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中国房地产产品研究简报China Real Estate Products Research Briefing总第47期2007/01/28【市场趋势及政策分析】2l l 建筑节能增加的成本支出对房价的影响2l l 建设部央行联合叫停房地产中介代收代付2l l 建设部长：农民工将纳入住房公积金体系2l l 北京市建委：住宅工程将实现100%分户验收2l l 百名经济学家普遍预期2007年房价继续上涨3l l 经济高速发展带来的泡沫将影响到资产价格3l l 2006年全球商业地产市场的投资额创新高3【市场动态分析】4l l 北京考虑放行“业主委员会协会”4l l 北京商家“返券”折射商业地产风险4l l 北京停车位投资价值前景明朗4l l 北京普通住宅租售价格比情况4l l 媒体产业对北京CBD周边的拉动作用显现5l l 上海商业地产面临总量透支浪潮5l l “精品酒店”诉求高服务水准和高房价5l l 广州第一高楼动工6l l 节能电梯成为节能建筑的新热点6【行业关联企业】6l l 利福采用合作形式发展内地商业项目6l l 麦当劳欲涉足中国东部商业地产6l l 鹏润地产计划复制其批发商业模式7l l 北京地产行业浙商拟加强组织形式7【需求变化分析】7l l 亚洲非传统目标市场值得重视7l l 上海“崇洋媚外”倾向有增无减7l l 保险资本整购物业正在兴起8【策略研讨与借鉴】8l l 华贸中心将整售演变为变相引进战略合作伙伴8l l 新加坡“邻里中心”社区商业采取品牌输出模式发展9l l 通过变更合同主体规避精装修住宅质量责任10【典型案例分析】10l l 北京：CBD商业地产井喷能否成第一商圈？10【业界观点普通住宅与非普通住宅在土地增值税敏感性之不同】1【市场趋势及政策分析】建筑节能增加的成本支出对房价的影响在国务院新闻办举行新闻发布会上，对“新建筑节能造成建筑成本增加，是否会影响房价”的问题，建设部副部长仇保兴回答说，经过统计，每平方米增加100至150元工程造价，在建筑均价中所占百分比是非常少的。关于“分户供暖难是体制还是技术问题”，仇保兴表示，实际上两个方面都有，主要还是体制问题。他举例说，科技部大楼是节能大楼，但检查时发现它的供热仍按面积计费。通过节能改造，这个大楼在供热期间的实际用热量只有一般大楼的十五分之一，甚至二十分之一，按面积计费明显不合理。针对政府办公建筑、大型公共建筑往往是“能耗大户”的尴尬，我国今年将重点建立针对高耗能的政府办公建筑、大型公共建筑的能耗统计制度、能效审计和披露制度。同时，对新建政府办公建筑和大型公共建筑将进行“强制性节能检测”。 高通智库分析师：建设部的上述测算主要是从节能改造的角度考虑，在市场中，新供应项目在建筑节能方面增加的成本应大于上述标准。从今后的趋势判断，节能建筑将是大势所趋。并且，在能源价格上涨背景下，节能建筑的购买意愿将显著增强，从而促使开发企业在项目竞争力上投入更多的成本，包括建筑设计、材料、设施成本。建设部央行联合叫停房地产中介代收代付 建设部、中国人民银行22日联合发布的关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知规定，今后，房地产经纪机构代收代付客户资金时必须通过银行专用账户转账的方式进行，不得支取现金。据了解，去年以来全国发生了多起房地产经纪机构占压挪用房地产交易资金，侵害交易当事人合法权益的恶性案件。为解决房地产经纪机构挪用交易资金问题，保证交易资金安全，今后购房者通过中介机构买卖房屋时，必须将资金交付的具体方式明确约定在合同中，同时不能再将现金直接交给中介机构，而要通过转账的方式进行。此外，通知还明确：客户交易结算资金所有权属于交易当事人，不能充当房地产中介机构的财产。建设部长：农民工将纳入住房公积金体系 为城市职工存下“买房钱”的住房公积金将不再只是城里人专享的“福利”。建设部部长汪光焘23日在全国建设工作会议上表示，依法扩大公积金制度覆盖范围，逐步扩大到包括在城市中有固定工作的农民工在内的城镇各类就业群体。