南宁—华山庄的策划方案51P.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,南宁,华山庄的策划方案,品味城市生活新的“静”界,倾心 打造 南宁高端住宅,目录,一、市场调查策划,(1,）南宁楼市概况,（,2,）青秀区青山板块的楼市概况,（,3,）本项目的概况,（,4,）消费者状况分析,（,5,）本项目的,SWOT,分析,二、市场营销环境,（,1,）项目基本经济指标,（,2,）地块资源评价分析,（,3,）市场定位和细分,三、产品策划,（,1,）项目的总体规划思想,（,2,）建筑风格策划,（,3,）小区环境设计,（,4,）户型配比建议,（,5,）价格策略,四、项目销售推广策划（待续,-,）,楼盘命名策划,命名,案名：华山庄,“华”自古就是中华名族的称号，我们中华有着上下五千多年的历史文明，取其意味着本项目是一个有文化底蕴的楼盘。,“山庄”自古就是一个休闲、养性、学习的好地方。而本项目的地势更是符合做一个山庄的选择。,“华山庄”,-,给您一个有文化、有品味家。,项目一：市场调查策划,一、南宁市楼市概况,南宁是广西首府，西南地区交通枢纽，中国,-,东盟自由贸易区区域性国际城市。人口规模,2010,年控制在,210,万，,2020,年控制在,300,万；建设用地,2010,年控制在,216,平方公里，,2020,年控制在,300,平方公里。,规划,将南宁主导发展方向定为以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南。,南宁六个城区，本项目在青秀区的青山板块，南宁青秀区有如上海的浦东新开发区和广州的天河区一样重要的区位。,二、青秀区的青山板块的楼市概况,从住宅情况看，,2012,年青秀区的住宅价格虽然也随大势起伏，但是总体上仍然保持在较高的位置，均价在各城区中居首位。可见，青秀区的住宅价值获得市场极大的认同。随着东盟商务区的建设渐渐成型，其带动周边物业价格上涨的可能性大增。从动态的角度考量，该区域的住宅仍有增值的空间。,从土地情况看，目前东部可供开发的土地逐步减少，土地价格将会一路走高，因此土地具备较大的增值空间，也具有较强的保值功能。随着南宁东部继续东进，未来待开发区域仍将成为具有吸引力的地区之一。,南宁青秀区作为最受惠的区域，近年来房地产市场发展迅速。从,2006,年至今，青秀区商品住宅的供应量占全市的,50-60%,之间，是供应的主力区域。,三、本项目的,概况介绍,项目地处南宁城市核心区,青秀区青山板块，青山路与竹溪大道交汇处，南靠南宁“绿肺”青秀山，西临蜿蜒而过的邕江，北望民歌湖、南湖两大城市景观带，往东由环城主干道竹溪大道五分钟车程可直达南宁,CBD,五象广场、国际会展中心、东盟商务区；往南经青山路很快可到青秀山，背靠荔园山庄，过南宁大桥便是五象新区；往西上葫芦顶大桥，直通江南；往北经青山路南宁三中学校，过南湖隧道到园湖路，快速到达市中心。项目地理位置优越，是南宁市最适合居住的区域，周边配套十分成熟，交通便捷。,四、消费者状况分析,华山庄的消费者是,政企高管,(20%),外来富户进城,（,30%,）,私营业主、,个体经营者（,50%,）,有稳定高收入、有着新的消费理念,注重,文化修养和品位,，有着高层次的社交平台；同时，注重家族人文的延续和绅士风范的培养,生活阅历丰富，视野开阔，具,有国际化观念,，钟情于纯自然背景和高品质建筑，追求“珍品化”生活；,对物管的要求近乎苛刻。