第三章房地产登记法律制度PPT课件.pptx

第三章 房地产登记法律制度1-第一节 房地产登记概述一、概念和特点房地产登记，指房地产管理部门对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利的登记。房地产权利人房地产管理部门2-性质：房地产管理部门依职权实施的行政行为功能：权利确认、权利公示、管理3-特点1.房产与地产统一登记：登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台物权法房地产登记暂行条例2.房产与地产一体登记：不再分土地和房屋两个簿册3.登记实质审查制度：真实性审查4-二、登记的性质和功能性质：行政行为说 民事行为说5-房地产登记的功能物权变动功能：登记要件主义物权确认功能：不动产登记簿是物权归属和内容的根据不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，应与登记薄一致；除有证据证明登记薄确有错误外，以登记簿为准。物权公示功能：核心功能物权管理功能：产籍管理 审查监督6-登记的效力：1.意思主义：对抗主义 登记公示主义 形式主义登记体制：法 日意思表示-物权变动，没有依法登记前，不能对抗善意的第三人理论基础是对抗要件主义：房地产产权的变更、他项权利的设定，只要当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，债的成立，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件7-主要特点：登记机关对登记申请采取形式审查，登记权利之状态;登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机关对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国式登记制度”。8-2.登记要件主义登记机关对权利人的申请进行实质性审查，登记是由房地产所在地的登记机关备置登记簿，簿上记载房地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得，未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力。9-主要特点：登记机关对登记申请采取实质审查主义，登记权利的现状;登记有公信力即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源于德国，故又称为“德国式登记制度”。10-3.英美法上的托伦斯登记制度为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记以后发给权利人权属证书，房地产权利一旦载人政府产籍，权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。其主要特点是：房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力;已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载;登记采取强制登记制度;登记簿为两份，权利人取得副本，登记机关保留正本，正副本内容必须完全一致。11-产权登记制：登记要件主义+托伦斯登记制度其理论基础是成立要件主义：房地产权利的转移或他项权利的设定，当事人订立的合同具有其效力。但这种效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。将登记作为房地产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。12-出国去澳大利亚定居多年的胡某，原系长乐路某号三层东南间，北小间总面积为50.5平米房屋产权人。1997年6月23日，黄某与胡某签订协议书一份，约定黄某以总价人民币30万元购买胡某名下的上述房屋。