汪光焘说，要完善住房公积金缴存和使用政策，发挥住房公积金改善住房条件的作用，研究向中低收入家庭倾斜的政策措施。要加快公积金管理机构调整，提高资金使用效率，确保资金安全。北京市建委：住宅工程将实现100%分户验收在22日召开的北京市建设行业质量安全生产工作会上，北京市建委主任隋振江提出了2007年建设工程质量安全工作的目标，“2007年，北京市住宅工程实现100%分户验收，新开工住宅小区项目公共配套设施也将实现同步交付使用。” 高通智库分析师：分户验收2006年底在深圳实行，但操作中遇冷，房企采取抵触态度。从验收机构操作能力看，“100%分户验收”短期内全面铺开有一定难度。百名经济学家普遍预期2007年房价继续上涨 国家统计局中国经济景气监测中心一项最新调查显示，有近百名的国内经济学家相信，2007年房价还将继续上涨。尽管近年来政府使出的楼市调控“组合拳”令人眼花缭乱，不过房价还是在“且调且涨”中不断攀升。对2007年房地产市场的整体走势，经济学家们普遍的观点是，目前这种房价持续上涨的态势还将在今年延续，认为“持平”和“下降”的仅分别为11%和3%。调查中有86%的经济学家预测，今年国内房地产价格将比2006年有所上涨；有接近60%的经济学家认为，房价上涨将超过5%，其中4%的经济学家甚至给出了超过10%的预测。经济高速发展带来的泡沫将影响到资产价格 经济学家赵晓日前表示，经济高速成长阶段的泡沫危机，美国和欧洲没有能够幸免，日本也没有能够幸免，亚洲四小龙同样没有能够避免。今天轮到中国了，中国能完全避免吗？很难。中国如果能够做让泡沫不要变得过于猛烈，让泡沫危机不要急剧破裂，那就尽量让泡沫风险不至于严重伤害到中国经济。“两害相权取其轻”，中国政府唯一可以权衡并进行选择的是，是将泡沫引向房地产还是引向资本市场？赵晓的观点是，应该控制房地产的资产泡沫，相对放宽资本市场的资产泡沫。为什么是这样？在中国，房地产泡沫的特点是，泡沫的收益只能被少数人所获得，大多数人则沦于被抢夺的地步，因此它是一种“掠夺型”财富分配。与此同时，房地产泡沫带来的首先是城市的畸形繁荣，从而使得城市化超越工业化进程，到头来增加工业化的成本，对中国工业化的完成起到阻碍作用。股市泡沫则不同，其泡沫的收益被大多数人所分享，因此它是“分享型”财富分配。与此同时，股市资金可大量流向工业领域，有利于中国工业结构的升级换代。高通智库分析师：按照上述“经济高速成长阶段的泡沫危机” 理论，中国房地产的资产价格在未来几年将呈现一个高增长态势。尤其是持有性物业的价格和投资价值更值得关注。从目前的调控政策看，均很少涉及持有性经营物业。同时，目前国内持有性的出租回报率状况也理想。在上述背景下，持有性经营物业的投资价值将凸显。不过，在商铺领域，北京、上海等市场由于供应量巨大，以及设计、规划存在缺陷，并在经营能力上出现局限，今后一段时间的市场走势值得研究。2006年全球商业地产市场的投资额创新高2006年，全球商业地产市场的投资额再创新高，已完工项目的交易总额达6430亿美元，较2005年跃升了33%。尽管市场普遍认为目前的全球繁荣局面难以持久，但投资机构和私人投资者依然继续将大笔资金投向购物中心、办公楼和工业园。国际房地产顾问公司高纬物业（Cushman & Wakefield）进行的一项调查显示，2006年，欧洲和亚洲的商业地产成交量强劲增长，分别跃升了50%和48%。在地产价格和交易量双双猛增的背景下，全球商业地产市场投资额再创历史新高。【市场动态分析】北京考虑放行“业主委员会协会”针对32家业委会联名写报告计划成立“北京市业主委员会协会”一事，北京市副市长陈刚25日表示，“成立业委员会协会可以考虑，协会可以帮助协调解决一下纠纷，我会关注这件事”。此前，北京市业委会协会申办委员会已收到了市建委对关于成立北京市业主委员会协会的请示的回复，建委表示“正在研究办理”。2006年12月，市建委对请示做出回复中称“各业主委员会之间相互开展必要的学习、交流，对于增强业主法规政策水平、提高协商、决策和管理能力具有积极意义”。据了解，目前北京市共有3000多个住宅小区，而成立了业委会的只有500个左右。