安徽黄山太平湖旅游地产项目可行性分析前期策划PPT课件.ppt

DocumentnumberDocumentnumber怡信天成投资顾问机构2010年2月以大盘形式出现的主题旅游地产黄山太平湖项目可行性分析Documentnumber1DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber2前言黄山休闲旅游度假市场与国内其他大型风景区内房地产类似，均呈现外部客源为主的市场结构，其发展主要受于景点经营水准和大环境的影响，基本上呈现“只有成功的景区，才会有成功的项目”这一规律；另一方面，作为旅游地产，其固定的模式必须尊重开发的先后顺序，先有旅游，后有地产。DocumentnumberDocumentnumber内容页码A.认知篇黄山旅游整体规划中的机遇和问题4案例篇类似案例借鉴及本项目初步定位18思考篇对于运营中的一些问题思考53附件篇一些典型项目的户型参考62Documentnumber3DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber4DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber52007年黄山市旅游累计接待海内外游客1535.16万人次，与上年相比增长23.70%。其中，接待入境游客68.55万人次，增长25.73%；接待国内游客1466.61万人次，增长23.61%。在法定节假日调整后的首个“小长假”，元旦三天，黄山市共接待海内外游客28.26万人次，其中黄山风景区接待游客9398人次，比去年同期增长107%。黄山一个世界级山岳旅游区，一个正在形成的国际旅游区黄山地处三省要冲之地，安徽的南大门，安徽的旅游之心。北有九华山，太平湖，东邻杭州和千岛湖，众多的著名景区与黄山相邻，区内拥有众多的优秀历史文化古迹，徽文化更是为她注入了独特的文化内涵，使黄山成为经济发展最为迅速的长三角都市圈的世界级山岳旅游区。黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumber安徽省十一五旅游规划：以黄山为龙头，“两山一湖”地区为重点，皖南六市为基础，自然文化遗产为品牌，打造大皖南国际旅游区；黄山市旅游发展思路：按照打造“安徽旅游龙头、华东旅游中心、中国旅游名牌、世界旅游胜地”的要求，加快建设旅游大市。把黄山风景区打造成全国综合竞争力最强的旅游区，把黄山市建设成为全国同类旅游城市综合竞争力最强的城市之一。深度开发旅游产品：未来五年重点推出一批温泉度假疗养地、湖泊性度假旅游疗养地、会议展览中心，以及内容广泛的红色旅游、乡村旅游、工业旅游、水利旅游、科技旅游、健康旅游、探险旅游等专项旅游产品，并建立安徽旅游精品库。Documentnumber6十一五期间，安徽政府欲以两山一湖作为重点区域，深度开发各种类型的旅游产品，最终形成大皖南国际旅游区黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber7一带：环黄山游憩带，集中分布在黄山风景区的南、东、北三个方位，包括依托黄山核心景区外围的余脉山林和沟谷，现在已开发或正拟开发的南大门汤口镇、北大门耿城镇，以及翡翠谷、九龙瀑、黄帝源、茶林场等十余个大小不等的景区；二心：屯溪区的黄山高尔夫球旅游区和黄山区的太平湖度假区两个中心;二湖：黟县奇墅湖、歙县丰乐湖；三山：祁门县牯牛降、休宁县齐云山、歙县清凉峰；四城：黟县县城、歙县县城、休宁县城、徽州区城区;安徽整体旅游产业仍以黄山为依托，通过山上旅游山下消费、建设与黄山互补的产品等措施，促使黄山的产业链向山下延伸黄山旅游资源分布黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumber有“江南翡翠”之称的省级风景湖区太平湖，使得该区域有着与生俱来的绝佳自然资源太平湖是安徽省最大的人工淡水湖，太平湖风景区设定为黄山、九华山之间的“黄山客厅”，兼具游客集散、旅游服务中心、文化中心功能，未来太平湖将打造成国际级循环型旅游度假区；紧邻“世界文化遗产”、“世界自然遗产”、“世界地质公园”三项高含金量桂冠的国家5A级风景区黄山。Documentnumber8黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber9“西海大峡谷”的开发使得游客从太平索道入山能够合理安排在黄山旅游的行程。据统计，近年来通过松谷庵乘坐太平索道的游客逐渐增多，2007年一季度太平索道首次扭亏为盈，实现利润224万元。