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北京南极星商业综合体规划建议第一部分 市场研究北京整体商业环境西部西部南部南部东部东部东部东部北部北部北京整体商业环境人口稠密，商业氛围较东部稍弱，营业态齐全，拥有全亚洲最大的SHOPPING MALL，带动区域形象军队家属院较集中，如万寿路、万寿寺等西山得天独厚的自然环境吸引大量人群早期西南区域中小型私企老板、西部当地农民在城市中落户西部商业环境西部商业环境北京整体商业环境人口稠密，商业氛围浓郁，各经营业态齐全亚运会、奥运会带动区域形象提升与发展路网发达，上世纪80-90年代开始修建多条城市中心区与北部地区交通要道早期高端房地产项目集中区域，代表有万科、欧陆经典小区等中关村、亚运村及望京三大版块，奠定北部城区商业地位北部商业市场环境北部商业市场环境北京整体商业环境商务、商业氛围浓郁，并继续向东部延展，可满足多元化的消费需求，娱乐业发达CBD京城最大的商圈，具有汇聚能力使馆区与首都国际机场为区域增加高端消费潜力大量中高端住宅项目为区域提供人群基础东部商业环境东部商业环境北京整体商业环境南城商业发展正处于发展中阶段，商业环境、交通环境、消费力支撑等方面均有待提高，随着本市房地产物业发展和建设速度加快，外来人口的不断增多，东、北部区域可供商业发展的空间逐渐减少，未来，南城区域将成为北京市可发展商业项目的重要地带。08年以前，较东北区域将呈现极大发展潜力。社区型商业项目、组团型大型商业明显分区大中型餐饮、娱乐等业态发展将逐步增多商务办公、商业配套服务也将成为南城区域发展重点之一南部商业环境南部商业环境北京整体商业环境针对北京市商业市场的市场容量以及市场现有供应量可以发现，北京市中心商业市场已经渐趋饱和状态各大开发商的2006年扩张计划所形成的巨大新增供应量，除了带来更为激烈的市场竞争外，还将促使北京市的商业市场格局产生新一轮的剧变 北京经济开发区的商业体量还明显不足，不能满足当地消费需求结论结论北京整体商业环境新一轮市场淘汰过程开始大体量商业投放规模化 联合开发，拓展盈利空间 发展趋势发展趋势北京丰台经济开发区市场环境北京丰台经济开发区商业支撑 欧尚集团1961年创立于法国北部著名的工业城市-里尔，是以经营大型超级市场为主的国际商业集团，世界500强中排名第199位，全球市大零售商之一北京丰台经济开发区商业支撑 丰台区工商联大厦是北京市重点工程之一，经过了两年多的建设，投资2亿元，建筑面积5万多平米，属丰台区地标性建筑。被全国工商联副主席孙晓华称赞为“全国首屈一指的工商联大厦”。工商联大厦集交流、研讨、培训、商务于一体的综合写字楼，大厦占地6240，总建筑面积达到52439，地处西南四环交汇而成的金角之地。北京丰台经济开发区商业支撑总占地面积：65公顷总建筑面积：120万平方米；每栋面积1200至6000平米的总部楼500余座；独体独栋、独立产权、独立冠名 总面积约40000平方米五星级酒店 面积约40000平方米商业配套设施；共千余套每套面积约30平方米的总部小公寓总部基地总部基地北京丰台经济开发区商业支撑丰台独楼丰台独楼项目地址丰台科技园区航丰路4号项目位置四环到五环项目均价4000万元/套物业类型写字楼装修状况精装占地面积5338平方米建筑面积7144 平方米开发商莆田武夷房地产开发有限公司北京丰台经济开发区商业支撑区域总户数区域总户数案名总户数宝丰小区500华林家园162看丹园248彩虹街区447鸿业兴园3565怡海花园2100亿城天筑518富锦嘉园3000北京国际花园200大溪地256未来城1054加来小镇（棉花城）265宝隆公寓600怡锦园1100南极星720总户数为14735户，按每户三至四人常规计算，长驻人口约4.4-5.9万人据不完全统计，该区域流动人口约为4-5万人区域总人口约为10万人北京丰台经济开发区商业发展趋势投资45亿元的总部基地给这个区域带来了巨大的商业机会投资40亿元的国际汽车博览城看中了区域潜力正在大兴土木招商地产投资20亿准备开发的项目，已规划完毕，近两年入市由国美投资40亿元的国美商都和全球高科技体验中心，充分证明了这个区域的发展潜力北京丰台经济开发区商业发展趋势国际汽车博览城国际汽车博览城总建筑面积65万平方米地上52万平方米地下13万平方米汽车博物馆建筑面积4.7万平方米商业项目建筑面积60.3万平方米主要经营业态：品牌展示馆、销售馆、商务区、汽车主题公园等 预计于2007年年底建成开馆北京丰台经济开发区商业发展趋势国美商都国美商都（全球高科技体验中心）（全球高科技体验中心）国美置业有限公司投资40亿元，在丰台区科技总部新区核心商务区兴建“全球高科技体验中心”，其中设立10万平方米的“世界电子电器高科技体验中心”，并建造3万平方米的国美电器音像商场，它将成为国美电器连锁中最大的旗舰店北京丰台经济开发区商业发展结论 目前西部提出以发展大规模购物中心的发展模式先发制人，形成影响范围较大的商业圈。