房地产经营与管理-12章PPT课件.ppt

第十二章 房地产宏观调控 第一节 房地产宏观调控概述 第二节 房地产宏观调控手段 第三节 我国房地产宏观调控的发展历程 1第一节 房地产宏观调控概述 一、房地产宏观调控的意义二、房地产宏观调控的目标三、房地产宏观调控的内容2一、房地产宏观调控的意义（一）协调房地产与国民经济增长的关系（二）促进土地资源的有效利用（三）优化房地产结构（四）规范房地产市场行为 3 二、房地产宏观调控的目标（一）短期目标解决一定时期内房地产市场的突出 问题（二）中期目标建立和健全房地产市场的发展模式（三）长期目标确立和贯彻房地产市场发展的宗旨4三、房地产宏观调控的内容（一）总量调控 城市政府对土地一级市场实施垄断和总量控制，根据经济发展规模和速度、效益等综合指标，保持土地供给与国民经济增长的协调。（二）价格调控 地价调控；房价调控。（三）结构调控 主要通过保障性住房政策实现。调控商品住房和保障性住房的供应比例以及不同类型的保障性住房的供应比例。5第二节 房地产宏观调控手段 一、税收政策调控房地产供求双方的税费成本二、金融政策影响房地产市场上供求双方的资金需求三、土地供应政策调控房地产供给者的用地需求和成本四、保障性住房供应政策调控房地产市场上部分商品供给的标准、价格与对象五、行政性调控政策限购、限价、限贷6一、税收政策调控房地产供求双方的税费成本（一）我国房地产税种设置的演化过程（二）近年来我国房地产税收政策的调控方向 1.通过营业税和个人所得税增加二手房交易的税收成本 2.通过所得税调整促使房地产企业健康发展3.通过区别税收来调节不同类型房地产项目的发展 4.通过对部分个人住房试点征收房产税抑制投资和投机需求7二、金融政策影响房地产市场上供求双方的资金需求（一）房地产金融政策的调控形式（二）房地产金融政策的发展过程 1.支持型的房地产金融政策 2.限制型的房地产金融政策 8三、土地供应政策调控房地产供给者的用地需求和成本（一）土地供应方式的调控1.出让与划拨 2.土地出让的市场化（二）土地供应总量的调控（三）土地供应结构的调控 9四、保障性住房供应政策调控房地产市场上部分商品供给的标准、价格与对象（一）保障性住房的特点 1.目的的保障性 2.“三个限定”3.产权的不完全性（二）保障性住房供应政策的主要形式 1.廉租住房制度 2.经济适用住房制度 3.公共租赁住房制度 10五、行政性调控政策限购、限价、限贷（一）行政性调控政策的类型1.限制低密度住宅土地供应2.对住房供给结构的限制3.限制外资购房4.限制个人房贷5.限制购房6.各地制定年度房价控制目标7.一房一价11五、行政性调控政策限购、限价、限贷（二）行政性调控政策的影响特点1.短期内易见效，具有不可持续性2.能够改变产品格局3.具有一定的地域性4.市场有时会偏离预期12第三节 我国房地产宏观调控的发展历程 一、第一轮宏观调控（1993年至1997年）二、第二轮宏观调控（1998年至2002年）三、第三轮宏观调控（2003年至2007年）四、第四轮宏观调控（2008年至2009年）五、第五轮宏观调控（2010年至今）13一、第一轮宏观调控（1993年至1997年）（一）背景1.房改全面启动 2.房地产投资高速增长 3.房地产价格急速上涨（二）调控措施及成效 措施：1.金融政策 2.土地供应政策 3.法律手段成效：房地产市场明显紧缩，投资增速显著放慢，房地产价格渐趋稳定，经营秩序亦趋于好转。14二、第二轮宏观调控（1998年至2002年）（一）背景 受东南亚金融危机影响，中国出现严重的失业问题和内需不足，导致房地产业发展一度低迷。房地产开发企业营业利润连续出现负增长，房地产投资、住房建设投资和新增住宅面积都开始放缓。15二、第二轮宏观调控（1998年至2002年）（二）调控措施与成效 措施：1.金融政策 2.住房改革 3.税收政策 成效：中国房地产，特别是全国城镇住房建设取得了迅速发展。房地产市场出现供需两旺的局面，房地产开发建设保持较大规模，销售量迅速上升，居民住房得到有效改善，对国民经济的贡献显著提高，并逐渐成为国民经济的支柱产业。16三、第三轮宏观调控（2003年至2007年）（一）背景1.商品房价格居高不下，仍处于增长趋势 2.房地产投资增长过快 3.房地产开发资金过度依赖银行贷款 4.房地产业普遍存在暴利 17三、第三轮宏观调控（2003年至2007年）（二）调控措施及成效措施：1.