,消费者需要的不是冷冰冰的建筑形式概念，而是,一种能打动他的心灵的人文生活；,五、竞争者状况,振业青秀山一号,项目名称,振业青秀山一号,地理位置,南宁市青秀区竹西大道,20-1,号,开发商,广西振业房地产股份有限公司,联系电话,0771-3366888,地区,/,商圈,青秀区,物业类型,普通住宅,开盘时间,2011,年,3,月,27,日,入住时间,2012,年,3,月,物 业 费,1.45,元,/,平方米,月,物业公司,深圳振业物业公司,交通状况,可乘坐,10,、,12,、,30,、,32,、,33,、,8,、,601,、,701,、,34,、,47,、,89,等,10,余条路过,最低价：,8000.00,元,/,平方米,价格区间,8500-9500,元,/,价格区间,8500-9500,元,/,花园洋房、低密居所,总建筑面积,109413.8,总 户 数,810,总 占 地,43,亩,容 积 率,3,产权,70,年,绿化率,37.45%,建筑类别,高层、,装修状况,毛坯,云星钱隆天下,项目名称,云星钱隆,地理位置,竹溪大道与青山路交汇处,开发商,广州云星地产集团开发有限公司,联系电话,0771-23351122/1158,规划设计,华城建筑,园林设计,广州普邦,所属区域,佛冈县,物业类型,普通住宅,开盘时间,2010,年,4,月,入住时间,2011,年,4,月,物 业 费,1.58,元,/,平方米,月,物业公司,南宁金瑞物业服务有限公司,交通状况,可乘坐,12,、,30,、,213,、,89,、,47,等,价格详情,平均单价：,12800,元,/,总建筑面积,112,076,总 户 数,1251,总 占 地,40,687,容 积 率,4.2,产权,70,年,绿化率,36.0%,建筑类别,高层、塔楼,装修状况,毛坯,户型类型：,3,房,2,厅,2,卫,户型描述：,超长弧面观景台观一园一溪二湖，享受自然美景。,建筑面积：,97,75,户型类型：,1,房,1,厅,1,卫,户型描述：,180,度弧面大开间便于行走，大阳台观户外全景。,建筑面积：,54,云星钱隆天下,广源国际社区,项目名称,广源国际社区,地理位置,南宁市青秀区竹溪大道,86,号（黄茅坪水库旁）,开发商,广西中泰商贸有限公司,联系电话,地区,/,商圈,青秀区,物业类型,住宅 公寓 商住楼,开盘时间,2011,年,2,月,26,入住时间,2013,年,10,月,物 业 费,元,/,平方米,月,物业公司,广西中泰商贸有限公司,交通状况,坐,47,路、,89,路、城环,1,线、,701,路公交车在竹溪苑站下车可到达。,价格详情,最低价,8500,元,/,总建筑面积,407985,总 户 数,2063,总 占 地,100,亩,容 积 率,4.9,产权,70,年,绿化率,45%,建筑类别,高层、塔楼,装修状况,毛坯,户型介绍：,D2,户型,3,房,2,厅,4,阳台,户型描述：,南北朝向饱览青湖美景。宽敞客厅感受入户花园柔和阳光。动静干湿分离设计，自由写意的舒适生活。,户型面积：,130-131,户型介绍：,3+1,房,2,厅,5,阳台,户型描述：,一体化客厅畅享庭乐趣。厨房超大景观阳台，烹饪佳肴之余还可欣赏中庭园林美景。,户型面积：,172-173,广源国际社区,大观天下,项目名称,民发,大观天下,地理位置,南宁市青秀区柳沙半岛柳沙路与英华路交汇处,开发商,明发实业集团（广西）房地产开发有限公司,联系电话,地区,/,商圈,青秀区,物业类型,普通住宅,开盘时间,2011,年,11,月,12,日,入住时间,2011,年,12,月,物 业 费,0.8,元,/,平米,/,月,物业公司,民发物业服务有限公司,交通状况,乘坐,26,、,27,路公交车到柳沙英华路口可直达小区,价格详情,最低价,7000,元,/,总建筑面积,500000,总 户 数,3200,总 占 地,264,亩,容 积 率,2.5,产权,70,年,绿化率,38%,建筑类别,高层、塔楼,装修状况,毛坯,户型介绍,D4/3,户型,4,居室,户型描述,性价比好，弹性空间大。明厨明卫一步到位。宽大楼台，尽享美景。,总面积,125.02,套内面积,105.45,户型介绍,D2,户型五房,3,卫,3,厅,户型描述,非凡广度大宅，尽享奢华生活,总面积,216.95,民发大观天下,六、本项目的,swot,分析,根据南宁市,2008,年到,2020,年的城市总体规划，,规划,将南宁主导发展方向定为以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南。