大连五一广场I堡项目营销策略报告-53PPT-2010年.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,小户型竞品市场消化速度及周期比例,项目名称,中心裕景,普照假日,良运四季汇,杰特,星海大观,东方星海,北京公园,远洋左右,套数,800,327,407,576,700,827,738,150,周期,12,个月,2,个月,2,个月,4,个月,12,个月,12,个月,6,个月,3,个月,商品房市场,2009,年市内小户型消化速度,持销期销售速度：,平均,50-60,套,/,月,；,开盘热销期销售速度：,平均在,120,套,/,月,。,动迁市场,西岗区拟拆迁建筑面积,13.2,万平方米，动迁户数,2858,户。,2010,年沙河口区，涉及动迁户数,3943,户，动迁人口,1.2,万余人。,西岗区、西安路板块的动迁，将带动区域板块投资市场繁荣,。,租赁市场,西安路区块改造拆迁，,区域内,90,平以下的小户型，租赁市场供不应求,，将激活投资性市场。,宏观市场,微观市场,土地市场,政策,关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,(,简称“国土部,19,条”）。对土地监管加强力度。,在售城市公寓主要分布于城市核心和星海湾，依托不同资源及商务环境分为四个板块,；,中心区,高新园区,星海区,中山板块,资源：大连传统中心，商业、商务机构聚集,2009,年价格平台：,1.5-2.0,万,/,平,2010,年价格平台：,1.8-2.1,万,/,平,西岗板块,资源：政府所在地，城市行政机构机密,2009,年价格平台：,1.5-1.6,万,/,平,2010,年价格平台：,1.6-1.8,万,/,平,西安路板块,资源：副市级商圈，城市生活配套完善,2009,年价格平台：,1.3-1.4,万,/,平,2010,年价格平台：,1.5-1.6,万,/,平,星海板块,资源：海景资源，商务规划,2009,年价格平台：,1.6-1.8,万,/,平,2010,年价格平台：,1.8-2.0,万,/,平,星海板块的价格平台、占据海景资源的特殊优势，小户型与项目所在板块的投资属性竞争。,项目位于政治中心板块，与中山、星海板块，住宅居住属性米明显。,VS,主流成交价格平台在,18000-20000,元,/,，豪宅板块在向主流靠拢，项目预期将跻身于大连小户型,第一梯队,目前在售小户型公寓价格集中在区间：,18000-20000,元,/,平米，能够形成旺销局面；,城市中心区新入市产品趋向高端；,西岗板块、西安路板块，土地市场放量少；,少量项目价格坚持在,16000,元,/,平米。,从全市价格水平来看，,18000,元,/,的价格将占位到城市,第一梯队,中山板块,西岗板块,西安路板块,星海湾板块,星海大观,在售项目,待开盘,尾盘公寓,大连中心裕景,大连时代广场,SOLO,嘉和三期,泛华领城,颐和星海,悦泰街里,12000,13000,14000,15000,16000,17000,18000,19000,20000,21000,22000,23000,港湾,1,号,远洋风景,/,左右,颐和香榭,港汇中心,杰特,玫瑰东方,一正大厦,东方星海,良运四季汇,普照假日广场,城品城,北京公园,项目所在西岗区板块，客户以自主,+,投资主流需求,购置公寓的客户中有,80%,是为了,投资并获取租金收益的，自住客户数目较少,租住客户：国内外企业驻大连的金领、白领居多；部分外籍人士（主要为日韩俄客户）；少量本地年轻白领；办事处或小企业用作办公空间的占比约,30%,中山板块,大连传统中心，商业、商务机构聚集,大连中心裕景,良运四季汇,普照假日广场,多为经济承受能力相对有限的婚龄白领，以大连本地人为主，少量学区落户客户,60%,以上的,自住客户,，投资客较少,商业氛围较弱，较难吸引商用客户,西岗板块,政府所在地，城市生活配套完善,远洋风景,颐和香榭,北京公园,副市级商圈，城市生活配套完善；当前,投资客户,略多于自住客户；,自住客户多以首次置业的婚龄白领为主，少