物业管理制度规程全集104页.pdf

实现过程的策划程序1目的对特定产品、项目或合同规定专门的质量措施、资源和活动顺序,以确保满足规定要求。2适用范围适用于与特定产品、项目及合同有关的质量策划的控制及相应的 质量计划的编制、实施和控制。实现过程的策划程序是致力于指定质量目标并规定必要的运行过 程和相关3职责3.1管理者代表负责批准有关部门编制的质量计划。3.2物业部负责对各部门质量策划的实施情况进行监督检查。3.3各部门负责人负责本部门相关的质量策划及编制、实施相应 的质量计划。4程序4.1对特定的项目和合同应进行质量策划。策划的结果应以适于 组织运作的方式形成文件，物业管理方案。4.2进行质量策划的时机公司在下列情况下应进行质量策划：a）对承接新的住宅小区或物业管理项目；b）现有体系文件未能涵盖的特殊事项；c）对刚承接的物业管理项目的实施过程进行策划。4.3物业管理方案的内容1目的和范围；2物业概况和特点；3管理方式；4组织和资源；5 物业管理的总体目标及分项目标；6管理文件；7服务承诺和质量 措施；8法规要求；9开办费用预算；10管理费预算；11效益预 测；12进度安排；13物业管理方案的编制、审核、批准、发放和 更改。4.4在编制物业管理方案时应根据以下要求编制：a）针对特定项目或合同确定的质量目标；b）针对特定项目或合同所需建立的过程和子过程，应识别关键的 过程和活动；对过程或涉及的活动规定途径，并对这些途径进行 评审和形成文件；C）识别并提供上述过程所需的资源配置、运作阶段的划分、人员 的职责权限和相互关系；d）确定过程涉及的验证和确认活动及验收准则；对过程和产品的 重要或关键特性，应安排测量和监控活动；对其中某些特殊过程 的输出应按输入的要求进行验证并确认；e）确定为过程和产品的符合性提供证据的质量记录。4.5编制原则为：a）应参照质量手册的有关内容，应符合质量方针、目标，并与质 量体系文件中的内容协调一致；b）可引用已有的质量文件中的相关内容，并根据特殊的要求编制 新的内容；c）物业管理方案可以作为独立的文件，也可以根据需要作为其他 文件（如项目计划等）的一部分。d）编制的文件或物业管理方案应具有可操作性、适宜性。4.5物业管理方案的编制、审批和发放4.5.1物业管理方案由物业部负责人组织编制，经管理者代表 审核，总经理批准后，由物业部以受控文件形式发放到使用和相 关部门（顾客有要求时，可发放给顾客），同时做好文件发放登 记。4.6物业管理方案的实施、监督和修改4.6.1各部门在执行中应按照物业管理方案的规定要求进行控 制，并将物业管理方案的执行情况及时反馈到物业部。4.6.2物业部负责监督各部门物业管理方案的实施，根据要求 协调相应部门之间的接口和资源配置，填写质量策划实施情况 检查表以进行总体控制，并及时报告总经理。4.6.3物业管理方案的修改当物业管理方案需要修改时，由修改部门填写文件更改申请，经总经理批准后进行修改，按文件控制程序执行。4.7物业管理方案完成后，物业管理方案有关文件由物业部负责 存档保存。5相关文件文件控制程序、物业管理方案。6质量记录6.1质量策划实施情况检查表。6.2文件更改申请。文件控制程序1目的对与公司质量管理体系有关的文件进行控制，确保各相关场所使 用文件为有效版本。2范围适用于与质量管理体系有关的文件控制。3职责3.1总经理负责批准发布质量手册和程序文件。3.2副总经理负责综合部质量手册和程序文件的贯彻落实。3.3管理者代表负责审核质量手册和程序文件。3.4物业部是文件的主责部门并负责组织对现有体系文件的定期 评审及修改和资源提供。3.5各部门负责相关文件的编制、使用和保管。3.6各部门资料员负责本部门与质量管理体系有关的文件的收集、整理和归档等。4程序4.1文件分类及保管4.1.1质量手册和程序文件由综合部备案保存。4.1.2第三级文件可分为两类：a）部门岗位职责，由各相关部门自行保存并报综合部备案存档；b）其他质量文件：可以是针对特定产品、项目或合同编制的质量 计划其他标准、规范等，文件的组成应适合于其特有的活动方式。由各相应的业务部门保存、使用。4.1.3公司级管理性文件，如各种行政管理制度、部分外来的 管理性文件，包括与质量管理体系有关的政策，法规文件等及管 理标准（部门管理制度等）部门质量记录文件等，由综合部保存。4.1.4技术标准（国家标准、行业标准、企业标准及作业指导 书、检验规范等），由工程科保存。4.2文件的编号4.2.1质量管理体系文件的编号a）质量手册：质量手册缩写代号：ZLSC 一版次，手册中各章以章节号区分。例如：ZLSC-2001A,表示公司质量手册2001年第A版。b）程序文件缩写代号：CX 一版次，程序中各章以章节号区分。