喜天下定位报告-4.28.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,深圳市众策纵横管理咨询有限公司,201,3年,4,月,24,日,1,三门峡喜天下国际商贸城定位分析,第一部分 三门峡宏观市场研究,第二部分 三门峡市场调查分析,第三部分 项目分析,第四部分 业态规划及业态组合建议,第五部分 客户圈层销售面积价格分析,目录,第二部分 三门峡市场调研分析,2.1,三门峡专业市场调研,2.2,三门峡商业街区调研,2.3,三门峡商业市场存在的问题分析,2.4,三门峡专业市场调研结论,2.5,市场问卷调查,第三部分 项目分析,3.1,项目地块分析,3.2,项目周边区域规划分析,第四部分 业态规划建议,4.1,业态布局思路,4.2,业态规划详细布局,第五部分 客户圈层 销售面积 价格,5.1,项目客户分层,5.2,销售面积分析,5.3,销售价格分析,第一部分 三门峡宏观市场研究,1.1,三门峡宏观经济环境,1.2,三门峡经济运行数据,1.3,三门峡人口结构,1.4,宏观市场总结,1,、三门峡宏观经济环境,2,、宏观经济运行数据,3,、三门峡人口结构,4,、三门峡宏观市场总结,第一部分,三门峡宏观市场研究,第一步：五年彰显优势。力争到,2015,年，主要人均经济指标超过中部地区平均水平，与全国平均水平差距进一步缩小，城镇化发展接近中部平均水平，中原城市群在中西部地区的竞争力与辐射带动力进一步提升，经济转型和社会转型迈出重要步伐，区域一体化发展格局初步形成，成为支撑中部崛起的重要区域。,按照国家,“,两横三纵,”,城市化战略格局，依托陆桥通道，强化郑州、洛阳、开封的重要支撑作用，发挥商丘、三门峡等城市的支撑作用，形成沿陇海发展轴。,增强三门峡在黄河金三角地区的影响力，,凸显安阳、濮阳、焦作、济源等在晋冀鲁豫毗邻地区的作用，密切区域合作。推动与长三角、京津冀、长江中游经济带等周边经济区有效对接，实现优势互补、相互促进、联动发展，增强中原经济区战略腹地和核心枢纽效应。,中原经济区总体发展态势,中原经济区发展目标,5,1.1,、三门峡宏观经济环境,经济数据,2011,年三门峡市生产总值突破千亿元大关，达到,1062.92,亿元，同比增长,12.8%,。,三次产业结构比例,8.0,：,68.5,：,23.5,。,人均,GDP47580,元，高于全国平均水平，在中部城市位居前列。,6,1.2,、三门峡经济运行数据,数据来源：,2011,各市统计局,城市,郑州,西安,洛阳,渭南,运城,三门峡,GDP,（亿元）,4912.7,3864,2717.0,1028,1016.8,1062.9,社会消费品总额（亿元）,1987,1935.18,954,271.66,417.6,239.28,城镇居民人均可支配收入（元）,22476,21239,20163,17345.7,17061.7,7,1.2,、三门峡经济运行数据,城市,下辖县市,人口（万）,郑州,中原区、二七区、金水区、惠济区、上街区、管城区、高新区、经开区、郑东新区、新郑市、登封市、新密市、荥阳市、中牟县,862.65,洛阳,涧西区、西工区、老城区、瀍河回族区、洛龙区、吉利区、伊滨区、偃师市、孟津县、新安县、洛宁县、宜阳县、伊川县、嵩县、栾川县、汝阳县,662,西安,新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区、阎良区、临潼区、蓝田县、周至县、户县、高陵县,846.78,渭南,临渭区、大荔、富平、白水、澄城、合阳、蒲城、华县、潼关,8,个县以及华阴、韩城,2,个县级市,556,运城,盐湖区、绛县、夏县、新绛县、稷山县、芮城县、临猗县、万荣县、闻喜县、垣曲县、平陆县和永济市、河津市,514,三门峡,湖滨区、义马市、灵宝市、渑池县、陕县、卢氏县,223,数据来源：,2011,各市统计局,220,公里范围圈内，覆盖,2,个省会城市中心点，,5,个经济中心市；人口总计：,3665,万人口。,核心覆盖区三门峡、运城两地人口总量达：,737,万,8,1.3,、三门峡人口结构,根据国家,“,两横三纵,”,城市化战略，依托中原经济区的政策优势，,三门峡这几年来也发展迅速，家具、建材的刚性需求，服装鞋帽、,综合,商品批发零售需求都大大增加,，人们的投资意识与需求也随之增长。