业委会成立难、业主权益得不到保障的事情时有所闻。高通智库分析师：放行“业主委员会协会”意在改变业主在维权中的弱势地位，增强业主委员会与开发商对话的能力。从发展趋势看，今后产品质量控制能力，对开发企业的重要性显著提升。工程质量控制、精装修质量和后期的物业管理对企业操作能力的要求提高。北京商家“返券”折射商业地产风险商家为争取回头客，往往在客人消费一定金额后送出赠券(又称“返券”)，以期客人再度光顾，这种做法无论在香港或内地都是见惯不怪。北京市副市长陆昊最近在一个官方场合首次表态：不提倡商场返券促销活动。这位主管商业的副市长最近对北京市的商场作了一番微服私访，在暗访中，发现商场返券促销活动存在不规范问题。因此，他在北京市商务工作会上明确提出，不提倡返券促销活动。面对可能出现的对取消赠券促销有异议的商家，这位副市长还表示，将亲自组织法律界人士、消费者和商家共议。但在新法规出台前，他要求商家要严格执行零售商促销行为管理办法。高通智库分析师：根据北京商业运行模式和状况，并结合目前北京商业地产开发情况，有商业地产开发企业的老总指出，“返券”很大程度上体现了商业运营的经营状况和水平，是经营水平低下的表现，预示着非常大的市场风险。在北京商业地产在2007年面临“大考”之际，商业地产企业的后续招商和商业运营能力成为关键因素。北京停车位投资价值前景明朗北京这座城市生活着1700万以上的人口，市区交通每天承载着836万人次的客流量，自去年起北京每天新增一千余辆小汽车，上下班高峰期北京几乎变为“汽车长城”，在北京市政协27日举行的会议上，有委员提出北京小汽车增长过快、停车场建设滞后等问题。对此，北京市长王岐山笑言，“居住在香港，拥有一部私家车，在小区和单位都得租用停车空间，帐算下来每年得花三十万”，他坦言下一步将逐步推动停车市场化，按市场标准收费，“到时你看小汽车还会不会这么快增长”。北京普通住宅租售价格比情况据21世纪不动产的监测数据显示，2006年北京一居室普通住宅的租售价格比（住房价格除以全年租金）为20.21；二居室普通住宅的租售价格比为23.32；三居室普通住宅的租售价格比为23.52。统计结果显示，2003年全美平均租售价格比值为22.04。美国一些大城市的租售价格比都在30以上，例如：华盛顿为31.43，纽约为35.16，洛杉矶为39.74，旧金山更是高达46.84。这一水平同2003年全美平均租售价格比相近，但远低于美国一些主要大城市的租售价格比。因此该机构专家认为，处在城市化发展中的北京，其房价并未完全背离住房的真实价值。媒体产业对北京CBD周边的拉动作用显现 两大电视台即将迁入北京CBD，准备搬家的媒体人在释放西区房源的同时，也在加紧在东区的置业计划。信一天不动产数据显示，目前CBD地区二手房成交量比2006年末上涨了16.9%，客户需求量上涨了34.6%。然而，电视台的动迁并不只是带热东部二手房市场，新建成的纯居住社区销售也尤为火爆。同时，CBD区域的写字楼成本相对较高，高档写字楼办公成本在12至15元/平方米/天；而普通的写字楼租赁价格也在3至5元/平方米/天。对于一些才开始起步的小公司来说，选择泛CBD区域的写字楼更加实惠，另外，CBD以及泛CBD区域的一部分解禁的商住两用楼也是不错的选择。高通智库分析师：一方面媒体产业对北京CBD的拉动作用，成为现实的需求；另一方面，大量小企业在该区域的汇集，将促使一部分定位商住两用楼的项目解禁。上海商业地产面临总量透支浪潮上海的商业地产面积已经超过5000万平方米，在建和已报建的商业项目也超过800万平方米，这些新项目都将在最近的3-5年内集中上市，上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆在其撰写的大型商业地产：定位与策划中透露了以上信息。朱连庆认为，上海零售网点的总量和购买力之间的比例已呈现出不协调趋势，零售网点营业面积的边际收益存在下降趋势，上海商业地产项目正面临总量“透支”的浪潮。1992年上海的商业地产项目只有402万平方米，到了2003年就扩容至2300万平方米，已达到人均1.44平方米。