玉屏索道和云谷索道位于山的南面，即俗称的“前山”，两索道分别处于玉屏景区和云谷景区；太平索道位于山的北面，即俗称的“后山”，处于松谷景区；前山景区靠近黄山市区，交通便利，同时该景区开发早，相对较为成熟，是游客多选择的主要入山口。从下表可以看出，选择从云谷索道和玉屏索道上山的游客达到90%左右。后山景点开发晚，著名景点少，是游客较少选择上山的路径。此外，由于黄山山上酒店主要集中于西北部的北海景区和西海景区，其中西海景区排云楼附近是太平索道的终点站，选择从太平索道入山不便于在山上的行程安排。新景点的开发和交通布局变化，将逐步改变南北景区运营不平衡的现状，从这一角度出发，太平湖景区拥有强大的后发优势资料来源：新浪财经2007年06月11日黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber10休闲旅游地产的Resort五种核心驱动力以旅游区域开发的五种核心驱动力分析，黄山及太平湖景区，均属自然/人文资源驱动型，唯有加强商务活动驱动力，方能促使其迅速发展和升级核心驱动力主题社区驱动自然/人文资源驱动商务活动驱动主题产品驱动特殊娱乐产业驱动愉景湾，香港华侨城，深圳云顶，马来西亚博鳌，海南安徽，西藏、云南、四川黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumber11黄山至周边省份高速公路分布及里程至杭州合肥黄山徽杭高速合铜黄高速车程：2.5小时全线路程：240公里起始城市：黄山市杭州市车程：3小时全线路程：309公里起始城市：黄山市合肥市徽杭高速合铜黄高速南京高速公路规划建设徽杭（屯溪杭州）、合铜黄(合肥铜陵屯溪)、屯景（屯溪景德镇）和黄衢南（屯溪衢州南平）、屯宣芜（屯溪宣城芜湖）、屯婺（屯溪婺源）六条高速公路；主要公路提高环黄山公路的等级。建设际联儒村二级公路、碧阳西递兰田二级公路，形成环黄山公路；Documentnumber黄山靠近经济最为发达的长三角地区，与处于我国腹地的峨眉山、张家界、桂林等景区相比更接近主流客源市场，杭徽高速的开通更加强化了这种区位优势黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber124小时交通圈的建立，在促进黄山景区游客人数的增长方面初见成效，但07年游客统计表明长三角客源仍然占主导，在这个意义上黄山依然是华东的黄山2006年底徽杭高速全线通车以来，黄山游客人数同比有较大幅度的提高。2007年一季度游山人数同比增长了26%，旅游人数的增加带动了各项业务收入的快速增长，从而使得营业收入达到了9,702万元，同比增幅达到37.2%，实现了一季度的扭亏为盈。黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumber13黄山江苏浙江江西湖北河南山东骆岗机场（合肥）屯溪机场（黄山）大龙山机场（大庆）西关机场（阜阳）衢州机场（衢州）天河国际机场（武汉）王家墩机场（武汉）昌北国际机场（南昌）1.黄山机场现已开通至香港、北京、上海、广州、深圳、厦门、武汉、合肥等10多个地区的班机；2.另外还开通了韩国首尔至黄山的直达航班，航行时间最快达到一个半小时左右，为黄山带来了大量的韩国游客；3.经过2004年黄山机场的改扩建工程，机场运载能力大幅提升，计划增加至珠海、桂林、昆明、天津、成都等方向的国内航线；4.同时加开到澳门、日本等地的国际航线；Documentnumber旅游区机场的等级对旅游区的级别有着指标性的意义，黄山机场航空线路的增开和运力的提升将带动更多的远途游客进入，亚洲的黄山正在逐渐启动黄山及周边省份机场分布图黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber14旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的Resort，覆盖不同范围的客户群。按照国际标准，旅游区域开发因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为目的地型Resort、区域旅游度假类Resort（包括商务旅游）以及本地旅游自住休闲类Resort。