,（,一）,消费能力,三门峡,的消费能力比较强，中心区域房价在4,700,左右，消费水平比较高，三门峡移民人口众多，矿产资源比较丰富，高端收入人群相对比例较大。,（二）,业态规模,相对消费能力来说，家具、建材等市场的业态规模和城市发展来说是不匹配的，现有的建材、家居市场都是初级交易市场，规模较小、硬件偏差、管理太弱、客户无选择。,（三）,商业习俗,在三门峡的消费习俗中，高端消费看品牌，中段消费看活动，低端消费看价格。,在三门峡的消费流向中，个别高端消费外流到西安、郑州，部分高端消费和大众消费在本地解决，因本地的消费场所的档次与环境与省会城市差别较大。,1.4,、三门峡宏观市场总结,1,、三门峡商业概况,2,、三门峡商业分析,3,、三门峡商业发展趋势分析,4,、三门峡市场调研结论,第二部分,三门峡市场调查分析,2.1,、三门峡商业概况,家居建材市场：,业态：家具、建材为主,优势：交通便利,不足：分布零散，管理混乱,小商品批发市场：,业态：日用小商品，批发为主，零售为辅，业态丰富齐全,优势：形成较早，网点集中、发展最成熟,不足：硬件设施太差，管理混乱、购物环境恶劣；,服装市场,业态：服装为主,优势：交通便利，发展成熟,不足：管理混乱,餐饮娱乐市场,业态：餐饮娱乐 地方特色店 全国连锁店,优势：交通便利,不足：自发形成 很难集中推广,三门峡主要市场分布在,三门峡开发区,、,崤山西路,、,南山大唐餐饮街,、,虢国路与上阳路交叉,、,黄河中路,，形成了,家居建材市场、,服装市场、餐饮市场、小商品市场；,虢国路,商业圈,商业圈,崤山路,黄河路,建设路,上阳路,文峰路,大岭路,2.1,、三门峡商圈商街分布图,2.2.1,专业,/,批发市场,2.2.2,零售商业市场,区域商业,家具建材专业,/,批发市场,小商品专业,/,批发市场,分析总结,2.2,、三门峡商业分析,区域,商场名称,楼层,体量（）,平均租金（元,/,）,公摊比例,湖滨区,东建材市场,2,层,10000,20,/,金帝建材市场,2,层,35000,40,/,精品建材市场,2,层,10000,55,/,金三角建材物流港,1-3,层,180000,20,/,东鹏陶瓷股份有限公司,1,层,100,40,独立店,世友地板,1,层,200,73,独立店,索菲亚衣柜,1,层,300,10,独立店,欧派卫浴,2,层,700,45,独立店,陕县,豫秦晋金三角商贸中心,1-3,层,250000,10,买地为主,合计,项目辐射区域,486300,34.7,14,2.2.1,、专业,/,批发市场,2.2.1.1,家居建材专业,/,批发市场（建材）,建材市场分析,从上表我们可以看出：,一、品牌,较全,三门峡建材品牌比较全，高中低档都有，而且高档品牌多为独立店，因现有市场的硬件太差和品牌形象不符，现有的市场中的店面面积有限。,二、,总量,较大,三门峡现有的独立店、市场、沿街店面的建材总量已达,6,万,左右，有出现一个金三角号称,18,万,。,三、租金分布,独立店,的租金最高，店面经营成本最高，市场的租金相对较低，商家经营成本低。,2.2.1.1,家居建材专业,/,批发市场（建材）,代表性市场,2.2.1,、专业,/,批发市场,项目名称,金帝建筑装饰材料市场,地理位置,三门峡市崤山西路,市场规模,35000,市场定位,中高档,开业时间,2003,年左右,经营类别,卫浴、瓷砖为主，墙纸、家居、灯饰、漆类为辅,经营模式,零售为主,目标客户,三门峡地区,经营状况,三门峡老市场 人气旺 生意相对好,配套情况,无专门停车场,租金水平,一楼,45,元,/,/,月,二楼,18,元,/,/,月,建筑形态,2,层,标准铺面积,50-200,平方米,金帝建筑装饰材料市场,优势,:,市场潜力很大、位置相对好点、老市场。劣势,:,硬件软件跟不上,，,管理跟不上,2.2.1.1,家居建材专业,/,批发市场（建材）,代表性市场,2.2.1,、专业,/,批发市场,金三角建材物流港,项目名称,金三角建材物流港,地理位置,河堤北路东段,市场规模,一期,6,万,共,18,万,市场定位,中高档,开业时间,未定（个别已营业）,经营类别,卫浴、陶瓷、木门、地板、品类比较齐全,经营模式,零售,目标客户,三门峡地区,经营状况,配套情况,有停车场,租金水平,沿街一楼,28,元,/,/,月,二楼,18,元,/,/,月,三楼,12,元,/,/,月,里铺,25,元,/,/,月,建筑形态,沿街,3,层 里面单店,1,拖,2,标准铺面积,100-1000,平方米,优势：规模大，抓住市场空档；劣势：地方太偏，而且不再新区范围内。