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中国科技期刊数据库 工业 A 74 关于房地产住宅项目设计管理要点研究 张晓鹤 北海职业学院，广西 北海 536009 摘要：摘要：随着我国经济的不断发展，各行各业都取得了很大的成绩，特别是在我国的建筑行业.在这之中，又以房地产行业发展最快。建设项目越做越大，房地产项目越做越多，然而，由于社会经济发展的需要，对建设项目的质量要求也随之提高。本文结合笔者的实际工作经验，以房地产行业为切入点，着重对住宅项目设计管理中应注意的几个要点进行了探讨，以期能为我国房地产住宅项目的设计管理提供一些参考。关键词：关键词：房地产；住宅；项目设计管理 中图分类号：中图分类号：TU201 目前，我国正逐步改变着经济发展的方式，基于此，我国的城市化速度才会越来越快。然而，在当前的城市化进程中，城市的发展却遇到了严重的阻碍，这严重妨碍了国家的进步和社会的发展。与世界先进水平相比，我国的经济发展水平仍然较低，而城市化对于推动我国的经济发展起到了举足轻重的作用。所以，对于房地产行业来说，必须要通过改善城市住宅质量，促进城市住宅的发展，从而推动城市化的进步。1 项目设计的前期管理 1.1 明确设计目的 由于人们的需求各不相同，因而，人们对产品的要求也会存在差异，这就给住宅项目设计管理的有关部门带来了更多的挑战。因此，企业要把用户对产品的要求用设计语言表达出来，要重视委托企业提交的设计计划，采用科学的方法，高效地管理好设计资源，制定一份包含明确需求和目的的工作计划，从而为改善住宅项目的设计品质，提供保证1。第一，在住宅项目设计的初期，应对土地规划中的有关资料进行仔细分析。在搜集资料时，不但要从土地自身的实际状况、土地的价值以及周边环境等几个角度入手，同时也要综合考量其它几个方面的因素。例如，在这一区域内，是否存在着强大的竞争对手，人们对产品户型的满意度，以及产品的价格因素等。企业应该以产品比较敏感的视角开始，进行深入开发。设计的工作包含许多内容，比如对客户的评价，对产品的定位，以及对费用的预估和对现场参观的汇报等等。第二，在最初的设计过程中，设计工作书的内容以设计的成果、各个部门的反馈、具体的费用要求、有关部门的设备的设计条件等为主。而随着项目的发展，工作任务书的内容也会随之变化。在初期，工作任务书的重点是从宏观的方面来看，包括有关的计划、主管的建议、产品的定位等等2。而到了后期，工作任务书的重点就是从微观的方面来看，比如对资料的反馈和对费用的进一步细化。在项目实施过程中，还需要对各个环节进行优化。由于前期设计与后期审核存在很大的相似性，因此如果在项目实施过程中，去掉了某个部门，那么就会对后期的评审造成严重的影响。1.2 选择设计人员 如何获取一份合格的设计方案，是一个值得我们深思的问题。在一般情况下，首先需要比较一下所需的费用，与所得到的利益。如果是一个比较大、比较复杂的工程，则仅需投入很小一部分的经费，委派一些实力比较强大的企业，并征求他们的建议。这样就可以为甲方提供更多的思维空间，获得更好的设计效果。在此基础上，选择出若干个项目来进行策划和设计，进而形成可由甲方选择的设计方案，这种方式既给了设计人员足够的空间，又能激发他们的工作热情，进而创作出更高质量的作品3。在计划与调研阶段，应该尽量选取具体的企业来做这项工作。在进行工程图纸的设计时，对于工程项目的选择，应尽量选择就近的工程项目。一方面，在成本上来说，他的价格会比较低廉，而且设计企业对于本地的自然环境和人文环境也十分了解；另一方面，在与有关部门的交流上来说，可以大大提高设计的效率，从而更好地达到客户的要求。由于工程的设计并非多人合作，而是一名设计师来完成，所以设计师的工作水平对工程的质量有很大的影响。因此，对于一个中国科技期刊数据库 工业 A 75 设计队伍来说，设计师的职业素养是非常重要的。1.3 明确管理内容 住宅项目设计管理是整个房地产项目建设管理的关键环节，它涉及到了房地产开发的各个方面，对住宅项目工作开展的有效性有着很大的影响。