中国50大中城市土地市场研究报告.doc

中国50大中城市土地市场研究报告前言2006年是“十一五”规划的开局之年，对国土资源部门来说，土地市场和房产市场的协调配套发展、市场化配置资源的基础性作用等深层次问题仍在探索之中。2005年的土地政策起到了保持稳定总量供应、调整房产结构、保持房价稳定的作用。与之相比，2006年，土地宏观调控政策仍在进行中，土地作为宏观调控的重要手段，偏紧仍是其主调。在此基础上，全国各大城市的土地市场也有所变化，譬如在招拍挂细则、对闲置土地的处理办法和地价调配上均有所调整。与此同时，城市建设用地供应得到理性调控，建设用地供应结构日趋合理；房地产用地与去年相似，仍向中低价位普通商品住宅倾斜，适应稳定房价的要求；招拍挂和有偿出让土地方式比重进一步加大；建设用地供应的地区结构逐步协调以适应不同地区的经济发展。针对2006年以来全国土地市场行情的变化，新地产策划机构联合专业研究机构对全国50个城市的土地市场进行了分析并形成本报告。四直辖市（北京、上海、天津、重庆）土地市场综述 自国家宏观调控政策实施以来，北京、上海、天津、重庆这四个直辖市加大了土地供应的调控力度，土地供应结构不断完善优化，区域分布日趋合理，房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性，地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控，而且随着调控政策效应的进一步显现，土地供需将维持在较为均衡和理性竞争的状态，地价、房价的涨跌空间都将缩小，走势趋于平稳。（一） （一）土地供应结构不断优化为贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知，各地加大闲置土地处置力度，积极开展闲置土地清理收回工作。北京、天津、重庆、杭州、广州等地相继制定了配套措施，重庆市对闲置两年以上，建设单位无能力开发的，由国土部门依法收回75.3公顷；对由于政府或政府部门的原因造成项目不能实施的，区别不同情况采用补偿、置换或延期开发方式解决198.4公顷；广州市无偿收回57宗、共139.4公顷的闲置地；上海全市共有20余宗、约100公顷土地，通过“腾笼换鸟”或“易主”、“改性”等方式重新开工建设，约30余宗100多公顷土地重新约定了开工时间。从全国情况看，今年上半年，全国房地产开发用地利用存量建设用地比例为69%，比去年同期提高了9个百分点，其中二季度利用存量建设用地10094.9公顷，比一季度增长53%，表明各地在新增用地受到严格控制下，积极盘活存量，改变了以往房地产开发主要靠增量建设用地的局面。 北京市在严格土地管理的同时，根据土地市场的供需情况，本着区别对待，有疏有堵，有保有压的精神，适时调整土地市场供应量，增加对经济适用房和普通商品房用地的供应，继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。近期，北京市将陆续推出 36宗土地入市公开交易，以有序供应，满足市场需求。在北京市 2005年度土地供应计划中，充分考虑了房地产用地。在6500公顷的年度供应计划中，房地产用地为1950公顷（其中：经济适用房 200公顷；住宅商品房 1750公顷），占全年计划土地供应总量的30。今年 17月份，北京市供应住宅用地面积 297公顷，规划建筑面积500万平方米。其中，出让住宅用地 180公顷，规划建筑面积28万平方米，出让住宅用地55宗，成交价款21.67亿元，土地纯收益12.74亿元；划拨住宅用地117公顷，规划建筑面积 226万平方米。与2004年同期相比，住宅土地交易量、建设用地面积、规划建筑面积等相对下降。为防止土地资源闲置，遏制炒卖土地，规范土地市场。8月初至9月底，北京市国土资源局分两次宣布，北京摩根投资有限公司摩根中心写字楼等45宗土地，因受让方未按北京市国有土地使用权出让合同约定的期限付清全部地价款，因而被该局解除土地出让合同，收回国有土地使用权。据该局有关部门透露，对被收回土地的违约开发商如何处罚，尚在研究之中。