XX市城市更新实施办法.docx

XX市城市更新实施办法
第一章 总则
第一条 为加快推进城市更新工作，完善城市功能，优化城市结构，传承历史文化，改善人居环境，建设宜居城市，不断满足人民群众日益增长的美好生活需要，促进经济社会持续健康发展，根据有关法律、法规和政策，结合娄底实际，制定本办法。
第二条 本办法所称城市更新，是指市本级城市建成区范围内，根据法律法规、城市规划和本办法规定程序，通过修缮、改造、拆除重建等方式，优化城市空间形态和功能，完善市政基础设施和公建配套设施，推动产业可持续性配套发展和保护历史文化传承，从而实现城市肌理的全面保留，产业动能、环境品质和城市竞争力的全面提升的系统性工程。
第三条 具有下列情形的区域，可纳入城市更新项目：
（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善；
（二）片区环境恶劣或者存在重大安全隐患；
（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响片区城市规划实施；
（四）产业发展基础薄弱或产业结构不合理，亟需改造提升；
（五）经市城市更新工作领导小组审定应当进行城市更新的其他情形。
第四条 城市更新坚持以下原则：
（一）政府主导，市场运作。充分发挥国有企业推进城市更新的作用，通过资本金支持、注入优质资源等方式，做强城市更新平台。建立健全更新收益共享机制，鼓励社会资本参与，尊重和保障更新主体的权益。鼓励运用政府征收、与权利人协商收购、权利人自行改造等多种城市更新模式。
（二）规划引领，产城融合。充分发挥规划引领、政策支持、资源配置作用，盘活存量资源，提高存量土地资源配置效率，整合零星分散土地，实施成片连片更新；坚持地上与地下同步、建设与管理同步、宏观与微观相结合，优化资源配置，实施一片、提升一片。优化城市功能结构，推进产城融合，推动传统产业升级与新兴产业培育齐头并进，发展新经济、新业态、新场景、新功能。
（三）以人为本，改善民生。立足群众最关心、最迫切的实际需求，将群众更新愿望强烈的片区优先纳入更新范围，加强统筹，确保城市更新中市政基础设施和公共配套同步规划、优先建设，逐步实现基本公共服务均等化。
（四）保护优先，注重传承。坚守历史文化遗存保护、自然生态资源保护底线，以保护传承、优化改造为主，拆旧建新为辅，保留城市记忆、历史风貌、乡土气息。保护好古树名木，鼓励、支持对保护保留建筑进行活化利用。
（五）因地制宜，量力而行。综合考量老旧小区改造、棚户区改造、城中村改造、危房改造、老旧厂区搬迁、街区微改造和完整居住社区建设等项目，合理统筹土地资源和规划资源，因地制宜确定改造模式，明确责任主体，落实公建配套责任，实现完善城市功能、补足短板的目标。
第五条 城市更新应结合地块实际，单独或综合采取下列方式推动实施：
（一）修缮。在符合保护要求的前提下对建筑进行维护修缮、综合整治和功能优化，对建筑所在区域的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善，但不改变建筑整体风貌、主体结构和重要饰面材料，不得新建、扩建、改建。
（二）改造。在保持现状建设格局基本不变的前提下，对建筑进行局部改建、功能置换、修缮翻新，以及对建筑所在区域进行配套设施完善等建设活动。
（三）拆除重建。通过修缮和改造难以消除本办法第三条规定情形的，将原有建筑物拆除，按照新的规划和用地条件重新建设。
第二章 工作机制
第六条 市人民政府成立城市更新工作领导小组，负责统筹城市更新工作，协调重大问题等。
第七条 市住建局（人防办）作为城市更新工作责任主体，应牵头建立健全城市更新保障机制，组织城市更新体检，编制城市更新规划，制定城市更新年度计划和实施方案，推进城市更新工作等，负责对城市更新项目实施进行指导、协调、调度、汇总、监督等。
相关职能部门依法按职责分工推动城市更新工作。
第三章 工作流程
第八条 市住建局（人防办）建立统一的城市更新数据底盘和数据调查标准。按照属地原则，通过组织实地调查，摸清更新单元基本情况、群众改造意愿和筹资能力等。
第九条 市住建局（人防办）负责编制市本级城市更新专项规划，确定城市更新总体规模和近中远期目标、总体结构及更新思路。
专项规划是城市更新项目设定及城市更新实施方案编制的重要依据，依照法定程序报经市人民政府审定后实施。
第十条 市住建局（人防办）结合娄星区人民政府、娄底经开区管委会及有关部门上报的项目情况，根据专项规划等要求，制定城市更新年度实施计划，报市人民政府批准后，按相关规定组织实施。
第十一条 城市更新应当通过公开招投标、竞争性磋商或直接委托方式，选择有实力的企业作为城市更新项目实施主体。
本办法施行前已进行的城市更新项目，按原有方式继续实施。
第十二条 根据城市更新专项规划及年度计划，由市住建局（人防办）或其委托单位编制城市更新项目实施方案。实施方案应包括以下内容：
