DB3301_T 0304—2022城中村改造拆迁安置房小区管理规范—（高清）.pdf

ICS91.020CCS P 363301浙江省杭州市地方标准DB 3301/T 03042022代替 DB3301/T 03042019城中村改造拆迁安置房小区管理规范Management specification for the remould and removal of resettlementhouses communities in urban villages2022-08-30 发布2022-09-30 实施杭州市市场监督管理局发 布DB 3301/T 03042022I目次前言.III1范围.12规范性引用文件.13术语和定义.14三方协同治理.2基本要求.2组织架构.2工作机制.2工作内容.25房屋管理.3房屋装修.3房屋出租.3防违控违.36公共设施管理.4消防设施.4小区道路.4小区绿化.4建筑附属设施.4电梯.4公共照明设施.4公共座椅.5宣传设施.5无障碍设施.5快递、外卖管理.57公共秩序管理.5停车.5噪声源.5高空抛物、坠物.5宠物饲养.6婚丧、乔迁.68公共服务管理.69环境卫生管理.6一般要求.6日常保洁.6垃圾分类.610信息化管理.6DB 3301/T 03042022II一般要求.6信息化管理平台.711安全管理.7安全防范.7应急处置.712评价与改进.8参考文献.9DB 3301/T 03042022III前言本文件按照GB/T 1.12020标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。本文件代替DB 3301/T 03042019城中村改造拆迁安置房小区长效管理规范，与DB 3301/T 03042019相比，除结构调整和编辑性改动外，主要技术变化如下：a)增加了“三方协同治理”一章（见第 4 章）；b)将“管理内容”一章细分为“房屋管理”“公共设施管理”“公共秩序管理”“公共服务”“环境卫生”“安全管理”章节（见第 5、6、7、8、9、11 章）；c)增加了“信息化管理”一章（见第 10 章）。请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。本文件由杭州市城乡建设委员会提出、归口并组织实施。本文件起草单位：杭州市城乡建设管理服务中心、杭州上城区城市建设投资集团有限公司、杭州市拱墅区住房和城市建设局、杭州市拱墅区城中村改造办公室、杭州市拱墅区住宅小区居委会、业委会、物业三方协同治理工作领导小组办公室、杭州市住房保障和房产管理局、浙江省产品与工程标准化协会。本文件主要起草人：严岗、陈美丽、李醒尘、何海珠、徐梦婷、沈寒冰、朱卓诚、何亦名、王勇、陈任姝、陈劲松、陈洪燕、陈旭伟、章斌、王鹤、罗雄兴、胡青蕾、郑莹、张林生、陈磊、何陈煜、邓铭庭。本文件及其所代替文件的历次版本发布情况为：2019 年首次发布为 DB 3301/T 03042019；本次为第一次修订。DB 3301/T 030420221城中村改造拆迁安置房小区管理规范1范围本文件规定了城中村改造拆迁安置房小区的三方协同治理、房屋管理、公共设施管理、公共秩序管理、公共服务管理、环境卫生管理、信息化管理、安全管理、评价与改进等内容。本文件适用于城中村改造拆迁安置房小区的全过程管理及评价。