例如：CX41-2001A,表示公司第四章第一个程序文件2001年第 A版。c）质量记录：主要使用部门代码一质量手册中的文件章节号一记 录编号例如：BG-5.6-01,表示物业部在程序文件中第5.6章管 理评审控制程序中的第1个质量记录文件。c）各部门其他质量文件：部门代码一文件顺序号一年号例如：GC-05-2001,表示工程科于2001年发放的第5号文件。4.2.2各部门代号规定如下：物业部：BG；工程科：GC；服务中心：FWo4.3文件的编写、审核、批准、发放文件发布前应得到批准，以确保文件是适宜的和充分的：质量手册由物业部负责组织编写，由管理者代表审核，上报总经 理批准发布，由综合部负责登记、发放；程序文件由各部门负责组织编写，由管理者代表审核，上报总经 理批准发布，由综合部负责登记、发放；各部门岗位质量职责由各部门经理组织编写、汇总，由管理者代 表审核，报总经理批准，综合部负责登记、发放；应确保文件使用的各场所都得到相应文件的适用版本。文件的发 放、回收要填写文件发放、回收记录。4.4文件的受控状况文件分为受控”和“非受拄”两大类，凡与质量体系运行紧密 相关的文件应为受控文件，由各主管部门按规定执行。所有受控 文件必须在该文件封面右上角加盖表明其受控状态的印章，并注 明分发号。4.5文件的更改a）质量手册由物业部组织更改，填写文件更改申请，经管理 者代表审核，上报总经理批准后更改，由综合部发放。物业部应 保留文件更改内容的记录；b）其他文件的更改由各相应主管部门填写文件更改申请单，经原审批部门审批，再由各相应部门指定人员进行更改、发放、处理。如果指定其他部门审批时，该部门应获得审批所需依据的 有关背景资料；c）所有被更改的原文件必须由相应主管部门收回，以确保有效文 件的唯一性。d）应能识别所有文件的修订状态，如采用控制清单、修订一览表 及标识的方式等。4.6文件的领用a）文件使用者应填写文件发放、回收记录，经相应主管部门 负责人审批方可领用。b）因破损而重新领用的新文件，分发号不变，并收回相应旧文件;因丢失而补发的文件，应给予新的分发号，并注明已丢失的文件 的分发号失效；发放部门作好相应发放签收记录。4.7文件的保存、作废与销毁4.7.1文件的保存a）与质量管理体系相关的文件都必须易于识别、清晰可辩、分类 存放在干燥通风，安全的地方；b）各部门文件由本部门资料员保管。综合部每季度对各部门文件 保管情况进行检查。c）对受控文件，各部门资料员应及时填写本部门使用文件的部 门受控文件清单。每三个月应将清单副本报综合部备案，如内 容没有变化，应通知物业部；d）任何人不得在受控文件上乱涂画改，不准私自外借，确保文件 的清晰、易于识别和检索。4.7.2文件的作废与销毁a）所有失效或作废文件由相关部门资料员及时从所有发放或使用 场所撤出，并标注“作废”字样，确保防止作废文件的非预期使 用；b）为某种原因需保留的任何已作废的文件，都应进行适当的标识;c）对要销毁的作废文件，由相关部门填写文件销毁申请，经 管理者代表批准后，由物业部授权相关部门销毁。4.7.3文件的复制复制与质量管理体系有关的文件，由相关部门负责人按规定权限 审批后向资料管理人复制。复制的受控文件必须由资料管理人登 记编号。4.8外来文件的控制4.8.1收到外来文件的部门，需识别其适用性，并控制分发以 确保其有效。4.8.2工程科负责收集相关国家、行业、国际标准的最新版本,统一编号、加盖受空印章，分发到相关部门使用，并把旧标准收 回。4.8.3各部门要把上述标准及其他与质量管理体系有关的外来 文件填入“部门受控文件清单”,并报物业部备案。4.9每年半年由物业部组织对现有质量管理体系文件进行定期评 审，各部门结合平时使用情况进行适时评审，必要时予以修改，执行4.5条款规定。4.10对承载媒体不是纸张的文件的控制，也应参照上述规定执 行。4.11作为质量记录的文件应执行质量记录控制程序。5相关文件5.1质量记录控制程序。6质量记录6.6.6.6.1文件发放、回收记录。2部门受控文件清单。3文件更改申请。4文件销毁申请。仓库管理标准作业程序一、目的规范仓库管理工作，确保对仓库物品进行安全、高效、有序的管 理。二、适用范围使用于物业部下属各处的仓库管理工作。三、职责1、公司采购员负责物品的采购工作。2、仓库管理员负责物品验收、入仓、领用手续的办理库存物品的 保管。3、公司/各处财务会计负责物品的核算。4、公司财务部主管负责仓库管理工作的监督。四、程序要点1、库存物品的限额标准日常消耗物料的库存限额：一般为每月平均消耗量的两倍；特殊情况另行处理。常备的零件物品的库存限额：一般为每月平均消耗量的3倍；特殊情况另行处理。各处库存物品的总额，应控制在该处管理费用收入加其他各项 经营收入的总和的40%以下。