房地产笔记-全.doc

第一章 房地产概述一、房地产的概述社会经济形态、法律法规1.房地产是指房屋、土地的经济形态，是一定权属制度下作为财产和资产的房屋、土地。计划经济 市场经济房屋、土地 房地产（资产、财产）实物形态使用功能构成 法律形态权利保证 商品形态房地产的概念：产权理论、产权制度、实物三者统一以不动产为特征2.房地产的分类按土地所有权不同划分为农村房地产和城镇房地产按构成划分为地产、房产、房地产3.房产、地产的区别、联系区别： 实物：地产单独存在，房产不能单独存在 权属：地产没有所有权只有使用权，房屋有所有权 经济：土地没有折旧，房屋有折旧 价格：土地通平状态，区位，综地面积等均影响价格 房屋面积、朝向、层数、户型、质量等影响价格联系： 实物：房产依赖地产 权属：权利一致性，行为一致、房地一致 经济：财产、资产 价格：房价含地价二、房地产的产生1.城市房地产房屋制度/土地制度城市住宅城镇住房制度土地制度：国有土地使用制度2.城市住房制度(1)制度内容：建设体制（财政资金、国家建设） 分配体制（福利、无偿无期） 98年前 管理体制（房管所）(2)弊端：数量规模上（不能满足增长需求） 分配上（资金建设方多为国家机关、大型企业，权利的偏向不公平） 管理上不平等(3)改革：目标：城镇商品房化，目前1线大城市住房私有化率50%以上 内容：三改四建 改建设、改分配、改管理78年试点92年全面推出96年全面深化建立经济适用房和商品房的供应体系建立住房公积金制度（增大城镇居民购买能力）建立政策性和商品性并存的住房信贷体系建立完善的房地产市场体系3.国有土地使用制度(1)制度内容：三无 无偿 无期限 无流转(2)弊端：效率上 多占少用（数量上） 早占晚用（时间上） 优地劣用（结构上）配置机制：信息不公开透明 土地配置缺乏经济尺度，土地开发缺乏经济手段 缺乏用地竞争机制使国家丢失了对土地的所有权(3)改革：目标：“三有”国家土地有偿使用国家土地有期限使用国家土地资源有序流转 内容：“三大突破”实践突破（收取土地使用费） 理论突破（所有权和使用权的分离） 制度突破（1988年修改宪法，土地可以转让使用权）三、房地产业低 房地产个体产品 房地产业经济过程高 房地产市场经济关系总和1.产业含义：在国民经济当中具有同一性质的经济活动和经济活动的总体之和产业特征：经济活动同一性质、独立完成2.房地产与建筑业的区别 （业态）投资的主体性质不同产品的目的性不同投入产出的过程不同3.房地产业的作用国民经济当中的作用：基础性作用 是一个重要的产业过程城市经济当中的作用：基础性作用 具有导向性国民经济不等同于城市经济，两者的区别是抽象区别、实体区别。实体区别：区域要素的种类、概念、形态国民经济是城市经济的构成部分，房地产业在国民经济的作用下4.房地产业的内容房地产投资（金融证券）房地产开发房地产经营房地产中介服务房地产的管理（开发管理、市场管理）四、房地产的制度1.法律法规宪法 人民代表大会法律 人民代表大会常务委员会法规 行政法规：国务院地方法规：地方人大、地方政府规章 部门规章、规范标准2.房地产法：调整房地产规范合同法 民事关系行政关系3.房地产制度房地产城镇、土地使用制度城市、房屋拆迁管理制度城市规划管理制度房地产建设管理制度房地产产权、产籍管理制度房地产交易管理制度房地产中介服务管理制度物业服务管理制度房地产金融管理制度房地产税费管理制度第一章作业：1.房地产的概念和房地产构成的三个形态？2.房产和地产的区别及联系？3.三改四建的内容？4.国有土地使用制度的弊端？5.房地产业与建筑业的区别？6.房地产关系的双重性7.房地产制度的主要内容第二章 土地利用、土地制度一、土地基本概念1.土地 广义：地球表面的陆地 狭义：地球表面某一区域的陆地它是由水文、植被、气候、土壤、人文历史所构成的。 