,区域,商场名字,楼层,卖场面（）,租金（元,/,）,公摊比例,湖滨区,玉泊家具城,1,层,10000,30-40,10%,博阳家具广场,1,层,4000,38-40,10%,华源商场,1,层,4000,9-10,/,好百年家具广场,2,层,2000,15-20,/,森宝家具城,1,层,10000,25-35,10%,庆典国际家具城,2,层,4000,35-45,/,恒利家具城,1,层,2000,15-25,/,春玉家具城,1,层,1000,15-25,/,南方家私,1,层,2500,/,独立店,和平市场家具城,2,层,2000,15-30,/,陕县,陕州家具城,1,层,900,8-15,独立店,全友家私,2,层,2000,4,独立店,深圳帝赫家具广场,1,层,900,5,独立店,德胜家具广场,1,层,980,5-10,独立店,好风景家具,3,层,2800,在建中,独立店,新世纪家具城,1,层,600,8-15,独立店,好运家具城,1,层,600,8-15,独立店,太平洋家具城,1,层,600,8-15,独立店,陕县超群家具城,1,层,600,8,独立店,南方家私,2,层,1800,自建的,独立店,合计,项目核心辐射区域,53280,均价：,18,元,/,17,2.2.1,、专业,/,批发市场,2.2.1.1,家居建材专业,/,批发市场（家具）,家具市场分析,从右表我们可以看出,一、,三门峡,的家具市场比较多，虽然集中，但不是统一集中，是扎堆跟风经营。,二 每个家具城都是小体量，各自为政，而且硬件很差。,2.2.1.1,家居建材专业,/,批发市场（家具）,代表性市场,2.2.1,、专业,/,批发市场,玉泊家具城,优势：是个老市场，有一定的知名度。劣势：,硬件陈旧，管理混乱。其中商场中部为地摊式商铺，四周是专卖店形式,。,项目名称,玉泊家具城,地理位置,三门峡开发区,市场规模,1,0,00,0,市场定位,中、低档,开业时间,2003,年,经营类别,板式、实木、沙发、软体,经营模式,零售,目标客户,三门峡地区,经营状况,生意不错,配套情况,无专门停车场,租金水平,30,-,4,0,元,/,/月,公摊10%,建筑形态,二,层,标准铺面积,100-300,2.2.1.1,家居建材专业,/,批发市场（家具）,代表性市场,2.2.1,、专业,/,批发市场,森宝家具城,优势：是个老市场，玉泊家具城就在一楼。劣势：位于二楼，硬件差，下雨漏水，经常损坏家具。,项目名称,森宝家具城,地理位置,三门峡开发区,市场规模,10000,市场定位,中高档,开业时间,2003,年,经营类别,软体、沙发、客厅、实木、板式,经营模式,零售,目标客户,三门峡地区,经营状况,生意还好,配套情况,无专门停车场,租金水平,25,-,35,元,/,/月,公摊10%,建筑形态,二层,标准铺面积,100-300,2.2.1.1,家居建材专业,/,批发市场（家具）,代表性市场,2.2.1,、专业,/,批发市场,博阳家具广场,优势：位于老体育馆一楼，市中心的位置。劣势：市场乱，硬件软件都不行。无品牌优势。,项目名称,博阳家具广场,地理位置,湖滨区崤山中路体育场,市场规模,4,0,0,0,市场定位,中、低档,开业时间,2003,年,经营类别,品类齐全，档次不高,经营模式,零售,目标客户,三门峡市区,经营状况,生意一般,配套情况,体育场停车场,租金水平,38,-,40,元,/,/月,公摊10%,建筑形态,一层,标准铺面积,100-300,平米,2.2.1.1,家居建材专业,/,批发市场（家具）,代表性市场,2.2.1,、专业,/,批发市场,义乌商贸城,优势：位置可以，已经与沃尔玛草签协议 劣势：建筑完工到市场形成需时间。,项目名称,义乌商贸城,地理位置,大岭南路与南环路交汇处,市场规模,一期面积,10,万（,A,栋,5,万,家居建材,、,B,栋,5,万百货商场,.,项目规划用地约,380,亩，规划建筑总面积,55,万,市场定位,中高,开业时间,未定,经营类别,家具、建材、百货,经营模式,零售,目标客户,三门峡地区,经营状况,配套情况,停车场,租金水平,未定,建筑形态,一层,标准铺面积,100-300,平米,2.2.1.2,小商品专业,/,批发市场,2.2.1,、专业,/,批发市场,宏远市场,经营品类,日化 日用品 纺织 服装 鞋帽 茶叶 鲜花,租金政策,25,元,/,平方米,店面面积,20,80,总量面积,约,30000,宏远市场是三门峡最早的批发市场，批发对象多为市区乡镇。