房地产开发的程序与管理.ppt

第第 六章六章 房地产开发的程序与管理房地产开发的程序与管理第一节第一节第一节第一节 房地产开发的程序房地产开发的程序房地产开发的程序房地产开发的程序一、概述一、概述(一一)房地产开发的含义房地产开发的含义 房地产开发是指房地产开发企业按照城市规划和房地产开发是指房地产开发企业按照城市规划和社会经济发展的要求，在依法取得使用权的土地上，对社会经济发展的要求，在依法取得使用权的土地上，对房屋等建筑物和构筑物进行房屋等建筑物和构筑物进行“全面规划、合理布局、综全面规划、合理布局、综合开发、配套建设合开发、配套建设”，以取得良好的经济效益、社会效，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的综合性生产经营活动。益和环境效益的综合性生产经营活动。广义上的房地产开发跨越生产和流通两个领域，其广义上的房地产开发跨越生产和流通两个领域，其活动内容包括规划设计、征地拆迁、土地开发、各类房活动内容包括规划设计、征地拆迁、土地开发、各类房屋建造、工程验收、经营销售、交付使用、售后管理和屋建造、工程验收、经营销售、交付使用、售后管理和维修服务等。维修服务等。狭义上的房地产开发仅包括房地产产品的物质生产狭义上的房地产开发仅包括房地产产品的物质生产过程。本章所论述的是过程。本章所论述的是狭义上的房地产开发。狭义上的房地产开发。(二二)房地产开发的特征房地产开发的特征1.综合性 这是房地产开发最本质的特征。2.长期性3、地城性 4、风险性(三三)房地产开发的形式房地产开发的形式1、按开发区域的性质划分 根据被开发区域的性质可以将房地产开发分为新区开发和旧区再开发两种形式。新区开发主要是通过对城市郊区的农地和荒地的改造，使之变成建设用地，并进行一系列的房屋、道路、公用设施等方面的建设和铺装，使之变成新的城区及房地产产品。旧区再开发也称为旧区改造，主要是对建成区某些区段的建筑和各项配套设施进行拆迁改造或重新建设，具有改变或扩大原有建筑地段的使用性质和功能的特点。目前，旧区改造已成为许多大中城市房地产开发的主要形式。2、按开发的对象划分 根据房地产开发的对象可以划分为土地开发，房屋开发和综合开发三种形式。土地开发是指土地开发企业在获得土地使用权以后，对土地进行平整和基础设施建设，使之达到一定的建设利用条件，然后通过协议、招标或拍卖的方式，将其转让给其他房地产开发企业进行房屋建设的一种开发形式。房屋开发是指房地产开发企业以一定的方式获得地块的使用权后，按照规划要求，建造各类房地产商品，如住宅、办公楼、商业用房、工业厂房、娱乐用房等，并以出售或出租手段将这些房地产商品推人市场的一种开发形式。综合开发是指将土地、房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发形式，项目从投资决策、土地使用权的获取、前期工作，直到施工建设、竣工验收等全过程都由一个开发企业统一负责。这种开发方式也是目前我国绝大多数房地产开发企业采取的一种开发方式。3、按开发的规模划分 根据房地产开发的规模可以划分为单项开发和成片开发。单项开发规模小、占地少、功能比较单一，这种项目开发投资较少，建设周期较短，往往表现为分散建设的一些单项工程或单位工程；成片开发规模较大、占地多、功能比较齐全，无论是在新区开发还是旧区改造中都表现为成街成片地建造多个工程项目，是一种投资额高、建设周期长的综合性开发。二、房地产开发的程序二、房地产开发的程序 房地产开发的程序通常可分为投资项目选择与决策分析、前期工作、项目建设和房屋租售四个环节。当然，具体项目的开发程序并不一定按部就班地进行，某些环节可以发生交叉，如在项目建设前或建设中就预售或预租给投资者或使用者。（一）项目选择与决策分析（一）项目选择与决策分析 主要目的是决定投资开发的对象。通过房地产市场研究寻找投资开发的机会，通过项目建议书初步论证开发项目的可行性，通过可行性研究来最终做出是否投资开发的决策。（二）前期工作（二）前期工作 主要目的是为开工建设做好准备。通过征地、拆迁，办理用地手续，落实建设场地问题，通过工程勘察、规划、设计得到一个满足城市规划要求的项目实施蓝图，通过全面的准备工作为项目的开工建设创造必要条件等。（三）项目建设（三）项目建设 主要目的是按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的施工建设。通过招投标方式落实施工单位，通过落实监理方式和监理单位实现工程建设的有效管理，通过竣工验收全面检验工程建设质量并结清与有关单位的权利与义务关系等。（四）房屋租售（四）房屋租售 主要目的是找到客户，以尽快回收投资，实现利润。