土地是空间概念，不是一个平面概念土地概念是多维性概念 土地具有多样性土地是多种因素的综合体2.土地的双重性 资源 资产土地资源：资源：是指在一定的自然条件下能产生经济价值，能提高自然状况的有用性 土地资源：在现在和将来能被利用并能产生经济效益的土地 不可替代性 土地资源 可用性 资产的基础土地资产：明确了权属关系和排他性，具有经济价值的土地资源 稀缺性土地资产特性 有用性可占有性3.土地的功能：负载功能 生产功能 仓储功能 储值增值功能4.土地的基本特性：(1)自然特性：面积有限性 位置固定性 地域分义性 利用永续性用途多样性(2)经济特性：土地资产具有可垄断性 土地资产的增殖性 土地资产价格构成的二元性5.土地分类自然属性：对土地资源的划分经济属性：对土地资产的划分综合分类：自然属性+经济属性+社会属性 （城市房地产经济最常用的） 土地利用现状分类1)按土地利用范围区域划分成：农村、城市土地2)按土地利用规划划分成：农用地、建设用地、未利用土地 国土规划 区域规划 城市规划 分区规划 详细规划 省规划3)按土地利用现状划分成：农用地、建设用地、未利用土地2)、3)的区别：规划：一级指标、二级指标 现状：一级指标、二级指标、三级指标 农用地 农用地 5类 27个 建设用地 建设用地 8类 32个 未利用地 未利用地 2类 12个6.建设用地1)含义；用来建设建筑物和构筑物的土地2)分类：按建设用地的产业方向划分：农业建设用地、非农建设用地 按土地权属、建设资金性质划分：国有建设用地、农村建设用地、外资建设用地国有建设用地分：城市建设用地、工矿企业建设用地、国有农业建设用地建设用地是体现城市土地价值最核心、最必要的3)特点：城市建设用地是高度集约的利用土地，是对土地位置的利用，是对土地空间的利用，是一种稳定的土地利用。二、土地利用1.土地利用1)含义：是指人类通过一定的活动，利用土地性能，满足自身需要的过程。土地利用在利用方式、利用程度、利用效果上是统一的。利用方式：人们要利用土地的方向和土地可以提供的利用方向上是否一致利用程度：单位土地面积上的投资数额的多少利用效果：是利用方式和利用程度的体现2)内容：确定土地的用途、土地在国民经济各部门各行业之间的分配、土地的开发与保护3)土地利用的性质表现：动态过程、取决于土地利用的影响因素(自然因素、社会经济因素)2.土地评价1)含义：是指为实现土地资源的合理利用和平衡，对土地利用的适宜性、合理性、可行性进行分析、判定的过程。2)内容：适宜性评价、利用经济评价、生产潜力评价 土地评价是土地利用规划的依据，反映了土地生产、使用的适宜程度。3)土地适宜性评价：是指通过土地利用需求和土地质量的匹配来说明土地在具体用途中的适宜性差异。它在房地产经济中的作用：是城市房地产开发利用的依据，适宜性决定城市不用区域土地价值的大小。 土地利用经济评价： 对土地利用价值和利用的经济效益的判定。 单位土地面积的经济产出量 (土地贡献率 = 经济产出量/土地面积) 1高 1低 (GDP) 用来对比一个国家的经济发展程度和一个地区的土地利用效果 不同土地用途和相同土地用途的土地利用效果可以用它来比较 一定或单位土地面积的投入产出 (利用效果 = 经济产出/经济投入) 对比相同土地用途的土地利用效果 生产潜力评价： 是指对土地投入一定技术条件，使土地对特定用途能够产生的经济能力 土地利用对城市土地价值提升的体现：规划 利用方向 土地开发程度 土地要素的组合(地形、地貌、气候等)三、土地制度1.土地制度1)含义2)内容3)所有权 公有制：国有土地、集体所有 两权分离 转化：单向性、征地征地特点：单向性、强制性、有偿性2.