量办公自用；,投资客看中区域商业发展带动的商务市场前景,西安路板块,副市级商圈，城市生活配套完善,城市公元,城品城,美加华公寓,该板块的传统客户即资源投资型的财富客户，其中包括大量东三省外来移民,小户型投资客户，多为看好星海板块资源价值和发展前景作资产型投资,大户型自住的比例大，商务办公也有一定比例,星海湾板块,海景资源，商务规划,杰特,东方星海,星海大观,市场分析,可售供应,项目定位,项目名称,开盘时间,在售面积,主力面积,销售率,装修标准（元,/,）,物管公司,物业费用（元,/,平米,/,月）,产权年限,星海区,杰特,2009-9-20,6.5,万,50-70/80-90,88%,2000,亿达物业,3.8,70,东方星海,2008-6,7.9,万,50-70/80-100,98%,无,天津港湾物业,2.9,70,星海大观,2008-12,3.81,万,40-70,70%,2000,世邦魏理仕,5.4,70,泛星海区,幸福,E,家,-,福源,2009-2,2.4,万,40-60,30%,无,正源物业,2,70,芝麻公寓,2009-3,0.36,万,50-60,0%,无,大华物业,1.5,70,中山区,一正大厦,2009-3,1.3,万,40-60,87%,2000,一正物业,未定,40,良运四季汇,2009-12,7.06,万,40-70,91%,2000,深圳长城物业,未定,70,中心裕景,2008-10,3.85,万,70-90,41%,3000,第一太平戴维斯,3.8,70,普照假日广场,2009-10,3.5,万,50-70,79%,2000,第一太平戴维斯,3.7,70,市场消化户型的特点及消化速度,价值,产品,客户,只有找到不可取代的价值体系和营销，才能打赢突围战,!,市内小户型市场价格,梯队,划分明显，一梯队与二梯队价格,差价在,3000,元,/,平左右,09,年初到,10,年初，市内高端小户型市场均价对比，同比,上涨,2000,元,/,平左右,户型面积区间,集中在,40-70,平,，,1,居室、,2,居室户型比例较大,市内小户型多采用精装形式，,精装标准,1500-3000,元,/,平,不等,首次推盘销量在,100,套,/,月，持销期基本维持在,50-60,套之间,市内板块间的小户型客户，投资意向差异不明显，相互转化可能性大,2010,年待售项目,玫瑰东方,悦泰湾里,颐和星海,玫瑰东方,北京公园,润德瑞士公园,南山,2009,悦泰街里,上方港景,梧桐院,港汇中心,绿城深蓝中心,1.,玫瑰东方,2.,颐和星海,3.,悦泰湾里,4,绿城,.,深蓝中心,代表沙河口区,代表西岗区,1.,润德*北京公园,2,、润德*瑞士公园,代表中山区,1.,南山,2009,2.,梧桐院,3.,港汇中心,4.,上方港景,5.,悦泰街里,獐子岛地块,07,建园地块,07,人民大厦地块,07,未开工地块,1,、獐子岛地块,2,、人民大厦地块,3,、建园地块,公建项目,1,、胜利,-,高尔基路,2,、西安路,-,兴工街,商务中心,+,金融中心,副中心商圈,金融、商务圈,政治中心,新增量住房开发量，集中在,2010,年下半年入市。集中开盘，小户型市场竞争激烈！,初步统计情况上来看，,2010,年沙河口区，星海板块市场放量大。品牌竞争明显，绿城、大和、华业等，将会带动区域价格进一步拉升。,西岗区,18.4,万平，相对,09,年入市项目增加，集中在二季度、四季度；,中山区,31.9,万平，大部分项目为高层、超高层产品。预计开盘日期在,2010,年三季度、四季度。,新增住房预期认购时间集中在,5-8,月份。,9-10,月份开盘,避开集中放量。,城市公寓主要分布于城市核心和星海湾，依托不同资源及商务环境分为四个板块；城市中心和星海湾均为投资属性，受成熟商务租赁支撑。项目所属政治中心及商圈，区域居住属性明显。,转化上升区域的投资属性,。,小户型公寓产品未来竞争不容乐观，不少住宅项目也存在小户型供应,小户型面积区间集中在,40-70,平米，项目面积与市区,主流小户型面积区间重叠,预期,2010,价格平台在,18000-20000,元,/,，豪宅板块在向主流靠拢，项目预期将跻身于大连小户型,第一梯队，需要跳出区域拉升价值,。