通过经营方式的选择确定是出租还是出售，通过评估促销工具确定采用哪些推销方法，通过确定租金或出售价格来做到租售时的心中有数，通过开展丰富多彩的促销活动来实现房地产开发项目的价值。三、房地产开发过程的主要参与者三、房地产开发过程的主要参与者(一一)房地产开发企业房地产开发企业(二二)建筑承包商建筑承包商 房地产开发最终是为社会生产出一批合格的建筑产品，建筑承包商是开发过程的重要参与者，投有建筑承包商的参与，诸多的工程计划将无法付诸实施。建筑承包商按照合同的要求，组织人员、设备、技术进行施工，是建筑产品质量的直接负责人。根据建设部颁布的自2001年7月1日起实施的建筑业企业资质管理规定，将建筑业企业分为施工总承包企业、专业承包企业和劳务分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将施工总承包企业资质等级分为一、二级；专业承包企业资质等级分为一至四级。获得施工总承包资质的企业，可以对工程实行施工总承包或者对主体工程实行施工承包。承担施工总承包的企业可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将非主体工程或者劳务作业分包给具有相应专业承包资质或者劳务分包资质的其他建筑业企业。获得专业承包资质的企业，可以承接施工总承包企业分包的专业工程或者建设单位按照规定发包的专业工程。专业承包企业可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将劳务作业分包给具有相宜劳务分包资质的劳务分包企业。获得劳务分包资质的企业，可以承接施工总承包企业或者专业承包企业分包的劳务作业。(三三)政府有关部门政府有关部门 政府部门主要是以房地产开发活动的行政管理者身份来参与其中的，开发活动中的不少环节需要经过政府有关部门的审批许可和协调，如审批发放建设用地许可证，审批规划设计方案，发放施工许可证，协调市政、公建配套计划等等，因此，政府部门是以法规、政策、经济手段对开发活动进行管理与控制的。政府部门有时也可以开发商的身份，进行安居房的建设、基础设施及其他一些公益项目的建设。其主要目的是改善人民的居住条件，提高环境质量，满足公众的整体需求。某些重大项目也可由政府部门作为开发及投资主体组织进行。(四四)金融机构金融机构 房地产开发需要巨额的投资，向金融机构申请贷款是开发商筹资的最主要的渠道，因此金融机构在房地产开发中是以最主要的资金提供者的身份来参与其中的。(五五)房地产中介机构房地产中介机构 房地产咨询机构是以房地产知识和技术为基础，通过对特定信息进行加工来为开发商解决开发建设过程中各种技术问题。房地产价格评估机构是按照商品经济的一般规律，分析影响房地产价值的各种因素，科学地以货币形态反映房地产商品的价值。房地产经纪机构是为房地产买卖、交换、租赁、换房等提供信息及信托劳务等中介服务。一、项目选择与决策分析阶段的影响因素一、项目选择与决策分析阶段的影响因素（一）政治因素（二）经济因素 （三）社会因素二、前期工作阶段的影响因素二、前期工作阶段的影响因素（一）城市规划 城市规划分为总体规划和详细规划。对房地产开发影响最大的是控制性详细规划。控制性详细规划往往对建设地块的开发顺序、用途、容积率、建筑密度、建筑高度、设计方案、建筑风格等作了详细的规定，从而决定了未来城市各区位房地产开发价值和效益。第二节第二节 影响房地产开发的因素影响房地产开发的因素（二）土地政策 土地供应政策是通过编制土地供应计划来实施的。土地供应计划的内容包括：年度土地开发的面积、地点，修建的市政工程及所需经费，出让土地的面积、地点，上盖建筑物的性质、建筑面积及所需的建造经费，预计的地价款收入等；土地价格政策对房地产开发的影响主要是指政府通过调控地价来影响房地产开发的成本，从而影响房地产开发的经济效益。土地税收政策对房地产开发的影响是指政府通过制定税赋差别和优惠政策来调整房地产开发方向、抑制市场投机和规范交易行为。（三）设计水平 房地产开发项目能否做到布局合理、景观协调、结构先进、造型新颖、设备完善、功能齐全、质量优良、造价低廉，在很大程度上取决于设计水平。（四）土地开发期 土地开发期的长短直接影响房地产开发的进度。三、项目建设阶段的影响因素三、项目建设阶段的影响因素（一）施工进度 施工工期一般能够按照合同的要求实施，但由于某些特殊因素的影响，也可能会使施工工期延长。施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面也会延误恰当的销售时机。2.建筑材料价格和人工费用 当建筑工程开工后，由于建筑材料价格和人工费用发生变化，而导致建造成本改变。这种改变对开发商是否有影响，要看承包合同的形式如何。