,几年来一直说要拆，但没见动静，据说明年拆。拆后重建升级，还是综合市场。,小商品市场分析,2.2.1.2,小商品专业,/,批发市场,代表性市场,2.2.1,、专业,/,批发市场,宏远市场,优势：是个老市场，有一定的人气和知名度。劣势：市场环境差、硬件软件相当落后，无品牌、无统一管理,项目名称,宏远市场,地理位置,黄河东路,市场规模,占地面积,58,亩,市场定位,中低,开业时间,老市场,经营类别,日化,日用品 纺织 服装,鞋帽 茶叶 鲜花,经营模式,零售、批发,目标客户,甘谷县及周边乡镇,经营状况,生意还好,配套情况,无专门停车场,租金水平,25,元,/,平方米,建筑形态,一层,标准铺面积,20-80,平米,2.2.1.3,其它专业,/,批发市场,2.2.1,、专业,/,批发市场,名称,租金,总面积,店面数量,备注,五金机电,40-50,元,/,/,月,8000,91,汽配街,30-40,元,/,/,月,6500,82,合计,14500,173,机电五金 集中街,。,三门峡黄河路东段。自发形成一条街，经营时间十几年。现在商户普遍反应生意一般，客户对象多在市区，郊县。,汽配街,三门峡李家窑，是自发形成的汽配一条街。,其它市场分析,2.2.1.3,其它专业,/,批发市场（）,代表性市场,2.2.1,、专业,/,批发市场,优势,:,店面,相对集中,在街两边，有一定的知名度；劣势：无统一管理。,三门峡五金机电街,项目名称,三门峡五金机电街,地理位置,三门峡黄河路东段,市场规模,8000,市场定位,高中低,开业时间,十几年,经营类别,五金 机电,经营模式,零售,批发,目标客户,市区 郊县,经营状况,生意一般,配套情况,无专门停车场,租金水平,40-50,元,/,/,月,建筑形态,沿街一楼,标准铺面积,30-200,平米,2.2.1.3,其它专业,/,批发市场（电动车）,代表性市场,2.2.1,、专业,/,批发市场,优势：市场,自发,形成，在三门峡有车一族都知道这个地方，时间长,。劣势：无统一管理运营,，硬件环境差。,项目名称,汽配街,地理位置,三门峡李家窑,市场规模,6500,82,家,市场定位,高中低,开业时间,十几年,经营类别,配件 修理,经营模式,零售 服务,目标客户,市区 郊县,经营状况,生意还好、现在竞争大,配套情况,无专门停车场,租金水平,30-40,元,/,平方米,建筑形态,沿街一楼,标准铺面积,60-100,平米,汽配街,1.2.2.1,专业,/,批发市场,1.2.2.2,零售商业市场,区域商业,2.2,、三门峡商业分析,发展现状：,1,、批发、零售贸易业迅速发展,2,、限额以下批发、零售贸易业增长快于限额以上批发、零售贸易业的增长,3,、新兴流通行业渐成气候，成为商业经济新的增长点,4,、连锁经营开始涌现，规模扩张逐渐加快,存在问题：,1,、缺乏完善的商业发展规划和对企业的有效支持,2,、新兴流通行业发展较慢，集约化成都较低,3,、运营方式和管理水平不高，从业人员素质低,4,、旅游商品开发不够，制约消费品零售的实现,5,、农村新兴流通行业发展滞后，网店数量不多，规模普遍小,周边业态,28,入口,周边业态,2.2.2,、零售商业市场,现状分析,三门峡作为旅游城市经济正处于新一轮的快速增长期，城市居民收入水平不断提高，旅游产业快速发展，大力发展商贸、餐饮、服务业，既面临大好时机又是迫切需要,1,、政府在政策和措施上给予保证，积极引导，制定规划,2,、批发零售企业应重视培育有竞争力的大型连锁企业集团；探索适应本区发展的建议模式；加快引进外资投入,3,、积极开发旅游商品，大力发展旅游业。把商业与旅游业挂钩，带动商业,4,、全力开拓农村市场，培育新的消费增点,5,、大力改善购物环境，在强化中心城市功能基础上，加快小城镇建设步伐，盘活农村消费品市场，从而促进农村消费水平的不断提高。