在住宅项目建设中，项目设计管理工作包括了项目各项管理流程和操作规范，包含建筑、景观、室内的方案及施工图等4。设计过程中，一定要保证对其进行优化，确保住宅项目的施工质量和施工进度，更好地达到对住宅项目的成本和施工费用的控制。在住宅项目的施工中，项目设计是一种前期准备工作，通过对设计方案的清晰和把握，可以提高项目施工质量，达到总体规划的要求。所以，在房地产开发过程中，住宅项目的设计是基础，它直接关系到后面的所有工作能否顺利进行5。房地产住宅项目设计管理工作的进行，就是指负责人对住宅项目开发各项活动的设计内容进行统一的安排和部署，并及时发现和解决设计中的问题，强化与有关部门的沟通，获得他们的充分的支持，降低各种冲突发生的几率。住宅项目的设计是房地产建设的前期准备工作，它与后续各项工作的顺利进行有关，还可以为销售和经营等方面工作提供有效的指导，从而更好地完成房地产住宅项目的整体建设目标。1.4 做好标准化工作 标准化管理可以促进企业的持续发展，对项目的质量和经济效益有很大的影响，还可以减少风险和其他因素带来的负面影响。在项目发展的早期阶段，可以大大降低项目的投资决策风险，规划设计，选址等环节。标准化的住宅项目均与知名的品牌供货商建立了长久的合作关系，极大地节省了购买材料的费用与时间，并且品质也能够得到保障。而在这一过程中，房地产行业的竞争也将更加激烈，进入一个“微利时代”。从整体来看，房地产公司的资金周转率和开发效率将是其最大的优势，而使用标准化的产品，将会大大提高企业的核心竞争力。每一种类型的住宅项目都有自己的设计标准，比如：技术标准、设计管理标准、建筑构配件设计的标准，还比如：建设户型、车库平面布置标准、建筑风格和外观标准、交房标准等。2 项目设计的过程管理 2.1 项目设计的日常管理 在进行住宅项目设计的过程中，有关的设计管理机构，要对每一步的具体设计工作进行引导和监督，要对所产生的各类问题展开科学的研究，并根据研究结果，采用合适的方法来解决问题。在这一过程中，可以让设计人员和管理部门的有关工作人员积极交流，一起加入到住宅项目的设计工作中来。如果遇到一些比较棘手的问题，有关人员要将这些问题的情况上报给更高级别的领导，以便找出最合理的解决方案6。要经常性地召开会议，使领导对设计内容有一个全面的认识，并就住宅项目设计中存在的问题展开讨论，以确保设计工作的顺畅，减少决策失误。2.2 项目设计的关键管理 在对住宅项目的设计进行管理的时候，要根据不同的设计阶段，强化对结果的审查，对工程中的重要节点要给予特别的关注。管理部门要做好重点节点的监督和审核工作，特别是一些特殊的地方，各个部门必须要加强交流，一起讨论。如果存在一些不明确的问题，要多搜集各方的意见，以寻求最合理的解决方案。3 项目设计的后期管理 3.1 对设计结果进行审核 将设计理念转化为方案并检验其合理性，即为对设计结构的审查，此环节为住宅项目设计的最终环节。这一阶段，将会极大地影响到日后的变更工作，以及项目的审批。因此，有关的房地产企业应重视这一项工作。根据设计评审的实际要求，最好的办法就是让评审部门根据企业的实际状况，提前 2-3 天接到企业的设计方案，以便评审人员能够更好地了解相关细节，从而提高评审工作的效率7。在进行评审的过程中，要充分发挥各方面的积极作用，并聘请专门的人士参加，对评审的机制进行改进，使评审工作更加具有科学性、合理性和可行性。这能够为后续工作的顺利进行，提供更强的保证。3.2 加强交流，做好沟通 住宅项目设计方案的审批，涉及许多问题，其中既包含审批是否顺利，也涉及到工期、经济性等问题。文件的审批工作就是将住宅项目的方案移交给有关部门。若该住宅项目的正确性得到了政府部门的认可，便可以推动项目建设的进程。另外，有关单位应与防火、人防等有关单位沟通，确保设计单位在其监督之下。并在中国科技期刊数据库 工业 A 76 此基础上，按照市场的真实情况，进行技术指数的科学调整。