朱连庆认为，虽然上海商业地产发展迅猛，但形态布局上存在不平衡，大多数项目集中在内环线以内，而在一些新型的社区及城乡结合部，商业网点分布却不很均衡。很多商业地产项目的开发缺乏整体规划，一些房产商对商业房产项目开发相当随意，并未做好前期规划和听证。“精品酒店”诉求高服务水准和高房价随着“精品酒店”的出现，上海高档酒店的房价被再次改写。作为越洋广场项目一部分的“璞丽酒店”计划2008年开业，其平均房价预计为350美元/晚，这个价格大大高出目前上海五星级酒店平均房价水平（约220美元/晚）。据了解，“精品酒店”是指那些规模小、但设施豪华，并提供贴身服务的酒店，2006年时尚精品酒店陆续登陆中国，目前沪上“JIA精品酒店”、“上海复兴园精品酒店”都是此类型，其房间数量均不到100间。上海越洋房地产开发有限公司董事兼首席代表陈明煌表示，“精品酒店”有别于一般的高星级酒店，更注重客房的隐私，因为房间数量少，所以房价一般高过五星级酒店。据介绍，该酒店在2.3万平方米的建筑面积内只规划了230个房间，房间面积从47平方米到470平方米。房价与香港、东京、纽约等地的精品酒店房价基本相当。广州第一高楼动工内地第一高楼、广州珠江新城西塔日前开工，预计2009年10月28日竣工。建成后的西塔外形犹如通透的水晶体，总建筑面积约44.8万平方米，总造价11亿多元。西塔主塔楼高103层，结构高度为432米，建成后将超过上海金茂大厦，成为内地第一高楼。它的外墙则采用全玻璃幕墙，外表光滑通透、形体纤细，犹如一块细长的水晶。节能电梯成为节能建筑的新热点 在建筑节能的大背景下，一直是“耗电大件”的电梯成为市场新热点，电梯企业纷纷推出相关产品。日前，一款专为住宅楼设计的在耗电运行的同时也在“发电”的节能电梯完成了在北京的首次“公演”。制造商称，节能电梯可以将运行过程的势能转化为电能，总体算下来，可以比普通电梯节省50%的耗电量。目前，已有多个北京开发商向节能电梯抛出了橄榄枝。节能电梯的价格比普通电梯高10左右，北京新天地的开发商硕和地产总经理杨锦燕表示，“价格的确比普通电梯高一些，但电梯也是建筑节能的重要环节。”根据测算，三年中省下的电费，足可销抵购买节能电梯多付出的成本。【行业关联企业】利福采用合作形式发展内地商业项目香港上市公司利福国际日前宣布，斥资1.8亿元，与苏州工业园区城市发展有限公司成立合资公司，在苏州工业园发展一个商业综合项目，其中包括一家百货商店。合资公司名为苏州利福广场公司，总投资额为7.8亿元，注册资本为3.9亿元，利福将出资1.8亿元现金，余下资本则由工业园城市发展以资产方式出资，包括提供土地使用权及其兴建相关工程。双方分别占合资公司46.1%及53.9%的股权。总投资额与出资额的差额将以贷款融资。根据协议，双方将以所持有股权比例摊占日后合资公司的利润，双方亦同意于合资公司成立前5年内，不会分派任何利润，务求把利润作未来发展用途。目前，利福国际分别在香港及上海经营百货商店，上个月先后宣布进入苏州及沈阳地区。麦当劳欲涉足中国东部商业地产麦当劳中国公司高级副总裁谢杰瑞日前表示，公司今年将在全国开设超过50家位于加油站的“得来速”快餐店。麦当劳首先将把目光对准中国石化在东部地区的加油站。麦当劳中国公司首席执行官施乐生称，未来二十年都将与中石化保持合作。值得注意的是，麦当劳公司的收入主要来源于房地产营运收入、从加盟店收取的服务费和直营店的盈余三部分。资料表明，至20世纪80年代中期，麦当劳的近万家餐馆中，有60%的房地产权属于麦当劳总部，另40%是由总部出面向当地房地产主承租的。由此，房地产收入成为麦当劳的主要收入。麦当劳收入的1/3来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90%。麦当劳称，中石化在全国经营着3万家加油站，并且还在以每年500家左右的速度扩张。两家公司希望在北京、上海、广州、天津、武汉等大中型城市开设快餐店。鹏润地产计划复制其批发商业模式黄光裕旗下地产业务的操盘手、鹏润房地产开发有限公司总经理童渊表示：“如果这个商业地产项目成功，我们可以马上将它复制到全国。”