2、物品采购的申请仓库管理员原则上应在每月25日前根据仓库实际库存量，编 制下月物品采购计划。当仓库物品低于规定的库存限额时，应及时填制所需物品的采 购计划。仓库中无储存的零星、应急物品由使用部门负责人填制采购计 划。(4)仓库管理员应在每月28日前将采购计划交公司财务部主管审 核。公司财务部主管依据下列内容审核：仓库实际库存量；当月实际消耗量；库存物品的限额标准；下月预计消耗量；下月资金预算。(6)财务部经理审核：采购计划不合理的，应及时予以调整申购计划；采购计划合理的，财务部主管应在财务审核栏内签署姓名、日 期。采购计划在每月30日前报公司总经理审批。(8)总经理审核同意后，交采购员按照采购管理标准作业程序 中的相关规定进行采购。3、物品的入仓程序物品的入仓程序：采购员原则上应在物品采购回来的当日，将物品送交仓库验收,特殊情况不能在当日入仓的，应报经营部经理批准后另行处理；如采购员通知物品供应商送货上门，采购员应陪同供应商一起 到仓库验货；仓库管理员应对符合购买计划的物品按照物品验收标准作业 程序中的相关规定进行验收；经验收合格的物品，仓库管理员应开具物品入库单，并将 物品分类存放；仓库管理员应根据当天的物品验收单，及时登记物品明细帐；仓库管理员应在每日下班前，将物品入库单汇总后，交管 理处财务会计根据会计核算标准作业程序中的相关规定进行 账务处理。退回物品的入仓程序：相关人员将未使用完的物品送到仓库；仓库管理员应根据核查结果，按照物品验收标准作业程序 中的相关规定进行验收：合格品，填写物品入库单，在备注栏内填写“退回物品 入库”字样，存入合格品存放区内；不合格品，填写不合格品处理表（详见物品验证标准 作业程序）后存放在不合格品区等待处理。仓库管理员应在每日下班前，根据退回的物品入库单，登 记仓库物品明细账，并将物品入库单汇总后交管理处财务会 计按照会计核算标准作业程序中的相关规定进行相关的账务 处理。设备工具的入仓程序：新采购的工具按物品的入仓程序执行；以旧换新的设备工具入仓程序：经办人应凭其所在各部经理签名确认的工具领用单到仓 库办理旧工具入仓手续；仓库管理员经检查无误后予以办理入仓手续，同时在使用工 具登记卡上由经办人签名确认；退还的设备工具入仓程序：仓库管理员根据使用人的工具登记卡上的项目，逐项清 点退还工具；仓库管理员按照物品验证标准作业程序中的相关规定对 退回的设备工具进行验收；仓库管理员应在工具登记卡上登记，并由使用人所在部 门负责人签名确认后存档。借用工具入仓程序：工具借用人在工具送还仓库前必须把工具清理干净；仓库管理员在根据设备工具的领用记录，按照物品验收标准作业程序中的相关规定进行验收；仓库管理员应及时在工具领用登记卡上登记。4、仓库物品的存放管理物品存放仓库的自然条件：有通风设备；光线充足；面积宽敞。仓库物品的存放分类：易燃、易爆与挥发性强的物品；吸水性强、容易发潮、发霉和生锈的物品；常用工具、材料和配件等；易碎、易损物品；食品类。物品存放仓库的区域划分：合格物品存放区；不合格物品存放区；待检物品存放区。(4)仓库区域划分的方法：在货架上标识并隔离；划线挂标牌。5、仓库物品的存放要求：易燃、易爆与挥发性强的物品应单独设置仓库存放，存放时应 注意：周围无明火、远离热源；摆放在地下；配备灭火器；保持包装完好；库房结构坚固，门窗封闭牢固；库房门内开。吸水性强、容易发潮发霉和生锈的物品存放时：用经过防火处理的货架处置；放在干燥的地上或货架上；配备防潮通风设施。常用工具、材料和配件等：不规则物品，用盒或袋装好后摆放；规则的物品整齐的摆放在货架或地上；易碎易损的物品：体积较小或瓶装物品，放置货架的底层、整齐的摆放在地上;体积较大的，应靠墙立放，放置上方不悬挂物品；放置位置有胶垫。食品：放置在经过防水处理的货架上；配备通风、防潮设施。5、仓库物品的领用管理物品的领用程序：物品领用人应凭其所在各部经理签字确认的领料单到仓库 办理材料领用手续；仓库管理员根据领料单上所列品种，逐一发放；仓库管理员根据领料单内容登记仓库物料发放明细登记；仓库管理员应于每日下班前，将领料单汇总后交管理处财 务会计核对，并根据会计核算标准作业程序中的相关规定进 行相关的账务处理。工具的领用管理：工具使用人应凭其所在各部经理签名确认的领料单到仓库 领用工具；仓库管理员应根据使用人工具领用卡的记录，核对原卡上 的领用工具是否有重复现象：如经核对，已有领用记录，但没有报废或其他处理记录，仓 库管理员应拒绝发放；如经核对没有该工具的领用记录，将工具发放给领用人后，并在工具领用卡上登记。仓库管理员应在每日下班前将工具领料单，汇总后交管理 处财务会计核对，财务部会计根据会计核算标准作业规程中 的相关规定进行相关的账务处理。