设计管理制度(新).doc

设 计 管 理 制 度总工室目 录第一章、总则第二章、设计委托制度第三章 设计方案评审制度第四章 设计阶段管理与跟踪制度第五章 图纸审核内容和要求第六章 成本控制制度第七章 设计修改、变更制度第八章 材料、设备选用第九章 资料管理第一章 总则一、为强化设计管理，促进项目设计管理标准化、规范化，提高管理水平，确保设计结果的科学、合理、经济和创新，使地区公司开发项目获得最佳的投资效益，特制定本制度。二、总工室是地区公司规划设计、技术管理与施工管理的归口部门，其工作内容贯穿房地产项目开发的全过程，包括为可行性研究提供技术咨询、编制设计任务书、外委各阶段和各专业设计、管理和协调设计合作单位、配合解决各报建阶段的技术问题、组织协调各专业和工种、办理施工图审查、组织技术经济评审和设计优化、为招投标提供技术要求、组织设计变更和修改、解决施工中出现的技术问题和项目设计管理后评估等。三、总工室实行部门负责人领导下的项目建筑师负责制，总工室主任负责为集团公司决策实施的项目指定由一位项目建筑师及其他专业相关配合人员组成设计管理项目组，项目建筑师负责项目日常设计工作的管理、统筹和协调，并承担项目设计技术责任，总工室主任有权根据项目建筑师的工作情况对项目建筑师进行调整。第二章 设计委托制度一、小区规划设计、小区建筑设计、小区景观设计、单体建筑设计和单项工程设计，严格按照集团公司招投标管理规定办理招标、议标或免标手续。由总工室选择信誉好、专业水平高的设计单位参加。二、由总工室根据营销策划部项目营销策划方案和项目可行性研究报告及设计限额编写项目统一技术标准和设计任务书，项目统一技术标准必须经过营销策划部、审核部审核，经审核符合要求后报主管副总经理、项目公司总经理审批；设计任务书必须经过总工室主任、主管副总经理审批。审批后的项目统一技术标准和设计任务书作为招标技术文件或设计委托要求发送设计单位。三、单项工程的设计委托，包括小型配套建筑、钢结构、预应力结构、索膜结构、基坑支护、高低压供电等工程，按照集团公司招投标管理规定采用招标、议标或免标方式。由总工室组织，提供三家以上设计单位及其报价，经主管副总经理及项目公司总经理审定批准后，确定设计单位。四、住宅小区、单体建筑、单项工程的设计委托，统一由总工室负责。总工室作为合同经办部门严格按照集团公司合同管理制度负责合同的起草、签订和执行。五、设计合同必须采用公司法律事务部提供的标准合同范本；所有设计项目应先签订合同后再安排设计。第三章 设计方案评审制度 一、住宅小区规划方案、单体建筑设计方案、园林绿化设计方案、会所（或售楼部）等大型公共空间装修设计方案及精装修交楼标准设计方案的评审，由总工室组织设计单位、营销策划部、开发部及上述各部门主管副总经理、项目总经理和相关专家组成的方案评审小组进行评审，并由地区公司总经理及集团总裁审定确认后方可进行下一阶段设计。方案评审的具体程序为：第一步，由总工室组织设计单位向方案评审小组汇报方案；第二步，方案评审小组成员审查方案并提出书面意见，由总工室负责搜集各成员意见并归纳、整理；第三步，由总工室组织方案评审定案会。 二、影响销售的样板房、现场环境、展示空间等单项工程设计方案审核，由总工室组织营销策划部及两部门主管副总经理、项目总经理进行评审。建筑结构体系、基础方案、供电方案、供水方案等专业方案由总工室组织部门专业人员进行评审，评审结果报主管副总经理、项目总经理审定。涉及到方案经济比较的必须书面提交审核部评审，由审核部及其主管副总经理、项目总经理签发书面审核意见后方可实施。其他单项工程由总工室组织部门专业人员进行审核，由总工室主任审定。三、商场及其他商用物业设计，由营销策划部组织商用物业使用单位对其使用功能及功能布置进行规划，由总工室及设计单位跟踪完善。四、配合项目前期咨询、评估的概念性设计方案，由总工室负责组织设计，设计成果须经过总工室、营销策划部、项目总经理进行方案评审，由地区公司总经理审核后方可提交相关部门。