而南部地区随土地资源的优势突击，以及城市交通和市政设施的进一步改善，也正稳步发展。北京未来的商业地产发展方向重点在集众多功能于一体的社区商业服务中心，侧重于大众的消费型商业。本区域商业、商务发展潜力巨大，目前国美商都和汽车博览城还在建设期，而本案已具备招商条件，所以，目前这个时间段正符合我项目的发展，应抓紧目前有利时机，快速完成招商任务。第二部分 对前期招商情况的思考宠物用品市场引进宠物用品市场所需要具备的条件区域条件交通条件商务氛围条件居住人口层次条件宠物用品市场引进宠物用品市场需要具备的条件分析区域条件交通条件商业氛围条件居住人口层次条件区域尚未发展到成熟阶段，属于初级阶段交通条件通畅，到达便捷周边商业氛围还不够居住人群未达到一定层次标准宠物用品市场引进宠物用品市场需要具备的条件分析比重区域条件占比交通条件占比商业氛围条件占比居住人口层次条件占比宠物用品市场占比最重的是居住人口条件此项需要较长时间才能发展完善，所以得出如下结论宠物用品市场目前引进宠物用品市场不符合本区域目前的实际情况目前引进宠物用品市场不符合本区域目前的实际情况电脑城引进电脑城所需要具备的条件区域条件交通条件商业氛围条件办公物业条件电脑城引进电脑城需要具备的条件分析区域条件交通条件商业氛围条件办公物业条件区域尚未发展到成熟阶段，属于初级阶段交通条件通畅，到达便捷商业氛围还不够办公物业条件尚可,紧邻总部基地,需求人群有一定基础引进电脑城需要具备的条件分析比重区域条件占比交通条件占比商业氛围条件占比办公物业条件电脑城占比最重的是区域条件和办公物业条件此两项中区域条件较差，而办公物业条件有一定基础，所以得出如下结论电脑城在本区域有一定基础，但还需要一段时间的发展在本区域有一定基础，但还需要一段时间的发展电脑城大型购物中心引进大型购物中心所需要具备的条件区域条件交通条件商业氛围条件居住人口条件引进大型购物中心需要具备的条件分析区域条件交通条件商业氛围条件居住人口条件区域尚未发展到成熟阶段，属于初级阶段交通条件通畅，到达便捷商业氛围还不够居住人口数量不足，目前不能达到大型购物中心的要求大型购物中心引进大型购物中心需要具备的条件分析比重区域条件占比交通条件占比商业氛围条件占比大型购物中心居住人口条件占比占比最重的是区域人口条件区域人口数量的增加还需要一到两年时间，所以得出如下结论大型购物中心目前居住人口数量不足以支撑大型购物中心的消费目前居住人口数量不足以支撑大型购物中心的消费大型购物中心本区域暂时不支持引进较大型专业市场及大、本区域暂时不支持引进较大型专业市场及大、中型购物中心。中型购物中心。对前期招商情况思考后的结论所以，对本案的业态规划如下第三部分 商业业态规划一 层超市、餐厅、零售店 二 层歌厅、康体中心 三、四层经济型酒店 商商 业业 业业 态态 规规 划划第三部分 业态规划（一层）超市餐饮零售店第三部分 业态规划（一层）超市选取原则超市选取原则超市选取原则超市选取原则由于本区域不支持大型购物卖场,所以建议选择中小型超市,目的为满足周边人群生活基础用品的需求比较适合的超市有物美、福客隆、好邻居、顺天府等小型超市第三部分 业态规划（一层）餐饮选取原则餐饮选取原则餐饮选取原则餐饮选取原则本区域建议引进一些价美物廉的餐饮公司，例如大鸭梨、太熟悉、金佰万、永和豆浆、马兰拉面等第三部分 业态规划（一层）零售店选取原则零售店选取原则零售店选取原则零售店选取原则零售店在选取中主要弥补区域不足，分为两种方式，一种是整体出租，例如开眼镜店、药店和电讯器材店；第二种是打散了出租，例如美容美发、干洗店、花店、影楼和口腔诊所等物业纵深在50米以上为佳，原则上 