DB6101T3169-2023物业承接查验规范FDIS.docx
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1、ICS 03.080.01CCS A 106101西安市地方标准DB 6101/T 31692023物业承接查验规范2023 - 10 - 10 发布2023 - 11- 12 实施西安市市场监督管理局发 布DB 6101/T 31692023目次前言II1 范围12 规范性引用文件13 术语和定义14 基本要求15 承接查验条件26 承接查验程序27 查验内容与要求48 交接内容与要求4附录 A (资料性) 资料查验内容及要求6附录 B (资料性) 共用设施查验内容及要求9附录 C (资料性) 共用设备查验内容及要求13附录 D (资料性) 共有部位查验内容及要求21参考文献24I前言本文件
2、按照GB/T 1.12020标准化工作导则 第1部分:标准化文件的结构和起草规则的规定起草。请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。 本文件由西安市住房和城乡建设局提出并归口。本文件起草单位:西安高新技术企业协会、西安创业物业发展有限公司、西安万科企业有限公司、 西咸新区住房和城乡建设局。本文件主要起草人:贾砺、张丽芳、杨艺帆、刘展鹏、庞欣、魏玉奎、王辉、王婷、权也。 本文件由西安高新技术企业协会负责解释。本文件首次发布。本文件在实施中如有疑问或建议,请将咨询或修改建议等信息反馈至下列单位: 单位:西安高新技术企业协会电话:029-87998108转829地址
3、:陕西省西安市雁塔区科技路48号创业广场B座2506室邮编:710075II物业承接查验规范1 范围本文件规定了物业承接查验基本要求、承接查验条件、承接查验程序、查验和交接的要求。本文件适用于西安市新建物业项目,建设单位和前期物业服务人进行物业共有部分、共用设施设备 的承接查验。物业服务人更迭的物业项目参照使用。2 规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中,注日期的引用文件, 仅该日期对应的版本适用于本文件;不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。JGJ/T 30 房地产业基本术语标准3 术语和定义JGJ/T 30 界定的以及下
4、列术语和定义适用于本文件。3.1物业承接查验承接新建物业前,前期物业服务人和建设单位按照国家和地方有关规定和前期物业服务合同的约定, 共同对物业服务区域内的共有部分、共用设施设备进行检查和验收的活动。来源:JGJ/T 302015,8.1.83.2共有部分根据法律、法规和房屋买卖合同,由业主共有共用的房屋主体承重结构、墙面、门厅、电梯井、走 廊等部位。3.3共用设施设备根据法律、法规和房屋买卖合同,在物业服务区域内,由业主共用的设施设备。3.4物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。4 基本要求14.1 前期物业服务人承接查验应遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。4.2
5、 物业承接查验应在县(市、区)住房和城乡建设主管部门和街道办事处或者乡(镇)人民政府的监督下,由建设单位与前期物业服务人共同进行。4.3 建设单位和前期物业服务人应成立项目查验组,对公共区域的设备设施完整性、质量开展查验和整改跟踪。4.4 现场重点査验物业共有部分、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能,应根据查验内容确认适用查验方法,见表 1。表 1 物业承接查验方法查验方法查验类别查验内容核对竣工验收资料和图纸、现场察勘或查验物业共有部分建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间物业共用设施道路、绿地、人造景观、围墙、大门
6、、信报箱、宣传栏、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房核对竣工验收资料、出厂资料、现场察勘或查验、使用、检测和试验物业共有部分路灯、污水处理设施、消防设施、避雷设施、安防监控设施、可再生能源系统物业共用设备电梯、水泵、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备4.5 现场查验应形成书面记录。记录应包括查验时间、项目名称、查验内容、查验方法、存在问题、 整改情况以及查验结论等内容,查验记录应由建设单位和前期物业服务人参加查验的人员共同签字确认。4.6 前期物业服务人应将承接
