DB2308∕T 153-2023 机关事务管理物业管理服务规范(佳木斯市).pdf
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1、ICS 03.120.01A 00黑 龙 江 省 佳 木 斯 市 地 方 标 准DB2308DB2308/T 1532023机关事务管理物业管理服务规范2023-09-01 实施2023-08-01 发布佳木斯市市场监督管理局发布DB2308/T 1532023I目目次次前言前言.1 1 范围范围.1 12 2 规范性引用文件规范性引用文件.1 13 3 术语和定义术语和定义.1 14 4 基本要求基本要求.1 15 5 维修队日常管理规范维修队日常管理规范.1 15.1 交接班管理.15.2 巡视管理.25.3 钥匙管理.25.4 工具管理.25.5 接报流程管理.36 6 供配电系统管理与
2、操作规范供配电系统管理与操作规范.3 36.1 变电所值班管理.36.2 变电所倒闸操作要求.46.3 变电所设备春(秋)检维护保养.46.4 变配电室管理.56.5 变压器维修保养.56.6 防止人身触电措施.56.7 紧急预案.57 7 空调系统管理与操作规范空调系统管理与操作规范.6 67.1 空调系统概况.67.2 空调机组制冷.67.3 供暖设备操作要求.67.4 空调日常维护.77.5 燃气锅炉操作.77.6 空调系统应急预案.88 8 电梯系统管理与操作规范电梯系统管理与操作规范.9 98.1 电梯运行管理.98.2 电梯定期报检制度.108.3 电梯报验流程标准化.108.4
3、电梯维护保养管理.118.5 电梯维护保养人员管理标准.118.6 电梯系统应急预案.129 9 供排水系统管理与操作规范供排水系统管理与操作规范.14149.1 供水系统概况.149.2 供水系统操作要求.149.3 水泵房设备分布.14DB2308/T 1532023II9.4 水箱清洗操作要求.159.5 供水系统巡查巡检.159.6 供水系统维修保养.159.7 排污并及化粪池清理.159.8 雨排清理.15DB2308/T 1532023III前言本文件按照 GB/T 1.12020标准化工作导则第 1 部分:标准化文件的结构和起草规则的规定起草。请注意本文件的某些内容可能涉及专利,
4、本文件的发布机构不承担识别专利的责任。本文件由佳木斯市机关事务中心提出并归口。本文件由佳木斯市机关事务中心组织实施。本文件起草单位:佳木斯市机关事务中心。本文件主要起草人:刘佳源、倪生、赵剑冬、张重、敖东、姜昊、徐东升。本文件为 2023 年首次发布。DB2308/T 15320231机关事务管理物业管理服务规范1范围本文件规定了佳木斯市机关事务管理物业管理服务的维修队日常管理规范、供配电系统管理与操作规范、空调系统管理与操作规范、电梯系统管理与操作规范、供水系统操作要求等内容。本文件适用于佳木斯市各级机关事务管理物业规范化管理,市级下属单位和各区县级机关可参照执行。2规范性引用文件下列文件对
5、于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件,仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1机关事务经费、资产、服务和节能等保障机关正常运行的相关事项。注:活动范围限定为我市各级党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、监察机关、审判机关、检察机关、人民团体、民主党派和工商联等的机关事务管理活动。3.2物业管理单位物业管理单位是指党政机关办公楼(区)内负责维修、改造、物业管理服务的部门。4基本要求4.1为机关中心内各单位提供物业管理服务。5维修队日常管理规范5.1交接班管理DB2308/T 153
6、202325.1.1提前10分钟做好交接班准备工作,准点进行交接,并将值班记录本交给接班人员;接班者清点工具、钥匙。5.1.2如接班人员未按时到岗,交班人员不得离岗,并及时报告队长,直到队长安排好接班人员,完成交接班手续后方可离岗。5.2 巡视管理5.2.1巡视人员必须按规定的时间、路线及项目对所管理的设备进行巡视检查,并将巡检情况填写到巡检记录本。5.2.2外出巡视须携带手机,随时与值班负责人保持联系。5.3钥匙管理5.3.1所辖区域所有设备房以及与设备有关的走廊门钥匙由各队专人负责登记、编号造册。5.3.2钥匙共三套:一套由科室负责保管;一套由各值班室保管;一套由各队长保管,严禁任何人随意
7、带出办公楼。5.3.3所有钥匙在交接班时均须清点,做好交接手续。5.3.4各类钥匙的补配、门锁的更换必须填写申请表,经科室负责人批准后方可办理。5.4工具管理5.4.1由各队队长填写工具清单建立登记台帐,由专人负责管理。各队队长负责建立和保管本队工具总台帐和工具领用登记表。5.4.2工具设备按工作要求,每个技工配备常用、必备的工具。5.4.3由员工个人管理的工具,原则上属本人专用。领用、更新工具,由员工个人提出申请填写工具领用登记表,队长负责人核实签字,物业设备科负责人批准后方可领用,由领用人签名备案,方能发放。因使用不当或保管不当,造成损坏丢失,应由领用者负责赔偿或及时修复。5.4.4公用工