土地使用制度1)内容：土地有偿使用制度 土地使用权出让、转让制度 土地用途管理制度2)土地有偿使用制度(有偿、有期限) 含义：是指获取国家土地使用权按城市土地地价基准计算，向国家交纳地价和税费 住宅：70年 商业、旅游、金融：40年 其他用地：50年产生的实践依据：实践依据是指在土地的使用和管理中所反映出来的对土地有偿使用的必然性要求 a.实行土地有偿有期限使用制度是国家土地所有权在经济上的实现形式，是国家对土地收益保障的要求。 b.实行土地有偿有期限使用制度是体现城市土地区域收益差别的要求 c.实行土地有偿有期限使用制度是引导土地使用者保持合理土地占有规模的要求3)土地用途管理制度含义：是指国家通过土地利用总体规划，划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地使用者按照确定用途使用土地的制度。四定：定性(确定土地使用制度)、定量(确定面积范围)、定位(确定位置空间布置)、定序(确定开发建设的顺序)内容：a.土地使用方向管制 b.土地用途变更管制 c.土地利用程度管制 d.土地利用收益管制4)出让、转让制度按是否有偿来划分：无偿有偿：租赁(不能抵押) 按土地 出让 支付方 作价入股(只针对国有企业改制) 式划分出让：含义：是指国家以土地所有者的身份将一定年期的国有土地使用权让于授让人，由授让人支付出让金的行为。法律含义：土地使用权具有相对独立性，也是种物权(直接支配、具有排他性)出让方式：招投标出让想获得较高的收益，对使用者有限制 拍卖出让获得最高的土地收益，对使用者无限制 挂牌出让想获得较高的收益，对使用者有限制项目类型与用地政策 房地产开发项目有偿出让 企业搬迁项目、新增建设用地有偿出让 危旧房改造项目一次划拨、分片出让出让合同：土地使用期限(按交地时间计算)、规划调整、土地出让年限(投资回收期、土地用途、城市经济发展水平)第二章作业：1.土地的两重性？2.土地资源的三个要点？3.土地资产的三个属性？4.如何理解土地的功能？5.什么是建设用地以及建设用地的特点？6.什么叫土地利用，土地利用是哪三种的统一？7.什么叫土地利用评价以及土地利用评价的内容？8.土地有偿有期限使用的实践依据？9.土地用途管制的内容？10.国有土地有偿使用的方式？第三章 房地产开发一、开发1.开发(1)人类为达到特定目的而进行的能动活动(2)分类：按开发对象划分为：生产、技术、资源、资产利用 按开发规模划分为：专项、综合 按开发层次划分为：初期、深度再开发(3)特点：先导性、生产性、综合性2.房地产开发(1)概念：指房地产开发企业在依法取得的国有建设用地上依照城市总体规划目标进行的基础设施建设和房屋建设的行为(2)要点：开发对象：基础设施、房屋建设 开发建设依据：城市总体规划 开发主体：房地产开发企业 开发范围：地域范围(城镇范围) 行为范围(建设行为) 结果范围(建筑物)二、城市房地产开发1.城市的产生：城+市 市+城含义：以一定的地域空间为界限的资源要素的空间形态，是高度聚集人口经济和其他社会活动的综合体。人口中心、产业中心、效益中心、管理中心2.城市的层次(1)外部等级：直辖市、省会城市、地级市、县级市 特大城市、大城市、中等城市、小城市(2)内部层次等级：城市行政区、规划区、市区3.城市土地经济特征(1)城市土地位置是形成城市土地价格的经济因素(2)城市土地登记的优劣取决于土地开发的结果(3)城市土地面积大小对城市土地利用和收益的制约性很小4.城市空间层次：行政区、规划区、建成区 划分：利用方向上：利用多样化，管理目标手段多样 城市区域差异：反映了城市之间的价值大小的差异 反映了城市内部不同区域的价值差异 反映了城市地价差别的因素5.