房地产企业的系统创新与关键点管理.doc

房地产企业的系统创新与关键点管理
课时:2天

课程特色
    【焦点问题】
    以前的成功靠着房价飞涨，土地增值；当发生了根本性变化时, 过去的盈利模式已经完全不适应市场了.适应市场，就是不能仅仅靠资源获取的 商机 赚钱，更要靠项目运作的 专业能力 赚钱，  

    对很多房地产 企业来讲，这无异于二次创业。 
    一些开发商企业也在引进流程做专业化，为什么不见成效？  
    流程只解决局部问题，系统才能解决整体问题。  
    开发商80%的运作问题出在系统层面， 离开系统抓流程，是头疼医头，脚疼医脚。抓住系统落实流程，才能 1 + 1 > 2 。

    【课程价值】
    根据近二十年对行业的实践、思考与总结，我们提出了管控链 、价值链和 为三条主线的企业专业操作系统。  

    这是开发商企业运作必须具备的 视野与能力。 
    房地产开发运作系统总成 
    ----    一级子系统 
    -----   二级子系统  
    -----  三级关键点 
    房地产开发运作系统常见问题解析
课程大纲
房地产开发系统与关键点详解 :

一、 企业管控创新:开发商的四基管控系统
管控系统的四个基本点:
1、开风商企业的资源配置（管好人）                 架构系统
2、开发商企业的系统运营（管好事）                 计划管理系统
3、开发商企业的投入控制（管好投入）               系统
4、开发商企业的产出控制（管好产出）               系统

1、 创新架构管理
问题：开发商架构管理中普遍存在资源配置不合理，职责不清，扯皮推诿，效率低下， 管理高企等问题。 

怎么解决这些问题？ 
创新点： 
1、以专业优化组合配置资源配置 
2、 简约、精细化架构管理系统 
要点:
专业优化组合
专业设置及组合
简约管理架构设计
职能工作细分
部门职能的工作清单
操作部门的接口
岗位责任系统
定岗定编
职务说明书
运作权限系统
部门职责权限
各种审批流程

3、 创新计划管理
问题：开发商运营中普遍存在工作衔接不畅， 人员忙于奔命，效率低下，成本高企等
问题。 
怎么解决问题？ 
创新点： 
1、建立四级计划系统 
2、完善计划管理机制 
要点：
计划体系的内容：
一级计划：战略规划及五年发展计划
二级计划：经营计划指标、七大计划系统（项目开发计划、设计计划、总体工程计划、成本计划、销售计划、资金计划和管理计划模板）

三级计划：部门月度计划模板
四级计划: 岗位个人周计划
计划的编制：
计划主要节点的分层管理
主要节点之间标准工作周期
计划的分解与运行
计划的监控与考核

4、 创新成本管理
问题：开发商普遍缺失成本管理系统， 各种浪费， 极大地吞噬了项目的利润。 
怎么解决问题？ 
创新点： 
1、建立全程、全员成本管理系统 
2、市场倒推式的造价定位方法 
要点：
建设前期成本控制
目标成本与责任成本
成本控制指导书
建设控制
动态成本控制
建设后期的成本控制
结算、决算与成本考核

5、 创新绩效管理
问题：中普遍存在能力与动力不 足，低下， 项目不能取得预期 利润等问题。 
怎么解决问题？ 
创新点： 
1、过程与结果并重的双重绩效管理 
2、量化简单的指标 
要点：
项目绩效考核
项目绩效考核中的二次分配
项目绩效考核指标
骨干人员的长期激励机制
月度考核流程：
计划考核指标的量化
绩效工资体系的建立
多元考核主体的考核办法

二、 项目运营系统创新: 6大增值点的项目价值链管理开发的六大价值增值点构成项目的价值链，每个点都要为项目增值。
1． 创新项目决策
问题：传统拿地的风险在于,项目能否赚钱基本取决于房价上涨。 
怎么解决问题？ 
创新点: 
1决策系统 、
2投资分析模型 
要点：
项目论证管理流程
项目初步设计分析
项目成本估算方法 
土地的投资价值

2． 创新项目策划
问题：策划报告普遍严重脱离市场和成本要求。没有可操作性。 
怎么解决问题？ 
创新点: 四维项目策划系统 
要点：
项目策划管理流程
客户定位（客户细分与需求调研）
造价定位及项目成本测算（项目主题及物业发展建议）
项目运营 定位；
项目策划任务书
四维项目策划
客户定位(客户是谁,需要什么)
造价定位(客户支付能力,造价标准)
产品定位(项目核心问题,做什么产品)
运营定位(项目开发节奏,经营目标)

3． 创新设计管理
问题：很多开发商只有设计委托，没有设计管理。 
怎么解决问题？ 
创新点：三度设计管理 系统 
要点：
设计委托管理流程
设计任务书
设计评审及优化
设计跟踪服务
设计变更

4． 创新工程管理
问题：甲方不会作甲方，造成进度失控、 质量失控、成本失控。 
怎么解决问题？ 
创新点: 1、甲方工程关键点管理系统  2、甲方工程管理的角色  
要点：
甲方工程部的角色与作用
工程管理流程
工程管理指导书及工程管理标准
甲方十大关键点
客户敏感质量问题的防治 
物业移交管理
保修期内的维修管理

5． 创新营销管理
问题：销售服务不到 位，是买方市场销售的基本问题。 
怎么解决问题？ 
创新点： 1、服务营销系统 ，2、一站式销售服务
要点：
营销策划管理
案场内部管理
销售服务管理
销售价格管理
销售费用管理
客户事务管理
销售变更的管理

6． 创新客户管理
问题：开发商普遍轻视客户管理，既丢了财，也丢了人。 
怎么解决问题？ 
创新点： 1、三位一体的系统 ，2、客户资源管理与经营 
要点：提升计划
产品服务
销售服务
物业服务
客户俱乐部运作

三、 外包管理创新：开发商的供应链管理 
问题：不会管理外包供方，不能借力赚钱是开发商普遍存在的短板。
怎么解决问题？ 
创新点： 系统
要点：
1． 外包管理 流程
2． 招投标管理
招投标管理流程
工程采购招投标
甲供材设采购招投标

3． 外包业务任务书
项目策划任务书
设计委托任务书
工程管理指导书
营销策划任务书

4． 外包合同
设计类合同
工程类合同
营销类合同

5． 外包成果评审
各类外包评审的流程
各类外包评审的标准
各类外包成果的验收
课程主讲
    矫老师
    1985年在美国加州Whittier大学取得管理学硕士学位后，在首都师范大学获得副教授职称。期间编著和翻译了《八十年代的社会心理学》、《再创公司》、《现代管理学》、《广告心理学》、《创造力丛书》、《走向客户的6 W 》和《房地产的管理》等著作。 

    1987—1993年在香港招商局蛇口工业区工作。 
    1994年至2003年，在万科企业股份有限公司供职。在万科供职十年期间，参与并主管过集团、集团管理架构的调整、现代企业制度的建设、集团主要业务的整合、的建立、地产业务计划管理、项目策划和营销策划、工程管理、成本与、客户关系管理等。 

    目前是和君管理咨询公司合伙人，在、、浙江大学、人民大学、、武汉大学、厦门大学、山东大学等高校担任客座教授。 

    2003年5月后，先后培训及咨询过百余家房地产开发企业（包括大型央企、标杆企业和中小民营企业），有仅万名业内人士接受过培训。主要从事开发商企业系统创新和流程再造方面的管理咨询，项目开发顾问，项目策划及骨干人员培养等工作。
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