达到启动农村市场、促进三门峡市批发、零售贸易健康发展,29,外部,周边,2.2.2,、零售商业市场,市场名称,租金,总面积,备注,灵宝商贸建材城,20-35,元,/,/,月,12,0000,中 高,运城通联建材装饰广场,30,-40,元,/,/,月,50000,中 高,运城鑫源装饰材料城,3,3-45,元,/,/,月,3500,0,中,高,合计,205000,从上表我们可以看出：,一、,三门峡周边市场都是大型的建材市场，在经济比较好县级市灵宝也是大型的市场。,二、,在这样是市场形势下，的确存在客户外流的现象。,2.2.3.1,三门峡周边建材市场,2.2.3,、周边商业市场分析,建材市场分析,2.2.3.1,三门峡周边建材市场,2.2.3,、周边商业市场分析,灵宝商贸建材城,优势：,有规划、较规范。,劣势：,商场重招商不重后期运营；客户外流，迫切需要正规商场出现留住客户；需要整合，注重后期运营,项目名称,灵宝商贸建材城,地理位置,灵宝市建设路中段,市场规模,一期,12,万平米，共,23,万平米,市场定位,中高档,开业时间,2010,年,10,月,经营类别,建材占,50%,，灯饰、陶瓷、五金、板材等，内有步行街、住宅区、商务会所、停车场和两个休闲广场,经营模式,零售,目标客户,灵宝,经营状况,生意一般,配套情况,有停车场,租金水平,20-,35元/,建筑形态,二,层,2.2.3.1,三门峡周边建材市场,2.2.3,、周边商业市场分析,运城通联建材装饰广场,优势：知名度高，商家众多，市场成熟。劣势：,市场上大品牌赚钱，小品牌低档次赚钱，不高不低没得活,项目名称,运城通联建材装饰广场,地理位置,运城禹都市场南门向东,200,米,市场规模,50000,平方米,市场定位,中高档,开业时间,2009,年,经营类别,门业、灯具、木地板、五金卫浴、窗帘壁纸、橱柜衣柜、油漆、灶具、集成吊顶,经营模式,零售,目标客户,运城,经营状况,生意还可,配套情况,有停车场,租金水平,30-40,元/月,公摊：1,0,%,建筑形态,二层,2.2.3.1,三门峡周边建材市场,2.2.3,、周边商业市场分析,运城鑫源装饰材料城,优势：,大品牌云集，基本一二线品牌均到位，商场布局好，品牌落位；运城市市场较成熟，设有灯饰专卖区,项目名称,鑫源装饰材料城,地理位置,运城市经济技术开发区东侧,市场规模,3.5,万,市场定位,高档,开业时间,2001,年建，,2008,年改造升级,经营类别,木门、五金、吊顶、衣柜、洁具、灯具等,经营模式,零售,目标客户,运城,经营状况,商场内多为知名品牌，但是商场面积不算大，限制了发展,配套情况,有停车场,租金水平,33-45,元/月,建筑形态,二层,2.3,、三门峡商业发展趋势分析,趋势一,目前，三门峡现有建材市场硬件条件太差，市场管理混乱，购物环境恶劣，本项目在软硬件上都将进行全面提升；,旧市场将逐步拆除，新市场软硬件得到全面提升。,趋势二,商贸城将逐步发展，覆盖整个三门峡及周边。,随着三门峡新区的建设，国际商贸城将形成新的商业中心，但需要一定的市场培育时间。,趋势三,大型化、品牌化、集中化方向发展。,2.4,、三门峡市场调研结论,市场竞争态势演变有利于本案的开发建设：,现有市场：杂而乱，小而散，无序竞争，管理混乱,一个体量大，档次高，五星级的一站式商贸城,航,母,级,专,业,市,场,缺乏高档主力店、日显混乱的大千市场、各自为战独立店、杂乱无章的沿街店铺,.,三门峡迫切需要：,2.5,、三门峡市场问卷调查,针对喜天下项目销售产品，我们采取了目标市场调研和沿路拦截问卷调研法。主要从以下,12,个方面进行抽样调查：年龄、居住地址、工作区域、从事行业、职务、年家庭,/,个人收入、有几次投资经历、意向面积、意愿楼层及价格、投资关注点方面进行问卷调研。,问卷调研地点取点分别为,;,专业市场、购物中心门口、银行附近,通过向时常投放,262,份问卷，回收有效问卷为,180,份。,下面将针对每个选项进行具体的分析和问卷的总节,2.5,、三门峡市场问卷调查,调查人口的年龄分析,25,岁以下,26-30,岁,31-35,岁,36-40,岁,41-45,岁,46-50,岁,50,岁以上,11,30,42,38,42,18,9,2.5,、三门峡市场问卷调查,居住区域分析,三门峡市区,陕县,灵宝,渑池,义马,运城,洛阳,其他,127,30,8,2,1,0,1,3,2.5,、三门峡市场问卷调查,工作区域分析,三门峡市区,陕县,灵宝,渑池,义马,运城,洛阳,其他,127,30,8,2,1,0,0,12,2.5,、三门峡市场问卷调查,从事行业分析,金融,电子,制造加工,贸易,建材,物流,房地产,政