城市综合体开发全过程.ppt

特大型城市综合体开发全程解密耿乃兴模块一：城市商业中心(特大型城市综合体)的优势土地成本政策支持力度规模竞争和协同效应招商优势模块二：城市商业中心的规划定位要素城市商业中心形成方式城市商业中心的形态（百货、家具、数码）交通的重要性市场调查的目的和要点模块三：城市商业中心的商业组合形态研究：购物中心、百货、家居建材、数码城、酒店、办公楼模块四：各个组成部分的招商和运营要点高星级酒店专业市场购物中心的规划设计模块五：招商实例沈阳龙之梦亚太中心商业规划和招商沈阳龙之梦购物中心商业规划和招商模块一：城市商业中心(特大型城市综合体)的优势土地成本规模大、门槛高、竞争少商业和住宅价格差就业和税收对政府的吸引力政策支持力度新高度、新名片、新形象、新客厅周边带动作用明显，关注度高规模竞争 体量是竞争决定性因素之一 1、在培育阶段的不景气，排斥新竞争者进入同区域 2、培育完成后，新竞争者没有进入机会协同效应1、酒店提高档次，促进销售和租赁2、停车场、广场、便利店、银行、酒店设施充分发挥使用率3、办公人群成为购物、餐饮、酒店设施提供庞大而稳定的高消费客源4、办公和商业带来酒店客源。招商优势 1、对商家有震撼力和吸引力 2、谈判回旋余地大城市商业中心形成方式1、长期、自然形成王府井、南京路2、政府统一规划、协同推进上海的徐家汇、五角场3、形成过程中，业态逐步丰富起来，通过市场的方式，不断地将承租能力低的业态挤出。购物中心、百货、数码城、电器卖场、建材家居、专业市场、超市4、一次性建设，强力推进是有可能的统一规划、统一建设、统一招商、统一管理模块二：城市商业中心的规划定位要素交通的重要性选址、选址、选址交通是最主要的、决定性的因素。综合各种交通方式，创造易达性和必达性。交通的形式道路、机场、铁路、地铁、公交出租、自驾、自行车、步行案例1、美洲Mall立体停车库旅游车、酒店车泊位位 置：上海市中山公园交 通：地铁2、3和4号线 8条公交线始终点站 11条公交过境线功能组合：交通换乘、购物、休闲、娱乐、商务、酒店等多种功能于一体总建筑面积：20万平方米流 线：环型流线中 庭：三个椭圆形中庭走廊长度：总长4.2公里案例2、上海中山公园龙之梦购物中心1 1条地铁条地铁2 2条轻轨条轻轨1111条过境公交线条过境公交线8 8条始终点公交线条始终点公交线中 街12条始终点公交线，过境线24条案例3、沈阳市中街商业区中 华 路太原北街沈阳站18条始终点公交线，过境线18条案例4、沈阳市太原街、沈阳站区域13条始终点公交线，过境线21条案例5、沈阳市五爱商业区93814548814572区57254893大桥六线931855836830申闵专线大桥六线区320855920923926303申闵专线205504342023204450824徐闵线72303326326572712820957984985游十号线东坪专线申川专线徐闵专线机场三号线024393303326806824927957984985东坪专线机场三号线游十号线732122449275723261572315572区86423643205824920931712820830926946957徐闵线龙吴线隧夜1号线起始站点8条过境线路40条572区15区836770122案例6、上海市徐家汇836732案例7、上海市人民广场3条地铁起始站点13条过境线路31条龙之梦龙之梦沈阳故宫沈阳市人民政府地铁一号线一环线东西快速高架干道地铁十号线津桥路市府大道案例8、沈阳龙之梦亚太中心三条城市交通主干道两条地铁 三座车站7.3万8.7万4.3万东西快速干道沈海立交一环滂江街地铁十号线车站地铁一号线滂江街站龙之梦亚太中心公交枢纽长途客运项目周边交通条件一期公寓总面积约9.2万m m3人/套x1184套=3552人次一期总占地17万m m一期总建筑面积140万m m一期酒店总面积约8.8万m m2人/套x1178套=2356人次人流量日均峰值26万人次万人次一期商业总面积约90万m m营业员按20 m m/人=4.5万人次购物中心30万m m10万人次家居中心25万m m 1.5万人次数码城10万m m4.5万人次百货商场10万m m 3万人次商业总人数23.5万人次一期办公总面积约20万m