资源客户与主要市场的距离所用交通工具停留时间每年光顾频率典型案例目的地型Resort非常强势的资源，如高品质的海滩、滑雪场全国性乃至跨国客户几百公里甚至更远绝大多数乘飞机12周或更长时间12次海南、丽江区域旅游度假类Resort（包括商务旅游）一线景观资源或人文资源分散，但本区域客户占较大部分100300公里，1.54小时车程多数自驾车前往27天每半年12次天目湖、千岛湖本地旅游自住休闲类Resort不必是特别强势的资源本部分来自本区域小于100公里，45分钟车程自驾车或捷运系统；购房自住周末1天多次西塘、朱家角Resort的三种类型广泛空间和人口的覆盖集中单一复合Resort的功能本地旅游休闲自住类一般性资源具备部分休闲度假功能具备区域内的强势资源条件和吸引力，相对复合功能，综合满足市场需求，与区域市场保持100300公里黄金距离机场等基础条件的兴建，资源条件竞争力的进一步提高，产品和活动符合更广泛市场的需求，更大范围的区域推广目的地型Resort区域旅游度假Resort类海南、丽江千岛湖西塘、朱家角从把黄山建成国际级旅游度假区的目标思考，唯有增加更多主题功能，方能使大黄山成为“目的地型”度假区，这一点以海南为成功先例黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber15定位前思考启示黄山作为连接着一个金长三角经济最发达的江浙沪的后花园正在迅速崛起和形成，太平湖作为下一轮核心景区发展的重点，本项目先天已经具备了高端项目的特质1.距离形成门槛，高端产品的可行；2.僻静成就氛围，高端产品的要求；3.符号等于品牌，黄山正在走向高端符号；4.设施满足需求，高端产品的基础配套正在形成；黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber16“五岳归来不看山，黄山归来不看岳”在这个有着自然与文化特色优势的国际旅游度假胜地随着交通的不断完善黄山与江浙沪已经形成很好的互补本项目应打造黄山档次最高、配套最全、服务最好的商务旅游度假区为那些重在享受生活的富人们找到归宿黄山旅游整体规划中的机遇和问题定位前思考启示DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber17黄山太平湖首席休闲度假社区六星级度假区内，服务于峰层人群的集居住旅游休闲度假、疗养为一体的奢侈地产定位初设定位初设黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber18DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber19创新化趋势当今，度假旅游已经成为人们一种必不可少的生活方式、度假客源也以团队为主转向以散客为主、不带孩子的伴侣在度假者中占据越来越大的比重、无主题的度假旅游向有主题的度假旅游转。多样化趋势度假旅游产品在早期传统的温泉、矿泉疗养出现后，继而出现了追求“3S”享受(阳光、沙滩、海水)的滨海旅游，而后，高山滑雪也成为深受人们欢迎的度假旅游项目，并且迅速发展成为一大产业。当代国际旅游市场出现极为明显几个变化趋势，主要表现在客源构成和产品类别上，国内市场几乎同步响应了这种变革团客散客无主题有主题近年来，一些拥有丰富度假旅游资源、城市设施又较为完善的城市又逐渐开发出了都市度假旅游形式。滨海、滨湖、高山滑雪、温泉疗养、都市等多种类型旅游度假区的配合，使得度假旅游产品不断丰富与完善。类似项目经验借鉴DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber20国际度假旅游市场发展到现在，已经由一种概念上升到寻求产品与项目的支撑，这种变化首先在规划层面引导国内此类物业的开发理念第一阶段疗养康复阶段这一阶段在传统的温泉浴、医疗浴保健产品基础上增加了许多参与性体育运动与娱乐项目，主要以水上或陆地体育活动和室内游乐为主，如划船、捕鱼、网球、保龄球等；这一阶段的旅游产品出现了多样化、高科技化等诸多特点，出现了众多大型的旅游度假村、度假俱乐部以及大型的度假娱乐设施，如高尔夫球馆、大型游乐场等；这一阶段的主要产品是海水浴、温泉浴、矿泉浴、阳光浴、医疗保健以及少量的娱乐活动；第二阶段疗养游乐相结合第三阶段游乐度假阶段类似项目经验借鉴DocumentnumberDocumentnumber背景资料：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到20003000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。