黄某在向胡某支付了23万元后，才了解到该房屋类型为花园住宅，按相关政策办理过户还需要补缴一笔土地出让金，因双方对这笔土地出让金如何承担意见不一，13-导致协商不成。当年，黄某曾向法院起诉要求解除房屋买卖协议，在法院审理过程中，胡某则表示愿意承担这笔土地出让金。为此，双方达成协议，黄某搬入该房屋内居住，并向法院撤回了起诉。但事实上，胡某并没有按约补缴土地出让金和办理房屋产权过户手续。2006年5月中旬，黄某起诉到法院，要求胡某配合到房地产交易中心办理过户手续。经法院公告送达开庭14-通知后，胡某未作答辩。法院还查明，胡某已于2001年10月24日赴澳大利亚定居。15-2009年5月中旬，赵康通过报纸及中介，了解到了下关区一套房产准备出售。随后，赵康便和卖房人吴英取得联系并见了面。但房产证上是吴英丈夫李群的名字，吴英拿出了一份在雨花台区公证处出具的公证书，上面写明了李群委托她来出售此房。看到这份公证书，赵康方才打消疑虑，同意买下此房。经过协商，赵康和吴英在当年8月份签订了房屋买卖合同，约定房屋价款共计87万余元，赵康先给付15万元帮助其还清贷款，解押后双方办理房产过户手续，赵康再付30万元，出件后付清余款。16-赵康15万元首付已经支付了，可后来吴英却反悔找各种理由不肯将房屋过户给。多次协商无果后，赵康便将吴英告上了法院，要求继续履行房屋买卖合同，被告则是吴英、李群夫妇二人。经雨花台区公证处调查，认为在作公证时，系有人假冒李群并持假身份证件办理，与公证书相粘连的委托书中李群的签名非本人所签。17-吴英此时终于道出了实情：她当时从劳务市场找了一个和丈夫长相差不多的民工，让其假扮其丈夫，然后偷偷去公证处办理了这份房屋买卖委托公证书。2009年10月，公证处作出了撤证决定。10天之后，李群向下关区法院提出了确认之诉，要求确认赵康和吴英签订的这份房屋买卖合同无效。18-2009年12月底，赵康诉至下关区法院，要求吴英和李群夫妇退还15万元首付款，并赔偿其房屋涨价损失17万余元。庭审中，吴英表示，在签合同之前，她已经与赵康说明，如果交易不成功，就拉倒，合同中的相关条款也能说明这一点，其只同意退还首付款，拒绝赔偿损失。据了解，2010年3月，李群和吴英在法院的调解下解除了婚姻关系，该房产经调解后归吴英所有。19-3个月前，小李买了一套二手房，双方约定，房价为240万元，小李首付3成，其余的通过贷款支付。合同签订后，小李如约支付了72万元的首付款，贷款通过后，在中介的陪同下，小李和卖家王小姐一起到浦东房产交易中心顺利的办理了房产过户手续，根据规定，新产证一般需要20个工作日才能办下来。没想到的是，到第15天，小李忽然接到房产交易的电话，说房子已经被法院冻结了，不能办理过户手续了。20-接到电话后，小李立即联系卖家王小姐，原来王小姐与案外人张小姐存在经济纠纷，法院判决王小姐支付张小姐人民币200万，张小姐申请法院执行，因此法院将该房产冻结。小李要求王小姐尽快解决这个问题，王小姐表示自己没法解决。不得已，小李起诉到法院要求王小姐继续履行合同21-厦门市鼓浪屿区某路128号的房屋是洪乙、洪丙、姚乙等三人于1946年共同购买的，1952年厦门市政府经审查发给房屋所有权证。1985年9月25日原告称某、洪甲、姚甲共同继承了该房屋。1988年10月27日，陈某受洪甲、姚甲的委托，向厦门市房管局、土地局申请办理房屋所有权证和土地使用证。两被告受理后，多次到现场勘查和调查，发现原告提供的材料不足，口头通知其补齐上手契三分和土地所有权状翻建（维修）执照等材料。但原告一直没有补交。22-1992年12月2日，陈某向鼓浪屿区人民法院提起诉讼称：原告提交了申办两证的材料后，被告没有任何答复，要求被告判令被告发证。23-60多岁的孙大爷丧偶多年，自己一人抚养女儿小梅长大。2004年，孙大爷用自己大半生的积蓄买了一处楼房。同年9月，小梅与杨某登记结婚。2007年7月，杨某和其同伙陈某合谋，在孙大爷不知情的情况下，从家中盗取孙大爷的户口本、身份证，用伪造的房产证掉包了原件。24-而后，杨某雇了一个老头，持伪造的自己与岳父的房屋买卖合同，将房屋过户到自己名下，并抵押该房屋向银行贷款60万余元。2007年12月底，杨某与小梅离婚，随后将60万挥霍一空。