借用工具的领用程序：凡因工作需要借用工具的人员，应凭其所在各部经理签名确认 的工具借领单，到仓库办理工具借用手续；维修人员也可凭有效的维修单借用工具；仓库管理员根据工具借领单，与仓库建立的借用工具登记 卡核对无误后发放；仓库管理员对借用的工具应根据规定的归还期限督促借用人按 时归还。6、仓库物品报废的管理报废的标准：物品到有效期；客观原因造成物品工具已无使用价值的；按其他有关规定需报废。物品报废的程序：报废物品经办人凭其所在各部经理签名确认的物品报废单到仓库办理物品报废手续；仓库库存的物品报废，由仓库管理员负责填写物品报废单；仓库管理员准备好报废物品的关有原始资料：入库时间；物品性能介绍；-使用时间；使用说明；其他有关资料。公司财务部主管或管理处会计，应组织相关人员验证，并填写物品验证记录；报废物品单位价值在1000元以上的，由仓库管理员填写不合 格品处理表附物品验证记录报公司总经理审批；报废物品单位价值在1000元以内的，由仓库管理员填写不合 格品处理表附物品验证记录交管理处经理审批；仓库管理员根据审批意见，将报废物品的相关财务资料交管理 处财务会计按照会计核算标准作业程序中的相关规定进行相 关的账务处理。7、仓库物品的清点每月25日前，仓库管理员应对仓库内物品进行逐一清点。根据清点结果，填写库存物品盘点表。仓库管理员应将库存物品明细账的余额和盘点表上的实物作 额进行核对：经核对无误的，仓库管理员应根据当月发生的入库单及出库单,编制库存物品进、耗、存表，同时编制下月采购计划；如经核对有误：实物多于账面余额的，应报管理处财务会计根据会计核算 标准作业程序中的相关规定进行账务处理；如实物少于账面余额的，原则上视具体情况依据公司相关程 序处理。(4)仓库管理员应在28日前将当月物品盘点表、物品进、耗、存表、物品申购计划表报送公司财务部主管审核。公司财务部会计应于每月2531日对仓库物品进行抽样或全 部核对，并在当月31日前将核对结果报财务部主管。8、仓库物品管理资料的保管管理处财务会计应在每月末将仓库物品的财务原始单据编制 记账凭证、登记账簿，并根据会计核算标准作业程序中的相 关规定进行账务处理。仓库物品管理的财务资料交财务部经理审核无误后，加密在管 理处财务部长期保存。9、仓库物品的管理情况，作为财务部相关人员绩效考评的依据之O五、记录1、物品入库单2、领料单3、工具借领单4、工具登记卡5、物品盘点表6、仓库物品进、耗、存报表 六、相关支持性文件1、采购管理标准作业程序2、物品验收标准作业程序3、行政处罚标准作业程序档案管理标准作业程序一、目的规范档案的编号、分类、整理、保管及借阅工作。二、适用范围适用于物业部各类档案的管理。三、职责1、总经理审批档案的借阅申请及清单。2、行政部经理监督档案管理的实施工作。3、档案管理员负责档案的日常管理工作。四、程序要点1、档案的编号公司、物业部编号：物业部编号为：W-Y(英文缩写)。部门编号：行政人事部编号为：X-Z；财务部编号为：C-W；服务处编号为：F VI；机电处编号为：J D；安全处编号为：A-Q；年份编号：引用年份序号2000、2001、2002。(4)档案顺序号：采用阿拉伯数字取3位有效数字一001、002、003o档案编号举例：物业部编号：一一一派档案序号类别编号部门编号物业部编号物业部编号：一一一派档案序号类别编号部门编号物业部编号2、档案的分类区分全宗，按物业管理的组织机构划分，全宗可分为以下几类:行政、人事类；财务类；公共事务类；保洁类；园林绿化类；机电维修类；经营类；品质类。全宗档案的分类：要从档案形成的特点和规律出发，符合档案 形成的实际情况，保持档案之间的历史联系，它应具有思想性、科学性、排它性和缩缩性。根据物业管理的物性，我们采用组织 机构问题分类法，如：收文类发文类合同类行政人事部 员工人事档案类 图纸类 后勤类收文类 发文类 报表类 财务部 帐册类 凭证类 合同类工程图纸类合同类收文类发文类 业主档案类公共事务部员工档案类 维修类 投诉类 回访类有偿服务与多种经营类 计划总结类3、立卷与编制目录立卷：就是按照单份文件相互之间的联系和价值大小组合成案 卷。档案管理员按以上分类方法，用档案盒（或文件夹）将档案 分别立卷：根据档案（或文件夹）的规格准备相应的档案标准贴纸；在档案标贴纸上打印出标准黑一号字体的档案类别名称，其格 式一般是由组织机构、名称组成，如：物业行政部、人事部收文：一xz收文；物业财务部报表：派派一C W一报表；物业部服务处业主档案：一一F W业主档案。将制作好的档案标贴纸贴在档案盒（或文件夹）左侧立面距顶部3cM位置处，并排列在档案柜中；将需归档的资料按其所属类别及入档时间先后顺序存放于相应 档案盒（或文件夹内）。编制目录：档案管理员在档案盒内首页位置准备活页档案目录；每一份档案在归档时，均需将该份档案登记在档案目录（内 容包括：序号、文件编号、文件标题、页数、发文单位、发文日 期、接收日期、归档编号、备注等项目）中，以便查阅。