商品房交易模式:预售制与现售制的比较和改进.pdf
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1、PAGE15PAGE155南方金融 总561 期2023商品房交易模式:预售制与现售制的比较和改进*林慰曾(厦门大学法学院,福建厦门361005)摘要:中国商品房交易经历了从单一化的现售模式到预售与现售并存、预售模式独大的变化。预售模式容易诱发房地产开发商的道德风险和机会主义行为,现售模式则会间接促成对购房者的隐性歧视和区别对待,由此引发的结构化风险不容小觑。虽然当前社会上对于推行现售模式的呼声越来越高,但是有些研究认为预售模式与部分商品房的烂尾现象并无直接关系。商品房现售模式与预售模式的制度定位与分工不同,共同服务于房地产市场健康发展的大局。鉴于房地产企业大规模违约可能将风险传导至银行等金融
2、机构并酝酿系统性金融风险,有必要从制度和机制层面优化商品房交易模式。一方面,当前不宜轻言废止预售模式,而应进一步完善预售模式的违约预防机制和风险化解机制;另一方面,应当明确现售模式的上位法适用依据,完善金融市场融资工具和风险分担安排,引导优质金融资源与优质房地产企业相匹配,促进现售模式在规范化的道路上有序发展。关键词:房地产市场;房地产调控;现售制;预售制;金融风险中图分类号:F832,DF4 文献标识码:A 文章编号:1007-9041-2023(05)-0015-09收稿日期:2023-03-23作者简介:林慰曾,厦门大学法学院博士研究生,Email:。*本文受国家社会科学基金重大专项社会
3、主义核心价值观融入行业规章体系建设的法治路径研究(项目编号:20VHJ007)的资助。感谢匿名审稿人的宝贵意见。文责自负。资料来源:国务院副总理刘鹤在达沃斯世界经济论坛 2023 年年会上的致辞。详见:刘鹤 2023 达沃斯年会特别致辞 EB/OL.新浪财经,2023-01-18。一、引言房地产业是我国经济的重要支柱产业,与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近 40%,房地产占城镇居民资产的 60%。居民持有的房产主要是商品房,其具有标的金额大、建设周期长和监管强度高的属性,无法简单套用动产即时交付的模式,实践中形成了预售模式与现售模式并存的交易模式。1994 年全国人大常委会制定的中华人民共
4、和国城市房地产管理法与 1998 年中国人民银行制定的个人住房贷款管理办法(银发1998190 号)从宏观层面确立了商品房交易模式的预售制度及辅助工具。这一法律和金融机制的有效组合经过近 30 年的实施,为推动我国房地产市场快速发展起到了不可磨灭的作用。中国商品房交易经历了从单一化的现售模式到预售模式占据主导地位的转变,这与商品南方金融 总561 期2023PAGE165房产业化密不可分。其中发生了取消福利分房、住房市场化与货币化改革、住房公积金改革、棚户区改造、房地产调控等重要变化。商品房产业化承载了满足居民住房需求、推动经济增长等多重目的,既成功拉动了经济增长的引擎,也造就了商品房价格的剧
5、烈波动(王津滨和夏贝贝,2019)。近年来,在需求收缩、供给冲击和预期转弱的经济背景下(吴悦,2022),部分房地产企业出现延期交付甚至楼盘停工、烂尾的现象,预售模式日渐暴露出高杠杆、高周转和高风险的问题,社会层面取消预售模式的声音与日俱增(陈磊,2022)。由于涉及众多购房者且标的金额较大,房地产企业违约将严重损害购房者的合法权益,削弱银行稳健经营能力,造成银行不良资产率攀升,加剧市场流动性危机和银行脆弱性,可能导致系统性金融风险。2023 年以来,全国范围内多个省(市、自治区)开展了现售房试点工作,探索商品房交易的模式转型。预售模式能否适应当下的经济形势变化?是否应以现售模式取代预售模式?