后来，银行多次催杨某偿还贷款未果，将他诉至法院，法院将强制执行公告送到家，孙大爷和小梅才知道房屋已易主，立即报警。25-王先生有套位于钱湖北路上的别墅，是在年买下的，房产证上只有他一个人的名字。他本打算把房子留给儿子，在儿子还没有成家立业前，房子先让丈母娘和丈人居住。年初，王先生得知一个让他吃惊的消息，这套房子已经被过户了。王先生辗转找到买房人。买房的项先生证实，去年年底，他在蓝天房产中介看到了这套房子的出售信息，他和家人次看房，谈好后以万元的价格买了下来。26-合同是去年月日签的，签字的是王先生的老婆，合同上还有“（她）愿意承担本合同所约定的一切法律责任和义务，并承诺产权人亲自到场办理相关的过户手续”的字样。今年月日双方和中介公司一起到了房产交易中心，王先生的老婆带了一名男子，说是自己的丈夫，按合同约定来办过户手续。27-冒名的“王先生”还填写了房地产交易、房屋所有权发证申请审批表，并签字，摁下指印。月日，鄞州区房地产管理处和交易所完成了对转移登记的审核，不久房产即变更到了项先生名下。对于过户的情况，王先生想找老婆问个清楚，但事情发生后，他老婆已经不知所终，王先生多方寻找都没有音讯。月日，王先生书面告知宁波市鄞州区房地产管理处，认为这套房产的交易情况是违法行为，要求更正登记，但未被受理。28-从房管局留存的当时冒充他的男子使用的身份证复印件看，王先生发现，对方使用的身份证是他年的身份证。他说，这张身份证应该在他年迁居海曙时，已经上交了公安部门，去换了新的身份证。王先生认为，冒充他的人用假的身份证，骗办了过户手续，房管局原本应该对房产登记的材料进行查验，而房管局仅停留在审核阶段。查验即检查验证，对房管局的注意义务要求比审核更高，而房管局显然没有尽到合理、审慎的查验义务。29-此外，房管局在过户登记时，没有要求双方出示证明房屋所有权发生转移的材料，也违反了法律规定。种种不合法导致他的权益遭到侵害。月日，王先生将宁波市房产管理局告上法院，要求法院撤销房管局发给项先生的房屋所有权证。30-我国房地产权属登记管理体制登记效力物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。登记机关：两证分开的地区：土地权属登记 房屋权属登记两证合一地区：房地产产权登记31-三、房地产登记类型首次登记：初始登记：国家所有的自然资源除外变更登记：权利人姓名等信息错误、自然状况变更、权利期限等状况变化、抵押担保状况发生变化等转移登记：物权变动登记：买卖互换赠与、作价入股、继承、法人变更注销登记：权利消灭：毁损灭失、放弃权利、依法没收征收、依生效的法律文书导致32-更正登记：不动产登记簿记载错误，不涉及权利归属和内容，否则应进行异议登记异议登记：更正登记无法实现的情况下进行的，15日内起诉，否则异议登记失效，如不当，损害赔偿预告登记：为保障期待权实现而设定的。设定后，未经权利人同意处分不动产的，不发生物权效力；债权消灭或者自能够进行登记之日起三个月内未申请终局登记的，预告登记失效查封登记：法院进行，正式查封、预查封、轮侯查封33-异议登记当利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而登记簿上记房地产交易登记中心载的权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人身份证明、登记簿记载错误的证明文件等材料，向房屋登记机构提出异议，经审查通过后，登记机构将异议记载在登记簿上的登记行为。34-四、房地产登记原则严格管理稳定连续方便群众35-五、房地产登记机构国务院国土资源主管部门各级政府的不动产登记部门职责：查验证明和材料询问申请人如实及时登记有关事项其他不得：要求价值评估；以年检等名义进行重复登记；超出登记职责的其他行为：乱收费等36-六、房地产登记管辖属地管辖冲突：分别办理、协商办理、指定办理37-第二节 不动产登记簿基本单位：不动产单元介质：纸质和电子：电子为原则，纸质为例外效力：权利推定效力公示公信效力38-第三节 登记程序申请审核：初步、进一步查验、实地查看完成39-第四节 登记错误的损害赔偿责任不动产登记条例第29条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照中华人民共和国物权法的规定承担赔偿责任。