不能低于40米，临街面不低于70米层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接商场要求有一定面积的广场超市商户选址条件超市商户选址条件对产品的要求对产品的要求至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米 对停车场的要求对停车场的要求市政电源为双回呼或环网供电提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱配备完善的给排水系统安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期其它要求其它要求沃尔玛沃尔玛乐购超市乐购超市旺市百利旺市百利华润万佳华润万佳欧培德欧培德北京华联北京华联华泰超市华泰超市国美电器国美电器佳联超市佳联超市家和超市家和超市利客隆连锁总店利客隆连锁总店华润万家华润万家苏宁电器苏宁电器家乐福家乐福麦德龙麦德龙普尔斯马特普尔斯马特家世界家世界欧尚欧尚好又多好又多新一佳新一佳大润发大润发上海联华上海联华易初莲花易初莲花万客隆万客隆人人乐人人乐农工商农工商华业行超市商户资源华业行超市商户资源商业中心或次中心区域，餐饮集中地区或大型居住区内及周边商业中心或次中心区域，餐饮集中地区或大型居住区内及周边良好的可见性和到达性，良好的可见性和到达性，地址方便寻找，交通便利地址方便寻找，交通便利有独立停车场有独立停车场(车位车位50个个)或周围具备便利的停车条件或周围具备便利的停车条件有足够的营业面积和空间，使用面积不小于有足够的营业面积和空间，使用面积不小于150平方米平方米比较规整的店面外形比较规整的店面外形最好为底层，具备独立的门位及门厅，商业大厦内的餐饮楼层亦可最好为底层，具备独立的门位及门厅，商业大厦内的餐饮楼层亦可有配套的广告位有配套的广告位,有足够空间可放置各类宣传灯箱广告有足够空间可放置各类宣传灯箱广告水电气三通，并具备布置排污、油烟处理、空调等设备的空间，水电气三通，并具备布置排污、油烟处理、空调等设备的空间，具备上具备上 水（有用水指标水（有用水指标300吨吨500吨）、下水（符合当地环境保护部门排放吨）、下水（符合当地环境保护部门排放 标准或能够提供市政部门同意的排污管道接口）标准或能够提供市政部门同意的排污管道接口）及相应的用电指标及相应的用电指标有充足库房及商用中央空调核定制冷量有充足库房及商用中央空调核定制冷量具备符合消防部门规定的防火设施具备符合消防部门规定的防火设施为规避投资风险，没有房屋产权证书、临建房屋、在拆迁范围之内的为规避投资风险，没有房屋产权证书、临建房屋、在拆迁范围之内的 房屋，均不合适开设特许房屋，均不合适开设特许经营店。经营店。餐饮商户选址条件餐饮商户选址条件中式餐饮中式餐饮金山城中畅海洋宫餐饮有限公司中侨潮州酒楼北京潮香味美食服务中心申煜华景苑食府华龙不夜天潮州海鲜金佰万佰金瀚中餐厅金岛潮州餐厅叙福楼酒家翅都饮食有限责任公司海阳宫潮州酒楼大鸭梨郭林家常菜全聚德金鼎轩快餐式餐饮快餐式餐饮大成永和中华美食荷花泰式菜馆永和豆浆紫荆花茶餐厅麦当劳肯德基必胜客赛百味吉野家华业行餐饮商户资源华业行餐饮商户资源 行业行业面积面积选址选址楼层楼层药店药店标准150-400平方米常驻人口、人流量较大区一层或二层层高3米花店花店标准10-30平方米成熟社区周边一层临街商铺影楼影楼标准70-120平方米商业氛围浓重地段一层或二层冲印冲印标准30-80平方米社区周边物业底商首层，超市进出口口腔诊所口腔诊所标准100-200平方米人流量较大，高档物业周边一层，层高3米以上宠物店宠物店标准80-200平方米成熟社区一层电讯器材电讯器材标准100-200平方米成熟社区一层零售店商户选址条件零售店商户选址条件第三部分 业态规划（二层）KTV运动康乐中心运动康乐中心台球厅台球厅乒乓球馆乒乓球馆洗浴中心洗浴中心第三部分 业态规划（二层）运动康乐中心选取原则运动康乐中心选取原则运动康乐中心选取原则运动康乐中心选取原则本区域目前较缺乏以运动康乐为主的娱乐场所,其中上文划分的四个业态也可以进行更迭调整,使整层都具备康体运动的娱乐属性歌厅及康体中心选址条件歌厅及康体中心选址条件面积要求：标准5002000平方米电力要求：民用电选址要求：选择在写字楼或成熟社区选择楼层要求：物业的地下一层至地上五层，层高3米以上租金水平：12.5元/天/平米其它相关要求:要求大开间,通风系统良好、明显广告标示康体中心康体中心中体倍力健身中心进步健身中心宝迪沃英派斯健身中心潇乡雨洗浴桑拿中心 