DB12∕T 1034-2021 商务楼宇服务质量等级划分与评定.pdf
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1、 ICS 03.080.20 CCS A 10 12 天津市地方标准 DB12/T 10342021 商务楼宇服务质量等级划分与评定 Classification and assessment of service quality for business building 2021 - 01 - 21 发布 2021 - 03 - 01 实施 天津市市场监督管理委员会 发 布 DB12/T 10342021 I 前言 本文件按照GB/T 1.12020标准化工作导则 第1部分:标准化文件的结构和起草规则的规定起草。 本文件由天津市商务局提出并归口。 本文件起草单位:天津市商务局、天津市商务服
2、务行业协会。 本文件主要起草人:张爱国、朱宏、马振勇、董伟、李文华、刘璟、张卫锋、蔡南珊、陈彪。 DB12/T 10342021 II 引言 随着我国城市化进程的加快, 楼宇经济已经成为衡量城市经济发展水平的关键, 特别是商务楼宇已成为现代服务业的主要载体之一,是实现城市经济健康发展的重要技术支撑。 为推动我市商务写字楼宇经济发展, 提升商务楼宇运营商和所在地公共服务质量水平, 努力打造便捷、智能、高效的楼宇生态,形成良好的营商服务环境,由天津市商务局主导,天津市商务服务行业协会承办,天津商业大学、天津市商务经济研究会等单位参与,特制定本文件。 本文件“以入驻企业为本、多方参与;重在服务、突出
3、贡献;绿色发展、综合评定”为指导思想,统筹考虑商务楼宇的规模与综合配套、硬件设施、运营服务、公共服务以及效果与社会贡献等因素,对商务楼宇的综合服务质量划分等级与评定,从高到低依次为5星级商务楼宇、4星级商务楼宇、3星级商务楼宇。 DB12/T 10342021 1 商务楼宇服务质量等级划分与评定 1 范围 本文件规定了商务楼宇评定的基本条件、评价体系和评定要求。 本文件适用于天津市区域内商务楼宇服务质量等级评定。 2 规范性引用文件 下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。 其中, 注日期的引用文件,仅该日期对应的版本适用于本文件;不注日期的引用文件,其最新版本(包括所
4、有的修改单)适用于本文件。 GB/T 10001.1-2012 公共信息图形符号第1部分:通用符号 GB/T 10001.9-2012 标志用公共信息图形符号 第9部分:无障碍设施符号 GB/T 15566-2007 公共信息导向系统 设置原则与要求 GB/T 18883-2002 室内空气质量标准 GB/T 30240(所有部分) 公共服务领域英文译写规范 GB/T 39066 楼宇经济术语 GB 50016-2012 建筑设计防火规范 GB 50034 建筑照明设计标准 GB 50118-2010 民用建筑隔声设计规范 GB 50314-2015 智能建筑设计标准 GB/T 50378-2
5、019 绿色建筑评价标准 GB/T 51161 民用建筑能耗标准 JGJ/T 67 办公建筑设计规范 DB/T 29-204 天津市绿色建筑评价标准 3 术语和定义 GB/T 39066界定的以及下列术语和定义适用于本文件。 3.1 商务楼宇 office building 为商务办公活动提供空间、设施及配套服务的建筑。 来源:GB/T 39066-2020,2.1 3.2 商务楼宇运营商 office building service provider 从事商务楼宇开发管理的物业企业,或其分支机构、或其授权的楼宇运营、管理服务公司。 3.3 商务楼宇公共服务 office building
6、public service DB12/T 10342021 2 政府部门、 行业商协会、 社会服务机构和企事业单位等楼宇公共服务组织为满足楼宇相关单位公共需求,通过对公共资源的优化配置,运用融资、监管或直接生产的方式,提供具有共同消费性质的物品和服务的一系列活动。 3.4 一类服务设施 type I service facilities 商务楼宇入驻企业日常所需的主要城市商务服务设施。 3.5 二类服务设施 type II service facilities 供职于商务楼宇入驻企业的员工日常所需的城市生活服务设施。 3.6 绿色工作场所 green workspace 绿色建筑内所提供的工
