我国居住权制度的实施困境和完善建议_曾梦芸.pdf
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1、未来城市设计与运营 2023.2/59Urban Sociology城市社会我国居住权制度的实施困境和完善建议 曾梦芸 吉首大学 安居乐业是我们一直以来对美好生活的向往,想要实现这样的愿望,首先就需要使人“安居”。对于青壮年男性来说,这也许并不难,但是对于老人、小孩、妇女等弱势群体而言,即使拥有房产也不能保护好,最后都无家可归。为了避免这种现象的发生,罗马法规定了居住权制度,之后在德国和法国法律的继承和发展中完善。近年来,我国房价一路走高,多少人工作一辈子都买不起心仪的住宅。2020 年颁布的中华人民共和国民法典(以下简称民法典)中增设了居住权制度,这不仅是国家法律与时俱进的重要体现,更是对大
2、众有房可居需求的直接回应,但短短六条法律条文不足以解决实践中遇到的所有问题。因此,需要不断完善现有制度,才能在保障“居者有其屋”的前提下,实现立法的目的。一、居住权制度概述(一)居住权的起源及发展居住权的产生是为了保障处于姻法)的司法解释中也出现了居住权。2002 年至 2005 年中华人民共和国物权法(以下简称物权法)草案中增设了居住权制度,但在后续讨论中,有学者认为居住权纠纷多发生于亲朋间,可通过其他法律解决。此后,立法机关赞同该观点,并在之后修订的物权法中删去了居住权制度。随着社会的发展,仅靠婚姻法等法律已经不足以解决居住权相关纠纷。因此,民法典中增设了居住权制度,以更好地保障权利人的利
3、益。二、居住权制度的实施困境(一)居住权与所有权的冲突民法典中并未规定存在居住权的房屋不可买卖,根据“法无禁止即可为”原则,所有人可以随时出售存在居住权的房屋。然而,居住权的存在会使买受人的权利受到限制,比如买受人购买房屋后不能立即行使权利,而这将直接影响房屋的现金价值,导致所有权人不能取得应有的利益,也会打压所有社会弱势地位人群的居住利益,由于他们社会地位低,仅依靠个人力量无法维护自己的利益,需要法律保护。古罗马时期,为了保障无夫权妻子和解放的奴隶的利益,法律规定了居住权制度,并且限制转让和继承,以防权利人受到更多侵害。法国民法典继承但未完全照搬这一制度,而是进行了部分调整。比如说,增设以意
4、定方式设立居住权;允许居住权人与其家属共同居住;增设了居住权消灭事由,如长时间不使用权利则权利灭失。但法国仍强调居住权不得流通。德国民法典则是创设了具有财产权性质的居住权。在第二次世界大战后的重建时期,一方出钱一方出地的合资建房需求增多,传统居住权不能有效保障使用人的利益。因此,德国创设了可以转让和继承的长期居住权,并规定其转让需要所有权人或第三人同意。(二)我国居住权的发展及现状1993 年,居住权在无锡市的地方性法规中首次出现,其后中华人民共和国婚姻法(以下简称婚摘要:我国设立居住权制度是为了回应“住有所居”的时代需求,也是保障社会弱势群体居住利益的有力举措。居住权制度的出现,对缓解“购房
5、难”现象和实现房屋的多元化利用都有着重要意义。然而,中华人民共和国民法典中关于居住权的规定比较简略,不能够完全解决在司法实践中遇到的各种各样的问题。在实践中存在居住权与所有权和抵押权发生冲突无法解决、在实施过程中发现投资性居住权缺位等问题。文章通过提出明确规定居住权人的权利义务、按照权利登记时间先后解决冲突、增设投资性居住权等建议,以期更好地完善居住权制度,实现立法目的。关键词:居住权;权利冲突;投资性居住权/2023.2 未来城市设计与运营60Urban Sociology城市社会权人设立居住权的积极性。除此之外,民法典也未明确居住权人的权利和义务,以致双方当事人间权利义务界限模糊。比如说,
6、甲以其住宅为乙无偿设立居住权,并办理相关的登记,其后在乙的居住过程中出现房屋漏水、地板开裂等影响正常居住的问题时,不能明确由谁负责房屋维修及承担维修费用。另外,我国部分政策性权利是依赖房屋所有权而存在的,比如说落户和子女升学。居住权人在长期生活的过程中,难以避免地涉及上述权利,而这是对所有权人利益的又一侵占。如果居住权的存在严重损害了所有权人的利益,很有可能出现所有权人宁愿出租、出售或者免费借用房屋也不办理登记的情况,以致居住权制度名存实亡。(二)居住权与抵押权的冲突居住权和抵押权虽都是物权,但在不同的物权体系下,一般不会发生权利冲突。当二者共存于同一住宅上时,一个权利的实现必然损害另一权利人
7、的利益,二者就产生了权利冲突。但民法典中并未规定二者的解决规则。实践中,一般有以下两种情形:一是居住权在先抵押权在后。比如说,甲以其房屋为父母设立居住权,规定合同有效期至居住权人均死亡为止,并办理相关登记。后甲将该房屋抵押给银行,并办理相关登记。此后因经营不善,甲无力偿还贷款。此时,银行通常会对抵押物进行拍卖、变卖以清偿贷款。然而,该房屋是先设立居住权后设立抵押权的,民法典中也未规定如何解决此种冲突,那银行能否拍卖该抵押物呢?二是抵押权在先居住权在后。民法典未禁止在已抵押的房屋上设立居住权的行为。房屋抵押后,所有权人仍可自由处分房屋,自然能设立居住权。若如此抵押权人实现抵押权时,是否会因为居住
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