但是有一点十分明确，对拆迁基本完成的项目，如果开发商要重新获得原土地使用权，必须在规定的期限内提出书面申请，参加上市竞买。上海市着重优化土地供应结构，增加中低价商品房和配套商品房用地的供应，以遏制日益高涨的房价。上海市全年初步安排经营性用地计划 3000公顷，其中用于配套商品房和中低价普通商品房建设的 2000公顷。从计划执行的情况看，目前，配套商品房和中低价普通商品住房供地已经基本落实。最新的一项调查表明：上海商品住宅销售价格持续下降，成交继续低迷。央行发布的 2005年第三季度全国城镇储户问卷调查结果显示，上海市只有 7.3的居民准备在未来三个月内买房，比上个季度又下降了 3.7个百分点，达到历史最低点。重庆房地产开发土地供应量增加。重庆市作为年轻的直辖市，由于大城市大农村的市情，随着城市化进程的加快，基础设施的完善，农村剩余劳动力进入城镇，住房有效需求增加，因此，房地产开发土地供应面积增加。据统计， 2005年 19月，重庆市土地交易中心成交土地 157宗，较去年同期增长 3.29，成交面积、可建筑面积、成交金额同比也分别增长了 16.77、 17.8、 24.87，出让金更是增长了 40.39。据介绍，第三季度末，中心成交土地的各项指标首次全面超过去年同期。业内人士分析认为，这表明市场看好本地房地产投资前景，市场交易活跃，有回暖的趋势。为规范房地产市场运行，将房地产价格涨幅控制在合理范围内，天津市主要采取了四项调控措施：一是实施土地供应总量控制，适时调控土地市场；二是完善土地供应结构和布局，适当加大普通商品房和经济适用房土地供应量；三是严格用地控制指标管理，大力推行节约和集约用地；四是建立土地市场动态监测体系，保证土地市场平稳发展。截至 8月 31日，全市供应房地产开发用地 697.6公顷，其中住宅 523公顷，公建 174.6公顷。中心城区供应房地产开发用地约 205.4公顷，可建建筑面积约 427.3万平方米。其中：商品房供应总量约 60.1公顷，可建建筑面积约 163.1万平方米：经济适用房（含廉租房、基础设施还迁房）供应总量约 145.3公顷，可建建筑面积约 264.2万平方米，已经提前完成了全年经济适用房的土地供应计划。（二）地价呈现稳中有降趋势北京市地价变化不大，房价涨幅较大，目前地价对房价影响不明显。今年第一、二季度，地价变化不大，趋势平稳。而在 17月，虽然全市商品房买卖成交套数同比下降 8.9，但商品期房买卖平均价格涨幅为 21.9，存量住房买卖平均价格同比增长 9.8。这说明，目前地价对房价影响作用不明显，但地价的预期升高会影响房价的上涨。上海 2004年住宅平均地价为 2078元平方米，住宅平均房价为 6385元平方米，地价占房价的2.5，地价在房价中的比例约占 13左右。根据 2005年第一季度全国主要城市地价动态监测成果，上海的地价增长率为 0.2、 5.2、 5.43、 6.53（按工业、综合、商业、居住分类），第二季度增幅进一步放缓，分别为 0、 1.3、 1.1、 0.8。同时，在房价方面，涨幅逐步回落。第一季度，商品住房销售价格按月环比涨幅分别为 1.6、 1.6、 2.5，而进入第二季度以来，涨幅趋稳，呈稳中有降的态势， 46月环比涨幅分别达到 0.5、 0.1、1.2。这些数据表明，上海市土地供应结构不断完善优化，区域分布日趋合理，房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性，地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控。从重庆 2005年第一季度和第二季度地价监测结果看，2005年第二季度重庆市城市综合平均地价与第一季度相比，增长 0.43。2005年第二季度商业、住宅、工业平均地价与第一季度比分别增长 0.61、 0.29、 1.09。地价整体水平与去年同期相比有一定的回落，但基本上仍保持稳中有升，并没有出现不正常的较大幅度波动，和地价区段的地价涨幅，均较符合两季度城市发展和建设的实际情况。