童渊所说的商业地产项目，是指总投入38亿元的北京“鹏润国际时尚交易中心”。童渊认为，以前的服装市场要么批发，要么零售，该项目首次把二者结合起来，定位为“采购中心+购物中心”，从而解决了品牌建设和库存积压的问题。为此，该中心将有10万平方米的购物中心，目前百安居、家乐福、homedepot、国美电器已有进驻意向。服饰卖场将有20万平方米，由日、韩、中国香港等境外品牌，以及国内一线及二线潜力品牌构成。北京地产行业浙商拟加强组织形式北京浙江企业商会会长、中国银泰投资有限公司董事长沈国军，在北京浙江企业商会二届三次理事会上透露，“目前，据不完全统计，在北京18个区县经商办企业的浙江人在40万以上，据浙江省驻京办事处的数字表明：近几年浙商在京城的投资超过2000亿元。”据沈国军介绍，北京浙江企业商会创立于2001年，目前商会下设嘉兴、绍兴、台州等地方分会，共有企业会员和个人会员3000多人。沈国军表示，下一步他们还计划成立建筑业、地产业等行业分会，积极选址筹建商会会馆。【需求变化分析】亚洲非传统目标市场值得重视 韩国中央银行表示，当局2006年开始放宽金融限制之后，人民纷纷到海外置产。2006年韩国居民购买外国房地产有2835宗，金额达7亿7510万美元，而2005年只有47宗，金额只有2270万美元。2006年个人购买外国房地产占5亿1420万美元；企业购买的金额为2亿2930万美元，其中企业部分多数是房地产开发计划。韩国人民海外置产的总支出，美国居第一位，约占48%，其次是加拿大的23%，中国占6%、澳洲约占4%。韩国政府去年1月提高购买房地产上限，从50万美元提高至100万美元，并在去年3月取消所有限制。这项行动在鼓励资金外流，以及缓和韩元对美元及其它货币汇价大幅升值。韩元升值不利出口商。高通智库分析师：在国内房地产置业投资外来需求中，香港、台湾等地区的置业投资者，一直是传统境外主要需求来源。目前，伴随中国经济交往的活跃、国内生活水平、配套环境和法治程度的提高，加之全球资金过剩状况，新加坡、日本、韩国等地区置业投资者到中国内地投资日件活跃和增多。上海“崇洋媚外”倾向有增无减“假如给你一个选择国籍的机会，答案是什么？”1152名上海中学生面对这一提问时，竟有30%中学生选择做外国人。由复旦大学社会学系与上海市教委德育处主持的大中小学民族精神调查显示，在602名接受调查的初中生中，59%选择做中国人，13%选择美国籍，选择日本籍的比率是7%，其它国籍的比率是11%，想做外国人的初中生竟然占30%。同样，参与调查的550名高中生也有超过30%愿意加入它国国籍。在接受调查的中学生家长中，有33%选择“有机会的话，加入美国籍”，同时有38%的中学生家长选择“鼓励子女加入美国国籍”。高通智库分析师：上海的区域文化和消费习惯，使当地市场上建筑风格的认同，有很强的倾向性。从准确定位的角度，给开发企业在建筑风格选取上以新命题。保险资本整购物业正在兴起 Corenet Global全球跨国企业房地产经理人协会中国区副会长卢志华，在“2006-2007中国商业地产及写字楼年会”上表示：2007年将是国内资本活跃的一年，泰康保险、中国人寿有意购买或组建房地产基金投资房地产业务。戴德梁行的投资部董事曹念国也表示：“国内的几个大型保险公司均与我们有过接触，他们表示将会购买商用物业作为投资产品。”此前戴德梁行为保险公司提供了详实的物业清单。2006年6月16日国务院关于保险业改革发展的若干意见的正式发布，明确指出开展保险资金投资不动产和创业投资企业试点、支持保险资金参股商业银行等，为保险公司投资地产领域“开封”。从2006年的市场交易情况来看，泰康保险股份有限公司分别购买了37913平方米的金融街F2B和65096平方米的北京国际中心1号楼，共计14亿元。卢志华指出，“这些物业远远超过了其办公需求，主要是他们的投资需求。此后的2006年8月25日，平安信托投资有限责任公司斥资20亿元购买了中信部分资产。这是国务院放宽对保险业的限制、允许保险资金投资不动产后第一单大规模收购。目前这些保险公司已经把目光放眼全国，但目前拓展的主要城市将是北京、上海等一线城市中产权独立的优质物业。