房屋承租人优先购买权行使三题.pdf
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1、69Vol.52 No.3Journal of Inner Mongolia Normal University(Philosophy&Social Science)第5 2 卷第3 期June2023(哲学社会科学版)内蒙古师范大学学报2023年6 月房屋承租人优先购买权行使三题何莉苹,杨会2(1.成都市人民检察院,第六检察部,四川成都6 1 0 0 4 1;2.成都理工大学法学院,四川成都6 1 0 0 5 9)【摘要】拍卖租赁房屋的,应当采“同价法”,承租人无需与最高出价者竞争,直接与出租人订立租赁房屋买卖合同。当房屋整体出卖时,租赁部分房屋的承租人既不能对自己租赁的那部分房屋行使优先购
2、买权,也不能对房屋整体行使优先购买权。当数人按份共有的租赁房屋出卖时,少数派按份共有人的优先购买权和承租人的优先购买权发生竞合;基于经济效率的考虑,共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。【关键词】房屋承租人;优先购买权;拍卖;房屋整体出卖;共有人优先购买权中图分类号 D922.1【文献标识码A文章编号1 0 0 1-7 6 2 3(2 0 2 3)0 3-0 0 6 9-0 9D0I:10.3969/j.issn.1001-7623.2023.03.008在论房屋承租人优先购买权的行使一一以民法典第7 2 6 条为中心 1 一文中,笔者曾对正常情况下房屋承租人优先购买权的行使进行过研究。
3、实际上,承租人在行使优先购买权中,除了行使主体、行使前提、行使条件、行使期限、行使后果等常规问题外,还可能遇到一些特殊问题,比较突出的有:一是房屋拍卖时承租人优先购买权的行使,二是房屋整体出卖时租赁部分房屋的承租人优先购买权的行使,三是承租人行使优先购买权与房屋共有人行使优先购买权发生竞合。对于这三个问题的处理,理论界仁者见仁智者见智,实务界的做法也不尽相同,而对其妥当处理,关乎承租人优先购买权制度的合理性。因此,本文试对房屋承租人优先购买权行使中的三个特殊问题提出一孔之见,以期促进承租人优先购买权制度之完善。一、房屋拍卖时承租人优先购买权的行使(一)三种观点及评析在拍卖租赁房屋时,承租人如何
4、行使优先购买权?理论界和实务界对此存在争议,主要有三种观点。第一种是“跟价法”。它主张承租人只能和其他竞买人一样参与到竞价中,承租人只有出价最高、成为最高出价者,才能与出租人成立租赁房屋买卖合同。修订前的最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(以下简称为房屋租赁司法解释)第2 3条,最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定(以下简称为网络拍卖规定)第16条、第1 9 条、第2 1 条,中华人民共和国民法典(以下简称为民法典)第7 2 7 条,中华人民共和国民事强制执行法(草案)(以下简称为民事强制执行法(草案)第1 1 9 条、第1 2 0 条就是这种
5、观点的体现23153559。第二种是“询价法”。它主张承租人不参与到竞价中,等到其他竞买人竞价结束(即出现最高价)时,承租人才出手与最高出价者竞争,最高出价者只有报以更高出价才能战胜承租人,竞拍成功。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定(以下简称为拍卖、变卖财产规定)第1 3 条就是这种观点的体现。第三种是“同价法”。它主张承租人不参与收稿日期 2 0 2 3-0 5-1 1基金项目四川省社会科学规划项目“民法典编纂背景下房承租人行使优先购买权研究”(SC19BO12)研究成果之一。【作者简介】何莉苹,成都市人民检察院第六检察部副主任,四级高级检察官,研究方向:民商法;杨会,