7、查验有关的文件、资料和记录建档备案。5 承接查验条件实施承接查验的物业项目,应具备但不限于以下条件:a) 建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件, 并经住房和城乡建设主管部门备案;b) 供电、供水、供气、供热、排水、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;c) 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;d) 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;e) 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共
8、用设施设备取得使用合格证书;f) 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。6 承接查验程序6.1 基本流程物业承接査验应符合下列流程要求:a) 确定物业承接查验方案;b) 签订物业承接查验协议;c) 移交有关图纸资料;2d) 现场查验物业共有部分、共用设施设备;e) 解决查验发现的问题;f) 确认现场查验结果;g) 提交查验报告;h) 办理物业交接手续;i) 办理承接查验结果备案手续。6.2 程序要求6.2.1 实施物业承接査验,应依据下列文件:a) 建设工程质量法规、政策、标准和规范;b) 建设单位移交的竣工图纸资料;c) 商品房买卖合同;d) 前期物业服务合同;e) 临时管理规约;f)
9、 其他相关文件。6.2.2 物业承接查验协议内容包括但不限于:承接查验基本情况;承接查验方案,包括查验项目、内容、标准、方法、计划、问题的收集与处理、工具与器材、 参加人员、记录人、负责人等;承接查验准备,包括查验人员的组织与培训,设备、仪器仪表、工具、防护用品、记录表格 配备等;确认承接查验存在问题;承接查验问题解决方法及时限;双方权利义务;其他相关约定。6.2.3 建设单位应在现场査验前 20 日,编制移交资料目录清单,向前期物业服务人移交下列资料,未能全部移交的,建设单位应列出未移交资料的清单并书面承诺补交的具体时限:a) 竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程
10、竣工图等竣工验收资料;b) 共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;c) 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;d) 物业质量保修文件和物业使用说明文件;e) 承接查验所必需的其他资料。6.2.4 交付前 15 日,建设单位与前期物业服务人应完成物业共有部分、共用设施设备的承接查验工作, 办理物业交接手续,移交物业共有部分、共用设施设备。6.2.5 现场查验时,建设单位应召集施工、监理等单位参加,与前期物业服务人共同确认现场查验的结果。对查验的问题,按照承接查验协议有关约定执行。6.2.6 现场查验应形成书面记录,查验记录应包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法
11、、存在问题、修复情况以及查验结论等内容,查验记录应由建设单位、前期物业服务人和参加查验的勘察、设 计人员签字确认。6.2.7 交付前 7 日,前期物业服务人应接管钥匙,启用车场出入系统、门禁系统及安防系统,开展安全巡查和出入管理。37 查验物业项目承接查验内容应包括但不限于以下方面:资料查验。包括竣工验收资料;产权资料;技术资料;供水、供电、供气、供热、通信、有 线电视等准许使用文件;物业质量保修文件和物业使用说明文件;共用设施设备现场查验。包括业主共同使用的道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、 宣传栏、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、
12、人防设施、垃圾转运设施、物业服务用房等设施和电梯、水泵、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调等设备;共有部分现场查验。包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间、路灯、污水处理设施、消防设施、 避雷设施、安防监控设施、可再生能源系统等。7.1 资料查验7.1.1 资料查验内容及要求应符合附录 A 的规定。7.1.2 资料应符合以下要求:a) 资料分类清楚,类别齐全、内容完整、字迹清晰、签字盖章完备。将不同的文件资料分开装订、同类型的资料装订成册,所有竣工图均应加盖竣工图章和设计出图专用章
