的控制。水电费由我方交纳，对所有分包单位，在合同中约定浪费水电的处罚条款并在施工过程中严格执行。对于施工用水应首先考虑降水的利用。我方可考虑在打降水井的时候，考虑某个井打深一些，保证我方施工用水及部分生活用水的供应。对于用电，施工单位不准使用电器灶具，不准使用电炉子等高耗电量设备取暖。对所有水源、电源开关处设立醒目的节约标语或指示牌 5、土方工程施工，应先行计算需要回填的土方量，存于现场，以减少土方回运及外购回填土源的费用。对于我方保存的土方，应严格按照政府相关规定作好防扬尘措施。在回填过程中，应严格控制回填土的质量避免纠纷的发生。6、建安工程，应先行作好施工计划安排。避免窝工损失及交叉作业损失。对于垂直运输，应做到垂直运输机械的使用效率最高。对于后期装饰材料，应在垂直运输机械拆除前运达应用楼层。 7、销售环节的成本控制。公司在对销售业务员培训过程中，应安排土建、水暖、电气等专业工程师对销售业务员进行专业的培训，防止因销售业务员的错误理解而引起购房人的错误推论，并最终引起纠纷 三、质量控制 在施工过程中,严格质量控制是确保工程顺利进行的必要前提。安全是生命，质量是效益，加强施工质量管理，项目才能取得良好的收益。优质工程也是建筑施工企业市场竞争取胜的法宝，确保工程质量，必须将质量控制渗透到每个环节中。 一、制定项目质量目标。施工中在符合设计文件及相关技术规范、验标的前提下，按照质量目标的相应标准进行质量控制。 二、建立合理、完善的质量管理及保证体系，在工程施工过程中加以运行、实施、保持。 三、建立质量管理小组，明确质量责任负责人。加强施工管理、技术、质检人员专业知识、技能培训、学习，增强人员质量意识，严格按相应规范、标准卡控，及时检查出存在施工质量问题及隐患，并立即采取相应措施整改、纠正，避免质量事故发生。 四、将质量控制渗透到每个施工环节中。 1、施工图核对。接到设计文件（图纸）后，由项目总工程师负责，组织项目部有关人员和施工作业队技术人员共同进行现场核对及设计文件（图纸）的审核，全面领会设计意图。查看设计文件（图纸）是否有短缺，设计内容是否遗漏，设计方案是否合理可行，材料及工程量是否正确等方面存在问题及与现场情况存在的分歧进行调查、研讨，并与业主、监理、设计单位确定联系，将问题解决。 2、施工测量。收到设计文件后，必须于开工前办理测绘资料移交手续，并会同设计单位到现场点交测量桩橛，办理相应的手续。并立即组织人员，进行全线复测，复测过程中，完成测量桩橛的交接和补齐工作。复测完成后，即向下一级进行测量资料交接手续。 由非项目部完成的控制测量成果，必须确定无误后方可采用；各级测量机构负责完成的控制测量，其成果在使用前，应进行检查和复核；独立建筑物、续建工程原始位置需进行控制复核；施工过程中进行测量必须认真检查复核。在进行工程细部放样(如模板定位放样测量)时，要根据设计图纸对放样资料进行认真核实，放样时要进行换手测量。放样工作完成后，应进行各种检查。经检查，确信无误，方可正式施工。对正在施工的工程，尤其是容易发生错误的环节进行抽查(或实行监控)，抽查的部位、时间、采用的方法等，要在工程日志上做详细记录。 3、开工报告的审批。在具备开工条件后，经监理部门认可和业主（建设单位）复审，申报开工报告。开工报告中要说明该项工程机具设备配备、上场人员和管理人员分工、施工材料进场、工程数量复核情况以及准备开工日期、计划完成日期，对单项工程的施工方案、施工工序、工艺流程、拟应用科技成果等进行详细的文字说明。 经业主（建设单位）批准，接到开工令和单位工程开工通知书后，方可展开施工。 4、材料、设备、构配件进场检验及存储管理。所有材料、设备、构配件必须经外观检查，检验包括外形、尺寸、数量及合格证，合格后方可进场。5、质量管理。 设置专职质量员，将反映工程质量和质量管理工作的真实情况做好原始记录，定期以质量信息的形式上报，项目部及时掌握工程总体质量情况，以便弥补不足，加强质量管理。 项目部及时了解、掌握建设单位、监理单位、设计单位质量监督部门对工程质量的要求，每周以书面形式下发到施工队，并提出具体的措施。质量是一切企业求发展的根本,为企业注入了生机;同时,质量的优良也体现出了企业的管理。企业要是让客户认可，除了内部完善的管理，更重要的是外部的信誉，这就是质量保证。在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本，大力减少返工成本。按现代项目管理理念：高质量是计划出来的，而非检查出来的，如是检查出来的，就势必增大不一致成本，其实就是加大了质量投入。 参考文献参考文献参考文献参考文献： 胡园园 房地产估价风险及防范探析J.丽水学院学报，2007，(8). 黄隆规 房地产评估的风险与防范J.审计与理财，2008，(2). 王 艺 中国特色的房地产市场与政府管制研究D;武汉大学;2010年 王新芳. 房地产开发成本控制研究D. 西安科技大学, 2008 宋戈. 房地产开发各阶段成本控制研究D重庆大学, 2004 . 杨晓梁. 房地产项目成本管理的研究D南昌大学, 2007 . 梁庆恩. 房地产开发经营风险分析与对策研究D. 东北农业大学0万U豆体验卡卡号：50D890668267e3349e33密码：686d03401eefba96faba奖品名称：500万U豆体验卡卡号：50De7a00c543af387fc0密码：b26488ce65abc1787202奖品名称：500万U豆体验卡卡号：50Dbac63885c802fd52e密码：3d1c344384327b85efff奖品名称：500万U豆体验卡卡号：50Dd97f0765bdf6998a3密码：48db1c14e42a2b321fac奖品名称：500万U豆体50D61215eb41ae3cc919密码：25bffae5346e7b7d2548奖品名称：100万U豆体验卡卡号：10D1cab621456ab278ab密码：709f65f32865af2559c2奖品名称：100万U豆体验卡卡号：10D8f1d6a4b953f3474e密码：6e2e4017cce30dc7e055奖品名称：100万U豆体验卡卡号：10Dd1fc6d6dd529b6892密码：a5dbdd8338f91d2c0701奖品名称：100万U豆体验卡卡号：10D08377b71d4374262b密码：1d7a7c21ebd99b798a54