张贝健身中心北京中途信大正桑拿健身中心 北京青年宫康金健身俱乐部汉方洲美容足道健康城 珍爱之心女子俱乐部 星期天健身俱乐部 北京淑梦俱乐部Tnch by Inch健美俱乐部商户资源商户资源夜总会夜总会中国城夜总会 北京市凯文娱乐城 泰和祥夜总会 快乐迪娱乐城 金阁楼夜总会 金榜题名夜总会 花好月圆夜总会 红馆联谊国际俱乐部 北京市中华娱乐宫歌舞厅 北京市日夜城康乐中心北京市九龙娱乐中心 北京瑞莱山庄夜总会 北京金百盛娱乐城 第三部分 业态规划（三、四层）经济型酒店经济型酒店第三部分 业态规划（三、四层）经济型酒店选取原则经济型酒店选取原则经济型酒店选取原则经济型酒店选取原则本区域紧挨总部基地，目前没有任何给商旅人士下踏的酒店，为了弥补这一区域不足，将本项目三、四两层设置为酒店，考虑到本区域人口消费水平，将酒店定位为目前国际流行的经济型酒店，必然受到本区域的欢迎经济酒店选址条件经济酒店选址条件选址要求：位于城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、大型游乐中心、中高档、大型居民住宅区等商业成熟区域；或近火车站、机场、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域、近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心等交通要塞。它们所共同具备的条件是交通流动性好，进出口便利宽敞，并且有良好的可视性和可进入性。面积要求：锦江之星建筑面积在5000平米左右，200间如家快捷建筑面积30006000平米，120间240间莫泰120个以上的房间速60200个房间，建筑面积大约在3000100002格林豪泰80150个房间，建筑面积大约在400060002电力要求：民用电其它相关要求:要求大开间,通风系统良好、明显广告标示国际青年旅舍国际青年旅舍 都市假日都市假日 锦江之星锦江之星 莫泰莫泰168 7Dayslnn格林豪泰格林豪泰 速速8连锁连锁如家快捷酒店如家快捷酒店 7天连锁天连锁日月光连锁日月光连锁新视线便捷酒店新视线便捷酒店经济型酒店商户资源经济型酒店商户资源北京城市青年酒店北京城市青年酒店 北京华业天缘宾馆北京华业天缘宾馆 飞鹰国际青年旅舍飞鹰国际青年旅舍 北京安怡之家宾馆北京安怡之家宾馆 国际商务连锁会馆国际商务连锁会馆北京旅行家青年公寓北京旅行家青年公寓 北京阳光青年酒店北京阳光青年酒店第四部分 招商策略租金定位招商策略招商计划招商策略市场比较法市场意向法定价方法租金定位根据目前项目区域及同类物业的销售价格进行比较得出本项目市场租金租金为：3-4元/平米市场比较法租金定位通过对周边商户的走访调查，客户对本案接受的租金价格在1-3元/平方米之间。市场意向法租金定位根据上述两种定价方法得出本项目的整体均价区间为14元/平方米。考虑整层出租的价格会相对低一些，因此我们最终确定的整体均价为整体均价为2.52.5元元/平方米。平方米。项目整体实现均价租金定位各楼层租金楼层楼层面积面积（平方米）（平方米）楼层租价楼层租价（元（元/平方米）平方米）1F3653.1242F3589.2833F2827.751.54F2849.681-1F3694.72-2F3831.98总计总计 20446.53(20446.53(含车库含车库)整体租价（整体租价（1 1至至4F4F）12919.83(12919.83(不含车库不含车库)2.52.5车位数量（个）202结合项目优势，以本区域独一无二的商业综合体为诉求点，吸引商家进驻项目整体营销策略招商策略引进核心主力经营店起“领头羊”做用，增强租户对未来商业成功经营的信心，达到吸引市场关注的目的，规避市场接受风险。地下一层超市：物美、福客隆、好邻居、顺天府等一层餐饮业主力店：大鸭梨、太熟悉、金佰万、永和豆浆、马兰拉面等一层零售店：眼睛店、美容院、国龙医药二层：浩沙健身、南苑康体中心、虞美宫KTV、北京比佳乐娱乐城 三、四层：如家快捷、城市客栈、速8、锦江之星引进主力店招商策略精装接待中心，树立起一个全新的形象。引发客户的兴趣，增强客户的进驻信心。