国内旅游市场业正在顺应这种历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级Documentnumber21观光旅游休闲旅游度假旅游类似项目经验借鉴DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber22丽江悦榕庄以全球高端人群为目标客户，提供集休闲、度假、商务、体验为一体的中国最美最奢华的休闲度假酒店类似项目经验借鉴中国最美最奢华的休闲度假酒店DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber23发展条件丽江悦榕庄丽江悦榕庄主要发展条件休闲产业快速增长旅游形式从观光型向休闲、度假、商务型转变丽江高端客群的增多中国成为世界舞台的中心，受到全球关注，国外游客对中国越发感兴趣丰富的旅游、人文资源项目周边香格里拉、玉龙雪山的美景和丽江风情的为项目提供了丰富的文化内涵丽江旅游资源基本能适应客人来休闲、度假、商务、旅游和探险需求的条件成功的度假品牌悦榕庄作为悦榕集团顶级度假酒店品牌已得到世界认可马尔代夫、普吉岛等海滨度假胜地的悦榕庄酒店为丽江酒店作了品质保障悦榕庄客户会为项目提供了丰富的客源政府的大力支持丽江市政府全力支持旅游产业发展、升级在政府的支持发展下，丽江已成为中国休闲旅游度假的理想之地，产业基础雄厚，城市发展需要提升品位类似项目经验借鉴DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber24规划理念以丽江古城的建筑风格融合五星级的现代化酒店设施，营造优雅浪漫的度假风格，让客人沉浸在欢愉中，离开的时候确保得到“元气”的补充。丽江悦榕庄类似项目经验借鉴DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber25运作模式顶级度假酒店品牌导入，占领中国顶级休闲度假酒店地位，形成品牌影响力，后期开发推出产权式酒店。丽江悦榕庄世界顶级酒店品牌导入打造中国顶级休闲度假酒店地产项目开发悦榕庄国际顶级度假酒店品牌马尔代夫、普吉岛等海滨度假胜地的悦榕庄酒店形象招牌中国国内顶级度假酒店花园式别墅酒店室外温水按摩浴池、私人泳池、护疗亭丽江悦榕Spa会所等二期产权式酒店别墅开发类似项目经验借鉴（丽江悦榕庄二期将推出产权式酒店）DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber26项目区位温泉1858，位于苏州市太湖国家旅游度假区，处于太湖2006年新规划的核心区域，紧邻太湖湖岸，是苏州乃至长三角地区最理想的休闲旅游的区域之一。温泉1858类似项目经验借鉴长三角地区综合性纯休闲度假社区DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber27整体规划项目整体建筑风格以中式为主，规划开发度假别墅、酒店式公寓、产权式酒店、五星级度假酒店以及水上运动项目，打造休闲度假社区。温泉1858项目经济指标总占地：12万平方米总建筑面积：约9.6万综合容积率：0.8度假别墅酒店式公寓产权式酒店五星级度假酒店类似项目经验借鉴DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber28建筑设计规划文化与建筑的结合，是温泉1858的核心规划理念。利用“合院”和“天井”空间形态，将江南独特的苏派建筑、院落文化、传统村落，都融入到整个社区规划中，让生活回归本质。温泉1858类似项目经验借鉴DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber29功能设置温泉1858度假村主要设施周边配套设施五星级度假酒店温泉水上运动度假居所五星级度假酒店温泉度假商业水街太湖国际高尔夫俱乐部水星游艇俱乐部太湖、新天地生态公园吴宫校战纪念园主题娱乐中心中信文化论坛休闲度假健康度假娱乐运动居住体验休闲度假健康度假娱乐运动文化体验自然体验生态体验商务度假功能匹配纯休闲度假社区休闲度假群独享尊贵分享太湖类似项目经验借鉴DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber30绿城千岛湖度假公寓总体定位以为消费者提供“享受另一种人生”为目标，在目前国家最大的森林公园千岛湖内，打造一个真正顶级的大型度假酒店公寓群类似项目经验借鉴千岛湖内顶级大型度假酒店公寓群DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber31绿城千岛湖度假公寓项目区位绿城千岛湖度假公寓位于淳安千岛湖镇东北部，是千岛湖景区内极具稀缺性的西、北、南三面临湖的优质地块。