府机关,医疗,教育培训,咨询,文化传播,自由职业者,IT,行业,其他,13,2,3,18,31,6,5,10,6,18,8,16,17,3,24,2.5,、三门峡市场问卷调查,职位分析,普通员工,中层管理者,高层管理者,私营企业主,自由职业者,其他,81,45,23,19,21,12,2.5,、三门峡市场问卷调查,家庭/个人年收入分析,3,万以下,3,万,-5,万,5,万,-8,万,8,万以上,63,52,36,29,2.5,、三门峡市场问卷调查,购铺目的分析,投资,自购自营,155,55,2.5,、三门峡市场问卷调查,购铺用途分析,赚收租金,赚铺位增值,为自身养老,为子女储备教育,/,婚嫁资金,其他,54,81,9,20,16,2.5,、三门峡市场问卷调查,几次商铺投资经历分析,无,一次,两次,三次,三次以上,81,54,20,11,3,2.5,、三门峡市场问卷调查,意向购买商铺的面积分析,约,30-40,约,40-60,约,60-80,约,80-100,约,100-150,约,150-200,81,54,20,10,10,5,2.5,、三门峡市场问卷调查,楼层需求分析,1F,2F,3F,147,12,21,2.5,、三门峡市场问卷调查,一楼价格分析,7000-8500,8500-10000,10000-12000,125,20,2,2.5,、三门峡市场问卷调查,2F意向价格,4500-5500,5500-700,7000-9000,8,3,1,5.4,问卷统计分析总结和建议,3F意向价格,3500,-,4500,4500-5500,5500-700,18,3,0,回报率,升值空间,总价低,一站式五星级广场,其他,82,70,2,3,5,5.4,问卷统计分析总结和建议,投资关注因素分析,问卷调查小结,综合上述问卷调查分析表，由于受调查的人群多集中在三门峡市区，所以客群暂为三门峡市区居多，年龄集中在31岁-45岁，从事行业多为建材、贸易及教育培训者，其中以普通员工和中层管理者居多，购铺目的多以投资为主，由此可以看出该城市人们对闲散资金的投资意识较强，但是对于商铺未来升值空间及回报率概念不是很清楚，在今后推广中需加强回报率及升值率概念的宣传。,1,、项目地块分析,2,、项目周边区域规划分析,第三部分 项目分析,3.1.1,基本经济技术指标,3.1,、项目地块分析,3.1.3,项目展示面分析,就项目地块而言，地块的展示面可分为以下,4,面。,展示面,1,310,国道属于国家级公路连接三门峡和陕县，紧挨天鹅湖湿地公园景区，后期对项目商业价值产生直接的带动效应，交通易达性好，对外昭示性强；,展示面,2,炎黄大道，对外展示效果好；,展示面,3,属于园区一路，上为交易区，下为仓储，对外展示效果较弱；,展示面,4,园区三路，左为交易区，右为住宅区；,地块的展示面效果为,1,2,3.1,、项目分析,3.1.4,地块商业价值分析,就本地块而言,现阶段地块商业价值判断为,1,2,4,3,310,国道属于国家级公路连接三门峡和陕县，紧挨天鹅湖湿地公园景区，后期对项目商业价值产生直接的带动效应,，未来车流和人流量较大，有很强的价值发展预期、商业价值极高；,炎黄大道一侧,，商业氛围相对易与,地块形成互动，商业价值略弱于前者；,园区,1,路,连接交易区和仓储，对外展示性较弱；,该侧商业价值最弱,园区,3,路和,310,国道联通，连接交易区和住宅区，相对较为便捷的交通条件可提升商业价值。,3.1,、项目分析,四侧商业价值判断如下：,3.2,、项目周边区域规划分析,3.2.4,项目周边交通规划,项目紧邻,天鹅湖,湿地公园风景区,项目就在,310,国道陕州大道的路边，车辆的必经之路,项目地,位于,三门峡新区规划区内,项目,后,靠,G30,连霍,高速,喜天下项目一期开发建议,方案一,：分四部分，按顺序开发,方案二,：一期整体同时开发,开发周期分析,项目总体开发顺序：,项目一期,二期,一期开发顺序：,1A,1B,1C,1D,开发方案一：,备注：,1A=1A1+1A2;1C=1C1+1C2,约,14,万,约,2,万,约,5,万,约,7,万,开发方案一：,1A,为专业市场部分（其中先建,1A1,，后建,1A2,），建筑面积约,14,万，计划,2013,年,-2014,年初前完成销售；,1B,为公寓，利用市场开业等利好消息，刺激公寓的销售；,1C,为家居博览中心及特色商品城（先建,1C1,，博览中心有利于项目形象展示）建议此部分先行招商，待前期产品销售完成，再向市场推出；,1D,为酒店配套，开发所需资金量大，并且是开发商自持，建议待市场开业后，周边商业人流增加，可适时推出市场。