物权法21条：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。虚假登记和错误登记40-单独责任申请人的单独责任：无过错责任登记机构的单独责任：过错推定责任41-按份责任申请人提供虚假材料登记机构未尽合理审慎义务能够确定责任大小的，按责任大小，否则平均42-连带责任当事人与登记机构恶意串通损害第三人利益第三人与登记机构恶意串通损害当事人或者利害关系人利益登记机构赔偿后，可以向恶意串通的本机构工作人员追偿43-原告陈某，男，汉族，住四川省某县某镇。被告四川省某县房管局。第三人曹某某，男，汉族，住四川省某县某镇，现在某监狱服刑。2001年3月，曹某某以其尚在修建中的一套房屋向被告房管局申请办理产权证，被告未经审核即违规颁发了所有权人为曹某某、编号为00010898号的产权证（该房产证有电脑档案但无纸质档案）。2004年1月，房屋竣工验收后，曹某某将该房出售给案外人李某某，被告在未将曹某某持有的00010898号产权证收回的情况下，又颁发了所有权人为李某某、编号为00032775号的产权证（该房产证既有电脑档案也有纸质档案）。2005年10月，曹某某以改造工程急需资金为由，出具借条向原告陈某借款60000元，并在借条中注明以其持有的00010898号产权证作“抵押”，原告经向被告查询，在确认“抵押”房屋客观真实存在且无他项权登记后，将60000元现金借给了曹某某，曹某某也将00010898号产权证交原告持有，但双方未到被告处办理他项权登记。44-借款到期后，因曹某某未偿还借款，致原告向法院提起民事诉讼。2006年4月，法院作出曹某某归还原告借款60000元并承担诉讼费的民事判决。判决生效后，因曹某某未履行，经原告申请进入强制执行程序，因曹某某无其他财产可供执行，法院遂将涉案房屋查封，但在查封时，居住在该房的案外人李某某提出异议，主张涉案房屋系合法取得，自己对该房享有所有权。45-法院经向被告核实，查明原告所持00010898号房产证与案外人所持00032775号房产证均为被告所颁发，两产权证均指向同一房屋，除所有权人不同外，其余记载内容相同。法院认为曹某某的行为可能涉嫌诈骗犯罪，遂将该案移交公安机关处理。原告发现自己通过民事诉讼虽已胜诉，但权利并不能最终实现，遂于2007年3月向法院提起行政诉讼，要求法院撤销被告错误颁发给曹某某的00010898号房产证，并赔偿由此给自己造成的经济损失60000元。46-因曹某某下落不明，法院采用公告方式向其送达了起诉状副本及应诉通知书；同年6月，曹某某因涉嫌利用虚假产权证进行诈骗而被公安机关刑事拘留，行政诉讼程序中止；同年9月，法院以曹某某利用虚假产权证进行诈骗为由判处其有期徒刑七年，并处罚金5000元，同时追缴未退赃款60000元。刑事判决生效后，行政诉讼程序恢复。另查明，曹某某已丧失履行能力。47-原告：李善奇、宋瑞莲。被告：南阳市房产管理局。原告李善奇、宋瑞莲系夫妻关系。2011年11月10日，二原告与王新奇签订借款合同、个人借款抵押合同。双方约定，王新奇借二原告现金200万元，借款期限自2011年11月10日至2012年1月9日，借款期限内按约定月利率2%执行，借款逾期按约定月利率4%执行，同时约定逾期还款时按约定罚息执行的同时并支付违约金日千分之五等等。当日，借款人王新奇以其所有的位于卧龙区大屯村十里庙的房产（证号为宛市房权字第1101009312号）为该笔借款抵押担保。2011年12月12日，王新奇的委托代理人杨育向被告申请位于市卧龙区大屯村十里庙的宛市房权证字第1101009312号房权证证载房屋的抵押登记。提交了登记申请表、房屋所有权证、经公证的借款合同、个人抵押借款合同、保证担保借款合同、评估报告以及委托合同和当事人的身份证件等材料，被告经审查后准予登记。48-2012年1月10日，王新奇的委托代理人杨育领取了宛房他字第1103003925号房屋他项权证。房产抵押登记生效的次日，二原告即将人民币200万元借款支付给借款人王新奇。