收益性办公楼资产管理模式探究.pdf
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1、100物业纵横PROPERTY ASPECT收益性办公楼资产管理模式探究文_严镔贤随着房地产市场的发展,尤其是以收益性房地产为目标对象的投资活动的增加,物业管理也逐渐拓展了服务领域和服务模式,出现了资产管理等新的专业服务模式。物业管理是房地产开发过程的延续,是以实现物业拥有者的预期目标、使物业保持良好运行状态为目的的一种专业服务。本文以业主的投资回报率为核心,以收益性办公楼的租金收益为研究对象,探寻影响投资回报率的因素,探究收益性办公楼的资产管理模式。影响收益性办公楼租金收益的因素收益性办公楼租赁是商品交换的一种形式,业主以租赁的方式将房屋在某段时间内的使用权交付给承租人使用,并按约收取租金。
2、影响收益性办公楼租金收益的因素有很多,一般可分为先天因素与后天因素两大类。先天因素先天因素一般是指办公楼所具备的人们无法改变的因素,可以将先天因素归纳为:地理位置、商圈环境、交通情况和建筑设计。地理位置。地理位置决定了办公楼处于该城市什么样的板块,比如上海的核心板块是人民广场、静安寺、徐家汇、陆家嘴。核心板块交通便捷、地价较高、配套齐全,伴随的商业价值也相对较高,因此地处核心区域的收益性办公楼的租金水平也较高。商圈环境。商圈环境影响着办公楼的配套。随着办公人群对配套需求越来越高,办公楼自身或周边的餐饮、酒店、银行、娱乐等配套设施决定了是否吸引到更多的租户前来。商圈环境是影响办公楼租金的一个重要
3、因素。交通状况。交通状况决定了办公楼出行是否方便,如轨道交通、公交线路和高速。对类似上海这样的轨道交通十分发达的城市而言,收益性办公楼对交通的要求更加细化到地铁是否直达、步行至地铁站的时间长短等。此外,也需要考虑通往高铁和机场的距离、是否便捷等因素。建筑设计。办公楼的建设设计简单描述就是硬件设施,主要影响收益性办公楼租金收益的因素有大楼外立面通常情况下全玻璃幕墙的办公楼相对租金收益较高;其次是大堂,一般大堂的挑高较高、相对宽敞、采光好的办公楼租金收益相对也较高;再次电梯配置、数量配置较高的办公楼能带给租户较好的体验。另外,电梯厅、走廊、卫生间的装修情况与光照度也影响着办公楼的整体硬件水准。随着
4、租户对入住体验、工作环境和绿色健康要求的越来越高,一些顶级的收益性办公楼除了对比以上这些主要影响收益性办公楼租金收益的硬件因素外,还会选择LEED、WELL进行认证来凸显自身的优势。后天因素影响收益性办公楼租金收益的后天因素有很多,可以总结为写字楼交付使用后的租赁运营管理活动。从物业管理行业角度看,收益性办公楼的先天因素很难改变,因此后天因素是本文讨论的重点。本文从市场调研的数据中探寻影响收益性办公楼租金收益水平的后天因素。101PROPERTY ASPECT 物业纵横收益性办公楼租金收益情况调研在研究收益性办公楼租金收益的后天因素之前,笔者先后调研了上海黄浦区人民广场、静安寺南京西路、普陀区
5、长寿路、浦东区八佰伴四个区域写字楼的租金收益情况。通过对这四个区域收益性办公楼的走访调研,笔者找出三组具有典型性的对照项目案例。案例一远洋商业广场东海商业广场基础性信息位置延安东路618号延安东路588号产权类型业主自持散售总高30层30层交付时间(年)19981998交付标准标准交房现状交房租售信息营销模式租赁租售租赁均价(平方米/天)7.508.504.505.00物业管理费(平方米/月)29.0025.00软硬件及配套设施电梯数量客梯8、货梯1货梯4、客梯1空调系统中央空调中央空调数据来源于网络案例一的两个办公楼位于黄浦区人民广场延安东路,实为同一项目的东楼与西楼,因销售原因形成了同一地
6、块上两个不同产权类型的办公楼。笔者发现这两个项目几乎有一致的地理位置、商圈环境和建筑特色。因为不同的产权类型,导致了不同的营销模式,调研发现两个项目租赁均价差异约40.00%。案例二恒基668恒利国际大厦基础性信息位置南京西路668号成都北路199号产权类型业主自持散售总高17层26层交付时间(年)20142005交付标准标准交房现状交房租售信息营销模式租赁租售租赁均价(平方米/天)9.5010.506.007.00物业管理费(平方米/月)43.0035.00软硬件及配套设施电梯数量客梯8、货梯2货梯7、客梯1空调系统中央空调中央空调数据来源于网络案例二的两个项目位于南京西路商圈,地处同一商圈
7、,外观特征都属于全玻璃幕墙结构,因不同的产权类型造成当前租赁均价相差38.00%。案例三华润时代中融恒瑞国际基础性信息位置张杨路500号张杨路560号产权类型业主自持散售总高35层26层交付时间(年)19962006交付标准标准交房现状交房租售信息营销模式租赁租售租赁均价(平方米/天)7.508.505.006.00物业管理费(平方米/月)28.0028.00软硬件及配套设施电梯数量客梯8、货梯1货梯4、客梯1空调系统中央空调中央空调数据来源于网络案例三的两个项目位于八佰伴商圈,相隔一条马路。华润时代楼龄较长,中融恒瑞国际是中融开发的一栋全玻璃幕墙甲级写字楼。因不同的运营模式,呈现的结果是当前
8、租金均价相差32.93%。通过以上三个案例及其他项目租金收益的数据分析,笔者发现收益性办公楼在先天因素相似的情况下,因后天因素导致的租金收益差距在30%40%之间。收益性办公楼业主类型为自持的,在项目交付使用后的租赁运营管理工作中,都设有租赁运营团队或聘请了第三方专业团队负责;收益性办公楼产权类型为散售的,在项目交付使用后无专业团队对其租赁运营管理工作负责。由此,笔者得出主要影响收益性办公楼租金收益水平的后天因素有:看房体验、租金定价策略、招商渠道、合同管理、房屋交付标准和公共区域。主要后天因素对办公租金收益的影响看房体验。收益性办公楼在房屋空置招商期间能够吸引客户的,一方面是项目本身所具备的
9、先天因素,另一方面就是潜在意向客户来访期间的看房体验。收益性办公楼产权类型为自持的,都设有自己的团队或第三方专业团队来负责项目的租赁运营管理工作,因此在房屋空置招商期间,通过专业的服务,从现场接待,到物料准备,到陪同讲解,都能给客户一种较好的看房体验,同时能有效地把控整个带看环节;相反,收益性办公楼产权类型为散售的,带看动作依托于第三方中介,无法给潜在意向租户良好的带看体验,同时也很难把102物业纵横PROPERTY ASPECT控整个带看环节。租金定价策略。收益性办公楼的租金定价策略直接影响业主租金收益。大部分散售产权的收益性办公楼业主对市场价格了解不充分,往往听信于中介的说辞。现实中,在房
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