8、具使用后应保证整洁,交接班时认真检查,如有丢失,应追查有关人员的责任,按价赔偿。5.4.5工具原则上不得私自转借他人。如需外借,应由队长负责审批,并填写借条;借用工具应及时归还,归还时应保持整洁、完好,由各队队长当场检验,工具完好方可收回。DB2308/T 153202335.4.6所有工具必须精心使用,妥善保管。办公室定期对个人领用的工具进行检查。正常使用损坏或到使用年限,须由使用人或管理人写清情况,报队长,将其修复或以旧换新。由于丢失或使用不当造成工具损坏由责任人按原价赔偿。5.4.7员工工作调动,由队长监督对所管工具进行交接并签字;队长调动时,由物业设备科负责人负责监督对所管工具进行交接
9、并签字。5.5接报流程管理5.5.1值班室接到办公人员报修事项时,详细记录并登记报修事项,合理调配维修人员。5.5.2维修人员接到维修任务后,准备好维修工具、材料等,在15分钟内到达维修地点,紧急情况立即到达现场。5.5.3维修人员到达现场后,与报修人核实报修信息,进行现场勘查,同时做好记录。5.5.4在不影响办公人员办公的情况下,维修人员应立刻维修;如影响办公,需征得办公人员同意,另行预约时间维修。5.5.5无法立即处理好的问题,应向办公人员做好解释,约定维修时间,并及时上报。5.5.6若维修材料不足,各队队长将所需材料统计成单,及时报至办公室,材料购齐后,按照预约时间进行维修。6供配电系统
10、管理与操作规范6.1变电所值班管理6.1.1变配电室值班人员必须持证上岗,安全保护措施齐全,非工作人员不准进入变配电室。6.1.2变电所实行24小时值班,8:30、10:30、13:30、16:30、19:00、24:00需做好运行记录。6.1.3对当班发生的系统故障进行处理,需要另行安排时间进行维护的设备应向下一班负责人和队长报告。6.1.4值班时间内必须认真检查并注意设备有无异常情况,一旦发现有异常情况应立即采取措施及时报告队长,确保安全。6.1.5值班人员每日对变压器和高、低压配电柜进行巡视、每班次检查应不低于6次,并认真填写设备运行数据。DB2308/T 153202346.1.6运行
11、值班人员应熟悉高、低压配电系统运行及控制方式,随时准备对突发事件进行处理。6.1.7市网停电时值班人员应及时报告队长,并与供电部门取得联系。6.1.8运行过程中分路开关跳闸应先查原因,如一时查不清,可试送一次,若不成功则不能再送,一定要查出原因排除故障后才能再送。如不能及时处理应立即报告队长和物业设备科负责人。6.1.9系统和设备在运行和检修时,应挂上相应的警示牌,严防误操作,确保人身、设备安全。6.1.10值班人员每天必须打扫室内卫生,保持室内整洁。6.2变电所倒闸操作要求6.2.1倒闸操作6.2.1.1倒闸操作应根据工作需要或调度命令进行。6.2.1.2倒闸操作应执行操作票制度、监护制度及
12、复送的规定。6.2.1.3倒闸操作应由两人以上进行,一方操作一方监护。重要的或复杂的倒闸操作,值班人员操作时应由值班负责人监护。6.2.1.4在封闭式配电装置进行操作时对开关设备每一项操作均应检查其位置指示装置是否正确,发现位置指示有错误时,应立即停止操作查明原因排除故障后方可继续操作。6.2.1.5操作电气设备的人员与带电导体应保持安全距离,同时应戴绝缘手套穿防护工作服和绝缘靴,并根据操作任务采取相应的安全措施。6.2.1.6停电操作应按先拉开断路器后拉开隔离开关、先拉开负荷侧隔离开关、后拉开电源侧隔离开关的顺序;进行送电操作,与此相反严禁带负荷拉合隔离开关。6.2.1.7不受供电局调度所调
13、度的双路电源(包括自发电用户),严禁并路倒闸,倒路时应先停常用电源后送备用电源。6.2.2紧急状态倒闸操作6.2.2.1发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时,运行人员立即进行全部或部分负荷停电操作;根据情况立即断开低压配电柜上开关,或断开高压柜高压开关。6.2.2.2停电后立即通知上级和有关维修人员,维修人员到现场后立即检查事故原因,在查出确定的原因后方可恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复,以恢复正常供电。6.2.2.3做好各种记录,重大事故应立即报告上级领导。6.3变电所设备春(秋)检维护保养DB2308/T 153202356.3.1 修护保养时间春检时间:3月-6