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB 3096声环境质量标准GB/T 7588.1电梯制造与安装安全规范 第1部分：乘客电梯和载货电梯GB/T 18775电梯、自动扶梯和自动人行道维修规范GB 25201建筑消防设施的维护管理GB 25506消防控制室通用技术要求GB 50140建筑灭火器配置设计规范GB 50444建筑灭火器配置验收及检查规范GB 50642无障碍设施施工验收及维护规范DB33/T 976居住出租房消防安全基本要求DB33/T 1101浙江省保障性住房建设标准3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。城中村改造拆迁安置房小区urban village reconstruction and demolition resettlementhousing district因城中村改造，政府对被拆迁住户进行安置所建的小区。拆迁安置removal and resettlement政府对集体所有土地或者国有土地上的房屋及其附属物进行征收并给予补偿安置的行为。三方协同治理tripartite collaborative governance以小区为最小单元格，社区居民委员会、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务人共同参与，发挥党建统领作用，通过联席会议、民主协商、综合协调等方式，防范、发现和处理小区中各类问题的治理模式。DB 3301/T 0304202224三方协同治理基本要求4.1.1拆迁安置房建设应符合 DB33/T 1101 的规定。4.1.2拆迁安置应遵循相关安置政策、公布安置方案，依据相应安置流程进行，并做好安置资格和标准的审查。4.1.3应建立城中村改造拆迁安置房小区建设中的管理机制。4.1.4应建立城中村改造拆迁安置房小区建成后的三方协同治理长效管理机制。4.1.5三方协同治理组织对小区（社区）的信息、房屋、公共设施、公共秩序、公共服务、环境卫生和安全等进行协同治理。组织架构三方协同治理组织的架构见图1。图 1组织架构示意图工作机制4.3.1各三方协同治理组织由各级三方协同治理工作小组领导。4.3.2三方协同治理组织应在党建引领下开展相关工作。4.3.3应建立三方协同治理联席会议制度，健全议事规则和工作流程，定期召开例会，协调解决问题。4.3.4应建立联动、融合、共商的有效机制，共同解决小区环境改造、公共设施改善等问题。工作内容三方协同治理组织负责具体落实三方协同小区治理的各项工作，具体包括下列内容：a)在社区指导下，协调指导业主大会的筹备工作及业委会换届工作，引导组建业主监督委员会；b)制定小区三方党组织议事规则和三方联席会议制度，完善三方联动协调机制，健全小区民主协商制度；c)组织新上任业主委员会、业主监督委员会成员任职通识培训；d)配合部门、街道做好业委会成员、物业服务人业务能力提升培训；DB 3301/T 030420223e)提供日常咨询和指导工作；f)定期召开小区三方联席会议，定人列席业委会相关会议，建立日常工作联系渠道；g)督促业委会、物业服务人做好相关信息的公开、公示；h)指导业委会、物业服务人新旧交接工作，督促相关档案资料移交、协调处置相关遗留问题；i)通过引进、孵化、培育各类小区社会组织，参与小区治理、居民协商、矛盾化解等方面工作；j)受理信访投诉，对反映到小区的有关业委会、物业服务人方面的投诉进行直接受理，及时处置或移交；k)化解矛盾纠纷，协调化解业委会、物业服务人、业主相互之间和内部之间的矛盾纠纷；l)引导物业服务人、业委会、居务监督委员会、居民小组、小区党员、小区老干部、两代表一委员等协商主体参与小区治理；m)制定三方协同治理工作应急预案，完善预研预判预警机制，如遇业委会成员辞职、物业撤离等突发情况，及时响应；n)配合考核工作，协助区、街道、社会组织做好对物业项目的月查季考、物业指数测评以及对业委会年度社会评议工作。5房屋管理房屋装修5.1.1小区应依据政府文件制定装修管理制度，明确申请、备案、巡查等要求，统一装修管理。