m按10 m m/人 =2万人次公交枢纽商业人流测算一层平面图公交入口公交出口公交出口公交出口公交站台公交站台公交枢纽平面图公交车入口公交车出口公交车出口公交车出口进站为14米宽四车道公交枢纽平面图长途客运枢纽龙之梦亚太中心公交枢纽地铁出口各种交通方式和商业的组合关系交通干道龙之梦购物中心入口及中庭龙之梦购物中心入口及中庭蓝中庭红中庭龙之梦购物中心公交枢纽地铁出入口公交、地铁和商业组合关系公交枢纽地下换乘通道公交地面换乘公交地铁换乘购物中心一层时尚百货一层地铁地下一层地下一层地下一层通过地下通道公交枢纽、地铁和购物中心立体连通地下一、二层225215266134286228276298156237116131207257150222248287296118211中街地区11条公交线项目周边10条公交线116131207150222248287296118211225215266134286228276298156237257中街地区11条公交线项目周边10条公交线引入公交枢纽11613120715022224828729611821122521526613428622827629815623725724514723025421816838413324327438521915113238621条始终点线16条过境线运营网络图公交枢纽、地铁和购物中心立体连通三条城市交通主干道 一环线通行能力最强的滂江街段 沈阳唯一的一条市内高架快速干道 津桥路北顺城路-市府大路公共交通配置汇总沈阳首个交通换乘枢纽 40条公交线路的公交枢纽 长途客运枢纽56条公交线路 现有16条过境市内公交线路 中街地区11条线路延伸 项目周边10条线路的始发站迁移 新增市内公交线路19条两条地铁 三座车站 地铁一号线滂江街站位于基地东北角 规划地铁十号线在基地东侧设两座车站1.1.建设公交枢纽能推进城市公交一体化，引导城市交通良性发展，构建现代化交通建设公交枢纽能推进城市公交一体化，引导城市交通良性发展，构建现代化交通体系。体系。2 2、通过建设公交枢纽可以实现地铁，公交的紧密衔接，系统性地发挥城市公共交通、通过建设公交枢纽可以实现地铁，公交的紧密衔接，系统性地发挥城市公共交通的综合运能，提高客运效率。的综合运能，提高客运效率。4 4、大型商业中心与公共交通枢纽相互依存，削峰平谷，为城市交通开辟新的模式，、大型商业中心与公共交通枢纽相互依存，削峰平谷，为城市交通开辟新的模式，有效地改善区域道路交通环境。有效地改善区域道路交通环境。3 3、建设现代化的室内公交枢纽有利于提升城市公共客运交通的服务水平，改善乘车、建设现代化的室内公交枢纽有利于提升城市公共客运交通的服务水平，改善乘车环境，改变城市人的出行方式。环境，改变城市人的出行方式。地点：北中街257，287，118，296终点站地点：白塔路384、385、386路终点站停车场116，150，207终点站中街周边现有公交线路环境状况211，222路终点站停车场公交线路站务室现状沈阳北站公交枢纽沈阳北站公交枢纽原中街公交换乘中心东移的设想原中街公交换乘中心东移的设想中街周边118路调整示意图第第 2 条条 始发线始发线 118路路原中街公交换乘中心东移的设想原中街公交换乘中心东移的设想中街周边131路调整示意图第第 3 条条 始发线始发线 131路路原中街公交换乘中心东移的设想原中街公交换乘中心东移的设想中街周边150路调整示意图第第 4 条条 始发线始发线 150路路地下车行道停车场：8000个车位车行道：宽12-18米层 高：7.3米转 盘：2个出入口：5个转 盘出入口项目内部交通模块三：城市商业中心的商业组合城市商业中心项目实例沈阳龙之梦亚太中心，一期145万平方米商业上海智富名品城，160万平方米商业海口现代美居城，145万平方米商业用地面积 55.75公顷容积率 6覆盖率 70%总建筑面积 437 万平方米地上总建筑面积 334 万平方米 办公楼 20 万平方米 酒店 19 万平方米 公寓 28 万平方米 商业 167 万平方米 住宅 100 万平方米 地下建筑总面积 103 万平方米一期工程沈阳龙之梦亚太中心龙之梦购物中心红星美凯龙家居广场五星级酒店精品百货四星级酒店时尚百货数码广场公 