千岛湖位于浙江省杭州西郊淳安县境内，地处长江三角洲的腹地，被称为是上海和杭州的“后花园”。类似项目经验借鉴DocumentnumberDocumentnumber绿城千岛湖度假公寓整体规划项目占地13.8万平方米，总建筑面积近30万平方米，由八座小高层、高层建筑组成，建成后将是华东地区，乃至全国首屈一指的世界级大型休闲度假物业集合体。与国际顶尖的度假酒店管理集团喜来登联手打造精装修度假公寓；整个度假建筑群更包括了超过30000平方米的度假配套区以及大面积的水上运动区；整合了游艇俱乐部等多项顶级度假设施。房型设置：一房70-120平方米二房175-200平方米三房350-430平方米少量带私家游泳池的豪华Viillas户型类似项目经验借鉴Documentnumber32DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber33绿城千岛湖度假公寓功能设置五星级度假酒店度假公寓游艇俱乐部水上娱乐区休闲娱乐中心-健身中心、医疗保健、乒乓球室、桌球室、棋牌室、室内游泳池、水疗(SPA)、足疗等等设施精品商业街千岛湖国家森林公园项目主要设施休闲度假健康度假娱乐运动文化体验自然体验生态体验商务度假居住体验功能匹配功能丰富、自成体系的大型休闲度假综合体类似项目经验借鉴DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber34项目名称丽江悦榕庄产品特色依托周边香格里拉、丽江美景，打造顶级休闲度假酒店对于本项目的机会点1.顶级度假酒店，花园式别墅酒店2.产权式酒店别墅3.马尔代夫、普吉岛等海滨度假胜地的悦榕庄塑造酒店形象招牌项目名称深圳华侨城产品特点主题公园、酒店、商业、休闲度假、高尚居住等配套设施.对于本项目的机会点1.主题公园带动人气.2.项目设置威尼斯水景主题酒店3.高尚居住区成为利润收益爆发点项目名称芙蓉古城产品特点以川西文化为灵魂，开发休闲度假旅游，进而开发高档旅游地产对于本项目的机会点1.特色休闲餐饮街、手工艺品街、商业购物街2.生态豪华会所、星级宾馆、博物馆3.打造中国各地民居风格形式高端物业项目名称李公堤产品特色依托国内最大城市内陆湖金鸡湖、打造国际风情商业水街、滨湖休闲娱乐时尚特区、休闲商务领地等高尚休闲娱乐配套对于本项目的机会点1.开放式的商业休闲水街2.依托金鸡湖资源打造休闲度假区3.项目设置精英企业会所、商务会馆，精品酒店突出商务休闲功能4.针对青年白领的特色业态（如豪华KTV、迪厅）借鉴价值1、开放式的商业休闲水街（包括特色餐饮、商业购物等）2、高档主题精品酒店（如花园别墅式、水景主题等），引入国际酒店管理机构3、精英企业会所、商务会馆突出商务休闲功能4、特色主题公园以积聚人气5、中国风特色高端物业(如吴文化建筑)类似项目经验借鉴旅游休闲地产，产品价值借鉴DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber35类似项目经验借鉴项目名称绿城千岛湖度假公寓产品特色内部高尔夫果岭岛,三座主题会所,一对一英式管家服务.对于本项目的机会点1.大面积的水上休闲区；整合了游艇俱乐部等多项顶级度假设施2.喜来登酒店管理公司+精装修酒店公寓项目名称温泉1858(苏州环太湖)产品特点中式风格联排别墅,温泉入户,豪华酒店配套.大型水上运动等对于本项目的机会点1.项目设置国际豪华酒店,2.依托阳澄湖资源打造休闲度假区项目名称富春山居产品特色依托度假酒店、私人别墅、高尔夫球俱乐部、富春阁周边等高尚休闲娱乐配套对于本项目的机会点1.与高尔夫球场联动形成高挡别墅区.2.专属设计师Jean-MichelGathy规划重现中国南宋建筑风格3.项目设置国际豪华酒店,产品价值借鉴1、国际酒店集团管理的豪华酒店或精品酒店公寓2、打造滨湖休闲区3、打造高档别墅区4、国际知名设计师打造中国风特色建筑(如徽文化建筑)度假产品，价值借鉴成功项目经验的一致趋同都说明本项目前期酒店及高尔夫的先行是正确的选择，但旅游地产其基础依然在于当地旅游业的发达与认可DocumentnumberDocumentnumber36会议功能主导模式度假居住主导模式产品郊区大面积别墅、度假会议中心郊区别墅区、旅游度假村客户政府部门、各行业实力型企业大型企业集团外资机构私营企业主关键要素安静、远离城市交通状况良好快速交通便捷占有特殊自然旅游资源具备独占性并反映实力型企业形象高档次别墅区或客房配套齐全的商务会议功能配套极高私密和独占性功能组合及配套要求较大规模配套自然资源较大规模资源型配套：温泉、旅游地、高尔夫等较高比例居住功能空间完善的商务会议及通讯设施特点同时满足会议场所的封闭安静性和短期通达性别墅居多会议召开地点对自然环境有一定要求对环境和居住舒适度要求高个案举例怡生园会议中心、月亮河度假村九华山庄、第一城稻香湖度假村、西山流水别墅京津新城中的企业会所型别墅财富公馆本项目以会议和度假居住模式为主项目定位DocumentnumberDocumentnumber37会馆主要功能：1.