一旦市场被占领，他们将迅速渗透到二线城市。“他们很急切，他们会通过其在各地的网点进行物业的购买。”【策略研讨与借鉴】华贸中心将整售演变为变相引进战略合作伙伴从某种意义上说华贸中心跟一般的销售行为不同，而是相当于变相地引进了一家战略合作伙伴。 坐落在北京市东长安街显要地段的华贸中心自一开工，就成了吸引海外投资基金的焦点。华贸中心总建筑面积接近100万平方米，其中写字楼部分30万平方米，酒店部分15万平方米，商城部分18万平方米。 北京国华置业以总额约28.4亿的价格将华贸中心写字楼部分12万平方米的面积卖给日本re-plus基金(以下简称re-plus)。由于买卖双方一直保持低调，有关交易细节至今鲜为人知。 17日，一位参与此笔交易的人士透露，由于华贸中心一直采取只租不售的运营模式，此笔表面上的交易背后还有一个成功的资本故事。业内人士对此次交易的评价，“华贸中心项目以最小的代价回流了资金，且保持了开发商对物业的持有权” 从北京国华置业方面提供的消息看，其实re-plus给出的价格并不是最高的。但华贸中心定位是只租不售、注重长期经营，而re-plus基金恰好有做REITs的经验。 re-plus成立于2005年11月,主要投资者是银行、保险公司和养老基金等机构投资者，截至2006年9月，re-plus基金注册资本额为30亿日元，但其持有的投资资产价值约为800亿日元。 re-plus目前在日本东京上市，其旗下有一只REITIS基金。北京国华置业有限公司人士表示，“re-plus基金曾在香港、新加坡等地都有长期持有型投资项目，而北京华贸中心项目却是其在中国大陆市场第一单，也是目前该基金海外最大的一单投资项目。” 据了解，尽管re-plus基金买下了华贸中心写字楼部分近一半的面积，但并不能短期内出售套现。 按照国华置业开发华贸中心的最初构想，整个华贸中心项目国华置业将全部持有，仅以出租的方式招商。据国华置业材料披露，re-plus基金与国华置业合资成立一家资产管理公司，负责华贸中心写字楼部分的运营和招商，每年运营收益双方按比例分成。与写字楼部分运营模式类似，华贸中心酒店部分和商场部分也各自成立了资产管理公司。 如果re-plus基金不遵守协议，提前出售手中的写字楼资产怎么办？据透露，双方还签定了一个补充协议，在这个补充协议里有对re-plus所持有12万平方米写字楼项目出售的具体约束。“双方规定了一个禁售期，这个时间相当长。”如果re-plus违约将资产出售，国华置业有权以原价回购这部分写字楼资产。 所以，从某种意义上说华贸中心跟一般的销售行为不同，而是相当于变相地引进了一家战略合作伙伴。 新加坡“邻里中心”社区商业采取品牌输出模式发展苏州工业园区“邻里中心”模式受到海内外商业地产发展商的关注，其特许加盟在中国范围内展开。“邻里中心”原版在新加坡。1997年，以新加坡“邻里中心”为蓝本的“邻里中心”，正式在中国和新加坡两国政府合作建设的苏州工业园区“克隆”。随着园区的开发，“邻里中心”的建设规划已列入商业网点布局，目前已成功运营了五个，今年上半年第六个也将推出，到2010年，园区“邻里中心”总数将达到十个。在苏州第一个邻里中心，其中心面积约有1万5000平方米，建筑形态及业态构成完全仿照新加坡，共有三个独立建筑，其中两个由一个共享空间将两栋建筑组合在一起，另一个单体是农贸市场。两个相连单体建筑中，一个主要经营餐饮，另一个由多个专业店、专卖店构成。 “邻里中心”发展公司负责人表示，“社区商业不是传统的社区内的商业，而是服务于社区的商业。”该公司为建立新型社区商业模式进行了积极有效的尝试，如今，已吸引肯德基、华润、礼安等知名度高、管理能力强、信誉好的连锁企业进场经营，而国际品牌星巴克等的最新入驻更让“邻里中心”品质得到进一步提升。邻里中心提供的服务却远不止“购物”，而是几乎涵盖了日常生活中的所有需求，如洗衣、理发、寄信、存钱、阅读、健身、娱乐等等。这种“中心”既方便了社区生活，密切了邻里关系，又解决了路边店阻塞交通、影响景观、污染环境、噪音扰民等“现代城市病”，更改善了人居环境和城市面貌。