14、月,秋检时间:9月-12月。6.3.2春(秋)检内容及步骤6.3.2.1检修前一天通知用户停电时间。6.3.2.2春(秋)检做好相关文件记录与留存。6.4变配电室管理6.4.1机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内严禁吸烟,并且须备齐消防设施。6.4.2每周打扫一次机房卫生,清洁一次机房内的设备设施。6.4.3机房都应做到随时上锁,钥匙由当班运行技工保管,不应私自配制钥匙。6.5变压器维修保养每年的4、10月份对辖区所有变压器外部进行一次清洁、保养,并做好记录。6.6防止人身触电措施为确保作业安全,防止人身触电的关键是严格执行“安全规定”。每个工作人员都应明确各自应负的安全责任和增强自我防
15、护意识,保护自身和他人生命的安全。6.7紧急预案6.7.1基本情况6.7.1.1主要设备名称:高低压变配电设备。6.7.1.2易发生事故:突然停电、电气火灾、设备坏损。6.7.1.3引发事故原因:自然灾害、内外部系统故障、误操作。6.7.2预案6.7.2.1遭遇雷雨增加巡回检查次数,注意保持与高压设备的安全距离。雷击过后如果引起跳闸,应立即查明原因,可以暂停对故障开关的电力供应,可试送电一次。如果无故障开关正常运行。如DB2308/T 15320236果试送电没有成功检查故障并立即按照规定流程进行维修,待维修结束,清理现场后立即恢复供电。6.7.2.2突发停电6.7.2.2.1电源有电:保护动
16、作,开关跳闸。找不出故障,不准送电。找出故障点,排除故障后,向物业设备科汇报,经同意后方可开始操作送电。6.7.2.2.2电源无电:保护无动作,开关未跳闸。一般是外部故障,外部故障发生时,检查内部确无故障后。通知电业局调度所及有关部门和有关人员后,等候来电。6.7.2.3 设备发生火灾6.7.2.3.1电气设备容器外部着火时,可以采用二氧化碳、干粉等灭火剂带电灭火,灭火时也要保持一定的距离。6.7.2.3.2如果电气设备容器内部着火,应先切断电源再进行灭火。7空调系统管理与操作规范7.1空调系统概况7.1.1机关中心共3台离心机组、4台直燃机组、3台锅炉。7.2空调机组运行操作7.2.1空调机
17、组制冷空调机组制冷期为6月15日-9月15日。在6月15日启动机组,机组运行时间为早7:00-15:30。冷冻循环泵启动时间为7:00-17:00,制冷期为120天。7.2.2空调机组制热空调机组供暖期为10月15日-4月15日,为期150天。采用集中式供暖模式。7.2.2.1开机前准备工作中央空调机组开启之前必须先检查分集罐水压仪表:进水水压和回水水压不得低于4MPa,否则会导致水压过低,高层送不上冷却水。检查冷冻阀门和冷却阀门是否开启。均开启后,检查冷冻泵和冷却泵的水压(正常数值都在6MPa左右)。7.2.2.2各楼中央空调机组开机时间:早7点;由于空调机组完全开启后需要120分钟才能达到
18、设定温度值,工作人员务必提前一个小时开启空调机组,使温度提前达到设定值,保证夏季制冷效果;每周周五为打扫空调房卫生时间。7.3供暖设备操作要求DB2308/T 153202377.3.1基本操作7.3.1.1供暖供暖之前检查工作;检查配电柜、电箱,检查电缆及电源线是否松动;给循环泵及电机注黄油;检查电机转向是否是正转。7.3.1.2检查相关管路、阀门是否漏水。7.3.1.3检查控制面板各种信号灯是否显示正常。7.3.1.4巡查时间:白天巡查3次,夜间巡查2次。检查温度、压力(由于外网水温和换热站工作情况各有不同,检查标准依具体情况而定),检查是否有漏水现象。7.4空调日常维护7.4.1 室外机
19、的清理、室外机冷凝器一般比较易脏和堵塞,特别到了春暖花开的季节时,柳絮、杨絮等四外飘飞容易粘到冷凝器上影响冷凝器散热,先用扫把扫掉粘附在冷凝器片上的粘附物,然后用高压水枪进行清洗。7.4.2查看各铜管、阀门及各连接点是否有松动、裂纹等,因空调长时间运行震动较大,容易出现上面情况,导致氟泄露。7.4.3经常检查空调插头和插座的接触是否良好,若发现空调运行时,电源引出线或插头有发烫,这可能是电气接线太细或插头、插座接触不良,应采取措施解决。7.4.4简单的故障检测方法7.4.4.1空调不运转:检查电源开/关是否在关的位置;电源插头是否松动;观察压缩机是否运行。7.4.4.2运转噪音大:检查安装是否
20、有倾斜;是否牢固固定;与墙体共振是否过大;格栏是否关闭。7.4.4.3房间不凉、或不暖:检查设定方式是否正确;匹配是否合理;过滤网上是否有灰尘堵塞;室内机或室外机的进风口是否被遮挡;设置温度是否过高或过低;电压是否太低或波动过大;制热不良,室外温度是否低于零下7度;制冷不良,室外机是否被太阳爆晒或室外温度超过45度;制热模式下室外温度低于0度,随着室外温度的降低,制热量有所降低。7.5燃气锅炉操作7.5.1启炉前准备7.5.1.1燃气系统:检查燃气压力是否正常,在确认正常情况下打开燃气的供给阀门。DB2308/T 153202387.5.1.2给水系统:检查水泵是否上水,否则打开放气阀,直至上
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