交 枢 纽大型主力百货时尚百货津桥路滂江街地铁滂江街站沈海立交东西快速干道长途客运枢纽(规划)一期工程商业组合公交枢纽五星级酒店4万平米精品百货3.5万平米大型主力百货10万平米时尚百货3.5万平米购物中心30万平米办公楼高245米20万平米公寓酒店3万平米精品百货3.5万平米家居广场25万平米数码广场10万平米公寓10万平米一期工程总建筑面积145万平米其中零售商业90万平米百货酒店办公楼酒店家居广场购物中心大型百货亚太数码城下沉式休闲广场时尚百货大型屋顶游乐场公寓快捷酒店黄中庭绿中庭蓝中庭红中庭购物中心内景红星美凯龙家居广场案例二、上海智富名品城城际铁路站本案龙昆南路迎宾大道货运大道学院路本案0.5公里1.2公里案例三、海南现代美居生活城整体形态地上建筑功能平面图酒店公寓总体指标总体指标总用地面积（万m2）60.2建筑基底面积（万m2）26.3地上总建筑面积（万m2）99.5容积率1.65建筑密度43.70%分项指标分项指标(单位：万单位：万m m2 2)业态名称业态名称建筑面积建筑面积地上建筑面积地上建筑面积地下建筑面积地下建筑面积用地面积用地面积红星美凯龙201735数码电器城86.51.52.5欧亚达1111-4.6商品批发市场1212-5.4旅游岛旅游产品市场33-3.3酒店餐饮物料中心66-5.3专业建材街9软装饰2.5-8.1灯饰1.5-陶瓷瓷砖1-卫浴洁具1-五金配件1.5-基础建材1.5-配送中心44-4服装城33-4风情街（含海天3万m2）109113.5酒店公寓22-广百44-4.5乐购633影城11-商务中心33-总部办公33-园区管理中心33-地下车库37-37-总计总计14599.545.560.2模块四：各个组成部分的招商和运营要点高星级酒店专业市场购物中心的规划设计高星级酒店酒店的投资回报率平均在8-9%，在商业地产类别里回报期是最长的，但是一定要做。1、树立企业和项目的品牌高星级酒店是建设过程最复杂、管理最精细的地产项目。最直观、最有说服力的展示企业品牌形象实力和企业文化。2、平台和桥梁作用。3、投资稳定性好，投资风险不大。4、成长性比较好。5、最后是现金流的作用。酒店的经营会形成稳定的、较大量的现金流。专业市场义乌的中国小商品城虎门的服饰批发市场华南城海宁皮革城成都的荷花池批发市场上海七浦路服装市场北京潘家园古玩市场2010年上半年，义乌集贸市场总成交额达248亿元，其中中国小商品城成交额169.12亿元，中国古商经中有“成行成市”的说法。大型专业市场规模大、影响力大，辐射面宽，吸引力强。购物中心在万象城，不仅仅是购物，更多的应该是一种生活。去那里，可以有太多太多的选择，不想购物可以散步；累了，可以坐下来喝茶；饿了，可以去餐厅悠闲就餐；想活动，可以去溜冰场；闷了，看场电影；进修，可以参加各类培训课程，给孩子报个早期教育的兴趣班在这里，可以从上午到深夜SHOPPING；可以一个人、一个下午、一杯STARBUCK的咖啡；可以一家人、一整天、一次信步闲庭的旅行；可以和朋友看电影、去K歌，不醉不归；可以和陌生人，邂逅、相识、成为知己；可以在红酒的晃影中看车河、看霓虹、看万象人生；可以在精油的香薰里闭上眼、想未来，读自己；可以一个人私享，可以一群人分享，可以一家人共享；可以有你想的一切可能，万象城为杭州带来了更多可能。模式一：所有店铺直接面向中庭特点：1、规模适中2、中庭呈直线型或者环形走向，顾客不走回头路3、黄金小铺和小门脸、大空间的主力店两种铺面形态4、国内外一线城市的顶级时尚购物中心一般采取该模式案例1：新加坡VIVOCITY案例2：韩国PARC1-YEOUIDO案例3：深圳华润万象城案例4：上海西郊百联案例5：北京来福士广场案例6：北京金融街购物中心案例7：深圳海岸城案例9：上海正大广场模式二：传统百货商店模式特点：1、铺位平均2、中央设置中庭3、多条购物流线案例1：横滨地标模式三：既有线性中庭，又有辅助小街特点：1、主中庭沿线气氛热烈，小街较为冷落2、小街上一般设置日用零售案例1：北京新中关购物中心模式四：几种模式混杂、但段落明晰特点：1、规模巨大2、国际一线品牌和普通百货同时入驻3、根据商品类型进行分区，比如“家居广场区”、“内衣睡衣区”等案