5.1.2装修时不应改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的行为，应符合杭州市城镇住宅装修管理办法。5.1.3建筑材料进入小区应登记，装修材料应在物业管理人员的指导下使用电梯，大型建筑材料应委托有资质的机构吊装。5.1.4装饰装修材料及装修垃圾应存放在指定地点，不应擅自占用其他公共区域。5.1.5在已竣工交付使用的住宅楼进行室内装修活动，应当限制作业时间，并采取有效措施，减少对周边居民的噪声、震动影响。5.1.6住户应签订住宅室内装修管理服务协议，遵守装饰装修的注意事项，小区物业服务人应对违反协议的当事人进行劝阻和制止。房屋出租等环境5.2.1应依据政府文件制定房屋出租管理制度并向公安机关报送相关信息。5.2.2出租前居民房屋应到社区进行登记备案并由物业服务人做实地勘察和确认。5.2.3出租人应按规定配备消防器材，并符合 DB33/T 976 的规定。5.2.4应告知承租人遵守物业管理规约，不应改变居住房屋的结构和用途。5.2.5如涉及安置情形构成被安置户与安置建设主体形成共有产权房屋，应由实际出租人承担相应责任。防违控违5.3.1应依据相关文件制定防违、控违管理制度，对违法搭建、改建建筑物、构筑物，违法挖掘房屋地下空间、违规使用屋面或者违法改变建筑物外立面等进行防控。5.3.2小区日常违建管控应采取网格化管理模式，做好日常巡查、监督工作及上报。DB 3301/T 0304202245.3.3业主发现违建应及时上报物业服务人，由物业服务人上门做工作，责令当事人立即自行拆除。不能自行拆除的，则由物业服务人报告三方协同治理组织介入，上门劝拆。若仍无法拆除，再上报城管部门进行处理。5.3.4物业服务人应对每幢房屋建立一幢一档地排查档案，记录各幢楼房是否存在违建等详细情况。5.3.5物业服务人应将违建主要管控人员举报电话公示，对新产生的违法建筑设立个人有奖举报制度，经查实后应给予举报人适当奖励。6公共设施管理消防设施6.1.1消防设施和器材应符合 GB 50140 和 GB 50444 的规定，消防设施的维护管理应符合 GB 25201的规定，消防控制室应符合 GB 25506 的规定。6.1.2每月应至少开展一次消防检查，检查内容包括消防设施和器材、疏散通道、安全出口、消防登高场地及消防车道畅通情况等，并做好记录。6.1.3应对消防安全进行巡查，出现问题应及时整改并上报。6.1.4应设置消防安全宣传专栏，每年至少组织 1 次消防安全培训，每半年至少组织 1 次消防演练。小区道路6.2.1小区内道路应完好顺畅、干净整洁、消防通道畅通。6.2.2路面应平整、无坑洼破损。6.2.3雨雪后应及时对小区内主路、干路进行清扫，恢复道路清洁畅通。6.2.4路面排水设施包括排水管道、泄洪沟等通畅。6.2.5各种窨井盖、雨蓖应齐备，与路面平整，保持完好。小区绿化6.3.1应制定小区绿化管理制度，定期对小区绿化进行养护，保持公共绿地的整洁、美观。6.3.2绿化设施应完备、安全整洁，绿化管理有序，绿地内应无种菜、垃圾、堆放杂物、晾挂衣物等非法侵占绿地、毁绿等现象。建筑附属设施窗外护栏、室外空调机（架）、晾衣架等楼体附属设施设置规范，风机房、监控室、文体设施、公厕、开闭所、配电间、水泵房等配套公建由物业服务企业或相关部门规范有效管养。电梯6.5.1应定期维护保养，增加应急处置，制定应急预案，进行应急演练。6.5.2电梯轿厢内应在显著位置标明应急救援电话、电梯使用管理和维护保养单位等相关信息。6.5.3通风、照明、紧急报警装置和紧急照明电源应符合 GB/T 7588.1 的规定。6.5.4电梯维修应符合 GB/T 18775 的规定。