4、档案的保管期限档案的保管期限分为永久保存、定期保存两种。各部门负责人应依据部门工作情况及其部门有关标准作业程 序，对档案的保存价值进行鉴定及标注。5、档案的保管档案保管的工作任务是：便于查阅；保证档案的安全；防止档案的损坏；采取修复技术，延长档案寿命。档案保管的责任部门：财务部保管财务档案；行政部、人事部保管公司对内、对外文件、合同、员工人事档 案、图纸、后勤资料及公司其他部门所需保管的资料；品质部保管IS09000质量体系文件、资料、质量记录和员工绩 效考评档案；经营部保管分供方评审、物业租凭和多种经营资料；物业部服务处保管管理处工程图纸、合同、收发文、业主档案、员工档案、维修、投诉资料、回访记录、有偿服务多种经营记录 及计划、总结及物业部各职能部门需要保管的其他档案；各职能部门除经常使用的部分资料外，原则上不保管档案。档案的保管程序：各职能部门将需保管的资料经文书处理程序后，移交给档案管 理员；档案管理员将该管理资料登记在档案目录中，归入相应案 卷并统一编号；档案管理员定期将档案目录输入电脑，以便查询；档案原则上保管原则件。6、档案的密级档案的密级分为三级：绝密、机密、普通；绝密档案包括：员工人事档案、合同、业主档案、公司重大经 营、管理、决策、形成的档案、财务类档案、其他属绝密的档案;机密档案包括：IS09000质量体系文件、重要的会议记录（纪 要）、公司收发文（通知、通告除外）、工程图纸、维修、回访 记录、计划总结和其他属机密的档案；普通档案包括：公司的通知、通告等普通性文件。7、档案的查阅权限总经理可查阅公司所有档案。副总经理（总经理助理）可查阅分管工作的档案。部门负责人可查阅该部门所有档案。其他人员根据审批查阅有关档案。8、档案的查阅/借阅/复制查阅/借阅/复制人到档案室在文件查阅/借阅/复制登记表 中登记。档案管理员审核其查（借）阅资格：权限内（经授权/审批）的按正常手续办理；权限外的，档案管理员开具档案查阅/借阅/复制审批单给 查阅人办理审批手续：属部门（财务类除外）的档案，由部门负责人审批；属管理处 的档案，由管理处经理审批；属公司的档案，由总经理审批；财 务类的档案也应由总经理审批。9、在档案归还日期前，档案管理员应督促借阅人将档案完好交还 档案室。10、须复制档案的，绝密档案报总经理审批；机密档案由人事部 负责人审批；普通档案由部门负责人审批。11、档案的销毁超过保管期限的档案，由档案管理员依据档案的保管期限（详 见各部门标准作业规程）每年编制销毁计划及清单位，报行政部、人事部经理审核。行政部、人事部经理审核无误后报总经理审批。总经理审批同意后由行政部、人事部经理指定3名监销人员（档案管理员、人事部文员、行政部文员）将超过保存期限的档案销毁。（4）监销人员确认销毁文件无误签字后，选择安全地点销毁档案。五、记录1、档案目录2、档案查阅/借阅/复制审批表3、档案查阅/借阅/复制登记表4、档案销毁清单六、相关支持文件1、文书管理标准作业程序2、各部门有关标准作业程序合同管理标准作业程序一、目的规范合同的评审、签署、履约跟进、归档管理工作程序，确保公 司利益、信誉得到保障。二、适用范围适用于物业部所有合同的管理工作。三、职责1、总经理负责公司所有合同的签署及重要合同的评审。2、行政部负责公司所有合同的审核、监管及归档（员工劳动合同 除外）。3、人事部负责公司员工劳动合同的审核、监管及归档。四、程序要点1、合同管理的范围：包括对外提供服务的合同和对外委托服务的 合同。对外提供服务的合同，包括以下几类：开发/建设单位或业主委员会委托进行物业管理的合同；投标书；对外租赁合同；公司承诺提供的常规服务和管理；顾客（业主、住户或其他委托方）委托公司进行采购、安装、修缮、装修、贮存、检修、保养、清洁、搬运及其他有偿服务的 合同；公司车库、车棚、车位使用或泊车合同；其他对外提供服务的合同。对外委托服务的合同，包括以下几类：采购合同；招标合同；劳动合同；公司委托顾客（供应商或其他受委托单位）进行采购、安装、修缮、装修、贮存、检修、保养、清洁、搬运等合同；其他须进行对外委托服务的合同。2、合同的形式包括以下几种形式书面的和非书面的。协议或其他法规性文件的规定和要求。规范合同和格式合同。（4）口头承诺。招、投标书。3、合同的制定(1)一般情况下由合同的执行部门负责制定，其内容包括以下条 款：标的；数量和质量(或工作内容)；价款或酬金；履约期限、地点方式及其他履约条件；合同终止条件；违约责任；专用合同约定的其他必要条款。各种合同若有合同范本，可依照全同范本填写或修改各项条 款。