德州商业情况报告.doc

德州市商业市场分析1.1德州商业发展规划与战略德州确立两个市级商业中心，三个区级商业中心。表1 德城区大中型商业零售网点规划布局序号名称地址营业面积（）1新建综合超市天衢路和德兴北路交汇处西南角200002美食城共青团路与德兴路交叉口西南角50003肖何商贸大厦北园路与德兴路交叉口东北角200004宁波商贸城三八路与解放路交叉口西北角300001改建华联商厦向阳路1号200002九州商城火车站南临26000表2 商贸区大中型商业零售网点规划布局序号名称地址营业面积（）1新建大型购物中心铁西大道西侧，新河路以南200002美食城东风路以南，通力路以西150003百货店东风路以南，通力路以东180001.1.2商业发展规划1、近期：到2010年，德州市市区各类商业网点总量控制在12000处，年均增长2.4%，千人拥有零售网点20处，达到全省中等发展水平，基本实现小康社会商业服务目标。具体配置目标如下： （1）大中型商业零售网点达到30处，其中，改扩建1处，规划新建9处。大中型商业零售网点营业面积达到30万平方米，人均拥有大中型商业零售网点营业面积0.4平方米。 （2）符合标准的商业街达到9条，其中新建4条，改造5条。 2、远期：至2015年，德州市城区市场繁荣，消费便利、生活丰富，商贸流通设施达到现代化水平，成为鲁西北冀东南最大的商贸中心城市。具体配置目标如下：（1）市级商业中心配置：完成河东新区市级商业中心规划建设。改造德城区中部湖滨路、解放路商业基础设施。区级商业中心配置：初步建设形成3处符合标准的区级商业中心。（2）大中型商业网点达到34处，其中规划新建12处，改扩建2处，大中型商业零售网点面积40万平方米，人均拥有大中型零售网点营业面积0.57平方米。（3）符合标准的商业街达到16条，其中新建和改造16条。1.2 德州市整体商业市场研究1.2.1 商圈分析澳德乐商圈黑马商圈城隍庙商圈德百大楼商圈根据德州市商业布局和现有商业分布，我司对德州市区的商业进行了商圈划分，共划分了六个商圈，分别是德百大楼商圈，城隍庙商圈，保龙仓商圈，黑马商圈，澳德乐商圈。本案德州市商圈区位图1. 德百大楼商圈德百商圈表3 德百大楼商圈商圈范围东至德兴路，南至新华路，西至新湖北路，北至三八路商圈级别市级核心商圈辐射范围德州全市主要商业物业德州百货大楼，白天鹅电脑市场，女人街交通状况9，5，4，11等公交车主要商业业态百货，服装，电子数码，餐饮周边配套新湖风景区，中心广场消费群体德州全区政府机关，公司管理层中高收入的消费群体消费档次中高档德百大楼商圈位于东风中路与湖滨南大道交汇处为主，紧邻新湖中心，主要以德州百货大楼，白天鹅电子市场为主，商业辐射整个德州市区，具有较强的商业影响力，也是德州的中心商务区。经营业态主要以百货，餐饮，电子为主。消费群体主要以白领和公司管理者为主，消费档次高。德百大楼地理位置：湖滨中大道118号 规模：共层，营业面积6.8万平方米，经营品种15万余种。表4 德百大楼各层经营商业情况楼层名称经营业态代表品牌食品超市家电商城食品，日用品，生鲜，家电，数码海尔，海信，美的，海信，长虹，诺基亚，三星，华帝，索尼，尼康等F日化商场百货化妆品，首饰，百货等欧莱雅，欧泊莱，玉兰油，欧米茄，雷达，周大福，中国黄金，爱步，其乐，等F少淑休闲针织时尚休闲、淑女精品、运动鞋杰克琼斯，欧时力，小熊维尼，依恋，黛安芬，皮尔卡丹，鄂尔多斯，鹿王等F时尚仕女馆羽绒服休闲装、运动装、运动鞋、内衣、妇用、职业装朗资，歌力思，福芬，波司登雅鹿，雪中飞等F精品绅士馆男士休闲装男士职业装卡尔丹顿，威可多，骆驼，劲霸，马克华菲F运动服家具床品，儿童用品运动服饰，床上用品，家具，童装，文体玩具阿迪达斯，耐克，派克，凯盛等F工艺礼品城工艺品钧瓷，紫檀，黑陶，油画，纪念品等2.澳德乐商圈 表5澳德乐商圈商圈范围东至晶华大道，南至郭家俺村，西至河东大街，北至东方红东路商圈级别区域性商业中心辐射范围德州市河东开发区主要商业物业澳德乐，波司登大酒店，外海假日酒店，德百物流配送中心交通状况18、101等公交车主要商业业态百货，餐饮、物流周边配套沙河公园，东方寓乐园消费群体德州河东开发区消费档次中高档澳德乐商圈位于德州河东经济开发区，河东大街以东，康博大道以西，东风东路为主的区域，是河东经济开发区的未来商业中心，周边配套齐全，有行政中心，波司登大酒店，外海商务大酒店，沙河公园，董子文化街等，目前商业物业主要以澳德乐时代广场为主，经营业态以服装、百货、餐饮、娱乐为主，消费档次以中高端为主，消费人群以公司管理层，公务员为主。1.2.2商业分析结论德州商业底蕴浓重，商业氛围很好；德州商业的档次不高，大多市场处在市场发展的初期；德州消费市场的潜力有待激发；商业竞争提留在低层次的价格竞争层面上；商品的档次太低，在省内都缺乏竞争力。专业商业街发展不够成熟，处于商业街发展初期；商业分布较为分散，不够集中，很难形成聚群效应，商业基本上以生活需求为主，商品的档次太低。1.3 未来商业格局预测1、一个中心，两个区域中心并存德百商圈作为德州市新型的商业中心，集合了德州市高端零售业态，百货、专卖店、专业店、步行街，代表德州最高消费水平，属于城市中高端商业中心。在未来一定时间内，依旧是德州市中高端消费和消费者购物休闲的首选之地。城隍庙商圈作为迎合普通大众消费的主要商圈，和德百商圈互相补充，并列城市核心商圈。其中德百为城市核心商圈，城隍庙为次级商圈。保龙仓和澳德乐为代表的区域级商圈为北城和东城的新型区域级商圈中心，能够满足商圈周边的消费，对周边有很强的吸引力。以黑马大市场为代表的是商贸开发区专业市场商圈，主要是能满足铁西本地居民生活消费需求。2、多核心商圈成为必然城市东移，德州市行政和文化中心逐步向开发区靠拢，人流物流资金流纷纷集中于此，对于城市配套的商业物业和新型的商业业态必将向该板块集中，以满足新城市发展的需要，目前河东基础设施已经形成规模，澳德乐时代广场的投入使用，标志着东部新城商圈已经开始建立，在2010年下半年，召开的世界太阳能大会，又更加点燃德州市民和投资者对河东经济开发区的激情，商圈发展就会加快，促进河东澳德乐商圈的形成。而作为德州主城区的德城区，是当前人们居住生活的主要城市空间，随着城市人口的不断扩张，不断有大批农业人口转换为城市人口，填补老城的主要居住区，成为支撑老城商业核心的主力，故而老城和新城商业并存，多核心商圈大势所趋。3、区域性商业中心逐步崛起，逐渐成为城市商业的主要形态城市不断的对外扩张，必将在新的区域形成商业中心，但商业中心的辐射范围有限，仅限于区域内，经营业态主要以生活基本需求为主，商业繁华程度不高，边缘商业限于服务周边市场，形成新的区域性商业中心。