6、如何在保障居民住房权益的同时优化既有的住房体系?研究这些悬而未决的问题对防范房地产领域的违约风险和金融风险、优化房地产市场供给具有启示意义。本文拟对我国商品房的预售模式和现售模式进行比较,分析二者的交易结构及衍生风险,探讨商品房交易模式的运行机制与核心逻辑,并结合域外商品房监管规则,提出化解我国商品房交易风险的可行策略。二、商品房预售与现售模式的交易结构及衍生风险当前我国商品房交易市场以预售模式为主,现售模式的比例不高,二者呈现明显的非均衡状态(易宪容,2018)。这一结构性差异深刻影响着商品房交易市场的走向,商品房市场的风险内嵌于商品房交易模式之中,只能降低而不能被彻底消除(Luis 等,2
7、022)。明晰现售模式和预售模式的交易结构和风险类型是降低我国商品房交易风险、完善房地产制度的前置性条件。(一)预售模式容易诱发开发商的道德风险和机会主义行为商品房的预售模式是指在商品房建设完工之前,购房者预先向开发商支付价款以取得商品房所有权的交易模式。该模式兴起于我国的香港地区,逐渐传播至东南亚和欧美国家。预售模式巧妙地借助了信贷资源与合同工具,在满足购房者住房需求的同时降低了开发商的资金压力,成为金融与法律结合的创新之举。预售模式以商品房交易为起点,依次催生了商品房交易关系、信贷关系、资金监管关系。商品房开发商、购房者、银行和资金监管方之间形成了紧密而又相互独立的联系。细言之,第一,开发
8、商和购房者之间达成了关于商品房交易的买卖合同。在消费者支付房屋款项之后,开发商负有在远期特定时间内交付标的房屋的义务。商品房的交易关系是预售模式的基础性关系。第二,由于商品房的标的金额较大,大部分购房者难以在短时间内筹集购房所需的全部资金或预付款。因此,购房者需要向银行寻求信贷资金支持。购房者与银行之间的信贷关系是商品房交易合同的衍生关系。第三,银行在考察购房者的信用水平和购房合同之后,结合银行信贷额度和宏观政策要求,与购房者达成针对购房消费需求的信贷合同。购房者所申PAGE17PAGE175南方金融 总561 期2023请的信贷资金只能用于购买特定不动产,不得用于其他用途。第四,为了防止开发
9、商或购房者挪用资金导致的烂尾现象、保障购房者的交易安全,引入资金监管方成为平衡各方需求的手段。监管方需要基于监管协议确保开发商所获得的预售资金专门用于商品房建设。然而,前述交易链条只是商品房预售的理想模型。预售模式虽然从消费者和银行端为开发商提供了必要的资金支持,但这并非无条件降低开发商的融资门槛。预售模式容易诱发开发商的道德风险和机会主义行为。具言之,预售模式本身只能缓解而不能消除开发商的资金压力。预售资金沉淀于监管账户,整体而言其使用率较低。第一,开发商只有保质保量地完成建设工作之后,方可获得监管账户的沉淀资金。各地资金监管方主要根据工程进度、建设成本、验收报告等向开发商分阶段、按比例支付
10、商品房预售所获得的价款。即便开发商完成了建设任务并获得验收合格报告和登记备案,监管方为了确保后续质量依然会存留少部分的房款。第二,在全国性的商品房预售资金监管办法颁布以前,各省(市、自治区)之间存在预售资金的监管差异成为一个客观现象。监管上的差异固然有利于各地因城施策发展房地产,但同时也造成了对各地开发商的差异化要求和制度层面的区别对待,不利于维护统一、公正的商品房交易秩序。第三,当商品房市场回归常态、房价总体处于非上涨趋势,由于土地成本居高不下且商品房售价需要符合限价要求,开发商所需承担的建设成本和融资成本大幅度提高,按照预售模式支付的比例款就无法满足此刻的现实需要。于是,一部分开发商采取高
11、周转模式以压缩成本,加快工程进度成为了一种选择。如此一来,建设周期大为缩短,一些开发商为了缩短工期往往采用偷工减料、降低质量标准等短视做法。第四,由于没有其他途径缓解融资压力,部分开发商在获得在建项目的预售资金后将该笔资金挪用于其他工程。激进的开发商甚至采取虚报工程进度、伪造申报材料等做法向监管方骗取预售资金。监管方若未能严格履行现场勘验职责,就容易被建设方提供的虚假材料所蒙骗。第五,挪用或骗取预售资金已然构成了实质违约。然而,此时的预售款往往被开发商投入到下一项工程建设中,购房者难以追回款项,因此造成工程停滞甚至烂尾现象。(二)现售模式间接促成对购房者的隐性歧视和区别对待现售模式是商品房交易
12、的初始模式,它具有交易结构简单、法律关系明确、事后纠纷率低的优点。精简的产品和金融结构能够帮助购房者充分了解所欲获取的信贷产品信息,避免信息不对称导致的误判(刘志伟,2022)。在没有完善的违约预防机制和风险应对机制的情况下,预售模式容易滋生资金挪用行为和楼盘烂尾现象。正因如此,取消商品房预售模式的呼声越来越高。现售模式能够满足购房者的即时需求,避免开发商违约造成的质量风险和烂尾风险,具有一定合理性。然而,现售模式并非完美无瑕,以现售模式替代预售模式的观点因过于绝对而显得非理性。现售模式所秉持的静态思维和均质假设不利于提供市场化、多元化的选择。除却对商品房市场发展速度的影响,现售模式最大的问题
