区域综合开发项目市政道路建设时序研究——以上海市龙阳路交通枢纽项目为例.pdf
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1、19PROJECTMANAGEMENT程咨询建设项目管理与区域综合开发项目市政道路建设时序研究一以上海市龙阳路交通枢纽项目为例杨振国(上海建科工程咨询有限公司,上海200032)摘要:区域综合开发项目作为创新开发模式,已经在城市开发建设中得到一定的应用。区域综合开发项目建设阶段周期长、项目业态多、建设单位多、界面影响多,对施工管理提出了新的挑战。结合上海市龙阳路交通枢纽区域综合开发项目,从满足施工交通和运营需求两个角度,探讨区域综合开发项目规划市政道路建设时序策划影响因素及时序策划管理重点,以期对类似城市区域综合开发项目实践提供参考。关键词:区域综合开发;建设时序;影响因素中图分类号:F407
2、.9文献标识码:B文章编号:10 0 7-4 10 4(2 0 2 3)0 7-0 0 19-0 20引言我国“十四五”规划纲要及新型城镇化实施方案的提出,为区域综合开发项目提供了市场空间与机会。目前区域综合开发一般指跨越土地一级开发、二级地产开发及三级产城运营的全生命周期的综合性开发,涉及规划设计、土地整理投资、基础设施和公共设施建设、产业发展服务及城市运营服务等多项建设服务内容。区域综合开发项目具有建设周期长、项目业态多、建设单位多、界面影响多的特点,主要分为以下4 种类型:(1)以城中村改造为主的城市更新;(2)以招商引进为主的新城建设;(3)以绿化景观为核心的绿色生态办公区(Ecolo
3、gicalOfficeDistrict,E O D)建设;(4)以交通枢纽为核心的公共交通引导开发(TransitOrientedDevelopment,TOD)建设。现阶段,区域综合开发项目中市政道路工程多与内部经营地块同步建设。在项目实施层面,规划市政道路承担了一部分经营地块项目施工交通组织功能,与外部社会道路联通以满足区域内各项目施工通行;在项目运营阶段,规划市政道路为经营地块项目提供市政配套管线及交通,满足运营功能需求。因此,规划市政道路的建设时序与区域内经营地块项目建设和运营紧密相关2 。本文结合上海市龙阳路交通枢纽区域综合开发项目,从满足施工交通和运营需求两个角度,对区域综合开发项
4、目规划市政道路建设时序的影响因素和策划方法进行分析和总结。1龙阳交通枢纽项目概况1.1区域总体概况上海市龙阳路交通枢纽项目紧贴中心城内环线,规划范围东至芳波北路,南至王家浜,西至白杨路,北至龙汇路,是全市重要的综合性交通枢纽;规划形成以商业、商务办公、文化活动等综合功能为主的上海市重要现代服务业集聚中心。龙阳路交通枢纽区域综合开发项目总用地面积2 5.4 万m,地上建筑面积约13 7.5 万m,地下建筑面积约8 1.3 万m。项目用地性质以办公、商业为主,是上海唯一六线换乘枢纽地块,紧邻轨道交通2、7、16、18 号线及磁悬浮、机场联络线(规划),区域内各街坊通过地上空中连廊及地下连通道形成立
5、体空间联通来连接周边轨道交通。1.2经营地块概况龙阳路交通枢纽项目共包含7 个街坊、19 个经营地块,分为4 个开发单元。其中:开发单元一包含一、三街坊,地上建筑面积5 1.4 万m、地下建筑面积3 0.2 万m,建筑高度2 0 0 m,地下4 层;开发单元二为二街坊,地上建筑面积15.4 万m、地下建筑面积8 万m,建筑高度12 0 m,地下4 层;开发单元三为四街坊,地上建筑面积3 0.4 万m、地下建筑面积19.3 万m,建筑高度14 0 m,地下4 层;开发单元四包含七、八、九街坊,地上建筑面积4 0 万m、地下建筑面积2 3.6 万m,建筑20楚理PROJECTMANAGEMENT设
6、项目管理与工程咨询高度12 0 m,地下3 层。结合区域综合开发平台投资决策、场地动拆实施进展,经营地块计划分为四批次开发。通过对各经营地块建设体量的初步分析,基于工期定额对各开发单元绝对工期进行初步计算,各经营地块开发时序分析如下:开发单元一2 0 2 3年12 月一2 0 3 0 年10 月,总工期7 0 个月;开发单元二2 0 2 2 年12月一2 0 2 6 年6 月,总工期4 2 个月;开发单元三2 0 2 1年6 月一2026年10 月,总工期6 5 个月;开发单元四2 0 2 4 年6 月一2 0 3 0年1月,总工期6 7 个月。1.3市政道路概况龙阳路交通枢纽项目共包含规划市
7、政道路8 条(次干路2条、支路6 条)。具体市政道路概况,如表1所示。其中,龙通路(白杨路一黄桐路)、申波北路、黄桐路(龙通路一前程路)下设地下连通道,供开发单元地下联通。表1#规划市政道路概况道路等级道路名称红线宽度/m车道数前程路(白杨路一云柳路)40双6次干路前程路(云柳路一芳波北路)45双6紫甸路(龙通路一前程路)45双6龙汇路(白杨路一黄桐路)24双2龙通路(白杨路一申波北路)35双5龙通路(申波北路一芳波路)30双4申波北路(龙汇路一前程路)24双3支路黄桐路(龙汇路一龙通路)30双4黄桐路(龙通路一前程路)24双3云柳路(龙通路一前程路)20双2芳波路(龙通路一前程路)24双32
8、市政道路建设时序影响因素分析在以经营地块开发为主的区域综合开发项目中,市政道路最主要的功能就是保障经营地块项目开办所需的市政管线接驳,以满足其运营使用功能。其次,区域内部分规划道路下设地下连通道与经营地块联通,从基坑施工角度,市政道路地下连通道基坑与相连经营地块基坑紧邻,施工顺序存在一定的衔接关系。另外,由于区域内市政道路与经营地块同步建设,市政道路还承担了一部分保障区域综合开发项目实施期间区域临时交通组织的功能。因此,区域市政道路建设时序影响因素主要包括3 个方面:(1)经营地块开发时序;(2)经营地块基坑施工;(3)区域施工交通组织。2.1经营地块开发时序区域开发具有跨越土地一级开发、二级
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