7、作场所。 即在工作场所使用全寿命过程中, 最大限度地采用节约资源(节能、节水、节材、提高空间利用率),减少工作场所的污染,为工作人员提供健康、适用和高效使用空间。 3.7 智慧商务楼宇 smart office building 以商务楼宇为平台,基于对各类智能化信息的综合应用,集架构、系统、应用、管理及优化组合为一体,具有感知、传输、记忆、推理和智能决策的综合智慧能力、形成以人、楼宇、环境互为协调的整合体,为人们提供安全、高效、便利及可持续发展功能的商务楼宇。 3.8 入驻率 occupancy rate 楼宇中已出租且投入使用面积与可出租的面积的百分比。 来源:GB/T 39066-202
8、0,2.10 4 商务楼宇服务质量等级划分及标识 等级划分 4.1 根据商务楼宇设施建设与服务要求,商务楼宇划分为三个等级,等级越高,表示商务楼宇质量与 服务水平越高。 等级标识 4.2 4.2.1 参评项目服务质量等级评定应按评价项目总分确定,从高到低依次为五星级、四星级、三星级 商务楼宇。 4.2.2 各等级所需最低分值应符合下列规定: a) 五星级:总分不低于 850 分; b) 四星级:总分不低于 750 分; c) 三星级:总分不低于 650 分。 5 总体要求 申报参评基本条件 5.1 5.1.1 各申报参评的商务楼宇坐落在天津市行政区域内,有明确的产权归属,并符合以下必备控制检D
9、B12/T 10342021 3 查各项要求,达标后,再按本标准中的评价体系和评价方法,对照评分要求进入后续评分程序: a) 楼宇在完成竣工验收并投入使用满一年以上。在完成建筑设计、竣工验收阶段可申请阶段性预评定; b) 楼宇用地为依法取得土地使用权,符合城市规划用地要求,楼宇功能项目通过规划验收; c) 商务办公建筑面积不少于 10000 平方米; d) 楼宇应具有如消防、公共卫生安全、环境保护等突发事件处置的应急预案和具备相应处置能力,连续两年内(新建商务楼宇一年内)无重大安全责任事故; e) 楼宇应具备完整合规的建设、设计图纸及文件资料档案; f) 楼宇建筑、服务设施、服务项目和运行管理
10、应符合办公建筑、安全、消防、卫生及环境保护等国家有关法规和标准; g) 电梯等特种设备应经检验合格运行; h) 应实行统一运营管理,具有专业的招商机构和团队,并建立完善的招商准入、退出制度; i) 每半年至少开展 1 次满意度测评,满意度不低于 80%。 5.1.2 各参评商务楼宇的申请主体是登记注册地在本市并依法纳税的以下公司或机构: a) 单一业主的商务楼宇业主,或业主授权的楼宇运营、管理服务公司; b) 多业主商务楼宇的占 2/3 以上面积的业主,或获得占 2/3 以上面积的业主授权的楼宇运营、管理服务公司,或经备案的业主委员会。 评价体系 5.2 5.2.1 评定方法和流程 5.2.1
11、.1 申请评价方应对参评商务楼宇进行技术、运营和经济分析,对运行阶段全过程控制,并应在评价时提交相应分析、测试报告和相关文件。申请方应对所提交资料的真实性和完整性负责。 5.2.1.2 评价机构应对申请评价提交的分析、测试报告和相关文件进行审查和实地考察,出具评价报告,确定等级。 5.2.2 评价指标 5.2.2.1 评定指标由商务楼宇区位与周边配套设施质量、 商务楼宇硬件质量、 商务楼宇运营服务质量、商务楼宇公共服务质量、商务楼宇效果与社会贡献等 5 大类指标组成,且包括控制项和评分项;评价指标体系还统一设置加分项。 5.2.2.2 控制项的评定结果应为达标或不达标;评分项和加分项的评定结果
12、应为分值。 5.2.2.3 对于多功能的综合性单体建筑,应按本标准全部评价条文逐条对适用的区域进行评价,确定各评价条款的得分。 5.2.2.4 对于参评商务楼宇在建设、运营服务、公共服务等方面有益于入驻企业发展,具有明显的创新性及特色效果,且对所在地社会经济贡献突出的,设置“加分项”,应符合附录 A 相关条款要求。 5.2.2.5 商务楼宇评分项的分值设定应符合表 1 的要求。 表1 商务楼宇评分项的分值设定 评 价 总分值 评价指标基础分值(1000 分) 加分项 区位与周边 配套设施质量 楼宇硬件质量 运营服务质量 公共服务质量 效果与社会 贡献 1100 50 250 450 100 1
13、50 100 DB12/T 10342021 4 6 评定要求 各检查评定项目应符合申报参评基本条件、附录A、附录B、附录C、附录D的规定。 DB12/T 10342021 5 A A 附录A (规范性) 商务楼宇服务质量等级评分表 A.1 区位与周边配套设施质量评价见表 A.1(共计:50 分) 。 表A.1 区位与周边配套设施质量评价表 序号 指标分类 评定标准 标准分值 评定分值 一级指标 二级指标 1 功能区位 (10 分) 功能区位条件 城市商务中心,如 CBD 等,商务气氛浓厚。 9.110.0 城市商业聚集区,如市级商业中心,核心商圈等。 8.19.0 城市交通完善便捷成熟商业区
