DB37_T 3707_T 10-2020老旧小区红色物业工作规范.pdf
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1、DB3707潍坊市地方标准DB 3707/T 102020老旧小区红色物业工作规范2020-07-03 发布2020-07-06 实施潍坊市市场监督管理局发 布DB3707/T 102020I目次前言.II党组织建设与运行.1社区物业服务企业成立与运行.7物业项目进驻.1物业服务.8考核与评价.9DB3707/T 102020II前言DB3707/T 10-2020老旧小区红色物业工作规范分为5个部分:第 1 部分:党组织建设与运行;第 2 部分:社区物业服务企业成立与运行;第 3 部分:物业项目进驻;第 4 部分:物业服务;第 5 部分:考核与评价。本标准按照GB/T 1.1-2009标准化
2、工作导则 第1部分:标准的结构和编写给出的规则起草。本标准由中共潍坊市委组织部、潍坊市住房和城乡建设局提出并归口。本标准主要起草单位:中共潍坊市奎文区委组织部、潍坊市奎文区住房和城乡建设局、山东省标准化研究院。本标准主要起草人:权文松、王波、李顺廷、汪江伦、马万祥、高杰、窦秀华、赵红红、原静、朱本行、杨全勇、岳静宜。本标准为首次发布。DB3707/T 10.120201党组织建设与运行1范围本标准规定了潍坊市社区物业服务企业党组织和老旧小区党组织建设与运行的相关要求。本标准适用于潍坊市社区物业服务企业党组织和老旧小区党组织的建设工作。2规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注
3、日期的引用文件,仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。DB3707/T 1-2018潍坊市城市基层党建工作标准DB3707/T 2-2018潍坊市非公有制经济组织和社会组织基层党建工作标准3术语和定义3.1老旧小区城市或县城国有土地上建成时间较长,失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全的住宅小区。3.2红色物业是指社区、业主委员会(或业主代表)、物业服务企业等在党组织引领下共同参与小区物业管理和社区治理的工作体系。用于解决居民群众反映的突出问题,发挥政治引领和物业服务双重功能。4基本要求通过加强物业服务企业
4、党组织和老旧小区党组织的建设与运行,实现物业服务企业和老旧小区党的组织和工作有效覆盖,强化党组织引领作用,发挥党员示范带动作用,调动各方力量参与老旧小区社会治理。5社区物业服务企业党支部5.1设立要求5.1.1应依托社区物业服务企业同步成立物业服务企业党支部,支部隶属社区党委管理。5.1.2社区物业服务企业党支部设置应符合 DB3707/T 2.3-2018 的相关要求,其中:DB3707/T 10.120202物业服务企业注册地所在县(市、区)外的物业服务项目正式党员超过 3 人的,应建立党支部或党小组,组织关系隶属企业党支部,并接受所在县(市、区)行业党组织的双重指导;社区物业服务企业职工
5、人数在 50 人以上且正式党员不足 3 人的,可采取选聘党员职工、发展新党员的方式,或与相邻物业服务企业联合组建、与网格(小区)党支部联建等方式成立党组织;社区物业服务企业职工人数在 50 人以下且正式党员不足 3 人的,应从街道、社区党员干部中选派党建指导员,指导开展党建工作。5.2人员配备5.2.1实行社区党组织成员与社区物业服务企业管理成员“双向进入、交叉任职”。5.2.2社区物业服务企业党支部应注重培养、发展物业服务企业出资人、关键岗位负责人等人员入党。5.2.3实施“双向培养”,把物业服务骨干发展成党员,把党员培养成物业服务骨干。5.3日常运行党员队伍建设、党的组织生活、支部生活日、
6、党务公开等支部日常工作可参照DB3707/T 2-2018的相关要求执行。5.4工作职能5.4.1基本职能5.4.1.1宣传贯彻落实党的理论和路线方针政策。5.4.1.2按要求做好党员发展、教育、管理、监督和服务工作。5.4.1.3引导党员发挥先锋模范作用,积极创先争优,建强战斗堡垒。5.4.1.4密切联系群众,了解群众需求,维护群众正当权利和利益,做好群众思想政治工作。5.4.1.5完成上级党组织交办的工作任务。5.4.2扩展职能5.4.2.1指导监管物业服务引导和监督物业服务企业工作人员严格按照物业服务相关法律法规以及物业服务合同、服务标准等要求,提供专业化物业服务。5.4.2.2引导各方