如果承包合同是一种固定总价合同，则建造成本的改变由承包商负担，对开发商基本无影响。否则，开发商要承担项目建设阶段由于建筑材料价格和人工费用上涨所引起的建造成本增加额。3.施工质量 房地产开发项目的施工质量直接影响到最终产品房地产的质量，从而影响房地产的销售和使用。开发商要监督施工单位严格按照工程设计图纸和施工技术标准施工，选用合格的建筑材料、建筑构配件和设备，保证良好的施工质量。四、租售阶段的影响因素四、租售阶段的影响因素（一）租售期 租售期的长短与宏观的社会经济状况、市场供求状况等有直接关系。租售期延长会使得购置土地及建筑工程所占用的资金承担更多的利息，进而增加整个开发项目的财务费用。（二）租售价格 租金收入或销售收入构成了房地产开发项目的主要现金流入，租售价格的提高可能会导致租售率降低，从而影响项目的总收益。（三）租售率 租售率是指已经出售或出租的面积占可出售或出租总面积的比例。提高租售率可增加项目的收益，减少项目的运营费用，从而提高房地产开发的经济效益。一、概述一、概述 可行性研究是对建设项目在投资决策前进行技术经济论证的一门综合学科。房地产开发项目的可行性研究是指在投资决策前对拟开发项目相关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查研究，对各种可能的方案进行科学评价的基础上，综合研究拟开发项目的建设必要性、技术上的可能性、经济上的合理性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资。主要任务是研究拟开发项目在技术上是否先进、适用、可靠，在经济上是否合理，在财务上是否赢利。第三节第三节 房地产开发项目的可行性研究房地产开发项目的可行性研究 根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资的盲目性和风险性，提高经济效益、社会效益和环境效益。(一一)可行性研究的作用可行性研究的作用1.为投资决策提供依据 2.为筹集开发资金提供依据3.为签订协议和合同提供依据 4.为编制规划设计提供依据 。(二二)可行性研究的内容可行性研究的内容1、房地产开发项目的必要性 2、房地产开发项目实施的可能性 3、房地产开发项目的技术经济分析(三三)可行性研究的步骤可行性研究的步骤可行性研究一般按如下步骤进行：1、接受委托 2、调查研究 调查主要从五个方面进行：一是市场需求调查；二是市场供给调查；三是资源调查；四是建设地点及所处地段条件的调查；五是金融市场资金供求状况、利率和资金来源的调查等等。3、方案选择和优化 4、财务评价和国民经济评价 5、编制可行性研究报告 二、房地产开发项目的财务评价二、房地产开发项目的财务评价(一一)财务评价的含义财务评价的含义 房地产开发项目的财务评价是指根据国家现行财税制度和价格体系，在科学估算项目的成本和收入基础上，通过计算一系列评价指标来评价项目的赢利能力、清偿能力以及外汇平衡能力，并据此判断项目的财务可行性和经济合理性，为投资决策提供依据。财务评价是可行性研究的核心内容。(二二)财务评价的程序财务评价的程序1、分析和估算开发项目的财务数据 2、编制财务基本报表 财务基本报表是根据财务数据填列的，是计算反映项目赢利能力、清偿能力的技术经济指标的基础。财务基本报表包括现金流量表、资产负债表、利润表、借款还本付息表等。3、计算财务评价指标 财务评价指标主要有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、成本利润率等。通过分析这些指标的计算结果，来评价项目的经济可行性，为项目投资决策提供可靠的依据。(三三)项目投资与收入估算项目投资与收入估算 一般来说，房地产开发项目成本及费用包括以下几个部分：1.土地费用 土地费用是指为取得项目用地而发生的费用，主要包括以下几个方面：(1)土地使用权出让金及征地费等。获取土地使用权的方式不同，所发生的费用也就不一样。土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素 的修正得到；也可依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。(2)基础设施配套费用。基础设施配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。有时该项费用还包括非营业性的配套设施如居委会、派出所、幼儿园、中小学、公共厕所等的建设费的分摊，统称配套设施建设费。这些费用的估算可根据各地的具体规定和标准进行。(3)拆迁安置补偿费。包括拆迁补偿费和拆迁安置费，拆迁补偿费是指开发商对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所发生的费用。