（一）各更新项目所在区域的城市发展定位与产业布局、基础设施与公共服务设施的功能完善目标等；
（二）各更新项目的实施背景、项目定位、建设规模、红线范围、更新方式、实现途径、建设方案、设计方案、运营方案、投资额度、筹资方案等内容；
（三）涉及历史文化资源保护的，还应包括保护方案。
城市更新项目实施方案经政府相关部门联合审查后，报市城市更新工作领导小组审定后组织实施。
第十三条 城市更新项目建设依照基本建设程序实施。
城市更新项目完成后，由市住建局（人防办）牵头组织竣工验收，确认改造成本，评估更新绩效。
第四章 支持政策
第十四条 在符合现有控制性详细规划及相关专项规划要求的基础上，对为城市增加道路、广场、绿地、停车场等公共使用空间的城市更新项目，可根据有关政策规定，给予相应的建设强度指标奖励。
第十五条 城市更新保留改造的项目，其保留建筑的建设强度未达到规划建设强度指标的，建设强度不足部分可依法依规通过城市设计转移至片区内其余开发建设用地中。
第十六条 拆迁重建项目搬迁补偿完成并形成“净地”后，符合划拨条件的，由自然资源和规划部门履行相关流程后，将相应的土地使用权划拨给项目实施主体；符合协议出让条件的，由自然资源和规划部门履行相关流程后，将相应的土地使用权协议出让给项目实施主体；需通过政府公共资源交易平台公开出让的，由自然资源和规划部门编制土地出让方案，明确宗地出让条件。
城市更新项目实施主体在符合片区规划条件下利用持有的存量土地集中开发建设保障性租赁住房，可采取划拨方式供地，且在经营期满一定年限并补缴土地出让金后，其产权可依法上市交易。
第十七条 城市更新片区范围内的边角地、夹心地、插花地等零星未出让国有用地应当优先规划用于基础设施和公共服务设施建设，不能单独开发的经营性用地，可以与相邻地块整合出让。
第十八条 为保障城市更新项目内公共服务、城市形态、产业发展等功能的统筹规划和落地，城市更新片区内经营性用地可实行带方案挂牌出让，并按照“谁提出、谁落实、谁监管”的原则，由提出方与摘牌单位签订监管协议。涉及历史保护建筑、近现代保护建筑或文物保护要求的项目，带方案挂牌供地。
第十九条 坚持片区整体改造与辖区异地平衡相结合。开发价值低、不能实现收益平衡的更新片区，按照“一事一议、公益优先”的原则，可联动属地辖区内其他可带方案挂牌出让经营性用地带方案挂牌综合开发，实现辖区内更新项目平衡。
第二十条 积极争取中央和省资金支持，鼓励利用中央、省政策性资金、争取更多政策性贷款、专项债等。鼓励积极利用国家政策性金融对城市更新的支持政策筹集资金。
打通资源变资产、资产变资金的渠道。按照市场化、法治化原则，依法依规加大对城市更新的金融支持力度，为金融机构加大产品和服务创新力度创造条件，积极引导政策性资金和金融机构信贷资金支持城市更新工作。
第二十一条 市人民政府保障开展组织实施城市更新的日常工作经费，加大财政对更新改造资金的支持力度。更新项目新增土地出让收益优先用于全市城市更新资金平衡。
城市更新项目符合国家、省有关规定的，可依法享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策；纳入更新年度计划的项目，符合条件的，可依法享受相关税费减免政策。
第二十二条 根据城市更新项目总体情况，统筹采取融资贴息、投资补助等合规方式予以支持，鼓励市属国有企业和社会资本积极参与城市更新项目建设。市属国有企业参与城市更新项目建设的，可采取增资或经营性资产注入方式予以支持。
第五章 其他规定
第二十三条 城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过房屋征收、协议搬迁、房屋买卖、资产划转、股份合作等合规方式开展。
城市更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变更的，可通过市场租赁方式取得原建筑物使用权。
城市更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变更，也不需要取得原建筑物使用权的，经充分征求权利人意见后依法实施。
第二十四条 强化城市更新风险防控。及时梳理债务规模、总量、性质，针对可能出现的各种流动性、局部性、系统性债务风险，建立完善防控预案和预警分析体系。严格规范举债、偿债程序，确保合理举债、按需偿债、贷偿有序。强化城市更新项目监督管理，严格控制建设管理成本，确保不形成新的政府债务。加强全过程监督，保障资金使用安全。
第二十五条 加强信息公开，通报工作进展情况，加强社会舆论引导，按照贴近群众、服务发展、突出重点、保持常态的原则，全方位、多层次、高密度深入宣传报道，为推进城市更新创造良好社会氛围。
第六章 附 则
第二十六条 各县市城市更新工作可参照本办法执行。
第二十七条 本办法自印发之日起施行。本市原有相关规定与本办法不一致的，按本办法执行。