而该项目在与青秀区与五象新区的交通咽喉，所以，位置非常优越。,项目的优势分析（,S,）：,1,、地理位置优越：,项目位于青秀区青山路，与竹溪大道交汇，西往葫芦鼎大桥,10,分钟到江南区，东往会展中心和五象广场、航洋国际,15,分钟即可到到达，北往到达南湖隧道,8,分钟即可到达，南往青秀山和南宁大桥,15,分钟即可。,2,、配套完善：,a,：学校：汇聚南宁市最优教育资源，广西医科大学、南宁三中、三美学校、新兴学校、滨湖小武、卓立实验学校等。,b,：医院：江滨医院、医科大一附院、广西工人医院等。,C,：菜市：青山菜市、琅西菜市等。,D,：休闲之地：青秀山公园、南湖广场、民歌湖等。,E,：购物广场：琅东,CBD,、五象购物广场、航洋国际商场等。,F:,政府机构：南宁市中级人民法院、南宁市环保局、广西水产研究所、广西壮族自治区教育厅等。,G,：其他：其他：交通银行、工商银行、农业银行、金大路海鲜世界、江滨医院、金汇如意坊古商城,3,、环境分析：,青秀山是绿城南宁的核心之肺。“青山为屏、南湖、邕江为带、山水相衔、绿羽成脉”的绿地系统主结构，将该项目环境和空气提升到更高的一个层次。,4,、未来的发展潜力分析：,南宁城市规划明确表明，城市的发展方向是往东，重点向南的，而该项目正好是青秀区连接五象新区的交通要道，所以，在未来的区域地位和区位的经济和人民的生活水平都会有一个很大的提升的。,项目的劣势分析（,w,）,:,（,1,）该项目的地块面积,40,多亩，相对周边的楼盘是比较小的一个楼盘。,（,2,）该项目的地形是坡地，可能在建筑成本会投资多一点。,项目的机会分析（,o,）：,（,1,）,2012,年发改委总投资,1,万亿元项目的消息公布后，市场信心大涨。此举主要目的何在？又将对市场产生怎样的长期影响？房地产行业部门众多，肯定也会受益。,（,2,）：项目位于青秀区，而青秀区是南宁市政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息中心的核心区域。区域内生态资源丰富，人文环境得天独厚，是南宁市发展最为活跃的区域，是南宁市的中心城区，所以，项目在青秀区享有城市的核心资源。,（,3,）：根据南宁市,2008,年到,2020,年的城市总体规划，,规划,将南宁主导发展方向定为以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南。而该项目在与青秀区与五象新区的交通咽喉，所以，将来的发展潜力将会大大提高，区域地位、区域经济和人民的生活水平也会提高。,项目的威胁分析（,t,）：,项目地理位置位于青秀区青山路与五象新区的连接，目前，青秀区连接五象新区的就是南宁大桥，所以，将来五象新区发展起来，青山路必将很拥堵的。这将造成交通不便和交通带来的噪声。,国家的限购限贷还在执行，南宁的也在执行，国家的宏观调控依然在严控。所以对本项目有影响。,项目二：市场营销环境,1,、基本经济指标表,-,地块分析,规划建设用地面积、,32666.83,平方米（,49,亩）,建筑总面积,98000.49,平方米,车位配比,1,：,1.2,土地用途,住宅用地,容积率,约,3.0,建筑密度,32,绿地率,40,二地块资源评价分析,评价因素：,广西经贸职业技术学院的后山地块（华山庄）,地块形状：,基本呈长方形，缓坡，南高北地。,外部链接：,现在此项目的前面正在规划一条道路，使得交通更加便利，而且此地块位于青秀区的青秀山脚下，有链接青山路到南宁大桥直通五象新区等等,地块现状：,有很多杂草，废土以及一些树木垃圾，目前还是生地，未有通过“三通一平”。,总体状况：,位于青秀山脚下，休闲生态环境优越；地块周围交通发达。邻近青秀山一号，钱隆天下等大型楼盘，都快达到尾盘的时间。背后有半山丽园和荔园山庄的等高端的楼盘，所以，本项目的地位也会有更高的一层次的提高。,分析结论：,交通便利，周边配套设施比较完善，及环境优雅，但由于此地块坡度较陡，因此建议为了能尽量较少破坏原有土地的情况下，尽可能的依照地形做有特色的项目规划。