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近年我国房地产价格变化分析

摘要
房地产是现代经济社会中最为发达的行业，也是一个国家经济繁荣程度的最直接体现，作为国民经济中支柱产业,对经济的发展有着举足轻重的作用。由于房地产产业链长,波及面广等特性,几乎国民经济中的所有产业和房地产业都有所关联。另外，房地产业还关系到民生问题。这些决定了房地产市场在宏观调控中的位置。
近年来,我国房地产价格上涨较快,部分地区房价持续飙升,上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势,不仅极大地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素,房价问题己经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。
（一）我国房地产行业发展状况
我国房地产市场自1998 年开始步入市场化,由于历程较短, 房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。从我国房价波动的经验来看, 房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征, 在最近几年房价上涨幅度大幅提高。1998~2002 年的5 年间,房屋平均销售价格上涨幅度比较平稳, 年均为2.43%。2003 年开始, 房价涨幅加大, 同比增长4.84%; 2004 年商品房平均销售价格同比增长14.4%, 涨幅比2003 年提高10.6 个百分点。在政府的宏观调控影响下, 2005 年全国商品房价格增长速度减缓:1 季度商品房平均销售价格涨幅12.5%, 1 到2 季度涨幅10.1%, 一到三季度涨幅8.8%。2006年第一季度，全国70个城市新建商品房面积同比上涨了6.3%。而北京的房价竟然猛涨了17%。而这一数字，仍受各界普遍的质疑。实际上涨幅度要比政府部门公布的上涨幅度要大的多。

（二）以北京房价变化看全国房价走势情况
在走过了房地产初期开发的二十多年平稳期后，北京进入城市化发展最为迅猛的时期，2004—2007年三年间，新建住宅用建筑面积超过了之前的十年，之前关于城区的观念范围也得到了最大化的延伸，北京的经济、城市发展、国际影响力各方面也正是在这一时期取得了最快的进步，从而真正确立了自己国际一线大都市的地位，水涨船高，作为中华人民共和国的伟大首都，北京受到了前所未有的万千宠爱，奥运会所带来的新一轮移居热潮成为北京别于其它地区的显著楼市景观。

2000年到2010年内城房价走势
从近八年来的政府交易统计数据可以看出，北京的房价在进入21世纪后，走过了一段平稳发展期，政策扶持、市场健康有序的大环境下，房价不但没有上涨，反而连续有小幅下降。04年是一个转折期，房价由此一发不可收拾，发生了明显的上升趋势，三年时间北京商品房价格由5053元/㎡涨到如今的14411元/㎡，上涨幅度达到185%，2007年的商品房均价较2006年上涨超过50%，已步入房产发展的畸形期。
就全国而言，随着中心城市房价渐涨，引发全国房价在二十一世纪初集体井喷，北京、上海、广州、深圳四大中心城市房价更是一路飚红，其中以北京最为严重，04年之后的北京楼市价格，涨幅快到以日计算，让民众望而生畏。
（三）.当前社会公认的导致房价持续高涨的原因
　　新华网２００７年１月３０日《２００７年全国“两会”系列调查：房价问题》，调查个体认为导致高房价的原因，网上调查数据如下：
　　１.消费者越来越注重生活方式，住房需求持续旺盛　　　　　　　　４.７３％　　１５００
　　２.地方政府出于对地方利益考虑，调控措施执行不利　　　　　　　　２５.０４％　　７９３３
　　 ３.住房供应结构不合理，普通住宅和经济适用房比重过低、供应过少　　１６.６２％　　５２６６
　　４.投机资金涌入房地产市场，炒房者炒高房价　　　　　　　　　　　　２０.８０％　　６５９０
　　５.开发商和中介机构囤积房源，哄抬房价　　　　　　　　　　　　　　２２.７２％　　７１９８
　　 ６.土地价格上涨，可利用开发的土地供应量减少　　　　　　　　　　　１０.０９％　　３１９６
（四）国家宏观调控的影响作用初步显现
2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。特别是当年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。但是，在通胀预期等多种原因的推动下，2010年11月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的中心城市的住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。这些现象的出现，说明调控效果尚不巩固，距离群众期待还有一定距离。
2012年1月70大中城市住宅销售价格变动情况
一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况
(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降和持平的城市增加了2个。
(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有15个，比去年12月份增加了6个。1月份，同比涨幅回落的城市有50个，涨幅均未超过3.9%。
二、二手住宅价格变动情况
(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有54个，持平的城市有11个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降的城市增加了3个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%。
(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有37个，比去年12月份增加了8个。1月份，同比涨幅回落的城市有29个，涨幅均未超过3.5%。