,销售速度,在市场政策不发生大变化的情况下，,开盘期,120,套,/,月，持销期,60,套,/,月,价格,速度,面积,属性,竞争,2010,小户型市场,要么与跟进区域价格，要么提升投资价值,项目四至情况,SWOT,定位选择,S,优势分析,连接城市政治中心、中央商务区、副城市商圈的纽带。,交通畅通便利。西临东北路，南接黄河路，城市交通线路畅通便利。,城市教育学府区。南临东北路小学、北临二十一中学，学府氛围浓郁。,稀缺城市公园资源。毗邻中山公园，占据城市核心区的绿化资源。,开发企业多年的建设经验，形成一定的市场忠诚度。,中,高,低,成熟居住区,商贸金融区,商务中心区,成本领先策略,中游,策略,产品领先策略,价格,中心裕景,远洋左右,颐和星海,普照假日,星海大观,杰特,北京公园,颐和香榭,一方大厦,泛海领域,市场切点,W,劣势分析,区域整体达到一定的成熟标准，升值拓展空间幅度相对小。,规划建设小户型投资性产品，在产品舒适度方面，缺乏竞争力。,高容积率建筑，城市中心，土地寸土寸金，园区绿化率、景观营造将受到影响。,O,机会分析,项目临近奥林匹克中心商圈。西岗区重点建设的大型商业综合体，未来将形成大连市重要的高端商业和商务服务业聚集区,。带动商业、办公需求增加。,西安路二期建设，在完善一期商业配套的基础上，改善休闲娱乐、数码广场建设。解放广场建设城市新地标，打造高端物业最集中的区域。,T,威胁分析：,城市中心区投资、商住综合体项目放量集中，价格两级分化，将对本案在市场定位及价格定位上，形成双向挤压之势。,打造东北首席中央生活区,-,低碳科技住宅,跳出区域限制，以全新高度俯视,“左右”,跻身大连小户型,第一梯队,全精装,+,高科技,+,低碳“氧”生宅邸,极具投资价值的一线海景城市综合体,80,万平城市中心地标性综合体,解放路全精装修成品精英公寓,支撑高度，,我们如何定位？,火车站东翼 精装铂金级瞰海公寓,人民广场,35,平米 精装住宅,Ideal castle,繁华之上的名流生活场,深度契合五一广场地域文脉特征,围合商圈的核心地带，领衔城央价值,展现人民广场政治中心地带高端物业特色,通过市场比较法、资源权重定价法、客户心理预期比较法进行分析。对专业地产人士、客户的访谈分析。市场政策不发生大变化的条件下：,项目的价位预期：,18000,元,/,平（不含装修）,竞品项目客户分析,远洋风景,-,左右,客户来源：,远洋老客户购买占,20%,，新客户,80%,年龄：,30-40,岁的,70,年代生人,职业：,私营业主、白领、周边工作占大部分，,10%,来自东北三省投资的,购买目的：,投资,80%,，,20%,以自住为目的。,典型客户分析：,刘小姐，,34,岁是,70,年代生人，与先生一同购买了,40,平远洋风景,-,左右，精装修住宅。两个人受过高等本科教育，属于有知识的文化人，企业的高级白领。过渡性自住以后再投资使用。,竞品项目客户分析,颐和香榭,客户来源：,纯大连人本地客户,75%,，以西岗、沙河口为主，中山其次，少量来自甘井子区。外地客户,25%,（包括来连定居者）,年龄：,30-40,岁的,70,年代生人,职业：,公务员、个体、企业职员,购买目的：,家长为学府,40-50%,，,10%,短期投资，长期为学府。,30%,以投资为目的。,典型客户分析：,寇女士，,40,岁是,70,年代生人，知识分子大学老师，大连本地人。为孩子上学在,颐和香榭,，东北路小学、,21,中学区环境，让孩子赢在起跑线上。,客户置业分析,大连本地客户,东北客户,度假,外来商务人口,保值增值理财,养老移民（,80,万）,环境移民（,80,万）,资源享有,租赁收益理财,保值增值理财,过渡性居住,养老,资源享有,教育学府,保值增值理财,商旅居住,度假,理性要素,感性要素要素,资源享有,大理性大感性,大理性小感性,小理性小感性,项目能够打动的客户为：有理财投资需求的中、高端客户、商住两用中、高端客户,商务性使用,客户定位,游离客户：,本地兼顾投资价值的过渡性性自住客户,偶得客户：,东北地区以投资为目的的客户。