14、,如:区级商业中心等。 7.18.0 城市科研信息产业聚集区,例如:高新技术集聚区等。 6.07.0 2 城市道路设施(8 分) 城市道路交通便利度 临近城市快速路,或者内、中、外环路,非常方便到达。 7.18.0 临近城市主干道,方便到达。 6.17.0 临近城市次干道,基本方便到达。 5.06.0 3 城市公共交通(12 分) 公交线路 500m 内设有不少于 5 条公交线路站点。 3.64.0 500m 内设有 3 条-5 条公交线路站点。 3.13.5 800m 内设有不少于 2 条公交线路站点。 2.03.0 轨道交通 步行距离 200m 内有轨道交通换乘枢纽站。 7.18.0 毗邻
15、两条及以上轨道交通线, 最近轨道站步行距离 500m以内。 6.17.0 毗邻两条轨道交通线,最近轨道站步行距离 500m800m。 4.66.0 毗邻一条轨道交通线,最近轨道站步行距离 800m 以上。 3.04.5 4 城际交通 (13 分) 铁路交通 距髙铁站或动车站 5km-10km。 4.65.0 距髙铁站或动车站 10km-15km。 4.14.5 距离高铁站或动车站 15km-20km 或以上。 3.04.0 航空交通 距离机场 20km 以内。 3.64.0 距离机场 20km-30km。 3.13.5 距离机场 30km 以上。 2.03.0 公路交通 距最近高速公路收费站
16、10km 及以内。 3.64.0 距最近高速公路收费站 10km-15km 之间。 3.13.5 距最近高速公路收费站 15km-20km 之间及以上。 2.03.0 5 周边配套设施(7 分) 周边配套设施完备度(含公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心等。) 在本商务楼宇及附属建筑内一类、二类服务设施各不少于 4 项。 6.17.0 商务楼宇红线范围周边 200m 内一类、 二类服务设施各不少于 4 项。 5.16.0 商务楼宇红线范围周边 200m-300m 内一类、二类服务设施各不少于 4 项。 4.15.0 商务楼宇红线范围周边 500m 内一类、 二类服务设施各不少于
17、4 项。 3.04.0 DB12/T 10342021 6 A.2 商务楼宇硬件质量评价表见表 A.2(共计:250 分) 。 表A.2 商务楼宇硬件质量评价表 序号 指标分类 评定标准 标准分值 评定分值 一级指标 二级指标 6 商务楼宇规模 (15 分) 办 公 总 建 筑面积 地上办公建筑面积不低于 50000 。 4.65.0 地上办公建筑面积 30000 50000 。 4.14.5 地上办公建筑面积 10000 30000 。 3.54.0 标准层面积 标准层面积 1500 及以上。 9.110.0 标准层面积 1000 (含1500 。 8.19.0 标准层面积 1000 以下。
18、 7.08.0 7 建筑设计 (65 分) 建 筑 设 计 品质 建筑设计及各类用房符合 JGJ/ 67 的规定,建筑结构应满足承载力和建筑使用功能要求,建筑外墙、屋面、门窗、幕墙及外保温等围护结构应满足安全、耐久和防护的要求。 3.0 主体设计简洁、大方,特点明显,具有地域文化内涵。 2.0 主体设计具有城市空间标识性作用,与城市空间融为一体。 2.0 主要出入口位置明显,出入口处室外设遮风避雨的廊、篷等。 1.0 建筑装饰品质 楼体全装修交付,装饰装修工程质量符合 GB 50210 的规定。 3.0 外墙材料的选用有助于提高楼体品质和定位。 2.0 办 公 区 初 始交付状态 精装:白墙、
19、吊顶、网络地板,并可在精装基础上提供定制化装修装饰项目。 4.15.0 精装:白墙、吊顶、网络地板。 3.14.0 简装或毛坯。 2.03.0 办 公 区 标 准层净高(标准层 地 板 装 饰面 到 本 层 吊顶 下 表 面 的距离) 净高不低于 2.8m。 8.19.0 净高不低于 2.7m。 7.18.0 净高不低于 2.5m。 6.07.0 大堂空间 大堂规模与建筑规模协调匹配,空间相对独立,空间导向明确,出入便捷,大堂净空高度不低于 9m。 8.19.0 大堂规模与建筑规模协调匹配,空间相对独立,空间导向明确,出入便捷,大堂净空高度不低于 8m。 7.18.0 大堂规模与建筑规模协调匹
20、配,空间相对独立,空间导向明确,出入便捷,大堂净空高度不低于 6m。 6.07.0 大堂装修品质 地面镶铺大理石、花岗岩等天然石材,墙面贴大理石、花岗岩等天然石材或者高级墙纸,柱包大理石、花岗岩等天然石材,高档吊顶。 4.15.0 DB12/T 10342021 7 7 建筑设计 (65 分) 地面镶铺人造石材,墙面贴人造石材或者普通墙纸,柱包人造石材,普通吊顶。 3.14.0 地面镶铺瓷砖,墙面贴瓷砖或者高级抹灰,柱包瓷砖,无吊顶。 2.03.0 机 动 停 车 位配置 每 100 200 (含) 出租面积提供一个车位。 8.19.0 每 200 300 (含) 出租面积提供一个车位。 7.