6.5.5电梯发生困人、停梯等重大事件时，应第一时间启动应急预案开展救援。公共照明设施6.6.1公共照明设施应无缺灯、断亮现象。DB 3301/T 0304202256.6.2应根据季节和天气变化，结合道路等级、交通流量、照度水平等情况，科学确定道路照明设施的启闭时间。6.6.3公共照明设施应保持整洁干净，符合环境卫生标准。公共座椅6.7.1公共座椅应整洁干净，无明显污渍。6.7.2应定期对公共座椅进行检查，确保无安全隐患。宣传设施6.8.1广告牌匾及宣传栏应整洁规范，无乱贴乱画。6.8.2宣传内容应文明、健康，符合相关法律法规。无障碍设施无障碍设施应齐备完好，并符合GB 50642的规定。快递、外卖管理6.10.1应做好快递、外卖人员信息登记，并针对其人员不固定的特点，在小区门口设立专用登记台账。6.10.2应设立快递、外卖架存放快递、外卖，并保持货架整洁，无乱堆、乱放现象。7公共秩序管理停车7.1.1机动车停放7.1.1.1应制定小区车辆行驶和停车管理制度，明确行驶和停放要求。7.1.1.2机动车应凭通行凭证出入。7.1.1.3设有专门的机动车停放场所的，机动车停车位、残疾人机动车专用停车位设置应合理。小区内机动车辆应服从管理，停放有序，无乱停乱放现象。7.1.1.4宜设置残疾人车位和爱心车位。7.1.2非机动车停放7.1.2.1应有专用非机动车停车场地，车辆管理规范，停放安全有序。7.1.2.2应及时处理车辆停放不规范的现象。7.1.2.3应设置电动自行车充电区域，充电装置安全规范。不应擅自私拉电线对非机动车充电。7.1.2.4应安装视频监控摄像机对充电过程实时监控，异常情况自动断电，防止电动车火灾事故。7.1.2.5非机动车应在指定区域停放或充电，不应在楼梯间、门厅、走道、安全出口处停放或充电。噪声源7.2.1应对小区内机动车鸣喇叭、报警器、文体娱乐活动、家庭装修等噪声源进行管理。7.2.2昼间时段噪声限值应低于 55 分贝，夜间时段噪声限值应低于 45 分贝，应符合 GB 3096 的规定。高空抛物、坠物可采取以下措施防范高空抛物：DB 3301/T 030420226a)在小区业主规约中增设有关约束高空抛物行为的条款；b)开展宣传活动，向住户发放宣传资料；c)在大楼门厅、电梯门厅、楼梯口制作相应的标志标识；d)安装高空抛物监控设备；e)对易发坠物区域进行定期巡查。宠物饲养7.4.1应依据政府文件制定小区宠物饲养管理制度，文明饲养宠物。7.4.2饲养犬类宠物应办理养犬许可证，物业服务人做好对养犬人依法养犬、文明养犬的宣传管理。婚丧、乔迁应做好报备、登记，规范引导婚丧、乔迁活动，不应妨碍小区公共秩序。8公共服务管理应对公共场所进行维护并保持正常使用。应对既有文化体育活动场所，每天定时向小区居民开放，定期开展各类文化活动，展现当地历史文化。应开展小区普法宣传工作。宜引进社会心理服务组织进行专业服务，开展心理咨询、心理科普、心理健康讲座等活动。9环境卫生管理一般要求应将环境卫生建设工作应纳入小区工作计划，有具体内容和措施、认真落实、职责到人。日常保洁9.2.1小区内道路应保持整洁、美观。9.2.2草坪和绿化带应定期修剪，无干枯发黄现象，无砖砾瓦块、大片树叶、纸屑、垃圾袋等杂物。9.2.3应及时清理垃圾桶，保证外表无明显污迹、无粘贴物，垃圾桶下无散落垃圾及污渍、污水。垃圾分类9.3.1物业服务人应指导居民进行正确分类投放生活垃圾，并安排专人落实分类收集、分类运输。9.3.2物业服务人应按规定分类收集生活垃圾，规范设置垃圾分类收集点。9.3.3物业服务人应以公告宣传栏、电子屏等载体，开展垃圾分类为主题的舆论引导、知识普及和氛围营造活动。