,重要客户：,大连本地中高级管理层、高级白领；投资客。东北地区商务人士，商业人士。,核心客户,：西岗区、沙河口区本地客户居多，以学区、投资为主。,核心客户,重要客户,游离客户,偶得客户,如何实现品牌价值？,市场从来不缺房子，但缺“好房子”！,大连精装公寓比比皆是，但是产品趋同！,在衡量“好房子”的四大基础标准：,地段、景观、交通、便利性,注重产品细节,产品价值解剖,科技创新,+,建筑品质,+,教育学区,三大核心价值卖点,低碳生活、,科技住宅,金广建筑质量,品牌支撑,21,中、东北路小学,学府区,浅层地能系统（地源热泵）,可再生能源系统（太阳能光伏发电）,冰蓄冷系统,全热交换置换式新风系统,高科技低碳技术,VRV,变频多联机空调系统,中央除尘系统,同层后排水系统,楼宇自控系统,家居智能系统,3G,网络通讯系统,断热铝合金窗。提高门窗的隔热性能。具有强度高，耐大气腐蚀、装饰效果好、采光面积大、隔音性能佳的突出优势。,K,值小于,0.6W/K,。,双层,LOW-E,中空玻璃幕墙体系。冬季保暖隔音，夏季阻止热能辐射，降低空调能耗。防止紫外线照射，保护皮肤。,独立新风换气设备。采用日本松下或同等品牌的全热交换机。保证热回收的同时，提供人体所需新风量和新风温度。采暖、空调、新风保持在,20-26,度。,自来水直接饮用水。经过专用水质软化处理进行软化。按照人体健康及防止管道结垢的指标，降低水中钙、镁、氯离子。中央水处理使用国际先进反渗透膜技术，有效分离去除细菌和病毒，保留人体微量元素。,声光智能控制,中空幕墙体系,置换新风系统,同层后排水系统,绿色建筑,引进全球领先低碳技术体系,案例解析,营销主题推广,为什么长安,8,号价格能远高于竞争对手？,北京*长安,8,号,低碳商务区。,项目建设背景：,2009,年末，北京公布,CBD,东扩计划。通过低碳、商务双重规划，建立中国式的“空间,+,自然”。建成的,CBD,将成为全球首个,”,低碳商务区“。低碳是时代的潮流，将是,2010,年地产热门关键词之一。,价格支撑卖点,。,东扩,CBD,核心高科技、低碳体系顶级建筑团队、类连卡佛德商业配套设计、业主游泳、酒廊、健身会所。,高端活动营销,。,美国威斯康辛,-,麦迪逊大学,EMBA,中国行到访长安,8,号。,科技住宅,智能化家居集成系统,U-HOME,周界红外线探测报警系统,远程可视对讲系统,公共区域摄像监控系统,电子感应钢化单元门,插卡式电梯,指纹密码户门锁,远程家电操控系统,智能化遮阳帘系统,物业服务,引进专业酒店式管理团队为项目提供酒店服务,酒店式物业管理公司品牌实力,pk,法国雅高国际酒店集团是全球规模最大的酒店及观光事业集团。,全球酒店网络,4000,个。,业务遍布,140,多个国家。,营业额,70,亿欧元,/,年,在巴黎证券交易所上市。,雅诗阁集团是全球国际性服务公寓连锁公司之一。连续,19,年享有服务公寓行业先导者的殊荣，而今更是跃居成为全球的市场先导者。,它是亚洲最大的上市房地产公司之一,-,嘉德置地集团麾下的专门从事经营与发展服务式公寓的公司。,万豪国际集团是全球首屈一指的酒店管理公司。,业务遍及美国及其它,67,个国家和地区管理超过,2,800,家酒店，提供约,490,500,间客房。,万豪在,2003,财年的营业额达到,90,亿美元。,万豪被,财富,杂志评为酒店业最值得敬仰企业和最理想工作酒店集團之一。,洲际集团,成立于,1946,年，是目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团，拥有超过,55,年国际酒店管理经验。,同时它也是世界上客房拥有量最大（,540,000,间）、跨国经营范围最广，分布将近,100,个国家，并且在,中国接管,酒店最多的超级酒店集团。,大堂,注重居者身份感的双大堂设计,大堂是居者身份感的象征。在地下车库及公寓单元门设置入户大堂。大理石铺设，彰显尊贵。,点缀沙发、绿植是访者休息及洽谈的公共空间。,根据大堂的格局设置圆形、方形吊顶，悬挂灯饰。,大堂吧,装修与大堂风格一致，西餐厅装饰，提供咖啡、茶水、清水、快餐等服务设施。