6、成都理工大学法学院教授,博士,成都理工大学民法典研究中心主任,研究方向:民商法。70第5 2 卷内蒙古师范大学学报(哲学社会科学版)竞价,等到其他竞买人竞价结束时,他行使优先购买权就能够与出租人成立租赁房屋买卖合同,他无需与最高出价者竞争,直接优先于最高出价者。事实上,“跟价法”中承租人的优先购买权实际上并不存在,因为承租人和其他竞买人处于相同的法律地位,并不享有任何层面上的优先性。“询价法”中承租人与最高出价者竞争,这与以普通竞买人身份参与到竞价中并无实质区别一一区别就是,后者是与很多普通竞买人竞争,前者是只与最高出价者一个竞买人竞争一承租人仍然和竞买人处于一样的法律地位,优先购买权的优先性
7、并没有体现出来。如此行使优先购买权,并不符合承租人优先购买权的制度宗旨。“同价法”则是将承租人置于优先的地位,并不参加竞价,只要报以同等条件就能够优先于最高出价者和出租人成立租赁房屋买卖合同,如此行使才真正地体现出优先购买权的优先性。(二)“跟价法”的不妥然而,我国理论界与实务界的主流观点却是“跟价法”而非“同价法”,理由如下:第一,损害最高出价者的利益。拍卖中众多竞买人参与竞争,最终却只有一个获胜者,这就需要所有竞买人付出一定的时间、金钱和精力。在经过多轮角逐出现最高价后,由于承租人行使优先购买权,最高出价者却不能竞买成功,这就损害了最高出价者的利益。第二,破坏拍卖的游戏规则。拍卖作为一种特
8、殊的买卖方式,采“价高者得”规则(这也是吸引众多竞买人参与的魅力之所在)。如果允许承租人行使优先购买权,就优先于最高出价者,就会破坏“价高者得”规则,损害拍卖的公信力。第三,致使参与竞买人减少,拍卖价格低。如果允许承租人行使优先购买权就优先于最高出价者,会破坏“价高者得”规则,进而打破竞买人的合理预期,导致人们不愿参与拍卖。由于参与竞买的人数减少,自然也会影响到房屋的拍卖价格。正如王泽鉴教授所言,“在强制拍卖之情形,优先承买权若亦得行使,应买之人势必锐减,卖价难免偏低”氏”4 1 5 1 8总而言之,在拍卖中让承租人通过“同价法”行使优先购买权,就会以牺牲最高出价者的利益来优惠承租人,所以不采
9、“同价法”而采“跟价法”。这些理由固然正确,却没有注意到,在出租人自愿出卖租赁房屋、出租人与买受人通过协商确定合同价格等内容的普通买卖中,承租人行使优先购买权就能够优先于买受人,也是以牺牲买受人的利益来优惠承租人。具体来说,在买受人经过与出租人谈判、付出诸多的交易成本后,终于与出租人成立租赁房屋买卖合同,不料“半路杀出程咬金”,即承租人行使优先购买权。承租人此举会导致双重买卖的局面,两个房屋买卖合同都成立、都有效,出租人应当向承租人履行,买受人与出租人之间的买卖合同自然就无法履行,且法律对其并无任何救济。另一方面,承租人尽管成功地与出租人成立租赁房屋买卖合同,但他并没有经过任何努力,也没有付出
10、交易应当付出的成本。易言之,法律强行剥夺买受人的劳动果实给承租人,买受人辛辛苦苦努力后,与出租人确定的合同内容被承租人直接拿去,本应该由承租人负担的交易成本转嫁到买受人身上,承租人不劳而获的代价是买受人“竹篮打水一场空”5420-427O(三)“同价法”之选择有学者说:“就此而言,拍卖、变卖财产规定第1 6 条为保护优先购买权人,不惜改变拍卖法规定的拍卖规则,以至于严重损害其他竞买人或出卖人的利益,在价值判断上显然不可取。“6 1 8-4 这种观点是为了尽可能地消除承租人优先购买权制度带来的弊端,其出发点是好的,但违反了“相同事物应当为相同处理”法律适用原则。拍卖和普通买卖一样都是买卖,在买受