拆迁安置费是指开发商对被拆除房屋的使用人，按照有关规定给予安置所发生的费用。2.前期工程费 主要包括项目的可行性研究、水文地质勘察、规划、设计以及“三通一平”等土地开发工程费支出。3.房屋建造费 包括建安工程费、附属工程费和室外工程费。建安工程费是指直接用于房屋建筑物建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费和室内装饰家具费等。附属工程费包括锅炉房、热力站、.变电室、煤气调压站、自行车棚、信报箱等建设费用。室外工程费包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等的建设费用.4.管理费 是指为管理和组织生产经营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、诉讼费、坏账损失及其他管理费用。5.销售费用 是指在销售房地产产品过程中发生的各项费用，包括销售人员工资、奖金、广告宣传费、代理费、销售许可证申领费等。6.财务费用 是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费以及企业筹资发生的其他财务费用。7.其他费用 主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、招标管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、保险费等杂项费用。8.不可预见费 根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%7%估算。9.税费 在投资估算中还应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。(四四)财务评价的方法财务评价的方法1、动态评价方法、动态评价方法 这种方法不仅考虑投资、成本、收入这些现金流量绝对值的大小，还考虑其发生的时间，因此它能客观地反映项目效益状况，是财务评价的主要方法。常用的指标主要有：(1)财务内部收益率(FIRR)。是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占资金的赢利率，是考察项目赢利能力的主要动态指标。式中：CI现金流入量；CO现金流出量；(CI-CO)t项目在第t年的净现金流量；n计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)，财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。财务内部收益率可通过内插法求得。内插公式为：式中：i1当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2当净现值为接近于零的负值时的折现率；FNPV1采用低折现率时净现值的正值；FNPV2采用高折现率时净现值的负值。说明：i1与i2之差不应超过2%，否则，折现率i1、i2与净现值之间不一定呈线形关系，(2)财务净现值(FNPV)。它是指按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和，其计算公式为：式中：ic行业基准收益率或设定的目标收益率。当NPV0时，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。在比较多种投资方案时，通常还要计算财务净现值率(FNPVR)，即项目净现值与项目总投资现值之比。一般应选取净现值率较大的方案。(3)动态投资回收期(DPP)。是指考虑折现因素时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算公式为：可用线性内插法计算 将求得的DPP与基准回收期相比较，如果前者小于后者，则开发项目在财务上就是可以接受的。2.静态评价方法 在投资方案的初选阶段，如项目机会研究阶段和初步可行性研究阶段，以及短期小型的房地产投资决策中仍有一定的参考价值。常用的指标有：(1)成本利润率。是指项目投资产生的利润总额与投资额的比率。其计算公式为：项目总开发价值：当项目全部出售，则等于扣除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租时，则为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。(2)投资收益率。是指开发项目达到正常赢利年份时，项目年净收益与项目投资的资本价值之比，主要用来描述出租经营的房地产项目的经济效益。