,开发方案一：,优点：,同期开发量不大，项目前期开发资金压力较小；,销售压力、回笼资金压力较小：,分期推出产品，产品间竞争小；,前期推出产品利润较低，后期 产品价格可随着市场变化调整，创造最大利润；,分批推出产品，前期产品可用作试探市场，后期可根据前期情况作调整，降低项目营销风险。,缺点：,同时推出市场产品少，客户选择单一；,开发周期拉长，资金回笼较慢。,项目优缺点分析,项目总体开发顺序：,项目一期,二期,一期开发顺序：,1A,、,1B,、,1C,、,1D,同时开发,开发方案二：,开发方案二：,项目一期整体开发优缺点分析,优点：,大体量开发，可营造出施工现场热火朝天的景象，吸引市场关注；,同期有较多产品同时推出，客户选择性多，可吸引各类型客户；,缺点：,同期开发量大，前期资金压力巨大；,销售压力、回笼资金压力巨大；,同期产品类型多，产品间竞争大，不利于销售；,前期开发量大，后期可调整性低，整体风险加大；,总结,综上所述，我司建议选择,方案一,，,一期分期开发,，以达到风险最低，利润最大。,1,、功能布局思路,2,、功能分区详细布局,第四部分,业态规划建议,4.1,、功能布局思路,三,门,峡 人 民 生 活 需 求,业态（业种）,目前市场经营面积,市场占比,是否为项目可规划业态,理由,吃,烟酒副食、茶叶,16500,2.8%,是,项目配套服务,餐饮,60000,10.2%,是,项目配套服务,穿,皮革、皮草、羊绒,1800,0.3%,否,远离生活区 不合适,女装,75000,12.77%,否,远离生活区 不合适,男装,30000,5.1%,否,远离生活区 不合适,童装、婴幼儿用品,24000,4%,否,远离生活区 不合适,牛仔、运动,9000,1.5%,否,远离生活区 不合适,鞋、箱包,24000,4%,否,远离生活区 不合适,住,瓷砖、卫浴,9000,1.5%,是,市场升级,木地板,6000,1%,是,市场升级,五金、灯饰、门窗、壁纸,4200,0.71%,是,市场升级,石材、板材、工程材料、涂料,9000,1.5%,是,市场升级,家具市场,53000,9.59%,否,另有规划,橱柜,2400,0.4%,是,市场升级,用,家纺、针织品,15000,2.55%,否,远离生活区 不合适,小商品（日用杂货、小家电、文具办公、玩具礼品、精品饰品）,16500,2.8%,是,远离生活区 不合适,配套服务（银行、药店、快递公司等）,60000,10,。,2%,是,项目配套服务,电子市场,26000,4.42%,否,远离生活区 不合适,行,电动车,但配件市场,4800,0.81%,否,远离生活区 不合适,其它,宾馆,150000,21.31%,是,项目配套服务,休闲娱乐,6000,1.02%,是,项目配套服务,业态组合阐示：,方案思路：,打造,一站式建材市场,，,以建材为主，辅以餐饮、休闲娱乐及服务配套等业态，满足三门峡及周边一站式消费；,业态设置上，,主要考虑建材和服务配套的带动作用，,辅以互补业态，丰富业态业种，吸引远距离客户前来消费；,位置分布上,按照精品馆的形式,（即单栋经营同一品类），将业态规划为一栋栋精品馆，保证良好的经营氛围；,4.1,、功能布局思路,三门峡喜天下国际商贸城,楼层,业态,A,区,配套服务、地板、木门、橱柜、定制衣柜、壁纸、照明、窗帘、水暖,B,区,陶瓷、卫浴、建材综合配套区（五金、板材、辅材、油漆、涂料、管材等）,配套,酒店、美食广场、中型餐饮、,KTV,、沐足、银行,4.2.1,、业态布局分布总图,4.2,、功能分区详细布局,浙江商贸城商铺平面分布图,社会配套,地板,木门,定制衣柜,橱柜,照明,吊顶 壁纸,窗帘,水暖,卫浴,陶瓷,建材综合配套区,4.2,、功能分区详细布局,4.2.2,、建材市场布局规划,1,、根据市调报告，目前三门峡建材商家虽然比较集中，但是硬件条件相对较差，未产生示范效应，故本项目,AB,二区整体规划为建材市场；,2,、根据市场调研，将建材按照目前市场需求比例及特性，,此次建材类规划的主力业态有,4,个和一个综合配套区：陶瓷、卫浴、木门、地板、建材综合配套区。