,三市场定位与细分（,1,）细分市场,细分市场,地理位置,项目地段,南宁市青秀区、次市中心 交通方便,产品,居 档次,高档 高端楼盘,用途,房型,3,房为主打户型,住 栋数、层数,8,栋高层,消费者购房动机,主要是周边配套、小区环境、交通、地理位置，最重要的心理满足感，进住小区是业主的身份贵族和富贵的一个形象的表现。,购,经济地位,中高收入、高收入人群，,boss,级别的阶层,房,职业,主要为管理层的公务员、商人、企业的高管、律师、医生等,群,年龄,主要为,30,岁至,50,岁,体,家庭结构,三口之家、大家庭等,（,2,）,顾客定位,由于项目独特地形、自然山水、自然环境优势明显，适宜面对高端人群开发附加值更高的产品。其群体消费特征是：,主要人群特点。,30,50,岁，大多为男性，高文化、中高收入、高社会地位，注重生活品质，有家庭子女、社交广泛且有特定交际圈，属于典型都市成功人士。购买动机。希望在白天繁忙的工作后脱离公务打扰，渴望高品质的生活质量，注重家庭幸福，注重自然环境与物业服务。,（,3,）产品定位,华山庄项目消费存在大面积置业需求、崇尚高消费住宅类型，对价格不敏感，重要是客户，对生活的品质与格调是要求很高。,具有开发高尚住宅先天的自然、人文、和市场环境的区位优势，青山板快的青秀山庄、半山丽园和荔园山庄等小区的“富人区”聚集效应大。,定位：华山庄开发满足高端客户需求的低密度的高尚自然山水的景观型住宅园区。,（,4,）品牌定位,华山庄区位文化优势明显，而建筑与文化的结合，是房地产发展的必然结果，在竞争对手（如广源国际社区）分析不难看出，板块各楼盘顾客定位均为中高收入人士、名称特色、建筑风格等也共享历史文化内涵和周边的配套。很难做到差异化卖点。,故在产品类型方面，要注重文化与建筑的结合，突出一种建筑和小区环境统一文化价值观，倡导高素质、高修养的文化价值观，培养出小区的文化氛围和人与人，人与邻居、人与自然的的和谐相处。所以在营销那一块必须配合这一产品差异化进行大力传播，以使这一特征深入人心，是消费者产生高端、高素质的具有文化内涵的项目的形象联想。,项目三：项目产品策划,一、项目总体规划设计思路,1,、规划设计主导的思想是：在有限的面积里，打造高端楼盘。营造高品质的、具有优良环境和人文氛围的现代居住区。,2,、小区的建筑风格和环境设计，要充分体现规划思想的超前性和居住的舒适性。,3,、以独特的规划思想和整体的风格表现华山庄的个性特征，充分考虑小区的户型品质、空间环境、生态环境和视觉环境的均好性。,小区效果图,二、建筑方案布局,1,、宗地先状：利用呈坡形的地势，打造人工水系环绕小区和错开小区每一栋和人行道一起环绕。,2,、住宅排布：采用围合式，北面（即前面）建,3,栋高层,30+1,层，在中间有一栋和两排也是,25+1,层，南面（即后面）,3,栋多层,20+1,层，共,680,套。,3,、商业配套的排布：在中间的,1,、,2,栋楼下下面，设置小型超市、咖啡厅、会所、保玲球等配套。,4,、绿化及景观配套：西面和东面分别沿缓坡建筑水系，结合绿化、护坡布置小溪风景长廊，小区中心花园水池与两侧板式小高层之间用绿化景观，保证各栋之间在视觉上的通透和美感，同时增强整个社区的统一性。,5,、休闲及生活配套：停车场、中心花园泳泳池等。,三、建筑风格建议,1,、市场竞争,目前市场在售的项目建筑风格均不够凸显，多是方正、无变化，同质化现象严重。,2,、客户特征,对新鲜事物较为关注，很注重小区的档次和个性，随着消费者的水平越来越高，也对楼盘比较挑剔和更加理性。,3,、项目定位要求,高档路线,4,、升级要求,作为地块适中的开发项目，在开发过程中要利于保证建筑风格与其项目有鲜明、特色、高端、完整的形象,5,、华山庄的最大的特点,-,是具有浓厚的“东方神韵”，在户型上，华山庄每户单位带有传统家庭的所喜好入户花园，增加私密性；在外立面，整个小区的建筑将延续传统的岭南风格，在房子装修方面，将融合中国的琴棋书画的淡雅和现代美的审美融合。