具体来说，要重视设计报批过程中的沟通，与主管部门建立良好的交流关系。文件的设计报批，不但关系到审批的成功与否，还关系到时间和经济的问题，因此有关工作人员要引起重视8。设计文件的报批，主要是企业向政府部门提交设计方案，并获得批准。因为政府部门需要对项目的合法性进行确认，所以，要保证建设中的各项工作能够平稳地进行下去，设计管理工作人员应该与消防、人防等部门之间有很好的联系，实时地进行跟踪和监控。设计管理人员还应该以市场经济为依据，对技术指数进行合理的调整。3.3 对设计变更加强控制 在工程施工中，由于各种因素的影响，设计方案可能会出现变更。具体可能有以下几种情况：第一，如果一个企业的有关领导作出了错误的决定，那么，就会使设计方案与现实发生了很大的偏差，甚至与企业的发展目标相去甚远，这个时候，就必须对设计方案进行修改9。第二，如果未能按照业主的要求来进行住宅项目的设计，有关单位将会依据现实情况，适时地做出相应的修改。第三，如果在建造的时候，遇到了材料不足而无法替代的问题，那么就需要修改设计。第四，在图纸设计的时候，因为设计人员没有考虑到所有问题，或是出现了错误，导致了项目建设不能进行，那么就需要修改设计。在对设计更改进行管理时，可以从两个方面入手，一个是更改的数量，另一个是更改的处理方式。因此，要想提高管理水平，就一定要制定出一份完整的设计任务书，对设计流程进行管理，并对设计结果进行严谨地审核，唯有将所有的工作都做好，才可以更好地对设计更改进行控制。3.4 对设计整合加强管理 房地产企业在进行住宅项目的设计管理时，要增加对其所需的人力、物力和财力的投资，并将其置于首要地位。同时，企业要对住宅项目实施区域化管理，根据不同的条件，采用不同的住宅项目设计方案，充分发挥员工的工作热情，推动工作的进行。除此之外，在建造一个住房项目的时候，要根据具体的情况，选择有能力的人组建一个管理团队，并对其进行定期的考核，来提高其整体的质量。在住房建设工程的建设和运营中，相关部门也要发挥好自己的职能，给予一定的财政扶持，确保住房建设工程的建设和运营。随着国家科学技术发展的步伐越来越快，对住宅项目的设计和管理也要跟上时代的步伐。利用最新的科学技术，使用好的材料，掌握最新的理念，从而提升住宅项目的设计水准，才能提高企业的核心竞争能力，推动建设产业的良性发展。另外，利用高级的仿真技术，可以预先发现问题，并对其进行处理，减少施工中的误差，确保施工的顺利进行。3.5 加强复盘与评估管理 住宅项目的设计管理工作不是一件短暂性的工作，它实际上是贯穿于整个项目的每一个过程，它不只是一个简单地整合各种资源的过 程，它 还 需 要 确 保所 有 的 部 门 和 所 有 的 工 作 都 可 以 按 照 事 先 设定 的 方 案 进 行1 0。在项目管理中，设计管理有着十分重要的意义。因此，设计管理工作人员必须要拥有优秀的专业技能和丰富的工作经验，唯有如此，才能做好设计管理，确保项目设计的总体质量，并为后续各项工作的开展提供指引，推动房地产行业稳步、健康地发展。在第一次开盘和交付期间，可以设定几个设计复盘时间，这样便于通过讨论和总结，找出存在的问题，并对其进行及时地修复和调整。如果已经来不及整改，也可形成工作总结，引导下一个项目。首开节点复盘，就是要看到该产品在市场上的认同程度，为二期产品是否需要进行适时地调整提供依据。交付的节点，主要是要看产品的呈现效果，时间的控制，以及各部门之间的协作等。4 结束语 综上所述，把握好住宅项目设计中的关键问题，对促进我国房地产业快速发展起到了积极的作用。在此基础上，本文提出了要加强对住宅项目施工过程中各个环节进行控制的建议。同时，强化对建筑施工过程中各环节的控制，也有助于提高建筑施工的品质。做好住宅项目的管理，还可以促进我国建筑行业的繁荣发展，使其成为国际上的佼佼者。参考文献 1段良斌.价值工程在房地产项目设计管理中的应用 以 温 州 市 某 住 宅 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