7、力量参与小区治理5.4.2.2.1通过建设党员活动站,设立志愿服务岗,公布物业服务热线等方式,引导物业服务企业积极参与小区治理。5.4.2.2.2发动居民加入小区各类群众性自治组织和社会组织,引导居民积极融入小区治理。5.4.2.2.3以签订服务协议的方式引入家政服务、医养服务等社会化服务资源,引导社会力量积极参与小区治理。5.4.2.3开展党建品牌创建和党建创优活动5.4.2.3.1物业服务企业党支部可与小区党支部开展党建联建,以党员联管、活动联办、服务联做等形式,创建党建品牌。5.4.2.3.2积极参与县(市、区)物业服务行业综合党委组织的优秀物业服务企业党组织、优秀党务工作者评选活动,督
8、促支部党员创先争优。DB3707/T 10.1202036小区党组织6.1小区党支部6.1.1设立要求6.1.1.1应根据小区党员人数,以网格带建、单独建立、片区联建等方式,合理设置党支部,实现小区党组织应建尽建;根据小区党员居住情况,合理划分楼栋党小组。6.1.1.2小区党支部的设置与换届程序应符合 DB3707/T 1.3-2018 的相关要求。6.1.1.3可根据小区党员组织关系的实际情况设立功能型党支部,并加强与党员组织关系所在党组织的联系沟通;设立功能型党支部的,应报县(市、区)委组织部门备案。6.1.1.4党支部书记可由社区“两委”成员、社区民警、“双报到”党员、小区党员骨干等担任
9、。6.1.2日常运行党员队伍建设、党的组织生活、支部生活日、党务公开等支部日常工作可参照DB3707/T 1-2018的相关要求执行。6.1.3工作职能6.1.3.1基本职能可参照5.4.1的相关要求。6.1.3.2扩展职能6.1.3.2.1建好小队伍。整合小区党员、居民骨干、楼长单元长、小区微信群主、周边商户、“五老”队伍(老干部、老党员、老教师、老军人、老文体爱好者)等力量,成立小区志愿服务团队,共同参与小区治理工作,小区志愿服务队工作职责见附录 A。6.1.3.2.2开展小活动。结合重要节日、纪念日,开展消夏晚会、邻里节、趣味运动会等健康文娱活动,培育群众文艺团体,弘扬社会主义核心价值观
10、。6.1.3.2.3调处小纠纷。通过走访巡防,及时发现和掌握小区居民之间、家庭成员之间等产生的矛盾纠纷,邀请社区志愿者等进行调解,及时化解矛盾纠纷。6.1.3.2.4提供小服务。通过定期走访及时掌握小区居民特别是残疾人、孤寡老人等行动不便或生活困难居民的服务需求,引导党员主动上门服务,帮助困难群众排忧解难。6.1.3.2.5建设小阵地。坚持线上、线下结合的原则建设党群服务阵地,包括:依托物业服务用房、小区公共用房等场所建设小区党群服务站,提倡一室多用;以小区为单位开通党群服务微信公众号或小程序,借助微信公众号统一发布政策文件、办事流程等信息。6.1.3.2.6选树小典型。通过开展好邻居、好婆婆
11、、好媳妇、最美家庭等评选活动,选树在助人为乐、孝老爱亲、诚实守信等方面的先进典型,并引导其向党组织靠拢。6.1.3.2.7指导并监督业主委员会成立,具体成立要求见附录 B。6.1.4工作制度6.1.4.1工作例会制度小区党支部书记每月至少召开1次支部碰头会,商议、协调解决小区内重要事项;志愿服务队议事会可根据需要随时召开。DB3707/T 10.1202046.1.4.2走访联系制度支部党员和志愿服务队成员每人负责联系12个楼栋,及时掌握居民信息和问题反馈情况。6.1.4.3吹哨报到制度针对小区内无法解决的事项,小区党支部应及时向社区、街道上报,并对办理情况进行跟踪督办、评价。6.1.4.4议
12、事协商制度小区党支部牵头,围绕小区管理和物业服务中存在的问题,研究确定协商主题,组织由社区居委会、小区业主委员会、物业服务企业、小区党员和居民骨干共同参加的议事协商会议,依托小区居民议事场所,开展议事协商,引导小区业主委员会和物业服务企业履职尽责。6.1.4.5服务公示制度制作支部党员和志愿服务队成员信息公示牌,在小区、楼栋、单元等区域显著位置公示成员姓名、联系方式、服务内容等信息,便于居民联系和监督。6.1.4.6星级评定制度积极参加由街道组织的小区党支部星级评定活动,并根据评定结果评选先进小区党支部、优秀党支部书记和优秀党员。6.2党员中心户6.2.1评选要求经过党员推选、社区党组织把关、
13、街道党工委审核等程序,推选产生党员中心户;510名党员可推选确定1个党员中心户。6.2.2工作职责6.2.2.1宣传贯彻执行党的路线方针政策和国家法律法规。6.2.2.2密切联系群众,收集反映社情民意,积极参与小区服务,持续做好群众工作。6.2.2.3协助社区党组织做好发展党员和培养入党积极分子工作,抓好党员教育管理。6.2.2.4抵制各种丑恶现象和不正之风,维护小区治安。6.2.2.5积极参与小区服务管理、文明创建、环境整治等。DB3707/T 10.120205附录A(资料性附录)小区志愿服务队工作职责A.1收集民情信息A.1.1通过与小区居民座谈或入户调研等方式掌握小区内人口结构、居民需