11、人与承租人发生利益冲突时,两种情形下,买受人的法律待遇应当相同,两种情形的法律处理结果应当相同。“跟价法”除去了承租人优先购买权的行使对拍卖造成的损害,却违反了“相同事物应当为相同处理”原则。而“同价法”尊重了“相同事物应当为相同处理”原则,但无视承租人优先购买权制度的弊端、对拍卖造成的损害。由此可见,采“跟价法”还是“同价法”只是一个价值选择问题。既然承认承租人优先购买权是一个合理的制度,普通买卖中法律在买受人和承租人之间将天平偏向了承租人,那么在拍卖中,法律没有理由改弦易辙、将天平偏向出租人,从而放弃对承租人的优先保护。因此,租赁房屋被拍卖的,承租人行使优先购买权应当采“同价法”。71杨会
12、房屋承租人优先购买权行使三题何莉苹,第3 期二、房屋整体出卖时租赁部分房屋的承租人优先购买权的行使(一)房屋整体出卖的界定在现实生活中,承租人租赁房屋整体中的部分房屋有以下几种情形:第一,出租人拥有五栋楼且五栋楼为一个楼群,而承租人租赁其中的一栋或两栋;第二,出租人拥有整栋楼,该栋楼一共有五层,而承租人租赁其中的一层或两层;第三,出租人拥有一层楼,该层一共有五间房屋且每个房屋都有独立的所有权,而承租人租赁其中的一间或两间;第四,出租人拥有一间房屋,该房屋一共五个独立的屋子,但每个屋子并不具有独立的所有权,承租人租赁其中的一个或两个。这四种又可归纳为两种:承租人租赁的那部分房屋具有独立的所有权(
13、包括前三种),承租人租赁的那部分房屋不具有独立的所有权(最后一种)。在第一种情形中,出租人出卖整个楼群;在第二种情形中,出租人出卖整栋楼;在第三种情形中,出租人出卖整层楼;在第四种情形中,出租人出卖整个房屋一一这是出租人将房屋整体出卖。在第一种情形中,出租人出卖整个楼群中的三栋;在第二种情形中,出租人出卖整栋楼的三个楼层;在第三种情形中,出租人出卖整层楼中的三个房间;在第四种情形中,出租人出卖整个房屋中的三个屋子一一这也是出租人出卖房屋整体。因为这里所指的房屋整体出卖并非指将房屋整体地进行出卖,而是指出租人出卖的房屋范围大于承租人租赁的房屋范围。易言之,只要出租人出卖的房屋范围大于承租人租赁的
14、房屋范围,就属于出租人出卖房屋整体。之所以如此界定,是因为研究房屋整体出卖时承租人优先购买权的行使,讨论的就是承租人租赁的房屋范围小于出租人出卖的房屋范围也正因如此,有学者将其称为“优先购买权的扩大行使”7352当承租人租赁的房屋小于出租人出卖的房屋时,承租人能否行使优先购买权?这其实涉及两个问题:第一,承租人能否对自己租赁的那部分房屋行使优先购买权?第二,如果不能,承租人能否对出租人出卖的房屋整体行使优先购买权?(二)承租人不能对自已租赁的那部分房屋行使优先购买权笔者认为,出租人将房屋整体出卖时,承租人不能对自已租赁的那部分房屋行使优先购买权。因为出租人将承租人租赁的那部分房屋与其他房屋作为
15、房屋整体出卖,出卖的对象是房屋整体,而非承租人租赁的那部分房屋。易言之,出租人并没有出卖承租人租赁的那部分房屋,不存在承租人行使优先购买权的前提。有些学者对此持相反的观点,他们认为应当区分对待:如果承租人租赁的那部分房屋具有独立的所有权、在法律上可以作为独立的房屋从出租人出售的房屋整体中分割出来,并且不会损害出租人的利益(同时也不会影响承租人的利益),那么,承租人对自已租赁的那部分房屋就可以行使优先购买权 6 1 5 7 3 8 1 5-1 5 9 7 9 1 0 这种观点在部分司法文件中也得到了体现,比如最高人民法院民事审判第一庭关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买