五、规划设计方案、监控方案、园林绿化方案、车库管理方案必须充分征求物业管理公司意见并尽量满足物业管理的要求，如物业管理的要求与设计意图有矛盾的，须报主管副总经理、地区总经理及项目总经理审定。第四章 设计阶段管理与跟踪制度一、报建阶段设计管理：1、项目规划设计方案确定后，进入设计报建阶段。2、项目建筑师组织工程项目部、开发部根据集团公司项目开发计划编制项目设计管理计划表，报总工室主任审批、主管副总经理审定，审定后的项目设计管理计划表发送项目公司、开发部存档备案。3、项目建筑师必须认真填写和严格执行项目设计管理计划表，并根据实际工作情况及时会同工程项目部、开发部进行计划调整。4、项目建筑师必须组织设计管理项目组成员依据各专业国家规范和地方政府部门的要求，认真审核各报建图纸和资料，提交开发部报建前必须经过总工室主任审批，如因政府批复需要对方案进行调整的，需重新进行相关方案审定手续。二、项目施工图阶段设计管理：1、施工图设计开始前，项目建筑师必须会同项目组成员，根据营销策划部项目营销策划方案和投资控制部项目可行性研究报告与，认真完善项目统一技术标准并编制项目工程做法实施细则。项目工程做法实施细则必须经过总工室主任审批、主管副总经理审定。经过审定后的项目统一技术标准和项目工程做法实施细则，作为施工图设计和工程实施的依据由总工室发送设计单位和工程项目部，项目建筑师必须组织设计单位和工程项目部召开项目统一技术标准和项目工程做法实施细则技术交底会并形成会议纪要存档。2、总工室对设计单位的施工图设计成果必须依据项目工程做法实施细则、项目统一技术标准、经过审批的施工报建图纸和批文认真审核，设计管理项目组成员认真填写施工图纸审核意见表，责任落实到人。责任人审核不细因图纸错误给公司造成较大损失的，均取消年度先进评选与进级资格，并根据损失程度扣发当年奖金。3、施工图纸审核意见表经过总工室主任审批后，项目建筑师方可发送施工图纸到工程项目部。4、施工图设计的出图进度，按照项目设计管理计划表由项目建筑师与工程项目部协调，施工图设计必须确保满足工程施工进度的要求。5、施工图在施工前必须进行图纸会审，不经会审的图纸不得用于施工，如有施工单位擅自不经图纸会审进行施工，以后所有图纸变更而引起的变更费用由施工单位承担。图纸会审由总工室组织进行，各有关单位必须做好审图工作，按时参加图纸会审，施工单位须做好会审纪录，会审纪录文件必须经过总工室专业工程师、项目建筑师、总工室主任三级签字确认后方可盖技术专用章发出，同时留一份原件在总工室归档。三、项目验收阶段设计管理：项目竣工初验整改后，施工单位完成竣工图，竣工图经项目工程部审核后交总工室，项目建筑师必须组织设计管理项目组成员依据各专业政府部门审批意见、设计变更和现场实际情况，认真审核各竣工报验图纸，经审核不符合要求的竣工图连同审核意见退项目工程部重新修改。提交开发部、审核部的竣工图必须经过总工室主任和主管副总经理审批。第五章 图纸审核内容和要求 一、方案设计阶段：1、总平面及建筑设计图纸内容要符合当地规划局的规划设计条件和标准，配套齐全、布局合理。建筑形式丰富多彩，空间组合富于变化，各类建筑、尤其是居住建筑的单体平面要满足使用要求；土地利用合理，竖向设计准确，节省土方，降低工程造价；功能分区应与现状条件很好地结合，有利于开发建设的分批分期实施和物业管理；按定额指标核算配套工程是否齐全，公共设施布局要合理；市政管线的间距应符合规定，站点的规模、负荷、建筑面积及用地要适宜；交通组织合理，避免过境交通；满足文件规定的绿化用地要求，环境优美、舒适； 建筑性质、建筑规模、层数、高度和建筑标准应符合规划要求和城市规划管理部门的设计条件；道路、交通、停车场地、消防、人防、日照、绿化、市政等要符合有关规范和规定；建筑外观要从小区整体考虑，既体现现代化城市风貌，又与街景相协调；建筑平面必须做到功能合理，满足使用，同时考虑经营及管理的要求；对公共建筑的平面和空间，应布置紧凑，利用率高，相同性质辅助用房相对集中布置，人流组织要合理；住宅建筑的户室比、面积指标、平面系数、建设装修标准须符合设计任务书要求；结构方案应安全、可靠，方便施工，经济实用。 