14、求、矛盾纠纷、安全隐患、舆情动态等情况。A.1.2及时收集环境卫生、物业服务、文娱生活等方面社情民意,做好居民与社区之间的信息沟通、情况通报。A.2宣传政策法规积极向居民群众宣传党的路线方针政策,宣扬社会主义核心价值观,引导群众自觉学法、守法、用法,引导建立楼栋、小区文明公约,强化居民自治自律意识。A.3调处纠纷矛盾A.3.1建立与物业服务企业、楼栋、单元、居民之间的沟通交流渠道。A.3.2主动、及时调解邻里纠纷,最大限度把矛盾纠纷消除在萌芽状态,建立和谐有序的邻里关系。A.4开展便民服务A.4.1根据小区居民需求,组织小区党员和志愿者开展认领公益岗位、公益项目和公益职务“三认领”活动,为小区
15、居民提供公共卫生、优抚救济、代购代缴等便民服务。A.4.2带头参加社区组织开展的精神文明、志愿者队伍、社区服务等活动,积极引导并组织小区居民参加社区组织的各项服务活动。A.5实施有效监督A.5.1协助所在社区查找工作中存在的问题,提出合理意见建议。A.5.2对业主委员会、物业服务企业履职情况进行跟踪监督,及时发现问题矛盾,上报小区党支部和社区妥善解决。DB3707/T 10.120206附录B(资料性附录)小区业主委员会成立及管理要求B.1基本要求B.1.1业主委员会是由业主(代表)大会会议选举产生,在小区物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的自治性组织,是业主(代表)大会的执行机构,对业
16、主(代表)大会负责并报告工作。B.1.2业主委员会的成立流程及工作职责应符合物业管理条例的相关要求。B.2成立要求B.2.1业主委员会委员候选人由业主自荐,10人以上业主联名推荐以及小区党支部、社区、街道办事处等组织推荐产生。B.2.2街道、社区党组织及小区党支部在业主委员会筹备、选举、换届、补选时,应行使结构建议权、人选建议权和资格审查权,明确提出不宜作为候选人的具体情形。B.2.3应重点推荐社区“两委”成员、党员业主、网格长等作为业主委员会候选人,逐步提高业主委员会中党员比例,培育“红色业委会”。B.2.4业主委员会成员中党员原则上不低于50%,通过法定程序推动符合条件的小区实现党支部书记
17、和业主委员会主任“一肩挑”。B.3管理要求B.3.1小区党支部指导并监督业主委员会议事规则和管理章程的制定以及物业公司选聘等具体工作。B.3.2实行小区党支部与小区业主委员会成员双向培养、交叉进入,加强小区党支部对业主委员会的领导。B.3.3小区党支部应引导业主委员会设立基层党组织,开展党的活动;加强对业主委员会及广大业主的政治引领,积极宣传落实党的路线方针政策。_DB3707/T 10.220207社区物业服务企业成立与运行1范围本标准规定了潍坊市社区物业服务企业的术语和定义、企业成立要求、服务内容、服务信息公开、管理运行模式等。本标准适用于潍坊市社区物业服务企业的成立与运行。2规范性引用文
18、件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件,仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。中华人民共和国公司法(2018年10月26日)3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1社区物业服务企业社区物业服务企业是按照中华人民共和国公司法的有关规定成立运行的,服务对象以老旧小区居民为主,不以谋求盈利为主要目的,自主经营、自负盈亏的独立法人组织。4企业成立要求4.1成立原则4.1.1以习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大、十九届二中、三中、四中全会精神为指导。4.1.2按照政府主导、社区自治、市场运作、业主联动的原则
19、设立。4.1.3应接受社区党组织领导,并以改善老旧小区居民群众生活品质为主要目的。4.2企业注册4.2.1应由所属社区指定专人为企业成立发起人,发起人可以是股东,也可以是法定代表人。4.2.2应依法向营业住所所在地(县、市、区)行政审批部门申请注册并取得营业执照。4.2.3社区物业服务企业应至注册地(县、市、区)物业主管部门建立物业企业信用档案,纳入山东省物业信用管理系统管理。4.3办公场所DB3707/T 10.2202084.3.1应设立固定的办公场所,配备满足服务需要的设施设备。办公场所应对外挂牌明示。4.3.2办公场所位置、面积可由各社区物业企业根据实际情况选定。4.4人员要求4.4.