目前，“邻里中心”已被授予江苏省著名商标、江苏省服务业名牌、中国社区商业示范单位等品牌和荣誉。今天，公司已在苏州工业园区成功开发、运营了湖东、新城、贵都、师惠四座大厦。年内即将开业的玲珑大厦和沁苑大厦标志着邻里中心的发展进入了一个全新的时期。未来几年，邻里中心管理公司将在区内建设运营好17个邻里中心，并进行市场化运作。在区外，实施邻里中心特许经营战略，输出品牌、管理方法和经营模式。通过变更合同主体规避精装修住宅质量责任位于松江某楼盘的一批业主最近遇到了一件很麻烦的事情，他们购买的全装修酒店式公寓居然面临装修状况与开发商承诺大相径庭，但装修责任人又不是开发商这一尴尬事情。买全装修房看似省心，但其实比买毛坯房更要提高警惕，让我们看一下开发商出售全装修房规避责任的套路：第一步，宣传攻势，大打全装修酒店式公寓的牌子。第二步，签订合同玩花招，合同约定的单价和总价都是含装修的房价，但是条款里却表达成该房价不包含房屋全装修价格。如果有业主对此提出质疑，开发商会解释为这是房地局的要求，都是格式合同他们不能改的，然后再告诉业主在合同补充条款里会有所说明的。第三步，补充条款玩花招，补充条款里开发商还是跳开了对装修的责任，把装修任务设计成由业主自愿委托装修公司（当然装修公司是开发商指定的），有关基本的装修费用由开发商承担。这样一来，无论装修质量如何都不关开发商的事情，有麻烦业主只能去找装修公司了。但是如此一来对业主来说可就栽大了，装修公司到底实力如何？经营状况如何？能不能负得起责任？装修的费用到底有多少？业主都不清楚，接下来维权成本又非常高。这些都是可能遇到的问题。第四步，交付房屋回避责任，交付房屋时如果业主对房屋装修的质疑，开发商就把责任往装修公司身上推。【典型案例分析】北京：CBD商业地产井喷能否成第一商圈？戴德梁行报告称，北京2007年将进入有史以来最为集中的商铺开业高峰期，本年度计划开业之商铺面积累计高达410万平方米，其中以购物中心模式运作的商铺为280万平方米，占总面积的68.3%。有关数据显示，2007年北京商业地产将会有大量新供应入市，形成所谓的“井喷”。业界人士称，“眼下，随着商业项目集中开业，商业空置率明显增加。”项目前期宣传的美好前景被一片冷清景象所代替，凸现了目前商业普遍存在的前期销售与后期经营无法达到一致的矛盾。“众多商业项目为了达到高价销售商铺，往往通过夸大的宣传及美丽的定位来吸引投资者”，一旦这些项目进入商业经营期，高额的投资回报无法兑现，则势必将导致商业地产空置率高、场面冷清的现象出现。高力国际日前发布商业地产统计报告称：2007年北京CBD商业地产投放量巨大，将会超过西单成为京城第一商圈。作为北京的商务中心区，CBD在规划伊始其主要作用为拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所，而商业则仅仅应该作为商务区的配套项目出现。但随着北京商业地产的发展，CBD区域内涌现了大量的商业地产项目。北京万达广场、朝外SOHO、世贸天阶、大成国际中心等重量级的商业地产项目的陆续入市，使得CBD在2007年伊始便成为京城商业地产的大热之地。根据高力国际的统计报告预测，仅2007年1季度，位于CBD区域内的世贸天阶和万达广场开业，使得CBD商圈的优质商业总量超过50万平方米，这个体量已经远远超过市级商业中心王府井、西单。根据商务中心区的最初规划，CBD的主要功能更多的在于为一些金融机构、外资企业等提供办公场所。对于CBD来说，商业应该是为商务服务的一个配套性设施，住宅也主要以过度型小公寓为主，但就目前的发展趋势来看，整个CBD区域内，无论是商业还是住宅都大有配套越权成为主流的“嫌疑”，大体量的商业项目比比皆是。CBD某即将竣工的商业项目负责人就表示，由于今年CBD同类型商业项目入市过多，将会同样出现已经在北京商业地产显现的高空置率现象。目前CBD已经开业和即将开业的商铺大部分都把目光瞄准高端商户，而这个区域也是国际尖端品牌竞相进驻的热点板块，因此原本便集中了北京很大一部分高端消费者的CBD，各商业项目在争夺优质客户上也非常激烈。