造成地价水平增幅减缓的主要原因是，由于国家出台关于调控房地产市场、稳定房价的相关措施，市政府也相继制定了相关的办法，在一定程度上影响了重庆市的土地市场价格。天津市土地交易价格指数显示，2005年 8月，综合指数达到 125.1点，较去年同期上涨了 1.0点，升幅达到 0.8。预示着土地交易逐步走出盘整期，预计随着土地供应形势的趋紧和土地的频繁转手交易，土地交易价格将进一步稳定攀升。 2005年 8月，天津住宅用地指数达到 109.0点，较去年同期下降了 4.6点，降幅达到 4。住宅用地交易指数 2005年初开始上扬，3月份最高达到了 117.7点，而后再次下挫，7月份最低达到107.9点，降幅达到 8。住宅用地交易指数的波动，说明提高经济适用房用地供应量等宏观政策性因素，对住宅用地的价格变化起到了重要作用，住宅用地交易指数正在进入理性盘整阶段。 附表：2005年四季度四大直辖市房地产价格直属表销售地区 房屋住宅 新建住宅 二手交易 土地用地 住宅租赁 房屋租赁 住宅管理 物业北 京 107.4 107.8 108.7 104.0 104.7 102.8 103.9 100.7天 津 105.6 106.2 104.7 104.1 104.5 101.5 101.9 100.2上 海 101.7 99.9 105.1 102.1 100.2 103.0 102.7 100.0重 庆 106.5 106.5 103.6 105.7 108.4 103.3 101.2 99.4西安2005年土地开发投资情况简析2005年，受国家宏观调控政策影响，我国多数城市延续前几年地价稳中有升的运行态势，但增幅均呈不同幅度的下降趋势。其中商业用地地价平均增幅低于2004年2.93个百分点，居住用地地价平均增幅接近于2002平均水平，低于2004年3.27个百分点，而工业用地平均地价则呈现回升态势。2005年全国主要城市地价增幅幅差异较大。地价综合增长率排在前面的城市依次是西安，12.16；长沙，11.44；广州，8.18；乌鲁木齐，8.12；天津，7.24；南昌，6.83;武汉，6.81。西安市统计局投资处统计资料分析结果显示，2005年西安市土地交易价依然保持稳中上升态势，在全市房地产企业新置土地面积下降15的情形下，土地购置费却增长了65。同时，由于土地综合开发成本的提高，西安市2005年土地开发投资额达17.78亿元，是2004年同期开发投资额的2.4倍。 统计结果显示，由于外来房地产企业纷纷进入西安房地产市场，拆迁赔偿费用增加，以及全市经济高速发展，加之国家对土地出让“招、拍、挂”方式等一系列宏观政策调控力度的加强，“地根”紧缩的政策环境以及对未来可供开发用地量减少趋势的心理预期和判断。2005年西安市房地产开发企业新购置土地面积为335.59万平方米，与2004年同比下降15，土地购置费用为30.22亿元，同比增长65。土地开发面积达到254.4万平方米，增长了42.7，土地成交最终合同价款为30.92亿元，同比增加了9.43亿元。 与此同时，房地产企业手中的储备土地总量也在逐步减少，全市总量仅为174.39万平方米，比2004年减少178.21万平方米，但这并不意味着房地产开发用地会出现紧张局面。总之，西安土地市场地价涨幅比较大，土地开发面积增长的同时企业手中的储备土地总量呈递减趋势，但房地产开发用地情况依然乐观。2006年一季度福州市土地市场分析2006年一季度，福州楼市是伴随着一系列的房产新政走过来的。继2004年国家实施宏观调控措施以后，2005年3月，央行再次提高房地产贷款利率。随后，国务院出台稳定房价的“八条”措施，这些调控措施的出台，受到社会各界普遍关注，在不同程度上对福州市土地市场产生了影响。目前，福州市仍处于调控盘整期，部分开发商出现了持币观望的心理，成交量有所回落。但从长远来看，福州市经济呈现快速发展趋势，市场环境稳定，政府政策的不断完善以及城镇居民收支增长良好，福州市人们改善居住环境的愿望将从潜在需求变成有效需求，福州市的房地产市场和土地前景将更加广阔。（一）土地供应减少在土地供应方面，2005年共批出土地面积为3415.69亩，而2005年1-3月，福州市成交土地539.97亩，其中土地仓山区以268.63亩的成交量位居首位，成交金额约46660万元，而鼓楼区仅成交5.94亩排在最后。