2、投资估算方案设计中各项经济技术指标及投资估算须满足必须满足项目统一技术标准及设计任务书要求。二、初步设计：1、图纸内容要符合批准方案的规模和设计原则，符合防火、人防、节能、抗震以及其他有关规范和设计标准，符合总体设计，没有漏项或超出标准；各种用房的面积分配、平面布置、相关关系要合理，房间的开间、朝向、进深、交通、通风、采光、消防、疏散、建筑装修标准要适宜；结构选型及布置合理；给排水、消防、热力、煤气、采暖、空调、照明、电讯、电视等设施配备齐全、档次标准恰当。2、初步设计概算初步设计中各项经济技术指标及投资概算须必须满足项目统一技术标准及设计任务书要求。三、施工图设计：1、施工图设计应抓好三个阶段：事前控制、中间控制、出图前的检查，图纸必须满足项目工程做法实施细则各项要求。(1)建筑图纸除符合方案设计和初步设计规定外，其各种指标和标准须满足项目销售经营和物业管理的要求。 (2)结构图纸要满足抗震及特殊地质条件的要求，安全可靠，减少不必要的浪费，充分考虑技术、设备条件及施工可行性。 (3)设备图纸要考虑各种系统设置的合理性及管线走向、设备布置的可行性，对采用新材料、新技术的设备应注意其使用的可靠性和耐久性。 (4)电气图纸要考虑线路布置合理、设备运行可靠，要特别注意防火、绝缘等保护措施及消防隐患。 (5)室外管线的设计应有综合管线图，注意各种管线的间距要符合规定，各交叉点处的标高要表示清楚，管线尽量一次建成，避免二次开挖，造成浪费。(6)除上述分专业审核图纸外，各专业情况应适时交流，建立各专业会审制度，及时发现各专业相交占用平面、空间与其他专业交叠的情况，把问题和隐患消除在施工图审定和安装之前。2、施工图设计预算施工图设计中各项经济技术指标及施工图预算须必须满足项目统一技术标准及项目工程做法实施细则要求。第六章 成本控制制度一、在各专业的设计各阶段实行严格的限额设计制度。在项目策划阶段，由总工室、审核部、策划部等相关部门按项目项目营销策划方案和项目可行性研究报告共同制定设计限额，报主管副总经理、项目公司总经理、地区总经理审批后，报集团公司总裁审定。总工室依据限额编制项目统一技术标准，各专业从方案设计、扩初设计、施工图设计各阶段必须按已定限额进行设计，各阶段超出限额，必须进行设计调整，如设计确无法满足限额的，则应进行限额调整，报集团总裁审定后方可进行下一步的实施。项目营销策划方案、项目可行性研究报告及项目统一技术标准的编写必须具有前瞻性，尽量减少调整。但如项目实际销售情况与项目策划阶段的确发生了较大变化，项目营销策划方案不得不根据实际进行调整时，项目统一技术标准及设计限额也将根据需要进行调整，但项目统一技术标准及设计限额的任何调整必须报集团总裁审定后生效。二、严格控制设计变更，争取不变更，尽量少变更，严控大变更。各设计方案须经由审定权的领导审定后，方可进行下一步工作，设计方案一经审定，任何人不得擅自变更设计方案，任何方案的变更必须重新进行方案审定程序，任何个人擅自变更设计方案给公司带来损失的，一经发现将追究其经济责任，扣发年度奖金，并视情节轻重进行降级或开除处理。 三、加强施工图前技术交底和施工图纸会审，减少各专业矛盾，避免造成返工损失。在规划设计阶段，项目组各专业工程师必须提出书面专业设计方案要求，纳入由项目项目统一技术标准。各专业方案如存在两种以上方案可能性的，必须经过方案论证，方案论证结论必须经过集团公司总工程师和主管副总经理审定方可采用。如专业工程师提出新技术方案经方案论证是可行的，并为公司提高效益、降低成本的，公司将根据实际情况给予奖励。第七章 设计修改和变更 一、各项报建批复后，开发部必须及时将批复意见和批复图纸抄送总工室。如政府审批部门提出修改意见，必须由具体经办人填写设计修改联系单开发及工程主管副总经理审定后，经总工室技术讨论认可后方可发送设计单位进行修改。修改后的方案需重新进行相关方案审定手续。 二、施工图纸的设计变更，由总工室负责管理。 