制作看板、罗马旗、宣传条等招商工具，烘托现场火热气氛。将各商家的店名统一制作成挂旗的形式以烘托气氛。商业氛围营造策略招商策略 在招商活动开始阶段对前3名规模或品牌入住商家给予特别的优惠（在给予租金价格优惠的同时再赠送开业支持费1000元）优先入住政策招商政策 租用面积在300以上，带动市场人流作用显著且对散户进驻具有较强感召力的，可一次性免租三个月 大户政策招商政策 租用面积在1000-3000之间，对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签订十年租赁合同时免租一年 品牌户政策招商政策 租用面积在100以下，一次性签订租赁合同在两年之时，免租三个月 散户政策招商政策邀请具有较强感召力和影响力的各业态商家参加经营研讨会召开招商大会招商推广方案第一篇：海报以与众不同，一定出众我有我精彩为主题作为开篇，全面系统的介绍本项目的自身优势；版面以整版红色的为底，广告主题“与众不同，一定出众”特别突出，图中首先向人们传达一种南极星与众不同的形象，让他们对南极星有一个印象；广告媒体宣传招商推广方案第二篇：海报以即将闪亮登场因你更精彩广告则重点诉求招商的相关事项，在广告设计中，还是采用了整版的红色来夺人眼球。文案主要对第一篇海报发出后，客户反馈和想探知的问题进行简述，形成新闻式的广告。广告媒体宣传招商推广方案第三篇：以爱你=爱自己将爱进行到底将“爱”进行了全新的诠释，文案中指出开发商及经营商之间的结合是爱的开始，在以后的日子里开发商将一道与经营商共同携手创造良好的经营环境，赢得更多的利润，寻求更大的发展。广告媒体宣传招商推广方案第四篇：以人缘财源冬至圆心中充满爱为主题的广告，一边向大家表示节日的问候，一边向目标客户亮出与众不同的一招凡在开盘这天来参加现场活动的都可领取一份另人意想不到的惊喜。广告媒体宣传招商推广方案第五篇：在招商工作接近尾声、准备开街时举办一个庆功酒会。广告以把酒当歌须尽欢金猪财年我们同举杯来答谢各商家对南极星的支持和信任。广告媒体宣传招商推广方案时间时间销售期划分销售期划分销售结点销售结点2007.1-22007.1-2月月预热期 积累租户3 3月月开盘期主力店进驻仪式4 46 6月月强销期消化积累租户，完成80%出租7 7月月持续期 强化出租8 8月月收盘期 完成出租任务招商周期为招商周期为招商周期为招商周期为8 8个月个月个月个月招商计划第五部分 华业行对本案的招商保障高标准 学历、经验、职业技能 高素质 行为准则、职业操守高效率 准确性及时性服务性三“高”团队华业行的团队保障项目总监项目总监招商经理招商经理策划经理策划经理招商主管招商主管招招商商代代表表招招商商代代表表招招商商代代表表招商团队组织框架华业行语录：执行产生效益的阶段，除了需要专业化的 知识和技能外，更需要专业化的团队 和市场经验。华业行的招商管理华业行的招商管理团队构成团队构成团队构成团队构成原各项目体销售骨干原各项目体销售骨干原各项目体销售骨干原各项目体销售骨干华业行北京总公司现有在职人员华业行北京总公司现有在职人员华业行北京总公司现有在职人员华业行北京总公司现有在职人员了解北京市场，有一定的了解北京市场，有一定的客户积累客户积累经验丰富，专业性强经验丰富，专业性强专业房地产本科毕业生专业房地产本科毕业生专业房地产本科毕业生专业房地产本科毕业生高素质，有较强的理论基础，高素质，有较强的理论基础，具有创业精神具有创业精神提高综合业务能力，引入复合型人才提高综合业务能力，引入复合型人才确定招商对象确定经营模式制定招商优惠策略制定招商流程商业项目部进行市场调研和目标客户分析商业项目部进行客户招商月计划实施招商主管制定客户招商周计划商业项目部对客户信息归档完善、招商资料准备就绪招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽商业项目部进行客户分类、确定重点商业项目部、客户填写招商意向表提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证进场装修、备货、上柜、营业客户提供装修方案及电脑效果图考察、评估核准签定招商意向书、交纳定金沟通、谈判、方案修改与认可正式签定招商协议招商业务流程将为本项目提供专业化营销团队提高客户满意度、提高到访成交率谢谢您的观赏！