从年初供地计划来看，2006年福州计划上市土地在3000至4000亩之间，而2006年13月之间，福州仅出让10宗地块，总量300亩，其中过百亩的大盘地块只有宗（124.1亩），因此后面将会陆续出现大量土地上市挂牌交易的情况。进入3月份福州土地放量迹象明显。继1月初公开拍卖4幅土地后，福州市再次以挂牌方式成功出让6幅地块，到此，福州市13月份共有10幅土地分别以拍卖和挂牌的形式向社会公开出让，创下2005年初以来福州市单月推出地块数量最多、总量最大的一次。据初步统计，连同3月份土地招商推介会上推出的4幅挂牌土地（未正式挂牌出让），福州3月份供地量约达千亩。尽管3月底挂牌出让的地块面积较小，且均非房地产企业购买，但福州土地开始大幅放量的迹象已经越来越明显，土地市场也日渐复苏。从3月份的整体情况看，无论是供地数量还是总量，福州土地供应放量近千亩，已经大大超出上半年土地成交数量的总和。福州市土地发展中心表示，福州2006年的土地供地量大致与去年水平相当。上半年节奏相对会放慢，其主要原因是过去福州市土地发展中心在提供“净地”过程中，大多数是利用交地的半年时间做拆迁工作，但是由于拆迁安置，工厂、企业、银行债务等种种原因，使得一些地块未能在合同约定的期限内交地，影响了中标地块的开发建设。2005年，福州市土地发展中心做出改革，要求推向市场的地块在拍卖时就已经是完全的“净地”，因此，土地投放的速度就有所减慢。但考虑到房地产市场的反映及可持续发展，消除目前开发商们“地荒”的心理预期等因素，下半年土地供应量会适度增长，而且土地分布依旧以新区为主。（二）地价持续上涨在2006年13月份，福州市平均地价达到217.99万元/亩，而2005年初的平均地价为111.15万元/亩，12个月共上涨了189.3%。 2006年3月初，福州市第一场国有土地拍卖会中推出5幅地块均被顺利拍出。其中，福建市日立电视机有限公司北地块每亩单价更是高达703万元，福马路南侧地块也以484万元/亩的价格成为福马路沿线每亩单价最高的地块。究其原因，土地稀缺一方面拉动了地价，另一方面促使开发商拿地之后为了获得更高的利润而倾向于开发中高档产品，从而拉动房价。（三）各区域土地供应情况统观福州2005年18月份土地各区成交情况我们可以发现以下现象：1、土地供应将向新区延伸目前，鼓山新区已经基本完成土地开发任务，金山新区只有浦上沿线、义序洲这两片较成熟的土地可供应。另外，2000年以来大规模的城市中心区旧屋区改造工作，随着仓山南江滨大道周边地区和台江横街、天华等三大片旧屋区的启动将告一段落。这意味着主导近年福州楼市“大盘化、郊区化”的低成本土地供应和商业开发价值高的中心城区二次开发土地供应都将缩量。2、下半年不会出现“地荒”福州市土地一级市场的竞争一直以来都比较激烈，且很大程度上都是由政府来控制的。然而，开发商所担心“地荒说”并不是真正意义上的土地供给量的不足。按照福州市目前土地的储备情况，满足市场的稳步发展基本不成问题。福州市土地发展中心现有充足的实物储备土地和红线储备土地，根本不存在“地荒”，同时这两年来福州每年供地量大致都在30004000亩。3、高额地价仍有隐患自从福州市经营性用地以出让形式推向市场后，拍卖、挂牌成为福州开发商拿地的主要途径。这样的拿地形式，让一批资金实力雄厚的房地产企业逐步走上市场的前台，同时，也给更多的开发企业提供了一个参与公平竞争的机会。但是，不可否认的是，激烈的竞争结果必然导致地价上升。 总之，在目前的宏观政策形势下，不断增长的土地成本对本来打算进入福州市场投资的外来资本将产生一定畏惧心理，会使他们认为福州市土地价格太高，进而成本太高，利润预期减少，这些因素可能会导致他们放弃投资。2006年一季度深圳市土地分析报告一、土地供应情况分析（一）计划供应总量分析2006年深圳市国有土地使用权出让计划总量为12.29平方公里，比上年的计划总量12.69平方公里约减少了3.15，而较2002年的计划总量17平方公里减少了4.71平方公里，降低了27.7。