21、18.0 每 300 400 (含) 出租面积提供一个车位。 6.07.0 新 能 源 汽 车充电桩配置 设置新能源汽车充电桩,且车位数占总车位数的比率不低于 10%。 4.65.0 设置新能源汽车充电桩,且车位数占总车位数的比率不低于 5%。 4.14.5 设置新能源汽车充电桩,且车位数占总车位数的比率低于 5%。 3.54.0 标识系统设计 各类形象标识牌、分流标识牌、楼层索引牌、功能标牌等用规范的中英文同时表示,各类公共信息图形符号及导向系统符合 GB/T 10001.1、GB/T 10001.9、GB/T 15566、GB/T 30240 的要求。 5.0 无 障 碍 系 统设计 在大
22、堂出入口、电梯间、卫生间、停车场等位置设置无障碍设施,无障碍系统完整连贯,无障碍设计符合 GB 50763 的要求。 5.0 8 室外场地设计 (28 分) 场地设计 场地中有设置舒适便捷、尺度合理的室外驻留和休息空间,如:绿地、人造水景、休息广场、座椅、景观雕塑。 3.0 临近商业设施、城市道路,且具备开放条件的场地,无围墙等严格的分隔阻挡设施,形成公共开敞空间。 3.0 有利用场地或景观形成可降低坠物风险的缓冲区、隔离带。 1.0 场 地 交 通 组织设计 采取人车分流措施组织场地交通,且人行与车行有效隔离,无明显干扰。 1.0 采取客货分流措施组织场地交通,且货流交通隐蔽,对客流无明显干
23、扰。 1.0 场地内各项交通警示和引导标识规范,清楚醒目,易于识别,各类通行道路宽度适宜、行(驶)顺畅。 1.0 设有贵宾机动车、专用特种车辆出入接泊专用区。 1.0 设有出租车接泊专用车位,货运机动车接驳专用车位区。 1.0 设有货运专用装卸场地,物品可由场地直接进入室内货梯。 1.0 清运垃圾的车行道隐蔽,且不产生二次污染。 1.0 人 行 交 通 组织设计 场地的三面及以上设有可供人行的出入口,并可以直接通向城市道路。 8.110.0 场地的两面设有可供人行的出入口,并可直接通向城市道路。 6.08.0 DB12/T 10342021 8 8 步行和自行车交通系统有充足照明。 2.0 自
24、行车停车区域设置合理,方便出入,有序存放,入口处设有共享单车停放场地。 2.0 9 设备设施 (88 分) 电梯配置 国际知名品牌,每部客梯服务面积不超过 4000 /吨/台, 电梯轿厢净高不低于 2.8m。 专用或兼用担架电梯不少于 1 部。 4.66.0 国际知名品牌,每部客梯服务面积不超过 4500 /吨/台,每部载重不低于 1250 ,电梯轿厢净高不低于2.8m。专用或兼用担架电梯不少于 1 部。 3.64.5 国内知名品牌,每部客梯服务面积不超过 5000 /吨/台,每部载重不低于 1000 。 2.03.5 客货梯分离,货梯不少于 1 部。可容纳担架的专用或兼用的无障碍电梯不少于
25、1 部。 2.0 消防电梯数量符合 GB 50016 的规定。 3.0 客梯厅设施 客梯分区、分层候梯厅的标识清晰,交通顺畅,互不干扰。 3.0 电梯厅采用高档装饰材料、 地面采用石材, 应有不锈钢、大理石或木套门。 3.0 候梯厅宽敞明亮,有足够的功能照明。 2.0 电 梯 速 度 设置 和 运 载 效率 电梯高、低速度分区布局合理,配有合理管控措施;电梯平均到站间隔时间不超过 30s, 高峰期 5min 内运客量不少于楼内服务人数的 15%。 6.17.0 电梯高、低速度分区布局合理,配有合理管控措施 。电梯平均到站间隔时间不超过 40s, 高峰期 5min 内运客量不少于楼内服务人数的
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