土地供应政策 2.税收政策 3.信贷政策 4.住房供应结构政策 5.限制外资进入政策 6.价格政策 18三、第三轮宏观调控（2003年至2007年）（二）调控措施及成效成效：1.房地产投资过快势头得到控制 2.房地产开发用地供应总量得到控制，结构有所改善 3.房地产信贷增幅持续放缓 4.商品房价格涨幅趋缓 5.保障性住房供应加大 19四、第四轮宏观调控（2008年至2009年）（一）背景 部分城市2007年房价阶段性非正常上涨后开始理性回落且有一定的传导效应；市场观望气氛浓厚，持币待购现象普遍；较为紧缩的金融政策的实施；受全球性金融危机的影响。20四、第四轮宏观调控（2008年至2009年）（二）调控措施及成效 措施：1.税收政策 2.信贷政策 成效：房地产市场消费者预期得到根本性扭转，市场信心得到全面恢复，市场交易再度火爆，市场交易量急剧攀升，市场交易价格也在飞速上涨21四、第五轮宏观调控（2010年至今）（一）背景 高房价引发了新的民生问题，大量普通消费者的居住需求在房价高涨的情况下根本无力的都满足，“住有所居”的基本社会保障目标无法得到实现。22四、第五轮宏观调控（2010年至今）（二）调控措施及成效 措施：1.行政性调控政策 2.土地政策 3.货币金融政策 4.财政税收政策 5.保障性住房建设政策 23四、第五轮宏观调控（2010年至今）（二）调控措施及成效 成效：土地价格的波动、房价的过快上涨、投资投机需求都得到了有效抑制；保障性住房建设速度明显加快；中央政府调控房地产市场的意愿是坚决的，真正想实现促进房价合理回归的调控目标24案例分析英国通过多种方式解决无家可归者和中低收入家庭的住房保英国通过多种方式解决无家可归者和中低收入家庭的住房保障问题障问题 英国在上世纪80年代实施住房制度改革，将大量的公房出售后，保障性住房的数量逐渐下降。近年来，随着城市中无家可归者和中低收入家庭住房问题的日渐突出，英国政府又逐渐加大了社会性保障住房的供应力度。英国的社会性住房由中央政府、市、区和私人四个层次共同参与，不同城市根据自身实际制定不同的保障目标和详细的阶段性实施计划，通过严格认定，利用三种方式加以实现。首先，各级政府将城市无家可归者和外来务工暂住人口的住房问题作为住房保障的重点。对离家出走者、由于特殊原因不能住在家里者以及由自然灾害造成的无家可归者等六类群体提供临时住所。通过提供低居住成本租赁房的形式解决外来务工暂住人口的居住问题。25 其次，公共房屋管理部门为中低收入家庭提供一定数量的可支付产权房（相当于我国的经济适用房）和可支付租赁房。可支付住房对房屋的大小和位置没有统一的限制，根据家庭实际可支配收入和人口数量的差别进行不同的设计。可支付产权房的价格比同类商品房低30%左右，分为全产权房和半产权房两种方式。半产权方式是居民和房屋管理协会各拥有50%的产权，在居民家庭收入、人口等发生变化后，既可以购买另一部分产权，也可以将自身拥有的一半产权退出或转让。第三，中低收入家庭租住私人机构提供的住房。政府鼓励经过认定后符合住房保障条件的家庭租住私人机构提供的住房，相应比例的租金由当地政府相关机构直接支付给房屋出租人。但这部分住房所占比例较小，由于中低收入人群对所住住房不很爱惜，私人机构大都不愿意将房租给他们。对于各类住房保障群体的认定，各城市都有一套严格的程序。通过收入、养老金、保险金、税收等各种账户记录，结合家庭人口数、自身健康状况等多种指标进行综合评定并最终确定住房保障的标准。26本章小结 本章首先介绍了房地产宏观调控的一些基本内容，包括房地产宏观调控的意义、目标和内容；然后介绍了政府对房地产市场实施宏观调控的主要手段，比如税收政策、金融政策、土地供应政策、保障性住房供应政策和行政性调控政策等；最后介绍了我国房地产市场发展史上五次宏观调控过程，包括它们的背景、主要的调控措施及其成效。而本章最后的案例则对我国目前的房地产市场发展和住房保障工作具有一定的借鉴意义。27思考题与练习题 1.我国房地产宏观调控的目标有哪些？2.房地产宏观调控主要包括哪些内容？3.简述近年来我国税收政策的主要调控方向。4.试分析自20世纪90年代以来，我国房地产金融政策的变化趋势。5.试分析近年来我国土地供应政策主要是从哪些方面对房地产市场进行宏观调控的。6.什么是保障性住房？它有什么特点？7.我国保障性住房供应政策的主要形式有哪些？8.试分析案例中英国的住房保障政策对我国的启示。28