4、合同的评审评审权限：标的在10万元以下的合同，由总经理委托分管副总经理组织合 同执行部门及及行政部经理进行评审；标的在1050万元的合同，由总经理组织有关人员进行评审；标的50万元以上的合同，由董事会进行评审。评审内容：对外提供服务合同的评审内容：公司的履约能力；顾客提供的价格；合同的风险；合同的条款是否明确；合同是否合法；合同的社会效益；其他需要评审的内容。对外委托服务合同的评审内容：分供方的履约能力；分供方提供的价格；分供方的信誉；分供方提供服务的售后服务；合同的条款是否明确；合同是否违法；合同的风险；合同履约监控能力；其他需要评审的内容。5、合同的签署与生效合同经评审合格，由总经理签署。非书面的合同除外。经总经理签署的合同按印章管理标准作业程序办理盖章审 批手续。所有书面合同均须加盖公司印章，合同页数一页以上的必须加 盖骑缝章。经签署并加盖公司印章的合同正式生效，需公证的合同，经公 证后生效。公司承诺提供常规服务和管理的合同签署与盖章形式不受以 上条块的限制。(6)生效的合同原则上一式肆份，公司与顾客各两份，需进行公证 的报公证机关一份备案。6、合同的编号与归档书面合同统一进行编号，编号的方法按档案管理标准作业程 序办理。一般情况下书面合同由公司行政部统一归档(经总经理审批同 意，由其他部门保管的除外)，归档方法按档案管理标准作业 程序办理。行政部归档合同原件，合同履行完毕或需分阶段付款的，报财 务部存档一份，部门需按合同条款监督顾客履约的，按档案管 理标准作业程序办理复印审批程序后，由部门负责人保管一份 复印件。合同执行完毕后，须将合同反还行政部归档。合同条款涉及保密事项的，有关部门均承担保密责任。7、合同的履约对外提供服务的合同，由提供合同服务的部门负责履约，重要 的合同由总经理或行政部监督履约。对外委托服务的合同，由合同执行部门监督分供方履约，重要 的合同由总经理或行政部监督履约。合同执行部门需将合同履约阶段性情况向总经理汇报，重要合 同须以书面形式汇报。(4)行政部监控所有书面合同(员工劳动合同除外)的履约进度，对违反合同进度的及时向总经理汇报。合同履约完毕，对重要合同的执行效果再次进行评审。8、合同的变更与废止合同双方不能履约或不能完全履约或合同中需变更废止情况出现 需进行合同条款变更或废止时，由合同执行部门向行政部提出合 同变更申请，行政部按合同评审程序跟进评审变更条款或废止合 同，重要合同由总经理直接组织变更条款或废止合同。9、合同的续约合同期满且需办理续约的，由合同执行部门按合同要求提前通知 行政部，由行政部经理按合同评审程序跟进评审，重要合同由总 经理直接组织合同评审。10、合同的统计每年12月31日前，由行政部对书面合同进行清查统计，写出专 题报告。专题报告内容包括：合同清单，履约完成情况，存在或 需跟进的问题等报总经理审阅。总经理给出批示意见，由行政部 按总经理批示意见办理。11、记录：书面合同必须有书面的评审记录，与合同一起归档保 管。五、记录1、合同评审记录2、合同更改通知单六、相关支持文件1、档案管理标准作业程序2、对外委托服务标准作业程序3、有偿便民服务标准作业程序4、对外投资管理标准作业程序工作记录管理标准作业程序一、目的规范各类工作记录的管理工作，确保工作记录的有效性。二、适用范围适用于物业部管理服务工作中各种规定记录的管理工作。三、职责1、公司品质部负责对各类记录的编制、编码、使用、保存进行审 核和实施检查、监督。2、各部门和记录的填写人员应遵守本规程关于记录控制的规定和 要求。四、程序要点1、记录的作用证据的作用：为体系、过程、活动是否符合规定提供证据。分析的作用：为分析过程虽否在受控状态提供分析的信息、数 据和资料。追溯的作用：为追溯过程的实施和结果提供追溯。2、记录的形式和来源公司形成记录的形式有，但不限于：A、质量体系文件规定、设计并要求填写的格式记录；B、凡需填写、编制、绘制的凭证、单据、台账、清单、签收单、计划、登记表、措施卡、卡片、证件、图表、报告等规定格式形 成的记录。分供方提供的记录3、记录形成的要求应使用规定的记录格式。应由规定的人填制。填写应及时、准确、完整、清晰。(4)记录有要求时应按规定履行编制、审核、批准手续。4、记录的标识记录由记录的名称和记录的编号及版本与标识予以识别。记录 的编码和版本号执行质量体系文件编码管理标准作业程序的 相关规定。具有追溯作用的记录应编录应编制记录的编号(No)。5、记录的收集记录应按下列要求进行收集：A、记录填写、编制部门收集；B、记录接收部门收集；C、记录归口管理部门收集。记录收集时间：A、连续收集；B、按月、季、年集中收集。6、记录的编目品质部负责编制公司及各部门使用的工作记录清单，按受控 文件下发各部门，作为使用、形成质量记录的依据。工作记录 清单应随记录的增删，表格的更改而更改，以保持其与实际的 一致性。