据统计，近四年间深圳市年均出让土地面积约为13平方公里。2006年深圳市计划供应的土地总量基本与上年计划总量持平，计划的编制遵循严控土地供应总量，优化土地供应结构，提高土地资源市场化配置比例的原则，以不断提高深圳市土地资源的集约利用水平。（二）计划供应结构分析从区位看，2006年深圳市土地供应仍主要集中在宝安、龙岗两区、特区外两区计划出让用地面积合计为1080.6万平方米，占全市计划出让土地总面积的87.9；特区内计划出让用地面积共为108.3万平方米，占全市计划供应总量的8.8。此外，计划有40万平方米政策性住房用地供应，以保证近几年内低收入人群的住房需求，约占供应总量的3.3。从用途来看，2006年全市计划供应住宅用地144.1万平方米，占供应总量的11.7，其中104.1万平方米为商品住宅用地，40万平方米为政策性住房用地；工业用地704.6万平方米，占供应总量的57.3；仓储用地55万平方米，占供应总量的4.5；商服用地30.2万平方米，占供应总量的2.5；公共建筑用地96.1万平方米，占供应总量的7.8；公用服务设施用地198.9万平方米，占供应总量的16.2；特殊用地计划供应量为零。对比2006年和2005年土地供应计划，2006年工业用地供应规模有较大幅度的下降，减少了25.8。近年来，工业用地一直是深圳土地供应的重点，供应比例也一直保持增长的势头，但随着存量土地资源的逐渐消耗，土地资源已经成为制约深圳社会经济持续健康发展的四大瓶颈因素之一，因此，工业用地的集约利用成为新形势下的战略选择。这也与深圳调整产业结构，加快以技术资金密集型产业为主的工业结构升级，走新兴工业化道路的工业发展战略相适应。表1 2006年与2005年土地供应计划用途结构对比 单位：万平方米总面积商品住宅商业工业2006年供应计划1229104307052005年供应计划12698056950此外，鉴于近几年房地产市场的旺盛需求，深圳每年1平方公里左右的房地产用地已略显不足。2006年在继续强调节约、集约、高效利用土地资源的前提下，适当增加房地产用地供应总量，与上年相比，供应总量增加了30，以确保房地产市场充足的供应和区域的平衡，以平抑房价的迅速上涨。（三）实际供应情况分析从签订土地出让合同的统计情况来看，2006年一季度全市共签订土地出让合同48宗，出让用地总面积434.48万平方米，其中特区内11宗，用地面积69.91万平方米，占总出让面积的16.09；宝安区29宗，用地面积316.22万平方米，占总出让面积的72.78；龙岗区8宗，用地面积48.35万平方米，占总出让面积的11.13。按土地用途划分，商服用地1宗，工业仓储用地34宗，公用设施用地7宗，公共建筑用地3宗，住宅用地2宗，特殊用地1宗。按出让方式划分，协议出让占45宗，面积416.94万平方米；拍卖出让1宗，面积14.55万平方米；挂牌出让2宗，面积3万平方米。二、房地产市场土地供应分析（一）房地产市场发展情况2005年，在国家宏观调控政策的作用下，国内房地产市场已经从以往过快的发展逐渐趋于稳定。从深圳房地产市场看，总体运行基本正常，但市场需求继续保持旺盛，供应压力有所增大，房价上涨较快。2006年一季度，深圳市房地产投资增速有所加快，但批准预售面积大幅下降，商品住宅价格仍继续上涨。受供应紧张及价格较高等因素影响，住宅销售套数及面积大幅减少，住宅有效需求已呈现明显下降趋势。1、房地产市场供应2005年，深圳市商品房批准预售面积累计为894.35万平方米，同比下降6.45，其中住宅批准预售面积711.58万平方米，同比下降10.96。在土地供应继续紧缩的情况下，旺盛的市场需求进一步促进了存量房地产用地入市，2005年商品房供应开始比2004年有所减少，商品房批准预售面积则小于当年的销售面积。2006年第一季度商品房批准预售面积出现较大幅度的减少。本季度深圳市商品房批准预售面积累计为109.77万平方米，同比下降15.84，其中住宅批准预售面积93.64万平方米，同比下降15.81。从区域分布来看，批准预售的商品房中48分布在特区外宝安、龙岗两区，比去年同期下降了23个百分点。