企业家总部2.企业内部员工聚会场所3.企业主私人俱乐部4.企业合作交流场所5.企业文化名片产品定位产品定位项目定位DocumentnumberDocumentnumber38总体规划面积在10000M2;独栋分布在太平湖一线湖景置;每个单位面积控制在500-1000M2;每栋专业服务于一个企业或者一个联盟企业金盆湾（980亩）金家浜（1380亩）浮丘坦（720亩）长三角企业联盟平台顶级企业会馆项目定位Documentnumber2024/2/27 周二39DocumentnumberDocumentnumber401.会馆外围温泉水主题景观；2.内部庭院，突出中式水景营造特色；3.会馆内部设置温泉泳池，桑拿区等，满足商务，会谈，休闲功能；会馆外部温泉水主题处理庭院水系会馆内部温泉设置标杆会馆项目定位DocumentnumberDocumentnumber411.企业家会所；2.银行家会所；3.游艇俱乐部等；少数人的社交基地私人度假会所项目定位DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber421.可被企业或个人独自拥有2.同时具备休闲居住功能和商务沟通功能空间3.用于商务会晤、各类会议以及各种形式交流的场所；项目定位会馆的本质具有宽泛的定义，完全可以将其引伸至高端物业领域Documentnumber千万级别墅，其实就是会馆另一形式同级城市千万级别墅案例同级城市千万级别墅案例九龙山庄九龙山庄九龙山旅游度假区位于浙江省嘉兴市平湖市乍浦镇，距离周围主要城市上海、杭州、苏州、宁波都在1小时左右车程，1998年10月，浙江省政府正式批复，同意成立平湖九龙山省级旅游度假区，核定区域面积10.12平方公里。2002年9月由上海茉织华股份有限公司组建并依法成立浙江九龙山开发有限公司，计划将九龙山度假区建设成为“服务浙江、接轨上海、辐射长三角”的国内一流、国际知名的休闲度假胜地。九龙山度假区邀请了美国迪斯尼的设计师做九龙山度假区的整体规划，预计开发时间为10年，包含东方威尼斯度假区、高档商务居住区、庄园别墅区、体育运动区、佛教文化区。面对的主要是全球成功企业家和各界商务精英等，以27洞将军高尔夫俱乐部、350个泊位的游艇俱乐部、中国第一家以国际标准打造的集马术、马球等相关运动为一体的高级马会俱乐部、私人飞机、商务名车、会议中心为主导，集商务、休闲、娱乐为一身。此项目2007年将累计投入30亿，而且每年要保证20亿的资金投入，总投资计划预计达到200亿元。Documentnumber43项目定位Documentnumber九龙山庄游艇湾建地1000亩，建筑面积45万，由游艇俱乐部，威斯汀酒店，婚礼教堂，圣马可广场，别墅及公寓住宅区（恺撒岛，皇后岛，夏宫）组成，是极致奢华贵族生活方式的现实天堂，是吸引中国新贵阶层的现实“世外桃园”。恺撒岛由独栋海景别墅12套组成，是海洋中的一座城堡。别墅的设计精雕细啄，充分体现欧洲建筑经典风尚，屋顶的色彩与结构自成一体，沿袭欧洲血统，层次错落丰富，不同颜色与相应石材里面的搭配，焕发出迷人的韵味。配以多功能的娱乐设施，亦可作为私人会所全宅奢华溢于言表，处处散发着象征身份与威望的王者魅力。别墅3000万/套起。千万级别墅，其实就是会馆另一形式Documentnumber44项目定位DocumentnumberDocumentnumber451.内河迂回处、形成大型的水上娱乐场地，成为另一个活动节点；2.功能：休闲娱乐度假功能；3.面积：水域面积，可以达到玉带滩；私人码头港游艇俱乐部业态建议休闲娱乐类：咖啡吧、书吧、红酒吧、雪茄吧、游艇俱乐部、冲浪会社、音乐体验店等项目定位DocumentnumberDocumentnumber46峰层人群的康疗中心疗养基地阳光疗养香熏疗养温泉疗养色彩疗养音乐疗养睡眠疗养饮食疗养1.功能：康疗中心2.地位：促进两带互动项目定位DocumentnumberDocumentnumber471.中心温泉水景商业街区；2.围绕温泉水景,商业街呈两端布局.局部建筑拔高,突出建筑的标志性；3.