10信息化管理一般要求10.1.1根据杭州市物业管理条例，三方协同治理组织宜使用杭州市智慧物业管理服务平台对小区事务管理，通过杭州电子业主卡、微信群、公众号等工具对业主进行宣传引导。DB 3301/T 03042022710.1.2利用杭州市智慧物业管理服务平台建立有效的身份认证、授权管理和责任认定机制，健全信息安全监测系统，实现身份权限以及业务规则的统一管理。信息化管理平台10.2.1小区应使用杭州市智慧物业管理服务平台。10.2.2杭州市智慧物业管理服务平台应包括下列功能：a)采集和汇聚小区社区住户人口、房屋、小区党组织信息、等基本信息；b)采集和汇聚小区社区各业务系统和物联网设备的数据信息；c)应提供业委会（物管会）、物业企业在平台备案、进行业主大会电子投票的功能；d)应满足小区物业维修资金申请及查询，小区经营性收入支出查询；e)应建立多种模型，对业委会换届、物业选续聘、业主大会决策等重点事项进行提前预警介入，对人事物进行周期管理；f)宜构对接社区智慧服务平台、智慧安防、智慧消防、智能停车、养老等综合智能管理平台，协同开发各类服务基层数字治理的大数据实用模型系统和应用场景，为基层治理工作决策提供大数据支撑。10.2.3宜建立数据共享与交换机制，为社区居民提供社区政务服务、社区公共服务、安全防范服务、消防管理服务、智能家居应用和智慧物业管理等社区管理与服务。10.2.4宜建立信息发布平台，制定信息发布安全管理策略，明确信息发布的主体、审核程序、信息更新机制、信息安全策略，以及突发事件的应对措施。10.2.5建立数据更新管理制度，制定数据更新策略，明确数据更新的责任人、更新周期及更新方式，建立数据更新日志，提供历史管理功能，确保历史数据可追溯。11安全管理安全防范11.1.1应采用智慧安防，构建高清监控网，排除监控盲区，监控区域应包括小区主要出入口、小区周界、重要通道、公用设施、地面机动车集中停放等区域。视频监控系统应接入物业值班室、街乡镇综治维稳中心和派出所三级平台，根据居住区安全防范管理的需要，对居住区的主要出入口、通道及公建重要部位进行监控，全面记录实时情况，对封闭式管理的居住区周界实施全面防范，具备与闭路电视监控、周界照明等联动功能。11.1.2物业服务人应做好小区周界、重点区域和住户室内的安全防范，与社区综合管理应急联动。11.1.3编制风险源清单，进行风险源辨识。应急处置11.2.1应制定自然灾害的应急预案，发生自然灾害时，启动预案并开展相应工作。11.2.2物业服务人应配备应急保障物资器材，保障避难场所的正常使用。11.2.3物业服务企业应通过小区监控预警系统、居民信箱、户外电子大屏等手段，加强值班值守，及时获取重大事件的有关信息。11.2.4三方协同治理组织应定期组织风险分析、隐患排查，制定各项预防措施，并开展小区应急宣传教育和培训演练。11.2.5应在相关部门指导下定期组织突发事件应急演练。11.2.6应在社区学校、体育场馆、公园、广场等公共场所规划和设定转移安置场所，划定疏散转移路DB 3301/T 030420228线，并在明显位置设立方向指示牌。11.2.7宜绘制小区综合避难图，明确灾害风险隐患点、应急避难场所分布、安全疏散路径、临时安置避险位置等。12评价与改进应建立常态化的评价机制，遵循公开、公平、公正的原则。评价包括：a)日常评价：由属地街道、社区进行评价；b)年度评价：成立拆迁安置房小区物业管理评价小组，每年进行综合评价。以下情况年度评价直接列为不合格：a)被市级以上媒体多次负面“曝光”；b)2 次以上发生与物业管理不到位有关的群体上访的情况。DB 3301/T 030420229参考文献1 杭州市物业管理条例（2021年7月30日，经浙江省人大常委会批准，2022年3月1日起正式施行）2 杭州市城镇住宅装修管理办法（杭州市人民政府第141号令）