第三章 资产评估_市场法例题.doc

[例]
　（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。
　（2）评估该地块2011年10月3日的公平市场交易价格。
　（3）评估过程。
　　①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。
　　②搜集有关的评估资料。
　　A.搜集待估土地资料。
　　B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见下表。

实例A
实例B
实例C
实例D
估价对象
所处地区
临近
类似
类似
类似
一般市区
交易日期
2011.4.2
2011.3.3
2010.10.4
2010.12.5
2011.10.3
价格
总价
19.6万元
31.2万元
27.4万元
37.8万元

单价
870元/m2
820元/m2
855元/m2
840元/m2

面积
225m2
380m2
320m2
450m2
600m2
容积率
6
5
6
6
6
剩余使用年限
35年
30年
35年
30年
30年
　　③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。
　　则各交易实例的交易情况修正率为：
　　交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。
　　④进行交易日期修正。根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：
　　交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。
　　⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。
　　交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照下表判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据下表各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。
区域因素
B
C
D
自然条件
（相同）10
（相同）10
（相同）10
社会环境
（较差）7
（相同）10
（相同）10
街道条件
（相同）10
（相同）10
（相同）10
交通便捷度
（稍差）8
（稍好）12
（相同）10
离交通车站点距离
（较远）7
（稍近）12
（相同）10
离市中心距离
（相同）10
（稍近）12
（相同）10
基础设施状况
（稍差）8
（相同）10
（稍好）12
公共设施完备状况
（相同）10
（较好）12
（相同）10
水、大气、噪音污染状况
（相同）10
（相同）10
（相同）10
周围环境及景观
（稍差）8
（相同）10
（稍差）8
综合打分
88
108
100

　　⑥进行个别因素修正。
　　A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。
　　B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：

=（1-0.0994）÷(1-0.0676)
　 = 0.9006÷0.9324
　 =0.9659
⑦计算待估土地的初步价格。
　　交易实例A修正后的单价为：

交易实例B修正后的单价为：

　　交易实例C修正后的单价为：

　　交易实例D修正后的单价为：

　　⑧采用简单算术平均法求取评估结果。
　　土地评估单价为：（909+1038+901+942）÷4=948（元/m2）
　　土地评估总价为：600×948=568800（元）