,红酒吧,收藏各种年份的红酒佳酿，常用的烈酒、鸡尾酒,雪茄吧,“雪茄”男士阶层的标志，它的外延意义已经与特权、身份联姻，手指间撩绕着一支芬芳扑鼻的雪茄，其所蕴含的意味已大于雪茄本身。,大堂吧,商务洽谈、休息的场所,屋顶花园,景观空间的外延,公建上层屋顶花园。建筑顶楼也可以设计瞰景屋顶花园。多层次屋顶设计，半开敞室内庭院，前代的前卫感、品质感。,精装控制,提供给客户不同档次的精装修选择，控制成本,控制精装修成本，放大精装修价值,小户型客户购买多作为投资，对精装修存在一定要求，但并不像自住那样对精装修的细节要求得很精确，对于家具、家电的要求也因人而异，因此建议项目精装修应控制成本，并提供菜单式选择，以最有效地放大项目的投资价值,精装修项目及标准建议（提供客户方案选择）,方案一,墙面、地面、顶棚装修、门窗等,+,厨卫精装、全套厨具、洁具,10001200,元,/,平米,方案二,方案一,+,灯具、家具,12001500,元,/,平米,方案三,方案二,+,全套品牌家具、电器,15002000,元,/,平米,细节优化,对全装修产品细节把控,i-one,：优化居住空间。从使用者的角度出发，思考功能空间组合顺序，预留功能空间，提供实用率更高的室内空间。,i-two,：,利用组合橱柜完全利用厨房空间；利用厨房墙面，打造“,0”,占用收纳空间。,细节优化,对全装修产品细节把控,i-three,：,细分储藏空间。借鉴日本储藏空间的细化处理，住宅使用面的,1/10,左右。,i-four,：分割卫浴空间。洗手盆、坐便、淋浴三件分离设计。提高使用率、互不干扰、可多人使用。,细节优化,对全装修产品细节把控,i-five,：,设备管线空间。设备管线走管置于地板下，可随意更换管线而不影响住宅的结构。实现“全寿命住宅”,i-six,：灵活割断墙。增加空间的变换性、可利用性。采用灵活的割断墙设计，随意变化空间布局。,推广核心,寻找客户的消费特点,30-40,岁,70,年代生人性格特点,新准贵族型,少年得志型,苦尽甘来型,远见卓识型,财富积累快,财富积累慢,观念保守,观念开放,传统新贵,企业二代掌门,贵族气质,见识广阔,海外经历,性格外显,注重享受,极度自信,眼光独到,新经济型富豪,传统富豪,远见新贵,传统行业,喜欢显富,观念保守,注重富贵感,年纪偏大,生活讲究品位,睿智,.,远见,为人踏实,追求向上,良好教育背景,项目公寓产品的客户群特征,关键词：,怀旧情结、理想主义、最后、尴尬,“白骨精”,白领、骨干、精英,I,堡,我的城堡,我的生活与众不同,见证非凡见地 彰显纯正品位,10,分钟 从繁华步入经典,卓尔不群 与众不同,Ideal castle,只为正在影响世界的人,创意与绿色拥抱的时刻正是你的卓越生活方式被品鉴的时刻,值得典藏的建筑工艺经得起最苛刻的检验和最悠长的岁月,案名延展,Ideal castle,完美城堡,/,理想城堡,案名诠释：,Ideal,：,完美的，理想的。城市精英人群对追求的逐步升级。生活、工作、爱情都要求完美。居住环境的要求也趋向完美。,Castle,：,城堡。城市中精英聚集的场所。多元化的生活场景自由切换，繁华之上，一切想要的东西皆可触手可及。,impressive castle,印象城堡,Impressive:,印象。繁忙的都市，擦肩而过的人群，一切都是那么的陌生。熟悉的面孔、真诚的微笑、贴心的服务，回味无穷的印象。,impressive castle,：,霓虹初上，弥漫着香水的味道。都市达人，私密中略带神秘的气质。活跃在充满欢乐的城堡之上，邂逅倩影、浪漫印象。,项目策略设定,第一阶段,吸引,通过圈层活动，低碳科技住宅价值，重建吸引大连市消费者的认知，高点切入。,第二阶段,认知,高科技创新的产品理念、高品质的建筑质量、建筑建材、建筑细节的认知。与项目区域高端的价格定位充分对接。,第三阶段,认同,长时间对业主的接触、购房者的逐渐对产品价值感产生认同。形成客户的忠诚度，口碑效应，促进宣传转化。,广告，让购房者“戴着眼镜”看楼,倘若我们给消费者带着某种先入为主的印象，那么他们就会带着“有色眼镜”来看楼。