13、在于其客观上构成了对购房者的隐性歧视和区别对待。细言之,第一,现售模式对开发商提出了较高的资金要求,加剧市场优胜劣汰。这种成南方金融 总561 期2023PAGE185本最终会传导至购房者,从市场供应量和价格层面恶化普通购房者的交易条件,提升他们的购房门槛。购房者可能要提交虚假陈述和报告以换取不符合实际的信贷额度(Brent 等,2016)。为了降低经营风险,银行等信贷机构对申请商品房贷款的消费者会更加谨慎。由于信用水平差异,普通购房者可能需要支付更高的购房成本和利息,现售模式间接促成了对次级消费者的价格歧视。第二,大部分的购房者需要借助金融杠杆达成购房目标。部分购房者因为无法通过金融机构对客
14、户信用水平设置的门槛而被拒之门外,形成了事实上的区别对待。购房者因此无法以相对合理的价格提前锁定未来的房屋,客观上剥夺了他们的财富增长机会,加大了他们的购房压力。与此相反,预售模式中购房者支付较少的购房款便能换取开发商的即时劳动。第三,在商品房市场已经形成预售模式为主、现售模式为辅的情况下,如果一味地取消预售、推行现售,无疑剥夺了消费者既有的选择权。无法从正规渠道获取信贷资源的购房者将被迫寻求民间借贷,或者走上非法集资的道路,加剧住房问题的复杂性。第四,现代社会房地产行业与金融行业的联系越来越紧密,金融社会化的趋势使得金融本身不再单纯是一种牟利工具,它与社会发展紧密相关。富裕阶层可能不需要借助
15、金融工具就可以实现购房目标,但这毕竟是少数群体。商品房开发模式不应单纯重视短期的经济效益,而应当寻求一种经济效益和社会效益的共赢。第五,客观而言,预售模式在世界范围内的普及从侧面证明了现售模式无法充分填补既有的需求,而预售模式能够最大程度地契合商品房开发、消费者住房需求和各方的资金缺口融通需要。不可否认预售模式是一种与房地产市场健康发展相符合的制度创新。三、商品房预售与现售模式的现实反思在厘清商品房交易的主要模式及衍生风险后,有必要对商品房交易市场进行更为全面和系统的反思。预售模式能够对商品房市场快速发展起到助推作用,现售模式能够稳步推进商品房建设并满足消费者的购房需要。国家虽然能够在一定程度
16、上影响商品房市场的走向,但商品房交易模式更多是一种市场自发行为逐步演化的结果。(一)预售模式与部分商品房烂尾并无直接关系当前预售模式备受关注和批判的主要原因之一是人们认为预售模式导致了商品房的烂尾现象。司法实践中,法院主要依据合同独立性和相对性原理将购房合同与借款合同视为两个紧密而独立的诉讼(沈君和陈迪君,2020)。贷款银行和购房者是单纯的债权债务关系,与开发商无直接关系,不享有房产增值的收益,金融机构没有义务为购房者损失承担责任。发生房屋烂尾现象时,如果购房者向银行提出停止支付贷款及利息的要求,往往会遭到银行的拒绝。此时消费者不仅未能按时获得拟购买的住宅,且仍需向银行偿还贷款并支付利息,背
17、负了沉重的经济和精神负担。然而,在没有法定依据和事前征兆的情况下,购房者无法有效行使在先的不安抗辩权。发生烂尾现象时,购房者如向开发商索赔,常常面临开发商资不抵债的窘境。因此,预售模式被认为是开发商过度牟利的工具,未能有效平衡购房者的利益诉求。预售模式本质上是购房者、开发商和监管者共同选择的结果,而不是某一方的单独需求。PAGE19PAGE195南方金融 总561 期2023一方面,该制度的初衷虽然是解决房地产企业的融资问题,但它间接为满足购房者需求起到了不可替代的积极作用。如果没有预售制度,购房者需要支付更高的购房成本和借贷资金利息,商品房的建设进度将大幅度滞后,购房者会为此付出更多的时间成
18、本。另一方面,预售房屋是购房者自主选择的结果,风险自担是市场交易的基本原则。购房者选择预售模式时,既可能享有房屋增值的收益,也可能承受房价下跌的风险,还可能遭遇小概率的极端事件。如因偶有发生的烂尾现象而否定整个预售模式的制度价值,不免有些非理性色彩。为了防范开发商的违约风险,预售模式通过资金监管的方式强化履约能力,构建风险控制机制。预售模式为中小房地产开发商提供了一种可行的方式,从消费者和金融机构端口降低了开发商的融资难度,这一制度能够最大限度地激励市场中的各级开发商加入到商品房建设,推动商品房市场快速发展。然而,由于房地产牵涉的主体众多,参与建设的开发商资质不同、实力各异,它们的履约能力和履
19、约质量具有差异性。此外,由于商品房建设工程的金额巨大、法律关系复杂,建设过程中难免出现因工程质量、民工讨薪、环境污染等因素产生的纠纷,有必要对商品房的预售资金进行监管。从流程上来说,预售模式的资金监管环节是确保商品房按时完工的必要保障。预售资金进入监管账户后,开发商如果想要获取放款,就需要按时依约完成既定指标。概言之,预售资金监管制度的设计初衷就是确保工程能够依约按时达标完成。商品房烂尾现象的主要原因是开发商挪用预售资金,与预售制度并无直接关系。应当认识到,当下房地产市场违约事件频发的主要原因在于部分民营房地产企业履约能力不足,而并非预售模式本身出了问题。在住房市场下行的过程中,商品房的销售量
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