（五）坚持国家宏观调控力度不减
在十一届全国人大五次会议闭幕后的新闻发布会上，国务院总理温家宝表示：一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。此次讲话，是中央最高决策层再次强调对房地产市场的调控力度不能放松。
通过温总理的讲话和目前的市场形势，我们对房地产市场的判断总体是：短期偏空，市场或将继续筑底，长期偏多，量和价震荡上行。从短期来看，总理讲话之后，预计从中央层面短期内调控将继续维持高压，全年的调控基调不会改变。地方政府调整限购、限价的政策短期内将陷入平静。但年中开始，新一轮的地方政府“闯关”将重新上演，地方和中央的博弈继续进行。在房价方面，2012年市场将会出现先抑后稳的走势。此外，二季度随着部分城市中档及中高档项目的陆续入市，这些城市房价或将出现结构性的上涨，而这也有可能引起中央的关注，使政策面出现新的不确定因素。
从中长期来看，眼下市场上已经出现了很多项目成本价销售甚至亏本销售的情况，房价继续下调的空间已比较小。而且“十二五”规划的城镇化速度不会比过去慢，以及国务院已首次放开了对地级市的入户限制，这些举措无疑会拉高 未来几年城市的新增刚需。“十二五”新增的保障房数目或将远远不能满足市场旺盛的刚需，未来市场的成交量会更高。城市化进程和人口红利并未消失，这是房价继续上行的核心因素。在核心因素并未改变的情况下，短期调控政策影响的只是房价的涨幅和速度而已，不能改变房价长期向上的大趋势，只是上升的坡度相对平缓。

（六）中国房价走势的预测
综合前面个方面因素的分析，对我国未来3—5年中国房价的趋势预测：
1．增幅放缓
中国商品房的供应量会保持高速增长，但从近两年来房地产购买量明显下降迹象，房屋购买者都持谨慎观望态度，这很可能迫使部分房地产企业降价销售，以避免陷入财务危机。同时我国通货膨胀率在创历史高位，导致居民用于衣食住行的开支全面提高，而房屋租赁价格增长已经连续多年低于房屋销售价格增长速度。另外目前抑制高房价的呼声很高，房地产调控还可能进一步强化，但考虑到其他一些因素的话，特别是地方政府出于税收、社会就业、经济增长和城市快速发展等考虑，它们非但不希望房价下降，而且还希望地价和房价能在社会可承受的限度内继续保持平稳增长。综合各种因素来看，中国未来房价的增幅将放缓。
2．存在下跌可能
房价增幅放缓会对购房者和房地产投资者的心理产生影响。特别是经济危机席卷全球的今天，消费者心理预期会更谨慎。历史的泡沫和危机告诉我们。人的心理预期改变是非常可怕的。一旦房价增幅低到一定程度，超过房地产投机者的机会成本时，他们很可能做出抛售房地产行为，引起市场的非理性抛售房地产，从而引发房价下跌。
3．大幅下跌的可能性不大
受中国城市化水平不断提高的影响，中国房地产市场的潜在需求量将保持在较高水平。因此房价下跌可能会吸引更多的人来购买房地产。有了巨大的房地产需求来支撑，中国房地产房价大幅下跌的可能性不大。
（七）总结
房地产市场是一个非常复杂的市场，其价格由多种因素共同决定，针对目前相对高房价的现状，我们应该从以下几方面改善：（1）进一步完善城市投资结构，注重控制房地产投资规模，使其与城市的整体投资规模相适应，从投资的角度防范房地产泡沫的产生。（2）严格控制土地市场，加强对房地产业的监管力度。强有力的政府监管是房地产良性发展的保证。政府部门的监管既有政策制定问题，更有政策有效执行问题。（3）严格监控房价，适当提高居民收入。一方面，政府监管部门应对市场上房地产价格进行严格监控，防止房价大幅波动，有效控制房价的非理性波动。另一方面，可以通过适当提高居民收入方式，使更多的普通百姓买得起房。（4）完善房地产市场结构的建设，引导住房梯度消费。要通过引导居民梯度住房消费，扩大二手房的市场需求。同时降低二手房交易门槛和税费标准，简化交易手续，推动二手房市场规范发展。