截止2006年3月底，商品房施工面积2400.28万平方米，比去年同期上升1.26，其中住宅施工面积1654.87万平方米，比去年同期下降2.23；商品房新开工面积286.18万平方米，比去年同期下降18.45；商品房竣工面积120.9万平方米，比去年同期上升14.85。截至2006年3月底，深圳市住宅空置面积为73.14万平方米，与去年同期相比下降了19.48。这表明，在近期商品房市场需求持续旺盛的形势下，空置商品房的消化速度进一步加快。2、房地产市场需求2005年，深圳市商品房销售面积累计993.20万平方米，同比增长9.3，市场需求连续三年保持10左右的平稳增长。2006年一季度，商品房销售面积出现较大幅度下降，销售面积为208.50万平方米，与去年同期相比减少了11.77，其中商品住宅销售面积为179.90万平方米比去年同期下降了12.63。从商品住宅销售的区域分布来看，宝安、龙岗、南山、福田四区居前四位，分别占28、25、18、17，特区外商品住宅销售面积占全市商品住宅销售总面积的比例高达53，已经成为市民置业的首选区域。从销售住宅的单套建筑面积来看，144平方米以下的普通住宅约占住宅市场交易总量的80，表明由于土地资源的限制，普通住宅的开发正在增多。从不同类型商品房的销售情况来看，由于受供应的影响，各类商品房的销售面积都呈现不同幅度地下降。根据统计数据，2006年一季度全市住宅销售面积为179.90万平方米，同比下降了12.63；办公楼销售面积为6.99万平方米，同比下降了0.57；商业用房销售面积为15.89万平方米，同比下降了1.67；其他类商品房销售面积为5.72万平方米，同比下降了20.99。全部商品房销售面积中，住宅占86.28，办公楼占3.35，商业用房占7.62，住宅依然是商品房需求的主要方面。近年来，深圳存量房屋市场发展较快，销售面积逐年增大。2005年，二手房交易面积为841.29万平方米，比上年同期增长14.82。其中，二手住宅交易面积为595.67万平方米，比去年同期增长25.53，与新房交易面积的比例为0.66：1。2006年一季度，二手房交易面积为231.66万平方米，比去年同期增长35.32。其中，二手住宅交易面积为158.8万平方米，比去年同期增长26.47，与新房交易面积的比例为0.88：1，二者交易面积逐渐接近。二手房市场的交易快速上涨与一手房市场的交易大幅下降对比表明，由于新房供应较为紧张且价格较高，较多居民已开始转向购买二手住宅。存量房地产市场的健康快速发展，有力地推动了深圳房地产市场的不断成熟和发展。3、房地产市场价格2005年，深圳市商品房价格上涨幅度较大，销售价格为7659.18元/平方米，同比上涨17.28。2006年一季度，全市商品房均价8752.94元/平方米，同比上涨20.62。其中，商品住宅均价为8126.14元/平方米，同比上涨25.63；办公楼均价为14953.27元/平方米，同比上涨28.30；商业用房均价为13093.38元/平方米，同比下降16.41。从产品结构上看，普通商品住宅（144平方米以下）价格为7053.6元/平方米，比去年同期上涨16.48；而非普通商品住宅价格（144平方米以上）价格为12438.48元/平方米，比去年同期上涨53.28。尤其是福田区和宝安区的非普通住宅价格上涨较大，分别比去年同期上涨127.24和94.95。从不同区域价格变化情况来看，特区内福田和南山两区住宅价格上涨更为明显。罗湖区均价9516.04元/平方米，同比增长13.74；福田区均价11387.17元/平方米，同比增长48.98；南山区均价10058.97元/平方米，同比增长41.32；盐田区均价6977.38元/平方米，同比下降22.87；宝安区均价6677.75元/平方米，同比增长34.21；龙岗区均价5603.09元/平方米，同比增长19.90。4. 供求关系分析从2005年商品房批准预售面积和销售面积的对比来看，有别于2002至2004年，出现了商品住宅的批准预售面积小于实际销售面积的情况，二者相差98.85万平方米，住宅批准预售面积与实际销售面积的比为1：1.1。