编目更改的实施执行文件和资料管理标准作业程序 的相应规定。7、记录的查阅记录应按规定的路线和时间进行传递，以发挥记录的使用价 值。合格要求在商定期内的工作记录可提供给接收服务或管理的 住户或其代表查阅，具体实施执行质量体系文件和资料管理标 准作业程序的相应规定并予以记录。8、记录归档下列性质的记录应予归档：A、有关物业接管验收的记录；B、有关委托物业管理合同的记录；C、有关质量策划计划的记录；D、有关质量体系文件发放审批，更改审批的记录；E、有关组织机构设置，调整和职责权限规定的记录；F、有关重大安全责任事故的记录；G、有关火灾、重大治安事件的记录；H、有关管理评审内部质量审核的记录；I、有关不合格评审、纠正、预防措施的记录；J、有关工作检查、评比的记录；K、有关员工绩效考评的记录；L、有关工作状态、设备档案的记录；M、其他有必要作为原始凭证的记录。记录的形成、保管部门应按规定将应予归档的文件交档，详见 档案管理标准作业程序。归档文件应妥善保存。9、记录的贮存。记录的贮存环境应有利于防止丢失、损坏、污染、虫食，确保记录的完整性、可使用性。10、记录的保管记录由形成人或形成部门负责保管。应予归档的记录在未归档 前由规定的交归部门或人员负责保管。记录的保管人或部门，不得对所保管的记录作非授权的更改、复制、转借。11、记录的处置保管和归档超期的记录按档案管理标准作业程序的相应规 定进行位置。记录的保管部门和保存期限由提出记录要求的文件予以规定。五、记录质量记录清单六、相关支持文件1、质量体系文件编码管理标准作业程序2、质量体系文件和资料管理标准作业程序3、档案管理标准作业程序一、目的规范值班管理，确保值班质量。二、适用范围适用于物业部机电处值班工作。三、职责1、机电处主管负责对值班工作的监控。2、机电处班组长负责值班工作的具体安排和检查。3、机电处值班人员负责按此规程进行值班工作。四、程序要点1、交接班操作交班人员提前20分钟做好交班准备：检查设备并确保运行正常；搞好值班室和设备房卫生工作。接班人员提前15分钟到达值班岗位。接班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况：发展异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班 人协助；确认无异常情况再因到值班室进行交接班程序。(4)交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重 点讲明操作注意事项；接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人 提问，直至双方清楚。接班人查看上班的机电运行值班记录，检查仪器、工具等 物品是否齐全完好。(6)交接双方认为无误后共同在机电运行交接班记录上签名确 认。交接完毕后所发生的问题由接班人负责。(8)下列情况之一不能交接班：上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁；接班人未到岗，交班人不准下班；接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；在倒闸操作和事故处理过程中；若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事 故，接班人协助。2、值班操作要点值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接 班。坚守岗位，不得串岗。按有关运行管理标准作业程序对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。(4)如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经 机电处主管同意并签字方可调班。3、停送电操作要领正常情况下的倒闸操作：机电处主管提前两天书面通知运行组停、送电范围(包括变压 器报停、启用)；运行组接到通知后，一天内完成以下工作：立即通知供配电专业人员即到现场，根据负荷分布情况实地 考察其可行性；若不可行应立即汇报情况，并说明原因；若可行，则应明确停、送电时间、范围，填好操作票后，由 经理审批，同时将停、送电情况书面通知服务处。服务处接到通知后，提前一天贴出停电通知以告之住户；倒闸操作前，运行人员要做好相应的准备工作，电梯降至首层,如有必要可将发电机操作开关置于停机位置；在确定时间，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸 操作：停电：先停负荷开关，后停隔离开关；送电：先送隔离开关，后送负荷开关。倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操 作开关置于自动位置；做好各项相关记录。紧急状态下的倒闸操作：发现配电房冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作：根据情况立即 断开低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关；停电后立即通知机电处主管，主管到现场后立即检查事故原因,在查出确定的原因后方可恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽 快修复，以恢复正常供电；做好各种记录，重大事故应立即报告物业部经理。4、值班房、设备房卫生管理制度各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室 卫生。各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作：水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作；空调工负责空调机房卫生清洁工作；电梯工负责电梯房卫生清洁工作。接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可 要求返工，直至合格。(4)各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。机电处主管负责本部卫生清洁工作的日常检查的督导。五、记录值班记录表六、相关支持文件机电处员工绩效考评实施标准作业程序*物业管理公司规章制度 一、目的：规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基 本素质。二、适用范围：新天美地花园物业管理公司所有工作人员。三、职责：3.1*物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益 而做出贡献。3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。四、关于服装、装束4.1进公司必须穿好工作服；4.2工作服要干净；4.3进公司须戴工作证；4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司；4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领；4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理；4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用；4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。五、关于上班时间5.1时间为上午8：3012：00下午2：0018：005.2不得无故迟到、早退、外出；5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假（特殊情 况例外）；5.4严禁无故旷工；5.5上、下班必须签到；5.6不许代别人签到；5.7不得涂改签到表。六、关于厂内设备和备件6.1 设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观；6.2注意整理整顿；6.3道路要保持畅通，不许摆放东西；6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴；6.5节约用水，用电，不得浪费；6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理；6.7凡盗窃本公司财物，从严处理；6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。七、其它7.1服从上司的命令；7.2发生事情必须立即上报、联络；7.3严禁在花园内吐痰或丢垃圾；7.4严禁在花园内吸烟；7.5不准喧哗、赌博；7.6不准盗窃他人或公司内的东西；*物业管理公司规章制度1、工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势；2、离开作业现场（岗位）时一定要跟直接主管打招呼后方可离开;3、严禁在办公室私用电话；4、除急事外不许接听私人电话；5、未经许可不准在公司内演说集会示威；6、