(3)静态投资回收期(Pt)。是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，这是考察项目在财务上的投资回收能力的主要静态指标。计算表达式为：例例:某开发商以5000万元的价格获得一宗占地面积为4000平方米的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为标准层，建筑成本为3500元/平方米，专业人员的费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费用为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税金分别为销售收入的0.5%、3.0%、6.5%，预计建成后的售价为12000元/平方米。项目开发期为3年，建造期为2年，地价开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。计算（1）项目的总建筑面积、（2）标准层建筑面积、（3）开发商成本利润率。解：1、项目的总开发价值：（1）项目总建筑面积：4000*5.5=22000（平方米）（2）标准层每层建筑面积：（22000-4000*60%*4）/10=1240（平方米）（3）项目总销售收入：22000*12000=26400（万元）（4）销售税费：26400*6.5%=1716（万元）项目总开发价值：264000-1716=24684（万元）2、项目总开发成本（1）土地成本：5000（万元）（2）建造成本：22000*3500=7700（万元）（3）专业人员费用：7700*8%=616（万元）（4）其他费用：460（万元）（5）管理费用:（5000+7700+616+460)3.5%=482.16（6）财务费用 土地费用利息：5000*（1+12%/4）3/4-1=2128.8建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息：（7700+616+460+482.16）*（1+12%/4)（2/2）/4-1=1161.98融资费用：（2128.8+1161.98）*10%=329.08财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08=3619.86(7)市场推广及销售代理费用:26400*(3.0%+0.5%)=924项目开发成本总计：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+954=18802.023、开发商利润：24684-18802.02=5881.98（万元）4、开发商成本利润率为：（5881.98/18802.02）*100%=31.28%例：例：某投资者以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，其中30%是自有资金，其余是贷款年限为15年，利率为7.5%、按年等额还款的商业贷款。该投资者在购买该写字楼的过程中用自有资金支付了购买价格5.3%的税费。假设该写字楼在出租经营期内，月租金为160元/平方米，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第四年开始一直为95%，出租期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的经营收益和贷款的还本付息都发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%，试从投资者的角度分析投资者自有资金的财务净现值（FNPV）和财务内部收益率（FIRR），并判断该项目是否可行。解：解：（1）写字楼购买总价为：10000*27000=27000（2）税费为：27000*5.3%=1431（万元）（3）投资者的自有资金为27000*30%+1431=9531(万元)（4）贷款资金为：27000*70%=18900（万元）（5）年还本付息额为；A=P*i/1-（1+i）-n =18900*7.5%/1-（1+7.5%）-15 =2141.13（万元）（6）第一年的净经营收益：27000*160*12*65%*（1-28%）=2426.11（万元）（7）第二年的净经营收益：27000*160*12*75%*（1-28%）=2799.36（万元）（8）第三年的净经营收益：27000*160*12*85%*（1-28%）=3172.61（万元）（9）第四年及以后年净经营收益：27000*160*12*95%*（1-28%）=3545.86（万元）（10）项目自有资金的现金流量表：单位：万元年末01234-1516-48自有资金投入9531.00净经营收入2426.112799.363172.613545.863545.86贷款还本付息2141.132141.132141.132141.130.00净现金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86（11）由于ic=14%，所以该项目的财务净现值为：FNPV=-9531.00+284.98/（1+14%）+658.23/（1+14%）2+1031.48/（1+14%）3+1404.731404.73/14%*1-（1+14%）-12*（1+14%）-3 +3545.86/14%1-（1+14%）-33*（1+14%）-15 =789.81(万元)（12）该项目自有资金的财务内部收益率（FIRR）为：当i1=14%,FNPV1=789.81(万元),i2=15%,FNPV2=-224.34利用插值公式得：FIRR=14.78%由于FNPV=789.81万元0,FIRR=14.78%14%,所以该项目可行 三、房地产开发项目的不确定性分析三、房地产开发项目的不确定性分析三、房地产开发项目的不确定性分析三、房地产开发项目的不确定性分析(一）盈亏平衡分析1、定义 盈亏平衡分析又称为盈亏分析盈亏平衡分析又称为盈亏分析：盈亏平衡分析就是要找出项目投产后生产中的盈亏平衡点。根据盈亏平衡点的生产规模大小或产品价格的高低等来分析项目风险的大小。盈亏平衡点处的生产规模越小或产品价格越低，说明项目风险越小，即出现亏损的可能性越小。盈亏平衡点可以是生产规模、产品成本、销售收入或产品价格，但多以产量或生产规模表示盈亏平衡点。根据成本和收入与生产规模呈线性或是非线性关系，将盈亏分析分为线性盈亏分析和非线性盈亏分析两种。目前，盈亏分析方法在建设项目可行性分析和企业经济活动分析中，得到了广泛的应用。2、线性盈亏分析如果项目的成本和收入都是产品产量的线性函数，则该类项目的盈亏分析称为线性盈亏分析。（1）成本函数和收入函数为 CF+Vx (51)R(1r)px(52)式中 C生产总成本；F固定成本，V可变成本；x产品产量；R销售收入；p产品单价；r产品销售税率。以产品产量为横坐标，以成本和收人为纵坐标，绘出总成本线和销售收入曲线，得盈亏平衡分析图，(如图55)所示。图中总成本线和销售收入线的交点x0即为盈亏平衡点。由图55可见：当产品产量等于x0时，利润等于零(即RC0)，盈亏平衡；当产品产量小于x0，项目出现亏损；当产品产量大于x0时，项目盈利。产量越高，盈利越大，因此在产品有销路的情况下，应尽量扩大生产规模。盈亏平衡点x0越小，则盈亏平衡分析图中亏损区越小，因而项目发生亏损的可能性越小，即抗风险能力越大。盈亏平衡点可用图解法确定，绘出盈亏平衡图，总成本线与销售收入线的交点即为盈亏平衡点。（2）盈亏平衡点的计算。令令CR，由式(51)和式(52)得盈亏平衡点产量的计算公式如下（53）由式由式(51)和式和式(52)还可得出产品的还可得出产品的价格盈亏平衡盈亏平衡点为点为(54)式(54)为任意产量情况下的产品价格盈亏平衡点。若生产能力维持若生产能力维持设计生产能力，此时，此时产品产量为为X，则产品则产品价格盈亏平衡点为盈亏平衡点为(55)用同样方法还可得出以可变成本表示的盈亏平衡点表示的盈亏平衡点,及以及以固定成本表示的盈表示的盈亏平衡点亏平衡点f0。(56)f0Xp(1r)V (57)例：某拟建项目设计规模为年生产某产品3万t，预计年生产成本为1350万元，其中固定成本为420万元，单位产品可变成本为310万元，已知单位产品价格为630元t，销售税率为8，试绘出盈亏平衡图，并计算盈亏平衡产量解：已知F420万元，y310万元，p=630万元，r8，则:成本函数为 C420+310 x 收入函数为 R630(18)x盈亏平衡分析图(如图56)所示。盈亏平衡点产量为 计算结果表明，项目投产后产量即使降到1.56万t，仍然可以保本，可见项目具有较强的抗风险能力。例：某项目年生产能力120万t，产品单价p150元t，销售综合税率r13.85，单位产品可变成本为V40元t，固定成本F6000万元。试进行盈亏平衡分析。解：分别令产量盈亏平衡点为x0，单价盈亏平衡点为p0，可变成本盈亏平衡点为v0，固定成本盈亏平衡点为f0，则 (万t/年)（元/t）（元/t）（万元）若用相对值表示，则由以上计算可知，当产量不低于设计产量的56.03，或价格不低于原预测价格的69.65，或可变成本不高于设计可变成本的1.98倍，或固定成本不高于设计固定成本的1.78倍，都能保证盈利。