从今年一季度的数据来看，该比例为1：1.9，以短时间数据反映市场供求关系不能完全说明问题，从年度供求比来看，能够充分表明目前市场总体有效供给仍能满足需求，有效供求基本平衡。但是，如果新增预售小于实际销售的状况长期持续下去，消费者在买房时的选择余地必然越来越少，进而引起房地产价格的继续上涨。（二）房地产开发土地供应情况1、供应总量2006年全市计划新增供应商品住宅用地104.1万平方米，其中，宝安58.8万平方米，龙岗45.3万平方米。今年的计划供应量比2005年的计划供应量80万平方米增加了24万平方米，增加幅度达30。面对旺盛的市场需求，新增土地供应总量的增加能够一定程度的缓解供求压力。2006年一季度，深圳市共出让两宗住宅用地，其中一宗为普通商品房用地，面积为14.55万平方米，位于龙岗区，为拍卖方式出让；另一宗为其他住房用地，面积为0.55万平方米，位于特区内，为协议出让。2、区域结构根据2006年度深圳市土地供应计划，今年新增房地产土地供应仍集中在特区外。从2006年一季度全市商品住宅销售的区域分布来看，宝安、龙岗、南山、福田四区居前四位，分别占28、25、18、17，可见，特区外商品住宅销售面积占全市商品住宅销售总面积的比例已高达53，已经成为市民置业的首选区域。随着近年来深圳市城市干线网络建设顺利实施，城市基础设施不断完善，清平快速干道、南坪快速干道的开通，中心区规划与建设速度的加快等，均使所在片区及临近区域土地价值大大提升。此外，由于特区内土地资源供应潜力自身的有限性、经济社会的持续发展对特区外的客观要求等诸多因素，使得特区外的城市规划、交通、公共配套设施等全方位的完善成为必然趋势，从而使人们对特区外的发展产生良好的预期，这也使特区外房地产市场的快速发展和走向成熟成为必然。3、供地方式深圳市对新增经营性项目用地全部实行招标、拍卖、挂牌出让。通过招、拍、挂方式公开出让房地产用地，增加了土地出让的透明度，充分发挥市场机制在土地资源配置中的作用，有效地促进了房地产市场的平衡。三、土地市场运行宏观经济形势分析（一）宏观经济背景2005年，全市经济总量再上新台阶，初步核算，全年生产总值（GDP）4926.90亿元，比上年增长15.0。其中，第一次产业增加值9.87亿元，下降20.4；第二次产业增加值2580.82亿元，增长17.9；第三次产业增加值2336.21亿元，增长11.6。按常住人口计算的人均GDP60507元，增长11.5。按现行汇率计算，本地生产总值达到609.31亿美元，人均GDP7483美元。全社会劳动生产率86556元，增长10.9。城镇居民生活水平和质量稳步提高。根据600户城镇居民家庭抽样调查资料显示，全年居民人均可支配收入21494.40元，比上年增长8.7，扣除物价因素，实际增长7.0。城镇居民人均消费性支出15911.88元，增长9.7，实际增长8.0。恩格尔系数为33.4。年末居民人均住房使用面积18.31平方米。随着经济的持续高速增长，深圳日益面临土地、资源、环境和人口的“四个难以为继”，针对这种形势，市委市政府在继续落实“和谐深圳”“效益深圳”战略部署的基础上，在全市四届人大二次会议上，提出以实施自主创新主导战略为核心、坚持紧约束条件下新的资源观、强力发展循环经济、进一步优化经济结构，创新发展模式、提高发展质量、保护生态环境的新战略，以推动社会事业全面进步，确保在2010年基本实现社会主义现代化。自上世纪90年代中期深圳产业结构调整以来，深圳的产业基础一直比较扎实，企业的市场化程度较高，外向性较强，依托国内外经济的增长，全市经济一直保持良好的发展势头。而城市的基础设施的不断改善，使海陆空口岸城市的优势将进一步发挥，城市的竞争力水平也得到了加强。2006年，在国内外整体经济走好的大环境下，承接2005年良好的经济运行态势，深圳经济总体仍会保持较高的增长速度，人民生活水平将进一步提高。诸多良好经济发展背景，将为房地产市场的发展和人民居住水平的提高，创造更为有利的条件。（二）协调关系分析近年来，深圳市国民经济持续快速的发展对土地资源的需求十分旺盛。