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西安20年来房价未涨也未跌
闲谈
最近是挺热闹的，全国人民都在讨论高房价。大家一边倒的希望房价跌跌跌。那么，房价到底是高了还是低了呢？
首先，我们来一个纵向比较。记得，商品房概念是上世纪90年代的事情。本人是93年毕业到西安工作，94年转正。我们就以94年开始对西安房价做一个比较，当时的房价是商品房650-700元/平米（多层，很少有高层）；到2001年，单位团购房楼花（多层商品房）1350元/平米，旁边新建的高层商品房价是2100-2200元/平米；到2014年现在，西安市房子均价在6300元/平米（高层）；现在的多层是稀缺物，无物也无价。从纵向看，1994年到2001年房价上升到原值的2倍；而2004年到2014年房价是原值的3倍。
再看看工资与饮食开资：
1.1994年刚工作，初级职称，工资147元、保健30元、奖金80元，共计257元。当年吃早餐，油条0.1元/根（需2-3根）；中午，吃饭一碗面条3元（大碗）；晚餐，一碗面条2.5元（小碗）。1994年，房租60元/间月。
2.2001年，中级职称，工资具体多少已经不记得了，但记得领了一个月工资奖金买了个小灵通1024元，剩余不到300元，也就是差不多1300元；2001年，早餐油条0.2元/根，中午面条4.5元/碗，晚餐面条4元/碗；2001年房租是260元/间。
3.2014年，副高级职称，（正高与副高工资相差1000元），工资包括奖金、夜班费及保健费共计5100元。早餐油条1元/根，午餐面条12-14元/碗，晚餐面条10-12元/碗；2014年城中村明显减少，80平米单元房租金1000-1300元/月。
好了，我们来算算：
A.a.从1994年到2001年油条价格涨到了2倍，面条涨了1.5元，涨幅约50-60%；而房价涨到了2倍（是不是与1998年住房政策改革有关）。
A.b.2001年到2014年，油条涨到了5倍，面条涨到了3倍；房价涨到了3倍。
记得，2000年在面馆吃饭时，卖面的老板与吃饭的民工闲聊说，”卖面卖了这么些年，发现了一个问题，就是必须卖300碗面才能买1个平米的房子”（即300碗面/平米，当时的房子是以多层为主）；而高层的价钱刚好是500碗面/平米。我们以2001年房价和面做一个横向比较，300碗面是1200元（小碗）-1350元（大碗），当时多层的价钱刚好是1350元；500碗面是2000元(小碗)-2250元（大碗），当时的高层房是2200元。再看看2014年高层房价与面的比较，500碗面是5000元（小碗）-6000元（大碗）或6000-元/小碗-7000元/大碗，目前西安市高层的房价网上就有，6300-7000元之间；因为多层已经罕见，就不再比较了。
B.从收入与房价关系看，多层房初级职称接近3个月（工资+奖金）/平米；中级职称1个月(工资+奖金)/平米。再看看高层房，基本是正高级职称1个月(工资+奖金)/平米。多层与高层的关系是3/5。要买一个80平米的高层房，中级职称不吃不花要11年余；副高级职称不吃不花要7.97年；正高级职称不吃不花要6.7年。所以，作为住宅的商品房从一出生就是为35岁以上人群量身定做的，它就没有眷顾年轻人，对年轻人来说属于顶端豪华奢侈品。
C.再看看房租与工资的关系，1994年60/257=23%；2001年260/1300=20%；2014年1300/5100=25%。也就是房租是（工资+奖金）收入的1/5-1/4。(刚毕业学生，租不到单间房，可以考虑多人合租单元房)
结论：作为住宅的商品房专属于35岁以上人群；房租处在个人收入的中等价位。房价与房租20年来没有涨也未跌。变化了的是人们“狐狸吃不到葡萄”纠结的心理状态。
延伸：
1. 刚毕业的学生，不应该谈房价，更不应该奢望买房，房价相对于收入有太大的压力，租房是个合理又务实的选择。买房是年龄35岁以后或取得中级职称以后的事情。革命刚刚起步，同志仍需努力。
2. 年龄35岁以后，或中级职称取得后，可以考虑交首付，贷款购房。拥有了房子，生活拮据，痛并快乐着！
3. 年龄45岁以后，或取得高级职称以后可以考虑换大房子，享受天伦之乐，须时刻祈祷别节外生枝，否则就会归零甚至负债累累。
4. 买一套80平米的高层房，正常生活，即便是正高级职称收入，也需要近10年的奋斗，如果一个人活80岁的话，也就是人生的1/8时间，可见买房是件多么不容易的事情。
5. 买一套80平米高层房，会花去人生近1/8的时间和精力，即便是一些人拥有多套房子，其买房时也已经交付过各种税费，房子在持有过程中的价值与价格并没有上升，再提出征收房产税（应该叫房屋保有税吧？！），依据的是什么？是想把房子当做韭菜吗？！
6. 征税的依据是商品在交易过程中产生溢价，对溢价部分适当征收税费，以维持政府对社会管理职能。房子没有进入市场交易，就不会产生溢价，没有溢价收益，某些人提出征收房产税（保有税），税费从何征起？我们是不是应该先修改税法，再商议房产税（保有税）。设想，让所有买了东西没有当下使用的、或者买了比别人更昂贵商品的人都课以商品保有税，会有什么结果呢？街道上就会出现一道靓丽的风景线，欧洲版的“皇帝的新装”已经out了，中国版“皇帝的新装”闪亮登场，“全民裸奔”，因为谁都不想因为家里多了件不应季的衣服而成为纳税人，这时作为“高、大、上”的你该是多么的自豪！就算是你hold的住，旁观的“皇帝”hold的住吗？！
7. 从纵向与横向双比较可见，房子买到手后，仅仅得到保值（如果没有天灾人祸，或需要维修的话），没有增值，当然也不会产生溢价。那么，房子再进入市场交易时，也不应该征收印花税、交易税等等税费。