,简约中式风格（高层）,本项目推荐的建筑风格为,：,5,号楼,6,号楼,1,号楼,2,号楼,四、小区建筑布局图,北,规划路,入口,出口,售楼部,6,号,7,号,8,号,4,号,5,号,3,号,1,号,楼阁休闲可以观看南宁全景和邕江,游泳池,花池,多层,多层,多层,小高层,小高层,小高层,小高层,人车分流,每栋负一楼为停车场,地下车行道,小高层,2,号,在人口门前做一个假山的水池,人口,人工水系,五、小区的景观设计,针对当景观规划建议：,社区景观,(,公共性,),社区主入口,社区绿地,道路系统,项目内的公共空间，形成社区全体业主的共享区域，促进社区内居民交流,+,+,+,景观,(,私密性,),内部景观,社区内部公用设施,园林小品,形成社区内特色景观，并形成业主独享的私密性空间，有效解决商品房业主之间的资源共享区隔的关系,社区景观，营造私密公共空间,社区内部打造绿色公共空间，成为社区私密的专属空间，并为居民提供公共交流的平台。,景观规划建议：,本项目的充分利用地势优势，打造人工水系，从南面（即,8,号楼）打造一条围绕小区的错落试水系。并打造多层级、散落式、错落式、立体绿化的园林布局，从调节建筑空间的张驰,景观设计建议,景观规划建议：,注：充分利用地势的自然优势，多层级、视觉错落景观技法的具体运用,坡地式景观和高落差的人工水流系。,利用高层住宅比较宽阔的楼间距，人为缔造起伏缓慢的坡形地势，从低到高缔造出层级柔美的坡式景观。,充分利用工程土方，制造小区地势的落差，设置台阶式中心花园，将人与自然进行有机融合，体现一种人类回归自然，返璞归真的理念设计。小区内布置设计园林照明灯和射灯，或照向建筑立面，或照向树木花草，再配上背景音乐，使小区充满诗情画意和人文亲和力。,充分利用地势落差和高度的 变化进行富有变化的景观布局、步行道路设置、单元入户花园的分割、小组团私密景观的设置，以形成社区精致美丽、富有情趣的美好认知。,景观规划细节建议：,细节处展现：高享受度都市自然园林、水系风情小区。,营造高享受度都市风情园林，糅合现代园林精华元素，布置喷泉水景，随意分布的座椅、四季花架、休息凉亭、叠水池、增加灵动盎然的活动空间。,花架：透过盛开花朵与缠绕着藤蔓的上方，作为银灰色科技化住宅群中的鲜艳点缀，为来往的人们提供荫凉与聚会的场所。,凉亭：充满了空间的想象力，造型灵感来源于充满魅力的私,喷泉：为了让喷泉流淌出浓郁的都市生活闲情，成为一座室外“景观剧场”。,在小区布局小桥、座椅、凉亭等鲜艳点缀,六、户型配比建议,户型,面积,卖点说明,户型配比,2+1,房,90-105,平米,1,梯,4,户，南北通透，户型方正。有入户花园、,10%,3,房,115-125,平米,南北通透，客厅朝南，客厅带阳台，阳台落地窗，卧室带飘窗。,35%,舒适,3+1,房,135-145,双阳台，配有入户花园，动静分区，卧室带阳台。,40%,豪华,4,房,150,以上,配有入户花园，大客厅，双阳台，卧室带飘窗。,15%,可以灵活改造、可做书房、,可客人房（,2+1,）,都是景观房，可远南湖,和南宁青秀山（,3+1,）,可改动，可做书房、,客人房,可看邕江和南湖景观,（,4+1,）,可改动、做休闲喝茶、,咖啡厅,户型价值点建议,全景落地飘窗：,全景落地飘窗不仅增加了户型采光、通风的功能，而且也为商品房的外立面增添了无穷的建筑魅力。,不但可以享受充足的室内光线，还可以饱览室外秀美景观，更舒适更人性，更注重体现温馨宁静。,飘窗还可以作为很不错的观景台。躺在窗台上，上面放上两个靠垫，或坐或卧，白天看车水马龙，晚上看满天星斗。利用飘窗的另一方面是其充足的光照。,价格策略,采用低价高走,单元,最高价,均价￥,最低价,价格描述,6,、,7,、,8,号楼（三期）,15000,901052+1,购房按揭,99,折，全款,98,折。,5,号楼,（二期）,12500,115135,、,145-165 3+1,购房按揭,99,折，全款,98,折。,1,、,2,、,3,号楼（一期）,11000,170,以上三房两厅楼中楼购房按揭,99,折，全款,98,折。,项目销售推广策划（待续,-,）,