据相关统计信息，目前CBD区域内的商铺售价已经达到了25000-40000元/平方米，租金也高达30-45元/平方米/天。而西单77街的租金仅仅为10-12元/平方米/天。如此算来，作为商业地产的经营者来说每500平方米的商铺，如果地处CBD就要比西单每天多付出至少1万元的经营成本。另一方面，一旦CBD在众多商业地产项目的力挺之下成为京城第一商圈，对于原本就不太乐观的CBD区域内的交通来说将会是又一大考验。一旦2007年入市的50万平方米的商业项目全部投入运营，在为CBD带来众多消费人流的同时，也将会给CBD带来更大的交通拥堵。【业界观点普通住宅与非普通住宅在土地增值税敏感性之不同】土地增值税敏感性分析普通住宅扣除额项目毛利率销售收入A土地成本建安成本房地产开发费用转让房地产营业税金等加计20%的扣除扣除额合计B土地增值额C=A-B土地增值额是否为超过扣除项目金额的20%适用税率D土地增值税E=C*D土地增值税对税后净利润影响F=E*1-33%）项目原有净利润率（%）G对净利润影响幅度H=F/G21.5%1004033105.514.6103.1-3.1不适用不适用0.00.07.70%26.5%1003533105.513.697.12.9是不适用0.00.011.10%28.5%1003333105.513.294.75.3是不适用0.00.012.40%31.5%1003033105.512.691.18.9是不适用0.00.014.40%36.5%1002533105.511.685.114.9是不适用0.00.017.80%38.0%10023.533105.511.383.316.7临界点0%0.00.018.80%41.5%1002033105.510.679.120.9否30%6.04.221.120%资料来源：中金公司研究部土地增值税敏感性分析非普通住宅扣除额项目毛利率销售收入A土地成本建安成本房地产开发费用转让房地产营业税金等加计20%的扣除扣除额合计B土地增值额C=A-B土地增值额是否为超过扣除项目金额的20%适用税率D土地增值税E=C*D土地增值税对税后净利润影响F=E*1-33%）项目原有净利润率（%）G对净利润影响幅度H=F/G21.5%1004033105.514.6103.1-3.1不适用30%0.00.07.70%26.5%1003533105.513.697.12.9不适用30%0.90.611.15%28.5%1003333105.513.294.75.3不适用30%1.61.112.49%31.5%1003033105.512.691.18.9不适用30%2.71.814.412%36.5%1002533105.511.685.114.9不适用30%4.53.017.817%41.5%1002033105.510.679.120.9不适用30%6.34.221.120%64.5%1001020105.56.051.548.5不适用40%16.811.336.531%69.5%100520105.55.045.554.5不适用50%20.413.739.934%资料来源：中金公司研究部说 明高通智库研究部是一家房地产战略信息综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。目前高通智库提供七种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。中国房地产产品研究简报： 一、提供普通住宅、高档公寓、别墅等居住类产品的，最新市场动态、产品创新和市场策略、营销经验等相关提升产品竞争力的研究内容。二、持续关注商业地产、写字楼等商务地产销售类产品和长期持有类物业的，最新市场动态、需求变化、产品创新和市场策略、商业机会等相关研究内容。三、产品适合企业决策者和高层管理、市场总监等人士的策略需求。鉴于研究的方法、深度和在准确性上的要求，该简报产品不能将其视为等同于媒体的新闻传播。有关问题讨论，请直接向分析师咨询。有关会员服务，请与市场部联系。同时，客户如果需要更为规范、详细的专项研究报告，请与研究主管联系。