城市开发城市工程建设城市建设 城市范围的确定城市发展政策的定位(1) 城市开发的分类：按投资主体分：财政资金(公共投资) 自由资金(非公共投资)第一：具有时间的继起性(公共对非公共投资)第二：公共投资的数量决定限定了非公共投资(限定性)(2)城市开发建设规律(三期两主)城市的生长期、发展期、成熟期，以城市规模建设为主、以城市功能建设为主生长期：规模建设成熟期：人口饱和、产业稳定、收入增加后、需求功能增加 功能建设城市功能建设就是对城市的再开发城市开发建设特点：城市土地开发强度增加；城市土地用途转换；城市功能的完善与配套。三、房地产开发投资1.投资：以盈利为目的而进行的资金投放 方式：直接投资、间接投资2.原则：短缺投资原则；适度投资原则；优化投资原则；时序原则 方向 数量3.房地产投资 (1)将资金投入到房地产开发建设的方向上(2)分类：开发投资、置业投资 开发投资：房地产开发企业 置业投资：房地产开发企业、自然人进行房屋的买卖、使用、租赁 区别：投资主体不同；行为特征不同；风险要求不同 意义：保证社会稳定；市场公平四、房地产开发内容特性1.内容：城市土地的使用；开发规模的确定；对规划的运用(对房地产开发的价值具有巨大直接的意义)；综合设计；空间设计；色彩风格；节能与生态2.房地产开发的价值构成 文化价值；情感价值；商业价值3.房地产开发特性：针对开发建设过程而言的 开发的规模性；功能配比性；开发时序性；收益的积累性第四章 开发建设管理一、企业1.等级：分四级，从高到低是一级、二级、三级、四级 评定：注册资金；开发业绩；经营年限；专业技术与管理人员构成2.类型：综合开发公司； 专营公司； 项目公司； 外资企业 有开发权、经营权 只有开发权 只有开发权因项目而设立3.开发权：在城市开发建设中所获得的政府许可证4.企业管理：专业资质归建委管；工商资质归工商管二、开发建设管理1.开发建设管理的内容(1)开发项目管理微观性管理 (项目)(2)开发项目用地管理 (土地)(3)开发建设程序管理 (过程)2.开发项目管理刚性制度(1)资本金制度：不能是债务资金；不允许抽逃；房地产项目资本金占35%，现为20%(2)项目报建制度(3)施工许可制度：小于30万，小于300平米可不报建(4)质量责任制度：资质管理、材料检验、施工图等 建设工程质量管理 建设工程质量监督管理 质量保修(5)开发项目担保制度(保函) 预付款担保 劳务分包付款担保 劳务分包履约担保 保修金担保(6)项目手册制度 拆迁状况 项目变更 规划的实施 预售收入利用情况(7)建设项目竣工验收制度：四方验收3.开发项目用地管理原因：(1)土地品质不同 (2)突破规划(3)对建设项目的资金要求，不同项目获得资金不同(4)进入市场的条件不同用地类型：住宅；工业；商业；综合北京：商品房开发项目出让 污染扰民企业搬迁项目城市公益用地划拨 开发用地出让 政策性用房保障项目无偿划拨/一次划拨分片出让(页顶危旧房改造) 绿化带建设项目随立项性质不同，一项一批4.开发建设程序管理(1)计划管理：立项；企业审批；土地供应计划土地预审(2)规划管理(3)建设管理；验收管理(4)交易管理：资质管理；行为管理；第五章 房地产产权见书37页第六章 城市地价一、城市土地分等定级1.概念2.定级的分类：土地综合等级；土地分类定级；城市规划定级；地价分区定级3.定级的原则：地域分异原则主导因素原则主导因素的优劣决定价格土地收益差异原则综合分析原则二、地价1.概念：地价是指一宗或多宗土地，在一定权利状态下的价格，包含土地权利价格和土地收益能力让渡价格2.特点：地价具有区域性；地价是综合性的价格；地价具有个别性3.地价的分类： 按土地开发程度划分：生地价(未被利用)；毛地价(未拆迁、未通平)；熟地价(已拆迁、已通平) 按土地管理政策目标的不同划分：基准地价；标定地价；宗地价三、基准地价1.