看楼也就成为论证的过程。前提是，这个印象（价值主张,）,一定要深刻，要有力度，要能打动人，能够填补买房者的最大心理缺口。,展示系统,VI,展示,售楼处展示,客户到达售楼处,停车场,售楼处保安,值班客户经理,客户登记,客户经理,正常接待流程,客户到达售楼处停车厂,/,位（保安）迎宾（保安,/,门童）讲解区位、引至沙盘区讲解开放洽谈区（通道）样板间专属洽谈区、选择意向户型、算价、签约。,设置预约看楼,工法展示：,售楼处,地面,设置的功法展示区。优点：不占售楼处的现有空间，设计奇特有新意，容易引起客户的观看兴趣。,建材展示：,在售楼处专门安排建材展示区，说明采用的材质、门、窗的选择，进一步的对产品建材阐述说明,。,工法展示,导视系统,户外道旗,灯杆旗,公共空间导视牌,注重样板间细节处理,风格：现代简约。为主简,洁、时尚,、欢快,室内空间地板处理成亮色,会使整个低暗的空间变得通透,样板间展示,样板间风格：华丽、尊贵、高雅,样板间在墙面得处理上，尽量减少间隔墙，增加室内镜面反射效果的运用，视觉上拓展空间格局。,样板间展示,Ideal castle,推广攻略,产品发售计划,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,1-2,月,3-4,月,5-6,月,7-8,月,9-10,月,销售节奏,推盘指标,营销活动,工程展示,媒体安排,所需物料,关键工作,启动名流,CLUB,，俱乐部,首次推出，价格差做大，快速回笼一部分资金，用于项目周转,高举高打，形成市场知名度，拉高点。,价格拉高，最后形成品牌知名度、美誉度,3,个月积累客户,1000,组。,首次推出,300,套,二次推出,300,套,110,套推出清盘,低碳科技营销、小众聚会、圈层营销、尊贵看楼活动、中秋、国庆活动,奢侈品鉴赏,英式沙弧球活动、圣诞节、元旦活动、精装时代说明会、大世界家居活动,高尔夫活动、水上运动活动,高端理财活动,形象墙、广告牌、网络、软文、专题,形象墙、周边导视系统、广告牌、网络、夏展会、航空杂志,软文、户外、硬广、秋展会、网络、短信、航空杂志,短信、网络、展会、杂志、户外,硬广、展会、广播、短信、户外、网络,户外、网络,售楼处装修完成,样板间装修完成,整体模型、户型展板、海报、销售天书,宣传片、概念楼书、户型图集、分户模型、客户通讯、纪念品,产品楼书、折页、派发海报,1,、全盘工作统筹安排,2,、销售人员培训到位,1,、准备销售物料,2,、维护前期客户,1,、确定开盘及活动方案,2,、价格系统制定及发布,3,、分批推售策略拟定,开盘仪式,1,、展会、节日活动节点,2,、销售员考核，更换,3,、二次推盘客户积累,1,、二次推盘策略执行,2,、价格系统制定及发布,2010,2011,蓄势期,强宣期,首次,开盘,二次,开盘,三次,清盘,强销期,持销期,强销期,开盘时间,推盘套数,消化率,2010.10,300,套,75%,2011.4,300,套,80%,2011.7,110,套,90%,最后推盘以实现高利润、高价格、高知名度为目标！,推盘批次及销售目标,根据项目在销售当期的具体市场情况，,综合该项目建设工程进度和开发成本等因素，,拟定项目的销售执行方案,包括营销策略、推广计划、销售计划、工地现场及销售卖场布置、推出时,间、价格策略、付款方式及渠道、装修标准建议等，,提出一系列的促销计划。,我们的工作方法,营销策略主要内容,、项目定位回顾,、具象消费者价值取向研究,、项目卖点整合与营销,SWOT,分析,、营销案例借鉴,、营销总战略形成,、营销具体策略,5.1,消费者价值取向与项目价值点衔接,5.2,营销通路与市场事件利用或创造,5.3,主要卖点提炼,5.4,主流促销手段,5.5,项目卖点整合与营销,SWOT,分析,5.6,营销的成功要素,5.7,项目形象定位,5.8,阶段营销主题与目标,5.9,营销节奏,6.1,客户策略,6.2,销售展示,6.3,推广策略,6.4,销售方式,6.5,营销工作计划,专业来自细节，细节，就是专注做好一件事。谢谢您的聆听！,顺祝事业成功，万事如意,!,The end,