16、权的复函(以下简称为部分承租人是否享有优先购买权的复函)回复道:“从房屋使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的,则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋。”上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答第1 8 条规定:“如果将租赁部分单独出卖给承租人,对整体房屋其他部分出卖不产生实质性影响的,承租人对此部分可以行使优先购买权。”城镇房屋租赁合同纠纷问题的解释(征求意见稿)第2 3 条“(五)租赁部分房屋的”,最终通过时被删去,似乎是可以行使。显然,这种观点是错误的。第一,损害了出租人和买受人的利益。尽管出租人将房屋整体中的
17、部分房屋租赁,但何时出卖房屋、出卖多大范围的房屋是出租人的权利,也是其理性思考后的决定。当出租人决定将数个具有物理上独立功能、法律上独立所有权的房屋整体出卖时,他有自己的考虑,买受人为何购买数个房屋构成的房屋整体,也有自已的考虑。不论是何种考虑,必然是出卖房屋整体最利于出租人,购买房屋整体最利于买受人。因此,将承租人租赁的具有物理上独立功能、法律上72第5 2 卷内蒙古师范大学学报(哲学社会科学版)独立所有权的房屋从房屋整体中分割出来,既损害了出租人的利益,也损害了买受人的利益。第二,侵蚀了出租人的意思自治。为了论证这种情形下承租人可以行使优先购买权,有学者说,“既然承租人所承租的部分可以办理
18、产权证,可以区分所有,就应该算是一个独立的交易单元,不存在与其他单元配套使用的必要”;还有学者说,“毕竞在通常情况下,整体出卖的价格是要低于部分出卖价格的”1 7 3 5。姑且不论这些观点与事实不符。,即使真的与事实相符,也是无视出租人的意思自治。与其他单元配套有无使用的必要、出卖价格的高低,都属于出租人自主决定的范畴,不容他人置喙。无视出租人的意思自治还有如下观点,“那么出租人就应当按照各个独立的范围单元或者楼层来分开出售,以便于各承租人行使其优先购买权7”81588。为了让承租人能够行使优先购买权,竟然给出租人课加分割出售房屋的义务,甚为不妥。第三,不存在同等条件。出租人出卖的是房屋整体而
19、非承租人租赁的那部分房屋,在与买受人订立的买卖合同中的价款也是针对房屋整体,并不存在承租人租赁的那部分房屋的价款。这就意味着承租人对自己租赁的那部分房屋行使优先购买权不存在同等条件,自然就无法行使优先购买权。对此,有学者建议,“至于承租人行使优先购买权的条件,在价款方面如果承租人与出卖人、第三人协商不成,即应通过价值评估的方法,按照该部分房屋在整体出售的房屋中占据的价值比例来确定其价款”6 1 0。该观点同样有不妥之处,承租人行使优先购买权时,只能遵从出租人与买受人之间的价款,不会存在承租人与出租人、买受人三方协商的局面。何况经由评估得出的承租人租赁的那部分房屋在整体出售的房屋中占据的价值比例
20、是一个客观数字,不是出租人与买受人协商的结果,以此作为合同价款,明显侵害了出租人合同自由中决定合同价款的自由。尽管部分承租人是否享有优先购买权的复函作出了回复,但是在陈伟文诉连平县五金交电化工公司确认优先购买权纠纷案,邓柱基诉广州工艺品进出口集团公司、庾磊福优先购买权纠纷案,梁某、袁某与罗山县某乡兽医站、万某房屋买卖合同纠纷案 1 2 1 等众多案件中,法院仍然判决承租人不能对自己租赁的那部分房屋行使优先购买权。(三)承租人不能对房屋整体行使优先购买权房屋整体出卖时,租赁部分房屋的承租人不仅不能对自己租赁的那部分房屋行使优先购买权,也不能对房屋整体行使优先购买权。因为在出租人与承租人之间的租赁