3、非线性盈亏分析 有些项目总成本并不是随产品产量呈线性变化，产品的销售收入也可能会受市场的影响不呈线性变化，这种情况下项目的盈亏分析称为非线性盈亏分析。非线性盈亏分析的盈亏平衡(如图57)所示，图57(a)只有成本函数为非线性，图57(b)中成本函数和收入函数都为非线性。由图57可见：一般存在两个盈亏平衡点x1 1和x3 3，当x1xx3时盈利；当xx1或xx3时盈亏平衡；当xx1或xx3时发生亏损。存在一个盈利最大的产量，即图57中的x2，对x2一般借助于数学中的极值原理求解。x1越小，盈利区越大，则工程项目抗风险能力越强。下面举例说明非线性盈亏分析计算方法例：已知某投资方案预计年销售收入为R500 x0.02x2元，年总成本为C300000+200 x0.01x2元，式中x为生产规模。试求(1)为保证盈利，生产规模应在什么范围?(2)生产规模为多大时,盈利最大?最大利润为多少解：(1)计算盈亏平衡点。由销售收入函数和成本函数可得利润函数E(500 x0.02x2)(300000+200 x0.01x2)即 E0.01x2+300 x300000令E0，则 0.01x2+300 x3000000解方程得x11036(m2)，x228964(m2)。故为保证盈利，生产规模应在1036m2和28964m2之间。函数形式ax2+bx+c=0则(2)计算最优生产规模与最大利润。0.02x+300令 =0，则 0.02x+3000 解得x15000(件)0.020因而15000件为利润最大时的生产规模，此时利润为E0.01150002+300150003000001950000(元)195(万元)需要指出的是，在正常生产条件下，图57(b)中生产总成本线凸向产量坐标轴，而销售收入线凹向产量坐标轴，这是边际收益递减规律发生作用结果，因此X2通常有惟一的正解。(二二)敏感性分析敏感性分析1、敏感性分析、敏感性分析 是分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。敏感性就是指经济效果指标对其影响因素的敏感程度大小。如果某变动因素变化幅度很小但对项目经济评价指标的影响极大，则认为项目对该变量是很敏感的。敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益的影响程度。2、敏感性分析一般分为四个步骤：、敏感性分析一般分为四个步骤：(1)找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标，如财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、利润率等；(2)从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标有重大影响，并在开发周期内有可能发生变动的因素作为敏感性分析的对象。一般来说，在房地产开发项目中，影响评价结果的主要因素有：土地成本、建造成本、租金或售价、开发期、贷款利率、空置率等；(3)设定各不确定性因素的变化范围；(4)计算各不确定因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动情况，找出敏感性因素。3、下面用实例说明敏感性分析的过程、下面用实例说明敏感性分析的过程。例：某房地产开发项目的占地面积为2000m2，建筑容积率为2.5，楼面地价为1 500元m2，建造费用为3000元m2；预计项目建成后，建筑物可出租面积系数为0.75，初步确定项目的租金水平为230元m2月(可出租，面积)，出租费用为毛租金收入的25%；项目开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造费用在开发期内均匀投入，贷款利率为15%，专业人员费用为建造费用预算的10%；广告宣传及市场推广费为40万元；该类项目的投资收益率为18%，试进行项目的财务分析和敏感性分析。项目的财务评价如下：1.预期总开发价值(1)总建筑面积：20002.5=5000m2(2)预计年净租金收入：50000.75230(1-25%)12=776.25万元(3)总开发价值：776.25/18%=4312.5万元2.土地费用(1)地价：50001 500=750万元(2)土地费用利息：750(1+15%)2-1)=241.875万元(3)土地费用总额：750+241.875=991.875万元3.建造费用(1)建造费用预算：30005000=1500万元(2)专业人员费用：150010%=150万元(3)建筑费用利息支出：(1500+150)15%=247.5万元(4)建造费用总额：1500+150+247.5=1897.5万元4.