13、;b) 资料应为原件。没有原件的,复印件应清晰,并注明原件存放位置;(297mm210mm)规格,图标栏露在外面;d) 资料应采用打印版(签名和日期除外),无涂改,应使用黑色签字笔等不易褪色的书写材料签字;e) 竣工图章内容应包括“竣工图”字样、施工单位、编制人、审核人、技术负责人、编制日期、 监理单位、现场监理、总监理工程师等信息;f) 资料应装档案盒移交,档案盒上应标注案卷名称、编制单位、编制日期等;档案盒侧边应标注案卷类别、卷号;并应设总目录、分目录,标注份数、张数。7.2 共用设施现场查验共用设施查验内容及要求见附录 B。7.3 共用设备现场查验共用设备查验内容及要求见附录 C。7.4
14、 共有部分现场查验共有部位查验内容及要求见附录 D。8 交 接8.1 建设单位应自查验合格后 10 日内与前期物业服务人办理物业交接手续。交接时应形成由建设单位和前期物业服务人共同签章确认的书面记录。记录内容包括但不限于:移交资料明细;物业共有部分明细;4c) 资料应统一采用 A4 纸规格,不符合标准的原始资料应通过折叠和粘贴的方式达到 A4 幅面共用设施设备明细;交接时间;交接方式。8.2 建设单位和前期物业服务人承接查验完毕后,应形成查验报告。查验报告内容包括但不限于:查验时间;项目名称;查验范围;查验方法;存在问题;整改情况;查验结论。8.3 前期物业服务人应自办理承接查验手续后 30
15、日内,持下列资料向物业所在地的县(市、区)住房和城乡建设主管部门办理备案手续:前期物业服务合同;临时管理规约;承接查验协议;建设单位移交资料清单;查验记录;交接记录;查验报告;8.4 建设单位和前期物业服务人应当于承接查验完毕后 3 日内在物业服务显著区域公示承接查验结果。5其他承接查验有关的文件。附 录A(资料性)资料查验内容及要求表A.1规定了物业承接查验资料的内容及要求。表 A.1 资料查验内容及要求序号查验项目查验内容及要求1a)竣工验收资料竣工总平面图2建筑专业竣工图、结构专业竣工图、电气专业竣工图、给排水专业竣工图、暖通专业竣工图3地下管网竣工图4园林景观竣工图5工程竣工验收备案证
16、明、工程规划验收合格证明6单体工程竣工验收证明(每一份施工许可证对应一份竣工验收证明)7供电、电梯、消防、燃气、人防工程、隐蔽工程、智能化系统等竣工验收合格证明8房屋、共用设施设备清单9绿色建筑标识资料10b)产权资料物业服务办公用房、业主委员会办公用房、会所等配套设施产权清册11c)技术资料1)变配电系统资料(1)变压器资料产品使用说明书、检验报告、合格证12维护使用说明书13(2)高压柜资料维护使用说明书14专用操作工具清单15(3)低压配电柜资料断路器安装、使用、维修说明书16低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录17无功功率补偿柜控制器使用、维护说明书18低压配电柜系统图1
17、9进线柜、联络柜、市电电源与发电机电源切换原理图20线路及电力电缆试验记录21专用操作工具清单22(4)发电机组资料发电机、电动机检查试运转记录23维修使用说明书24发电机技术参数说明书25发电机试车验收合格证26专用操作工具清单27环保验收合格证282)给排水及供暖系统资料生活泵控制原理图、变频器、显示屏维护使用说明书29泵等出厂合格证及产品说明书30阀门等检测报告和合格证31生活饮用水检测报告、合格证32设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水、供暖管道的冲洗及消毒记录6表 A.1 资料查验内容及要求(续)序号查验项目查验内容及要求33c)技术资料3)电梯系统产品出厂合格证34机房井
18、道布置图35安装说明书36使用维护说明书(含润滑汇总表、电梯功能表和符号及代号说明)37动力电路和安全电路的电气原理图38安全部件(包括门锁装置、限速器、安全钳、缓冲器、轿厢上行超速保护装置和含有电子元件的安全电路)型式试验合格证书复印件,限速器与渐进式安全钳调试证书复印件39电梯安装工程施工技术资料40自检记录、检验报告41电梯年检报告及检验合格证42维保合同43电梯锁梯钥匙、轿厢内操纵箱钥匙、电梯厅门三角钥匙、电梯机房钥匙、控制柜钥匙等各类钥匙及清单444)消防系统资料消防主机、联动柜及气体灭火系统等使用说明书45消防报警地址码清单46湿式报警阀维护使用说明书47消防泵、喷淋泵控制柜电气原
19、理图48消防设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录49消防报警系统图50各类主要设备合格证明515)通风与空调系统资料空调系统、送排风系统操作和维护保养手册52产品质量合格证、产品性能检测报告53系统竣工图54空调、送排风系统图、平面图及电气控制图55空调机组、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表、供应商资料及产品说明书、合格证56管道试验报告、隐蔽工程查验记录57空调系统及设备试压、调试报告586)智能化系统资料门禁、道闸等各设备维护使用说明书59智能化系统图、接线图、平面图60系统调试报告及运行记录61产品质量检验合格证书62智能化设备防雷接地电阻检测记录637)
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