随着宝安、龙岗两区城市化的顺利完成，特区外与特区内的协调发展使得各类产业用地和基础设施建设用地的需求不断上升，尤其是特区外两区，土地需求总量显著增加。在全市土地供应总量非常有限，市委市政府提出建设节约型社会、发展循环经济、转变经济增长方式的情况下，土地资源的节约集约利用和循环、高效利用城市发展的必然，也对土地资源的合理利用提出了更高的要求。由于深圳市产业用地总量较大，产业用地供应一直是土地供应的重点，产业用地集约利用水平的提高已经上升到战略层面，为此，市委市政府要求积极推进工业用地招牌挂出让工作，在深圳市2006年度土地供应计划中也明确提出58.5万平方米的产业用地招牌挂的出让计划。产业用地的市场化配置等相关工作的推进将促进产业结构的优化和布局，提高产业用地的效率，促进土地资源的节约集约利用。房地产业作为深圳市一直以来的重要产业，其土地供应备受关注。随着2002年下半年以来的房地产用地四年紧缩政策，深圳市房地产土地供应日益紧缩，据我局统计分析，目前深圳市房地产新增土地供应已无法完全满足市场旺盛的需求，为保持市场的健康稳定，存量土地供应是弥补目前新增土地供应紧张的重要途径。2005年深圳市采取了一系列调控措施，从实施效果来看，房地产市场秩序进一步得到规范，市场环境不断得到改善。2006年深圳市将从以下三个方面进一步规范房地产市场：一是适度地扩大市场供给。通过适当增加土地供应，盘活存量土地，打击囤积土地的行为。同时加快“城中村”的改造，来增加商品房的供给量；二是调整商品房的供给结构。限制或抑止建高档别墅，以及大规模高档商品房的行为，加强经济适用房的建设，加强普通商品房的建设，确保工薪阶层和困难群众的住房需求；三是进一步加强对房地产的市场管理，从房地产的销售制度、税收管理、银行调控的环节入手，来完善和规范房地产市场的交易环节，坚决打击恶意的欺诈行为和哄抬房价的行为，切实保证房地产的市场交易规范，健康和有序。四、结论2006年一季度，深圳市土地市场仍然持续去年健康有序的状态，工业仓储用地的土地出让相对活跃，共出让34宗，仅出让一宗商品住宅用地。目前，针对深圳市房价上涨较快的形势，深圳市在增加住宅用地供应量的基础上，积极研究相关政策措施，以保证深圳市房地产市场的健康和稳定发展。2006年是深圳市落实“十一五”规划的第一年，将进入贯彻落实科学发展观、转变经济增长方式，建设和谐深圳、效益深圳目标的实质性阶段，深圳市将坚持紧约束条件下新的资源观，强力发展循环经济，继续保证土地资源的合理有效供应，以供给引导需求，避免任何形式的土地浪费，确保土地市场的运作更加规范有序。附表：深圳市2006年度土地利用和供应计划表（单位：公顷）项目名称总计合计城镇建设用地独立选址重点建设项目用地备注产业用地住宅用地城镇公共服务配套用地小计小计小计工业用地仓储用地商品房政策性住房用工地商服用地公共建筑用地公共服务设施用地农用地转为建设用地200占用耕地14010040.0开发整理复垦补充耕地400土地开发200土地整理（复垦）200土地供应2828.91228.9759.6704.655.0144.1104.140.0325.230.296.1198.91600.01、协议方式供应2635.31035.3701.1646.155.040.040.0294.295.3198.91600.040公顷政策性住房用地是用于满足未来几年低收入人群的住房需求，由全市统筹安排。特区118.355.150.15.063.2盐田区20.118.618.61.5宝安区427.0361.0361.066龙岗区450.0285.0235.050.0165大工业区70.055.055.0152、招拍挂方式供应193.6193.65858.5104.1104.131.030.20.8特区8.33.53.54.84.00.8盐田区1.71.71.7宝安区110.030.030.058.858.821.221.2龙岗区75.325.025.045.345.35.05.0大工业区50.05.05.02006年一季度武汉土地市场分析近年来，武汉市政府通过实施土地储备制度，对土地资产的管理力度不断加强，对武汉市房地产市场的调控作用逐步显现。而土地供应