水景可考设置温泉主题,与景观结合,局部设置温泉娱乐及游泳功能区；中心温泉水景滨水商业街中心温泉水景观处理部分区域设置中心温泉娱乐/休闲温泉水景商业街项目定位DocumentnumberDocumentnumber481.总建筑面积：5000平方米2.商业单体面积50200平方米不定3.氛围营造：湖滨新天地，热闹的氛围凸现“名流”橱窗湖滨商业业态建议：1.小型精品零售：香水、饰品店、古玩店、书画店等2.生活服务类：私房菜馆等项目定位DocumentnumberDocumentnumber49低调奢华的舞台岛内商业1.医疗保健性：顶级SPA、健身会所、顶级疗养机构、香熏馆、水疗馆等社交会所类：名媛会所、男人馆、女人馆、高尔夫会馆等项目定位DocumentnumberDocumentnumber50面向大众的快速去化物业国际度假公寓单位面积：50100平方米/套建筑立面：简洁明快定位：国际服务公寓项目定位DocumentnumberDocumentnumber51会议中心会议功能演艺功能展示功能别墅&公寓居住功能社交功能宴请功能企业会所社交功能品牌塑造功能培训功能配套会所社交功能娱乐功能休闲功能高尔夫球场社交功能度假功能娱乐功能商业社交功能休闲功能展示功能康疗基地疗养功能社交功能度假功能游艇码头休闲功能度假功能娱乐功能产业链定位产业链定位一个核心体、七大产业系统、八大功能互动项目定位DocumentnumberDocumentnumber52黄山太平湖首席休闲度假社区黄山太平湖首席休闲度假社区六星级度假区内，服务于峰层人群的集居住旅游休闲度假、疗养为一体的奢侈地产商务休闲度假酒店概念吸引点：主题，文化，精品，度假主要服务于长三角的商务休闲度假客户同时服务周末休闲度假人群的需求企业会馆概念吸引点：主题会馆，文化，娱乐强调商务、娱乐、顶级重点打造，长三角区域顶级商务行宫样板、定制高尔夫休闲度假住宅概念吸引点：生态，高端通过精品酒店、会馆强势提升区域住宅价值打造大黄山区域最具特色的休闲度假生活居住区休闲商业概念吸引点：休闲，商业街区强调景观、舒适、恬静重点打造为具有文化氛围的商业街区定位描述及功能分解项目定位DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber53打造打造真正意义上的真正意义上的具有黄山特质的具有黄山特质的世界级休闲度假产品目目标标项目定位DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber54DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber55产品设计方面：项目思考不同产品的风格及规划特点：首先，旅游地产应该是基于旅游的基础上，因此要彰显其自身旅游的特色，结合本片区的旅游特色区设计及规划其产品与风格，本案所处位置以山水资源及高尔夫为主要特色；其次，作为顶级的旅游地产综合类项目，及规划必须满足功能丰富、自成体系等原则。开放式的商业休闲水街（包括特色餐饮、商业购物等）高档主题精品酒店（如花园别墅式、水景主题等），引入国际酒店管理机构精英企业会所、商务会馆突出商务休闲功能特色主题公园以积聚人气中国风特色高端物业(如吴文化建筑)因此在产品设计规划上可以考虑多种组合，并结合水景特色等元素DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber56产品设计方面：项目思考与普通住宅的不同处：首先，旅游地产的投资价值比居住价值更具有吸引力。购房者购买旅游房产注重的是区域的大环境、小区周边环境、小区内的环境等等，开发商整体实力、以前业主的评价还有以后的服务等等都是购房者考虑的要素，这几个要素构成了旅游地产的支柱；另外旅游地产是多概念的，是需要满足多方面客户的要求，从产品来说，最终使用者的目的还是以适宜居住为主的。因此在各类产品的面积段控制上，其实也可以是多样化的灵活组合DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber57产品设计方面：项目思考如会馆别墅类产品的设计：产品构思产品形态单位面积（）比例会馆标杆会馆独栋1000-150015.9%标准会馆独栋400-60015.9%联排300-40041.4%叠加200-30026.8%总计200-1500100.00%如国际度假公寓类产品的设计：50-100/套为主DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber58销售方面：项目思考项目建筑面积（万）容积率风格产品类型户型面积区间（）总价（万元）开发商绿城千岛湖度假公寓291.74现代高层,小高层17层以下7017层以上170-200190-500 浙江绿城天屿别墅5.10.22 地中海独栋（精装修）600-9001600-2600杭州龙盛千岛湖滨江度假酒店别墅60.25 东南亚独立、联排、叠加220-650400-1300滨江地产翡翠岛7.10.22北美独栋350-500600-1500杭州通盛公寓类产品面积控制在200以内较为畅销，别墅类产品面积在200-600之间较为畅销，总价段以200-1500万元为主。DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber59销售模式：项目思考以高尔夫度假型项目为例，成功必须要有几个必要因素：1.对高尔夫球场品牌十几年如一日的大力投入，用高端高尔夫球场品牌建立知名度与影响力，成为了高端富人向往的生活方式与场所，从而拉动观澜湖地产的超溢价价值提升与销售；2.深挖高尔夫球场会员资源，以会员资源作为地产项目最大客户群体，以会员客户带动其他周边朋友圈子，从而为地产项目的销售积累大量客户资源；3.战略定位转型，从运动场所到高端生活方式，提升品牌影响力，积累非高尔夫爱好者的富人资源，为后续地产的开发与销售积累了更广泛范围内的客户基础。DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber60销售模式：项目思考因此，项目正式的销售周期建议在高尔夫运营较为成熟，酒店知名度相对较高的情况下，再进行；在市场知名度未完全打开，消费者吸引力不足的条件下开始施工及销售，市场风险较大。DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber61客源吸引：项目思考1、政府政策支持、统筹开发：要求政府部门根据本地区条件，确立旅游房地产项目，实行政府主导，统筹规划。2、重视产品的设计和开发：精心设计，通过项目的创意、服务的功能、承载的内容、使用的材料、施工的工艺、历史的传承以及建筑的形体语言来展现其文化品位和格调，增强开发项目的魅力。3、强化品牌形象：加强盛高企业的品牌化宣导，通过宣传品牌的知名度、忠诚度、辐射力、竞争力，树立企业和产品形象，从而降低消费者的顾虑。4、管理规范、透明：置业者最关心的是所购置的房产收益回报的保障性，可以尝试引进品牌酒店管理公司及物业管理公司介入，增加未来产权人收益的保障。DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber62产品的配套与增值：项目思考配套及增值服务细点罗列安静、远离城市快速交通便捷具备独占性并反映实力型企业形象齐全的商务会议功能配套较大规模配套自然资源较高比例居住功能空间完善的商务会议及通讯设施同时满足会议场所的封闭安静性和短期通达性会议召开地点对自然环境有一定要求物业管理公司统一管理租赁服务，需提供各类商务配套服务DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber63DocumentnumberDocumentnumber杭州千岛湖玫瑰园项目展示DocumentnumberDocumentnumber杭州千岛湖玫瑰园项目展示酒店式公寓户型展示DocumentnumberDocumentnumber杭州千岛湖玫瑰园项目展示酒店式公寓户型展示DocumentnumberDocumentnumber杭州千岛湖玫瑰园项目展示酒店式公寓户型展示DocumentnumberDocumentnumber海南雅居乐清水湾项目展示国家旅游度假区；国家旅游度假区；7 7公里海岸线聚公里海岸线聚集集3030多家酒店，目前为军事基地多家酒店，目前为军事基地“国家海岸国家海岸”国际休闲度国际休闲度假区；多为向东海域，由假区；多为向东海域，由多家开发商各自开发多家开发商各自开发处于热带与亚热带分界处，处于热带与亚热带分界处，向东海域，风浪大；距离三向东海域，风浪大；距离三亚市区远，公共配套不完善亚市区远，公共配套不完善“国际旅游岛国际旅游岛”新标杆；新标杆；1212公里海岸公里海岸线，世界第线，世界第3 3个会唱歌的沙滩，个会唱歌的沙滩，200200米米内水深不过内水深不过2 2米，能见度米，能见度1111米米金色果岭位于清水湾旅游度假区的入口段，该地块南北走向，东临36米的景观大道，四面均为高尔夫球场，空间开阔、环境十分优美蔚蓝海岸位于项目的中前段，为项目前段主要的商业配套区，南面是高尔夫球场，东面为卫星观测站翰海银