调表解惑一如何分析项目户型比例.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,市调中项目户型比例速得技巧,蓝山，在路上,2009.3.5,地产新人课堂（,木木出品 必属精品,）,写在前：,09,终于让我快要迈进“此职位需要三年以上大型代理或者开发公司同等工作经验”的门槛！感概，他妈的诸葛亮出山前也没带过兵啊！靠，凭什么我要有工作经验！,声明下，我是新手,也就是传说中的菜鸟，但当菜鸟有了鹰的理想的时候，菜鸟就会经常忏悔。,想忏悔的时候，菜鸟可能会去教堂。所以，,08,走过，菜鸟还活着。,菜鸟是设计制作公司出身。教书的是不会教拿钳子的民工的。所以，俺的经验多来自生活感悟，如果大师发现有问题，不对路，就当木木只是自己瞎讲的吧。,蓝山，在路上,即日,做咱这行最常见的，最经常填写的就是楼盘市调表格了，新人会填写，老人也会常常填写。但这些年走过，我特看不惯一些人对待这项工作的鸟态度，多好的一表格，被填成那样，要么：,1,、表格填的乱七八糟，字写的跟狗屎一样，浪费资源。,2,、表格填的能网鲨鱼，填出这样的表格的人，给我个酒瓶，我,就摔死你。,3,、认为就是些鸟不大的信息，都是牛人，对表格的工作嗤之以鼻。,这表不重要吗，如果谁敢说一个能设计项目全程的重要工作,文件不重要，你敢过来，我就敢掐死你丫的。,太阳，不说了，我今天又不是想讲如何从表格看前期营销策划，如何做市场调研，还是入正文！,看左手！,这是非常简单的一个市场调研表格的最上的部分主要是项目基本资料和项目的户型及其面积配比的情况。,注意：,能被你的市场调研的楼盘，肯定不是你或者你的领导，闭着眼瞎选的，肯定是作用大大的！,重点：,这个表格的下方出现了一个至关重要的一个栏。就是面对的楼盘的户型和户型面积配比的问题。,提醒下：,有很多新人或者老人会填出来，很奇妙的比列，比如,30,：,20,：,50,.,真他妈的规整。,我想了，你得出来的这个结果的来源有以下几种：,1,、售楼部的售楼员把你当,SB,告诉你的。,2,、网上查的。什么网站？不知道。,3,、政府相关网站？靠，做市场人的，混到这样，这她妈妈的没前途了。,结果：,1,、你的领导很生气。,2,、你的报告根本没法写。,3,、你的项目将被你玩死。,4,、你估计要下岗回家喂猪去了。,5,、如果你还活着，你看到我的这个报告还有继续生存下去的希望。,现在课堂正式开始：,鲜花，掌声！,都来！,声明：我曾经也是那种人的。,解决之道的缘起,异地考察，时间紧迫！,入行,7,个月的时候，我帮助一家开发公司,去外地做市场，并考察地块的时候，,就被一个营销总监问到了这样的问题，,户型配比如何得来？,靠，当时问的我一愣，其实我知道，,这丫的也不会！,我百思不得其解决之道。,于是，我就想啊，想啊，想啊。,终于，我还是没想出来。,接着我继续想啊，想啊，想啊。,还是没想出来！,我抬头看到一个菜市场，靠，好多的白菜、萝卜，真新鲜，还有我喜欢,吃的大鲤鱼，花鲢，看的我，唉！都是哈喇子！,突然，我想出来了！,我真佩服我的聪明！,大家请看：,菜市场项目整体,萝卜户型一,白菜户型二,青菜户型三,有人问：,太阳，木木，你丫忽悠我！我告诉你木木是从来不打诳语的。,项目是有固定数量户型拼凑组成的。户型一，二，三等。,菜市场是有固定数量蔬菜组成的。比如：萝卜、白菜、青菜等。,区别：性别,共同之处：,大小不一，体型不一！,结果：方便辨认！,不知道各位朋友看出来什么东东了没！,如果没看出来的话，俺就提示以下了哦：,1,、造型各异，都他妈的歪瓜裂枣的，长的奇形怪状的。而且除了肚子一样肚皮和五官奇丑无比。,2,、有高有矮，胖瘦不一样。这可能是和重量有关，级别不一！,不明白的同志可以先行告辞了！,3,、我们来看看你到人家售楼处搜集来的东东,1,、整个菜市场有多少货，大家可以从买菜的哪里的得来。,2,、卖多少种菜，买菜的也会告诉你。,3,、萝卜（户型）在哪里售楼员基本上会告诉你，但是按照卖萝卜的人的思维，他一般只会选三种萝卜给你选的。这是我多年教人如何卖萝卜的经验。,4,、这些萝卜到底有多少，请看左手处。,问题,1,、大城市这样的问题比较清晰，一目基本可以了然。,问题,2,、三四线城市就比较麻烦了，看不到这样的东西了。,问题,3,：你可能只看到的是萝卜、白菜的分布,问题,4,：我们来看这些萝卜能碓基层吧。,庆幸的是三四线城市还有另外一,样东西在菜市场，拿就是沙盘：,下面我们来看沙盘：,太阳！,不好意思，沙盘我也没有，呵呵，,在破的售楼处，鸟瞰啥的总有的吧。,看好了！,这是徐州的一个项目，当然他们的,沙盘做的很漂亮！呵呵！,1,、刚才我们谈过萝卜、白菜、青菜的区别了。我想大家可以在这个图上面看出来萝卜和白菜的区别了吧。,2,、既然根据菜的不同的特征看出菜的位置，我想大家可以根据每个摊位老板卖菜的数量得出格子比例了吧！,总结要点：,1,、因为户型面积的不同必然带来户型进深等方面的不同，造型必然不同。根据造型的结合沙盘、单页、鸟瞰等必然可得出户型配比。,2,、此问题延伸出去，必然可得若干最重要的问题：,市场销售现状及其未来市场机会点,客群定位及其项目客群定位,项目定位若干细节,等等等等等等,谢谢大家,鲜花 ！掌声！香吻！,