20、1社区物业服务企业工作人员宜以社区工作人员为主,可就近吸纳社区居民代表、网格员、楼长、党员志愿者、小区低收入家庭、社区公益性岗位等人员就业,优先选用退役军人专项公益岗人员。4.4.2具有良好的职业道德,身体健康,能胜任本职工作。4.4.3专业操作人员(如电工等)应按照国家有关规定取得岗位资格证书。4.4.4应依据实际情况对上岗人员进行岗位技能培训,经培训后方可上岗。4.4.5管理和服务人员应佩戴统一标识,行为规范、举止文明、主动热情。4.5财务管理4.5.1宜设财务管理岗位,配备专门财务管理人员,达不到条件的可聘请有资质的第三方提供代理记账服务。4.5.2印章齐备,操作规范,账目清晰,经营中开
21、具正规发票或收据。4.5.3物业服务费和其它费用收支应符合国家、省和市相关规定;应采取措施提升物业服务费收缴率,收费时应考虑减轻居民负担,体现公益属性。4.5.4对于合同约定的收费项目及标准,应按合同要求执行。4.5.5为业主或物业使用人提供的特约服务应按双方约定收费并单独结算。4.5.6应积极挖掘闲置公共空间和资源、寻找各类资金、开发有偿服务项目来创造收入,保证企业的可持续发展。4.6规章制度要求4.6.1应建立健全社区物业服务企业人力资源管理、财务管理、档案管理、值班管理、安全管理、员工守则、服务行为规范、员工培训等规章制度(参见附录 A)。4.6.2各物业项目部应根据项目实际情况,制定相
22、应的项目经理岗位职责、各工种岗位职责、物业服务流程、投诉处理机制等。4.6.3应建立协商议事机制,针对维修养护、车位规划、停车费收取等物业服务中存在的重点、难点、牵扯面广的问题,组织社区居委会、小区业主委员会和居民群众代表等相关方召开协商议事会议,共同商议解决。4.7服务质量管理4.7.1制定物业服务规范并向小区居民公开,提高物业服务质量。4.7.2设立物业服务意见箱,及时了解居民需求,完善日常服务。4.7.3建立投诉处理机制,明确责任人,对外公布监督、投诉电话。对居民的投诉,应在 24 小时内给予答复并进行回访,回访率达到 100%。4.7.4建立定期走访制度,征求居民对社区治理、物业服务等
23、方面的意见和需求,对接街道、社区和相关部门,共同解决居民相关问题。4.7.5每年至少组织 1 次物业服务满意度调查,调查范围不低于总户数的 80%。5服务内容社区物业服务企业服务内容包括:DB3707/T 10.220209安全服务;维修服务;卫生保洁服务;小区事务监管;公共资源管理运营;养老服务;基本医疗服务。6服务信息公开社区物业服务企业应在小区物业服务专栏公开公示如下信息:服务标准和价格:社区物业服务企业营业执照、信用等级报告、物业管理区域平面图、管理服务人员名单及职责分工;物业服务合同全本、物业服务合同备案表;物业服务收费、停车管理收费及其他收费一览表;物业投诉渠道和方式、公共收益信息
24、;投诉渠道和方式:物业服务企业 24 小时投诉及服务电话;物业服务企业服务质量监督部门的监督投诉电话;辖区住建、发改、综合行政执法、公安、市场监管等相关主管部门及水、电、暖、天然气等专业经营单位的投诉服务电话;街道物业管理服务中心、社区居委会、人民调解委员会的服务电话;市长公开电话等综合投诉受理平台的电话和网址等;公共收益信息:物业管理区域内共用部位、共用设施设备清单及经营管理主体;由物业服务企业负责经营管理的共用部位、共用设施设备的公共收益收支情况;物业管理区域公共帐户的设置情况和公共收益划转公共帐户的情况。7管理运行模式社区物业服务企业可根据实际情况,建立适宜的管理运行模式。可参照但不局限
25、于表1所列模式。表 1管理运行模式及说明序号模式名称模式说明1正规进驻,直接管适用于户数多、体量大、物业服务需求度高的小区。社区物业进驻前,先通过需求调研、入户征求意见、完善居民档案等方式全面掌握情况,在对居民年龄、收入、物业服务需求等方面进行综合分析研判的基础上,按正规程序接管老旧小区,依法依规入驻管理。2连片打通,集约管适用于单体独栋、相对集中分布的老旧小区。其特点在于根据小区业主意愿和不同小区的特点,合理确定服务项目和内容,打破不同小区物理和心理的隔离墙,实现小区由“多头分散管理”到“专人牵头管理”的转变,探索资源共享,有效降低服务成本。DB3707/T 10.2202010序号模式名称
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