广告宣传及市场推广费：40万元5.总开发费用：991.875+1897.5+40=2929.375万元6.开发商利润：4312.5-2929.375=1383.125万元。7.开发商投资利润率：(1383.125/2929.375)100%=47.2%。项目的敏感性分析如下：经初步分析，项目的建造费用、建设周期、租金水平和建筑面积对项目的经济评价指标影响可能较大，故确定这四个因素作为不确定性因素，采用的经济评价指标为利润和利润率。1、建造费用的敏感性分析 对建造费用的敏感性分析是假定建造费用在一定范围内变化，而其他因素均不变的情况下，计算项目的利润和利润率数值。具体计算过程见表53。建造费用的变化，直接影响建造费用预算、专业人员费用和建筑费用利息的数值变化，而其他指标如总开发价值、土地费用等保持不变。2、建设周期的敏感性分析 对建设周期的敏感性分析是假定建设周期在一定范围内变化，而其他因素不变的情况下，计算项日利润和利润率数。具体计算过程见表5-4。表5-4 建设周期的敏感性分析 单位：万元建设周期变化1年1.5年2年2.5年3年总开发价值土地费用总额建造费用总额广告宣传及市场推广费总开发费用开发商利润开发商投资利润率投资利润率变化幅度4312.5862.51769.440.02671.91640.661.4+14.24312.5914.91832.340.02797.21515.354.2+74312.5991.91897.540.02929.41243.847.204312.91063.71966.040.03068.713a3.140.5-6.74312.51140.72034.040.03215.51097.034.1-13.1-50%-25%+50%+25%计算过程举例：当建设期为1.5年时，土地费用总额为 750(1+15%)1.5=924.9万元建筑费利息支出为：(1 500+150)(1+15%)1.5/2-1)=182.3万元建造费用总额为：1 650+182.3=1832.3万元 由表计算可知，当建设周期为2.5午时，增长率为(2.5-2)/2=25%，利润率下降了6.7%；当建设周期为3年时，增长率为(32)/2=50%，利润率下降了13.1%。3、租金的敏感性分析 租金的敏感性分析是假定租金在一定范围内变化，而其他因素均不变的情况下，计算利润和利润率数值。具体计算过程见表5-5。单位：万元租金变化百分率-10-50+5+10租金水平(元m2月)总开发价值总开发费用开发商利润开发商投资利润率投资利润率变化幅度2073881.32929.4951.932.5-14.7218.54096.92929.41 167.539.9-7.32304312.52929.41 383.147.20241.14 528.12929.41 598.754.6+7.42534743.82829.41814.461.9+14.7表5-5租金的敏感性分析租金的变化，直接影响项目的年净租金收入，从而影响项目的总开发价值的数值变化，而土地费用、建造总费用等均保持不变。计算过程举例：当租金下降5%，即租金为218.5元m2月时，项目年净租金收入为：50000.75218.5(1-25%)12=737.44万元总开发价值为：737.44/18%=4096.9万元4、建筑面积的敏感性分析 建筑面积的敏感性分析是假定建筑面积在一定范围内变化，而其他因素不变的情况下，计算利润和利润率数值。具体计算过程见表5-6。建筑面积的变化，直接影响到总开发价值和建造费用的数值变化，而土地费用和广告宣传及市场推广费不变。计算过程举例：当建筑面积减少5%，即建筑面积为4750m2项目年净租金收入为：47500.75230(1-25%)12=737.44万元 总开发价值为：737.44/18%=4096.9万元总建造费用为：30004750(1+10%)15%=1 802.6万元，其他计算同前。从以上分析可以看出，当建造费用上升5%时，投资利润率下降4.6%；当建设周期上升5%时，投资利润率下降1.34%(6.7%/5)；当租金下降5%时，投资利润率下降7.3%；当建筑面积下降5%时，投资利润率下降2.7%。所以可以得出结论：以上四个因素从敏感性由大到小的排列顺序为：租金、建造费用、建筑面积和建设周期。如果考虑其他变化数据，也可得到相同的结论。将上述一些数据描绘成图表，以便直接地看出哪些因素是敏感的，哪些数据是不敏感的。如图5-2所示，事实上，本例除租金的敏感性曲线为直线外，其余均不是直线，但接近直线，本例为了说明问题，均画成直线图5-2敏感性分析图从图52中可见，租金和建造费用的斜率大，是敏感因素；建设周期的斜率最小，因此