定义：在城市内用地条件相同，同一个用途或不同区域的完整土地使用权的平均价格叫基准地价(三年一调整)2.特点：全域性；分用途(土地利用方式上)；平均(价格)性；有限期3.作用：是国家征收土地使用税的依据；是国家参与土地有偿使用收益分配的依据；是国家控制地价总水平的依据；是评定标定地价的基础4.基准地价的类型：综合基准地价 级别基准地价：区片基准地价(面积) 路线基准地价(线状) 标定基准地价(点状)四、地价政策1.概念：国家为控制地价总体水平，保持市场正常秩序，保证土地所有权人和使用权人的合法权益，对土地价格进行干预的措施总和2.目的：消除信息不对称；保障投资活动的有序性；保证社会财富保值增值的真实性3.手段：冻结地价；实施优先权；调整土地供应计划；调整土地交易税费第七章 房地产市场与金融一、房地产市场1.市场：交易的场所；指一种交换关系2.房地产市场：宏观：房地产业的经济过程及这个过程中的各个方面 微观：功能的体现，是任何一个产业的生产要素 是指在特定区域内就特定物业类型，在特定时间段内所达成的交易总和 要素：特定区域；特定物业类型；特定时间3.类型：功能上分：消费性市场；投资性市场 要素上分：土地市场；房屋市场；中介服务市场；金融市场4.房地产三级市场： 一级市场：是更多的体现房地产企业与政府之间就土地让渡权交易的市场 特点：准市场性；垄断性；交易的单向性 二级市场：是指房地产开发企业之间交易的市场 原则：交易客体完整性；交易客体的准入制度；价格管制政策 三级市场：它是一种使用权交易的市场，企业和企业、企业和个人、个人和个人之间的交易 特点：双重性；依赖性；庞杂性二、供给与需求1.需求特性：广泛性(交易主体的广泛、交易客体的广泛)；永续性；融资性：富有弹性2.供给特性：区域性；不同质性；时间滞后性；缺乏弹性3.房地产价格： (1)成本决定论；供需决定论 (2)价格影响因素：构成性；市场性；政策性；偶然性 (3)价格目标：放假收入比=房均价/年均收入(36之间) (4)价格关系： 价格体系：售价、租价 价格关系：比价三、房地产金融1.2.3.金融：央行、商行、非银行金融机构4.房地产金融 (1)含义：在房地产开发、经营、交易的过程中，通过货币进行资金的融通 (2)类别：政策性金融；商业性金融 区别：目标：有特定目标；一般性 性质：为实施特定目标，通过特定资金渠道 对象不同：特定目标；没有特定目标 (3)特点：长期性；稳定性；专业性 (4)要解决的问题：数量问题；性质问题；时间性问题0万U豆体验卡卡号：50D890668267e3349e33密码：686d03401eefba96faba奖品名称：500万U豆体验卡卡号：50De7a00c543af387fc0密码：b26488ce65abc1787202奖品名称：500万U豆体验卡卡号：50Dbac63885c802fd52e密码：3d1c344384327b85efff奖品名称：500万U豆体验卡卡号：50Dd97f0765bdf6998a3密码：48db1c14e42a2b321fac奖品名称：500万U豆体50D61215eb41ae3cc919密码：25bffae5346e7b7d2548奖品名称：100万U豆体验卡卡号：10D1cab621456ab278ab密码：709f65f32865af2559c2奖品名称：100万U豆体验卡卡号：10D8f1d6a4b953f3474e密码：6e2e4017cce30dc7e055奖品名称：100万U豆体验卡卡号：10Dd1fc6d6dd529b6892密码：a5dbdd8338f91d2c0701奖品名称：100万U豆体验卡卡号：10D08377b71d4374262b密码：1d7a7c21ebd99b798a54