设计修改和变更按如下程序处理：1、因设计错误、遗漏或设计不合理等原因，设计单位或总工室认为施工图设计需要修改而要求变更的，由设计单位或总工室填写设计变更通知单，经项目组专业工程师、项目建筑师、总工室主任批准后作为设计文件发送工程项目部安排实施，如果现场已按原设计进行施工，其设计变更损失按设计合同相关条款处理。2、因公司内部相关部门或领导认为原设计需要进行调整的，由相关部门填写工作联系单，经相关部门主管副总经理、工程主管副总经理及项目总经理审核同意变更的，经过总工室研究，确认有必要变更的，由项目组专业工程师填写设计变更通知单，或通知设计单位进行设计变更，设计变更通知单经项目建筑师、总工室主任审核后，交审核部审核变更费用。3、因施工单位认为原设计不合理（如施工难度大，成本高等），或因施工实际情况确不能按图施工的，施工单位提出工程变更申请，变更申请经由项目工程部经理、主管副总经理、项目总经理审核同意，总工室研究确认后，不影响使用功能、设计效果及结构安全的，由总工室在工程变更申请表中直接签章；影响使用功能、设计效果及结构安全的，由总工室通知设计单位进行修改。变更文件交审核部审核变更费用后，单项变更费用超过3000元的，交主管副总经理审定签发，变更费用在3000元以下的直接交项目工程部安排实施。4、总工室负责所有设计修改和变更的资料管理，负责督促有关单位将影响使用功能、设计效果、结构安全及各项验收的设计修改和变更如实反映在竣工图纸内。5、所有变更凡涉及方案调整的，需重新进行相关方案审定手续。第八章 材料、设备选用一、按合同规定由乙方自购且价格包含在总包价格以内的材料：所有乙方自购的装饰性材料，由总工室专业工程师指定样板，乙方按指定样板送材料样板及产品资料交总工室，总工室审核同意后，将乙方选送样板及产品资料签字封样（封样一式两份，总工室、工程部各存一份）；乙方自购的其他材料如钢筋、水泥、砖砌体、水电材料等等，由乙方按图纸要求自行采购，但材料生产厂家必须报经项目工程部及总工室认可，原则上材料供应厂家必须是同行业内的产品质量与信誉较好的厂家；如乙方报送材料样板或资料两次经审批不能满足要求，甲方有权指定两家或两家以上厂家由乙方选择，乙方不得提出异议。乙方自购的水电材料、门窗材料由总工室指定两家或两家以上的符合要求的厂家，由施工单位进行购买，施工单位亦可选择其他厂家购买相同档次的产品，但选定的厂家需报总工室，经专业负责人及总工室主任签字认可后方可购买。二、甲供或甲定乙供材料：所有装饰性材料、水电设施设备等均应以甲供或甲定乙供为主。甲供或甲定乙供材料设备，凡公司已进行年度招标并选定年度合作单位的，由总工室根据设计要求及设计允许限额，在合作单位产品中选择适用的产品，由专业负责人、项目建筑师及总工室主任签字定板；无合作单位的，由总工室根据设计要求选择样板并拟定招标技术要求，招标中心依据样板拫招标要求，按公司的招标程序进行招标。样板房用装修及装饰材料等，影响使用效果的，在设计限额范围内允许设计师指定，指定材料由总工室专业设计负责人与总工室主任签字后由材料采购公司购买，如材料采购公司能购买到品质相同、能达到同样效果而且价格便宜的材料，经总工室专业设计负责人同意后可以购买替代产品。 三、所有材料选定后，均需在总工室样板间及工地现场分别封存材料样板，封存的样板需经总工室专业负责人及总工室主任签字，项目工程部负责监督施工单位按确认的样板进行施工。第七章 资料管理一、总工室资料实行统一管理，部门设资料室和专职资料管理员一名，负责部门的资料分类归档管理、文件传递、晒图复印等日常工作，由总工室主任直接分管。二、所有设计资料必须按照项目分类建档，按照专业设立子项，按照设计阶段设立明细目录。在项目建设中的各类设计资料总工室必须保留一份原件存档，原则上只准查阅、不予借出，确须借用的必须登记在案，限定还回时间。所有应存档文件的遗失、遗漏、损坏均由资料管理员和部门经理负责。项目结束后的资料归档按照公司档案管理制度执行。三、本制度自集团公司颁布之日起开始执行，解释权归集团公司总工室。附：1、项目设计管理计划表 2、项目统一技术标准 3、项目工程做法实施细则 4、施工图纸审核意见表 5、工程变更申请 6、设计修改联系单 16