,3,、其余业态为辅助型业态，根据产品类型及特性，组合安置在展示性相对较弱区域；,建材市场业态设置思路,4.2,、功能分区详细布局,业态,业态设置理由,陶瓷,该产品形象好，档次高，品牌商家多，市场需求量大，故将其规划在,B,区展示性较好的东北角沿街铺位，靠近国道和园区三路，有利于提升项目整体形象。,卫浴,卫浴与陶瓷属于互补性业态，故规划在陶瓷的左边，与陶瓷可有效互动，靠近国道和园区二路，提升项目形象。,地板,地板属于木制品，展示形象也比较好，规划在,A,区左边靠近大型综合交易展示中心，邻国道，有展示性。,木门,木门和地板同属木制品，互为补充，规划在地板区右侧，靠近园区二路，展示性良。,建材市场四大主力业态设置理由,4.2,、功能分区详细布局,建材市场其它业态设置理由,业态,业态设置理由,橱柜,1,、根据市场调研，将建材按照目前市场需求比例及特性，划分位置，辅助型业态基本规划在中间或后排。,2,、社会配套，主要餐饮、银行和通讯公司，方便市场内的商家和商户。,3,、建材综合配套区内的种类多，而且品类互相交叉，故规划一个建材综合配套区，里面便于商家组合。,4,、定制衣柜、橱柜的和地板木门一样，同属木制品，故规划在一起。,5,、吊顶、壁纸、窗帘、照明同属建材品类中的空中产品，故集中在一起，照明品类规划在靠近综合交易展示中心一边。,吊顶,照明,定制衣柜,窗帘,水暖,壁纸,建材综合配套区,1,、配套服务类商家主要为本项目服务，故经营面积规划较小；,2,、此类商家对展示性要求较高，且自身形象较好，因而规划在临街展示性较好区域；,3,、商家示例：银行、电信,/,移动,/,联通营业厅、便利店、药店等。,配套服务业态设置理由,4.2,、功能分区详细布局,社 会 配 套,1,、客户圈层，来源分析,2,、销售面积分析,3,、销售价格分析,第五部分,客户圈层 销售面积 价格,5.1,、客户分层，来源分析,1,客户来源设想：,30%,自营户,+70%,投资业主,自营户主要来源：,三门峡现有的建材、家居、五金、汽摩商家。,核心商家,=,金帝及周边商家,+,玉家居市场,+,博阳家居市场,+,三门峡西站建材家居市场,+,灵宝建材、家具市场,+,卢氏建材、家居市场,+,渑池、义马建材家居市场,+,平陆建材家居市场,+,。,投资业主主要来源：,有一定的经济实力，有一定的银行存款，收入稳定，投资渠道有限，有投资意识的一类人群。,投资业主核心商家,=,三门峡目前私企老板,+,企事业单位,+,公务员,+,有车一族,+,金融业,VIP,客户,+,高档会所会员,+,。,5.1,、客户分层，来源分析,2.,问卷调查情况：,通过问卷调查，基本证实投资客户占主导地位。,认知途径多以广告和朋友介绍为主导,对价格和楼层较为敏感,对商业地产不是很熟悉，不太了解商业地产和房地产的区别,5.1,、客户分层，来源分析,3.,针对推广渠道建议：,A.,投资业主：采用大众媒介全方位的宣传,通路,=T,牌,+,灯杆旗,+,公交车,+,网络,+,电视、电台,+,活动营销,+,配合的报纸,+,定时短信,+,派单。,B.,自营户：采用专业直接宣传方式,通路,=,专业杂志,+,报纸,+,电台,+,商会,+,协会,+,招商推荐等活动。,投资主业和自营户有时候是有,X,因素有一定的转换作用。同时投资业主和自营户有相互影响，并渠道间也并不是完全独立。,所以建议在推广渠道：全方位,+,重点突出的推广方式！,5.2,销售面积统计及分析,1,目前市场上在售商铺面积统计分析：,A,。底商情况：,目由前三门峡底商面积大部分在,100,平米,-300,平米之间。其中由以崤山路和黄河路及青龙涧诃伴为主。市场在商业地产稀缺的情况下，销售采用内部认购为主，多采用一拖二，或是一、二、三楼连卖模式。,B,。专业市场情况：,目前市场上以义务商贸城和万洋国际商贸城为代表的小商品和建材家具市场。但在采用产权和经营权分离的原则下，销售面积大多控制在,30-60,平米间。降低投资者投资门槛。,5.2,销售面积统计及分析,本案商铺销售面积建议：,建议本案商贸城销售面积控制在,60,平米之内！让人人都有参与的可能性！,5.3,销售价格统计及分析,1,目前市场上在售商铺价格统计分析：,A,。底商情况：,三门峡市场上底商价格,1,楼均价在,23,万之间，,2,、,3,楼在,1,。,5,万之间。依据地段和推盘量做调整。,B,。专业市场情况：,义乌商贸城,1F=8000 2F=6000