借款到期后，王新奇无力偿还借款本息，2012年3月3日双方经协商达成王新奇将抵押房屋抵偿原告欠款的协议。因房屋在抵押之中，被告工作人员告知原告解除抵押后方能办理转移登记。为将抵押房屋转移登记在二原告名下，二原告无奈，于2012年3月5日和王新奇委托代理人杨育填写了房屋抵押权注销登记申请书，申请理由为“借款结清”，交回了第1103003925号房屋抵押权证。2012年3月12日，二原告和王新奇委托代理人杨育持经公证的“抵债协议书”向被告申请房屋转移登记，被告工作人员口头告知房屋产权有争议，不能办理。为取得被告书面告知书，二原告于2012年3月14日在公证员的陪同下向被告递交了书面房产过户登记申请书，请求被告三日内办理过户登记。49-2012年4月11日被告以书面形式告知原告，要求过户房产因产权存在争议，暂停办理该房屋转移登记手续。原来，抵押登记的房屋早在2000年5月17日已由被告为南阳市神龙物资有限公司办理了房屋登记，2011年5月31日被告又为王新奇办理了房屋登记，导致房屋产权发生争议。2012年7月13日，二原告以借款人王新奇为被告诉至南阳市卧龙区法院，请求判令王新奇偿还借款本息。经法院主持调解，二原告与王新奇达成协议：王新奇于2012年8月15日前清偿李善奇、宋瑞莲借款本息合计2440000元整和违约金286666元；如逾期，则自2012年8月16日起按本金2000000元未清偿部分按月息4分的标准（对超出中国人民银行同期贷款利率4倍以上的部分不予支持）计算利息至款付清之日止。2012年8月1日，卧龙区法院以（2012）宛龙民商三初字第155号民事调解书予以确认。因王新奇未能按民事调解书履行还款义务，二原告申请我院强制执行。因王新奇暂无财产可供执行，2012年10月26日，法院作出执行裁定，中止（2012）宛龙民商三初字第155号民事调解书的执行。50-二原告认为，基于对被告南阳市房产管理局办理的房产抵押登记的信任，才将200万元借出。当以抵押房产实现债权时，被告以“因该房产权属有争议”暂停办理该房屋转移登记手续，被告为产权有争议的房产办理抵押登记明显违法，直接造成二原告巨大经济损失，诉至本院。要求依法确认被告为王新奇所有的位于卧龙区大屯村十里庙的证号为“宛市房权字第1101009312号”的房产办理的抵押登记违法，判令被告赔偿原告经济损失借款本金200万元，借款合同期内的利息8万元，并应自2012年1月10日起，以借款本金200万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算利息至款付清之日止。51-被告南阳市房产管理局辩称：原告的诉请没有法律依据，被告办理的该房产抵押登记事实清楚，依据充分，程序合法，不应承担任何赔偿责任。52-【审判】河南省南阳市卧龙区人民法院经审理认为，存在争议的房产不得办理抵押。房管部门应当在办理房屋变更登记的同时注销原房产证，本案抵押的房产由被告先后办理房产证，造成“一房两证”，登记发证行为违法，必然造成权属争议。房屋登记档案均由被告管理，被告却为权属存在争议的房屋办理了抵押登记，明显违背上述法律规定，抵押登记行政行为违法。最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”原告基于对被告房屋登记、房屋抵押登记行政行为的信赖，才将200万元借出，当抵押权无法行使时又寻求了司法渠道救济，终因借款人无可供执行的财产而不能实现债权，造成了巨额的经济损失。原告的直接损失为200万元，约定的利息及违约金属间接损失。王新奇明知用作抵押的房产证存在争议而向被告提供，被告未尽合理审慎职责，办理了房屋抵押登记，共同导致原告经济损失，该损失与被告的抵押登记行政行为具有因果关系，被告依法应当承担相应的行政赔偿责任，以直接损失的50%为宜。原告的其他损失可向直接侵权人、保证人主张赔偿。53-据此，卧龙区人民法院判决：确认被告为宛市房权证字第1101009312号房权证证载房屋办理的抵押登记行为（宛房他字第1103003925号房屋他项权证）违法；本判决生效后十日内，被告赔偿二原告经济损失100万元；驳回原告的其他诉讼请求。54-