未签订书面买卖合同的房屋交易行为效力认定模板.doc

未签署书面买卖协议房屋交易行为效力认定
作者: 母茂生
公布时间: -07-24 15:39:14 打印 字号: 大 | 中 | 小
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　　在审判实践中常常碰到法律要求应该签署书面协议而当事人未签署书面协议情况, 对于该协议效力不能简单以违反法律强制性要求为由判定无效; 法律上类似要求除尤其说明以外, 不能认定为要式协议而否定其成立。

　　【案情】

　　原告朱某与被告胡某、 马某系姻亲关系。5月初双方口头约定, 胡某、 马某将其夫妻共有坐落于武陵区城北柏子园54号两间私房以140000元出售给原告朱某。5月9日, 胡某、 马某将该屋交付给朱某进行装修。同年6月4日, 原告朱某将139900元房款交付给马某。因买卖双方系姻亲关系, 双方未签署书面协议, 二被告将该房屋国有土地使用证原件交给原告, 并口头承诺随时帮助原告办理产权变更手续。原告将房屋装修完成后, 数次要求被告办理过户手续, 但被告均已多种借口拒绝。在原告数次催促下, 二被告要求原告再加0元才帮助过户。双方为此发生纠纷, 经小区数次调解未果, 最终诉诸法院。在诉讼过程中, 二被告辩称双方系房屋租赁关系, 并提起反诉, 要求原告返还房屋。

　　【审判】

　　法院经审理认为, 协议作为缔约当事人意思表示一致法律行为, 不得违反法律强制性要求。本案中, 原告主张双方为房屋买卖协议关系, 被告辩称是房屋租赁协议关系, 原、 被告双方均未能提供书面协议。依据双方提供证据, 推定双方存在实际上房屋买卖关系。依据《中国城市房地产管理法》第四十一条要求: “房地产转让, 应该签署书面转让协议, 协议中应该载明土地使用权取得方法。”签署书面协议是房屋买卖关系成立不可或缺形式要件, 本案因房屋买卖协议形式要件未成就, 所以双方之间买卖关系不成立。基于权利人全部权地位, 原告朱某应返还房屋给两被告。

　　【评析】

　　本案在审判中关键存在两大分歧: 一是针对城市房地产买卖协议, 《城市房地产管理法》与《协议法》是否组成尤其法与一般法关系？二是《房地产管理法》第四十一条是效力性规范还是提倡性规范, 违反后是否肯定造成协议无效？

　　一、 《城市房地产管理法》与《协议法》是否组成尤其法与一般法关系

　　一个见解认为《房地产管理法》与《协议法》是尤其法与一般法关系。当对某一法律关系现有一般要求又有尤其法要求时, 应该优先适用尤其法要求, 所以本案对协议成立是否应该优先适用《城市房地产管理法》。另一个见解认为, 《房地产管理法》与《协议法》不是尤其法与一般法关系, 本案应该适用《协议法》对协议效力进行认定, 该买卖协议为有效协议, 原告诉讼请求应得到支持。

　　笔者认为第二种见解更符正当律要求, 理由以下:

　　 《中国立法法》第83条要求: “同一机关制订法律、 行政法规、 地方性法规、 自治条例和单行条例、 规章, 尤其要求与通常要求不一致, 适用尤其要求……”, 我们应该看到《立法法》在确立尤其法优于一般法这一标按时是附有严格条件:

　　首先, 两部抵触法律必需是同一立法机关制订。《中国协议法》是由中国第九届人民代表大会第二次会议于1999年3月15日经过公布, 自1999年10月1日起施行。而《城市房地产管理法》是1994年7月5日第八届人民代表大会常务委员会第八次会议经过公布。因两部法律制订机关立法权限不一样, 显然不能视为同一机关制订, 自然也就不存在一般法与尤其法选择问题。

　　其次, 应正确区分通常要求与尤其要求。在法律适用实践中, 尤其要求与通常要求区分并不是显而易见, 要正确判定就需要找准基准点, 即确定两个法律规范是否是针对同一法律关系发生冲突, 对此要充足注意不一样表述内涵与外延范围是否一致, 如内涵和外延范围不能重合, 则不能直接认定两个法律规范是一般与尤其关系; 《协议法》关键处理是市场交易协议签订、 协议效力以及协议推行问题, 关键在于保护正常交易秩序, 而《城市房地产管理法》关键处理是国家对城市房地产行政管理问题, 关键在于维护国家行政机关正常管理秩序。所以, 二者没有直接可比性。

　　《协议法》与《城市房地产管理法》既非同一立法机关制订法律, 而且两部法律内涵和外延均不重合, 所以, 二者之间差异不属于尤其法与一般法问题。

　　二、 怎样认定《房地产管理法》第四十一条要求性质

　　在以往审判实践中, 不少审判人员因为双方当事人之间协议关系未依据法律要求采取书面形式而认定协议无效。她们认为既然相关法律要求某种协议应该采取书面形式, 而法律上使用“应该”一词规范均为强行性规范。法律要求该协议应该采取书面形式, 而当事人没有采取书面形式, 根据协议法第52条第5项要求, 违反法律、 行政法规强制性规范协议是绝对无效协议。还有部分审判人员认为, 通常法律要求应该采取书面形式协议都是要式协议。只有符合了法律所要求形式, 协议关系才能成立。既然当事人之间协议没有采使用方法律所要求形式, 协议关系当然就不能成立。这实际上不仅把协议应该采取书面形式要求了解为是协议法上强制性规范, 而且是强制性规范中效力性规范。

　　正确区分法条性质是确保正确适使用方法律前提, 依据强制性规范对于协议效力影响, 理论界将强制性规范分为效力性规范与管理性规范两种。即使中国立法过程中并没有明确区分强制性规范种类, 但在最高院颁布《协议法》司法解释中对《协议法》第五十二条适用即作了明确要求, 所以, 在司法实务界已经对强制性规范种类进行了区分, 只有违反效力性法律规范才对协议效力产生影响。

　　依据法无明文严禁即可为法理, 出于最大程度保护交易安全角度, 只要协议不损害国家、 社会和第三人利益, 依据老实信用标准, 应该尽可能使之有效。那么在实践中怎样去判定法条性质呢？笔者认为可从法律规范立法目、 背景进行判定, 凡目在于否认其行为法律效力之规范即为效力性规范, 不然即为非效力性规范。以本案所引《城市房地产管理法》第四十一条为例, 房地产转让, 应该签署书面转让协议。首先, 从表述来看, 该要求并未明确表明违反法律后果, 即无否定该行为之意图。其次, 从立法目来考量, 该要求目既不是要排除其它形式房屋买卖协议存在, 亦不是房屋买卖协议成立、 生效要件, 而是综合考虑到房地产交易往往金额巨大, 包含法律关系复杂, 且中国现在民众法律意识相对微弱等情况, 所作一个均衡性技术处理。假如不采取书面协议, 势必会造成当事人在发生纠纷后举证困难, 难以维护自己正当权利。再次, 从违反后果实质影响来说, 其仅对当事人双方私利益产生影响, 不会损害国家、 社会及第三人利益。依据保护限缩标准, 国家实无干涉之必需。

　　综上, 笔者认为, 本案在判决过程中, 审判人员机械照搬了法律要求, 未能从法律要求本质上进行选择考量, 造成判决出现偏差。本案应适用《协议法》相关要求, 认定该房屋买卖协议有效。

　　（作者单位: 湖南省安乡县人民法院实施局）