21、关系中,租赁物是部分房屋,承租人能够使用收益的是部分房屋,优先购买权的范围也只能是租赁物范围,即部分房屋。而出租人将房屋整体出卖时,其出卖的对象是房屋整体,而非承租人租赁的那部分房屋。所以,出租人并没有出卖承租人租赁的那部分房屋,不存在承租人行使优先购买权的前提上述观点在司法实践中也得到了体现。广东省高级人民法院2 0 0 5 年对韶关市中级人民法院所做的关于部分承租人对整体转让的租赁物是否享有优先购买权问题的批复指出:“原则同意你院审判委员会的第二种意见,即部分承租人对整体转让的租赁物不享有优先购买权。”民法典实施之后,赵文诉李宝珠租赁合同纠纷案,广州市百盛市场经营管理有限公司诉广州银行股份
22、有限公司森保支行、广州银行股份有限公司南方支行房屋租赁合同纠纷案?,胡永铸、李冰诉陈、余秀月、朱和平确认合同无效纠纷案,昆山巨之亿机电设备有限公司诉昆山中富瓶胚有限公司房屋租赁合同纠纷案,徐荣根诉泰州世茂酒店有限公司房屋租赁合同纠纷案等案件中法院也都持这样的观点。三、承租人行使优先购买权与房屋共有人行使优先购买权的竞合(一)竞合的情形关于共有人优先购买权和承租人优先购买权能否发生竞合,除了部分学者持反对观点外 1 3-2 1,我国理论界和实务界的主流观点是肯定说。肯定说认为二者能够竞合,竞合的情形是数人共有一个房屋,他们共同作为出租人与承租人订立租赁合同,某个共有人对外出卖自已的共有份额。根据
23、民法典第7 2 6 条,承租人可以行使优先购买权,根据民法典第3 0 5 条,其他共有人可以行使优先购买权,二者发生竞合。主流观点还认为,此时共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权,理由在于共有人的优先购买权是基于所有权这个物73杨会房屋承租人优先购买权行使三题何莉苹,第3 期权而产生,而承租人的优先购买权基于租赁权这个债权而产生,物权应当优于债权。民法典第7 2 6条第1 款规定,房屋按份共有人行使优先购买权为房屋承租人行使优先购买权的例外情形,即共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。对此,笔者和其他持反对说的学者观点一致,当某个共有人对外出卖自已的共有份额时,其出卖的标的物是房屋
24、的份额、并不是房屋本身,而承租人的优先购买权针对的是房屋本身,而非房屋的份额;所以,此时承租人不能行使优先购买权,只有其他共有人可以行使,二者不会发生竞合。对于该理由,有学者反驳:“按份共有人虽然对共有物的所有权仅享有一定的份额,但这只是对所有权的量的分割,而非对所有物的质的分割。按份共有人对共有物的权利及于共有物的全部,而非仅对共有物的一部分享有所有权。当按份共有人转让自己的共有份额时,实际上是将其对整体共有物享有的部分所有权予以转让,也即是对共有物整体所作的处分。”2 然而,某个按份共有人对共有物享有的权利固然及于共有物的全部,但其享有的仍然只是部分所有权,而非全部所有权。因此,当其对外转
25、让自己的份额时,其处分的只是自己有权处分的那部分所有权,而非房屋的全部所有权。易言之,某个按份共有人对租赁房屋拥有的份额是3 0%,他转让的仅仅是租赁房屋3 0%的所有权,并非租赁房屋1 0 0%的所有权。而承租人行使优先购买权的条件是租赁房屋1 0 0%的所有权出卖给买受人,承租人是要取得租赁房屋1 0 0%的所有权。实际上,通过观察民法典第301条,就可以发现“按份共有人转让自已的共有份额是对共有物整体所作的处分”观点的不妥。在按份共有中,需要经占份额2/3 以上的按份共有人同意,才能对共有物整体进行处分,只占30%的某一个共有人无权这样做。此外,还有学者认为,共有人优先购买权和承租人优先
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