例1：北京华茂城新光天地案例2：香港海港城案例3：日本LALAPORT模式五：古典鱼骨型特点：1、一条主街和若干支路2、源自西方古典街道拱廊购物街形态3、店铺进深一般不大案例1：英国麦多霍尔购物中心英国最大的购物中心之一/1990年开业/13.2万平方米/郊区型/与交通枢纽相连/公共交通引导型开发TOD,TransitOrientedDevelopment美国购物中心1、主力店往往是多个百货，超市较少2、单店面积大，进深较大3、注重服务设施（卫生间和停车场），代客停车4、娱乐设施吸引力大5、商家组合更丰富，按摩、减肥、旅游信息等应有尽有6、美食广场宽敞明亮美洲Mall芝加哥WoodfieldMall达拉斯达拉斯Galleria Mall达拉斯达拉斯North CentrePark Mall一、组织架构一、组织架构 商用物业运营管理按照“三权分立”原则，成立商业经营公司和物业管理公司，实现所有权、经营权以及管理权的分离。推动所有权、经营权、管理权相分离，明确权责，协调发展。1、置业管理公司作为发展商的代表，拥有资产管理权：资产保值增值；资产证券化；物业管理。具体工作包括：制订经营目标，选择经营公司，评估经营绩效，审批年度预算、大修计划等。2、商业经营公司负责从初期招商到后期的整体营销和服务监督等职能。3、物业管理公司负责保安、清洁、维护和保修等工作。模块五、招商实例二、招商推进二、招商推进1、招商办法：委托招商、自主招商两条腿走路2、团队目标：建立一支朝气蓬勃、团结协作，务实高效的招商团队，3、人才选拔原则：一是细化分工，提高专业化；二是新老结合，提高稳定性。4、招商八大原则：规划先行整体经营顺序招商同业差异、异业互补主力店布局特殊商户优惠共担风险放水养鱼三、经营理念三、经营理念服务商户，尊重商户，诚信至上1、商场作为一项长期增值物业持有，产权统一，经营管理方牢牢把握主动权，大业主小租户心态妨碍经营业绩提升。2、购物中心和专业市场是统一管理、分散经营。从经营目标上来看，是追求租金水平和出租率的不断提升；关注的重点是租户与顾客，强调对租户的服务；经营方面，每个店铺都是独立法人，强调的是独立经营；促销推广更多是整合资源，为租户搭建一个经商的平台。3、商场搭台，租户唱戏。四、市场推广四、市场推广建立量化考核体系，将市场推广常态化。1、综合运用电视、报纸、网络等方式，提高商用物业的品牌知名度和认可度。2、制定商用物业和商家促销活动年度计划，考核与推广效果挂钩。客流量、销售额、交易频次等。3、挖掘场地潜力和调动商家积极性，提高商用物业的品牌知名度，设立广告收入考核指标。优惠停车、免费停车；溜冰场举办邀请赛、表演赛、生日会、体验课、学校体育课；电影院举办影迷见面会、电影鉴赏沙龙等各种活动；短期出租中庭场地给品牌推广、商品推广、楼盘展示、新车展示等。4、总体目标：第二年开始，来自于广告及展示空间的收入不低于商场营业额总收入的10%，礼品卡销售额占到商场年销售额的8%以上。意向商户简介意向商户简介好心情家纺好心情家纺 （Hosiking）南通好心情家纺有限公司,系中国家纺面料的领跑者-江苏金太阳集团的骨干企业，公司专业开发、生产、销售服饰系列、棉品系列、玩具系列、家居饰品系列等婴童产品。公司本着“给妈妈安心的，给孩子最好的”经营理念，不断提升开发能力和服务质量。沈阳开店情况：沈阳开店情况：目前进驻乐友孕婴店，代销方式洽谈情况：洽谈情况：沈阳由刘总做代理，近期想做形象店，面积106平方米，铺位号：F3-14，合作条件均价5元 三年（含物业费），和厂商沟通事宜，确定商务条件。小鬼当家儿童摄影小鬼当家儿童摄影 公司成立于2002年北京，目前拥有20余万名会员和50余家连锁店遍布全国，以个性化服务、高品质技术和标准化流程管理，后评选为“2008中国新兴连锁企业10强”、“中国特许经营连锁百强”和“全国十佳儿童影楼”。沈阳开店情况：沈阳开店情况：沈阳万达太原街3F，400平方米，租金2.66元均价洽谈情况：洽谈情况：张总来实地考察，之前想开个400左右的，看到项目觉得很有发展前景回去研究商讨，尽快答复我们，报价4元/平，铺位号：F3F-39 917平方米推荐这个位置。年度租金收益预测相当于每平方米建筑面积日租金2.75元*谢谢！谢谢！