房地产业基本术语标准JGJ-T30-2003条文说明.pdf
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1、 中华人民共和国行业标准 房地产业基本术语标准 Standard of basic terminology For real eatate industry JGJ/T 302003 JGJ/T 302003 J 2512003 J 2512003 第 1 页 20032003 中华人民共和国行业标准 房地产业基本术语标准 房地产业基本术语标准 JGJ/T 302003 条文说明 第 2 页 前 言 前 言 房地产业基本术语标准JGJ/T 302003,经建设部 2003 年 3 月 17 日以公告第 127 号批准、发布。 本标准的主编单位是北京市国土资源和房屋管理局。 为了便于广大设计、施
2、工、科研、学校等单位的有关人员使用本标准时能正确理解 和执行条文规定,本标准编制组按章、节,条顺序编制了本标准的条文说明,供使用者 参考。在使用中如发现本条文说明有不妥指出,请将意见函寄北京市东城区南河沿大街 南湾子胡同 1 号(邮政编码 100006)。 第 3 页 目 录 目 录 1 总 则 . 51 总 则 . 5 2 房地产业一般术语 . 62 房地产业一般术语 . 6 3 房地产权属 . 83 房地产权属 . 8 4 城市土地利用 . 94 城市土地利用 . 9 5 房地产开发 . 125 房地产开发 . 12 6 住房制度改革 . 136 住房制度改革 . 13 7 房地产交易 .
3、 147 房地产交易 . 14 8 物业管理 . 178 物业管理 . 17 8.1 一般术语 . 178.1 一般术语 . 17 8.2 房屋修缮 . 18 8.3 房屋设备维修 . 20 8.4 古建木结构修缮 . 21 附录 代号(英文缩写) . 23附录 代号(英文缩写) . 23 第 4 页 1 总 则 1 总 则 房地产业涉及工程、经济,是一门近几年发展起来的新兴行业。虽然国家先后颁布 了中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法。但是,由 于房地产行业涉及面广,借用传统工程建设、规划设计、经济管理等行业的术语多,一 些外来语和房地产行业发展中已经具有特定含义的术语繁
4、复,亟待科学合理的统一和订 正,使之规范化,以利于本行业的发展和学术交流。 本标准的术语及其涵义主要来源于以下几个方面:1.工程建设、经济管理、计量等 有关的标准、规范、规程;2.国家颁布的有关土地、建筑、经济的法律、法规、条例和 行政规章;3.国内外有关房地产业的论文和专著;4.有关辞典、百科全书、 外文资料等。 第 5 页 2 房地产业一般术语 2 房地产业一般术语 本章给出的综合性术语广泛应用于房地产行业的各个领域,共有 14 个。 2.0.12.0.62.0.12.0.6 通常情况下,房地产也称不动产。本条应注意的是:“物质实体和依托 于物质实体上的权益”概念贯穿于房地产行业的所有领域
5、。 2.0.72.0.7 我国现代房地产业形成于 1992 年土地有偿使用,此前,实行的是计划经济条件 下的基本建设制度。 2.0.82.0.8 亦称房地产产权。完整的房地产权利系统的基础是房地产产权,或简称产权。房 地产所有权是产权中主要部分的集合。通常应具有占有、使用、收益、处分等主要权利, 但在一些特定的情况下,可能在一定时间内不具有某些抵押、租赁等项权利,或者由他 人取得地役权。 2.0.92.0.9 房地产使用权是房地产权利中一项最主要的权利。 房地产使用权分为房屋使用权 和土地使用权两部分。土地使用权是指依照法律规定对土地加以利用的权利。房屋使用 权是指房屋使用权人对房产依法占有,
6、使用的权利。民用房产通常分为住宅和非住宅两 大类。 2.0.102.0.10 从广义上来说,物业与房地产是同一个概念,但从物业管理的角度来说,物业 则特指正在使用中的或可以投入使用的各类建筑物及其附属的设备、配套设施和相关场 地单元性地产。实践中,物业与房地产两个术语在使用上是有所差别的,物业一般用于 指某项具体的房产、地产或房地产;房地产则一般用于指一个国家、地区或城市所有的 房产与地产,但也不排斥用于指某项具体的房地产。可以说,物业通常用于个体,房地 产通常用于整体。 2.0.112.0.11 业主或经约定的使用人(统称业主)是这个区域内物业管理的重要责任主体。 物业管理包括住宅小区的物业
7、管理、非居住区的物业管理。物业管理通常由房屋产权人 (业主)和使用人通过合同或契约方式,委托专业机构或公司依照市场经营方式,运用 现代管理方法和技术,为使物业充分发挥其使用价值和经济效益对物业本身进行管理, 同时包括对业主和使用人的服务。 2.0.122.0.12 物业管理要严格遵从国家有关法规和技术标准,符合房屋产权人(业主)和使 用人(一般是房屋租赁人)整体的利益,且不能违背社会公众利益。 第 6 页 2.0.132.0.13 开发建设是一项综合性社会经济活动。房地产开发跨越生产和流通两个领域, 其活动内容包括:从规划设计、征地拆迁、土地开发、各类房屋建设、工程验收、经营 销售、交付使用直
8、至售后管理和维修服务等。 2.0.142.0.14 广义的房地产市场指全社会房地产商品交换关系的总和,但狭义的房地产市场 也可以指房地产买卖、祖赁、 抵押、典当等交易活动的场所,或称为房地产有形市场。 2.0.152.0.15 房地产交易应当执行权利主体一致的原则,房屋所有权和该房屋占用范围内的 土地使用权不可分割的归属同一主体。除了土地出让和以出让方式取得的土地使用权可 以单独设定抵押外,应房地一同交易。 2.0.162.0.16 设立房地产中介服务机构应具备下列条件:(一)有自己的名称 、组织机构; (二)有固定的服务场所;(三)有规定数量的财产和经费;(四)从事房地产中介服 务的专业人员
9、。开展房地产咨询业务的,具有房地产及相关专业中等以上学历。初级以 上专业技术职称人员须占总人数的 50%以上; 从事房地产评估业务的, 须有规定数量的房 地产估价师;从事房地产经纪业务的,须有规定数量的房地产经纪人。另外,跨省、自 治区、直辖市从事房地产估价业务的机构,应到该业务发生地省、自治区人民政府建设 行政主管部门或者直辖市人民政府房地产行政主管部门备案。 2.0.172.0.17 房地产投资需求量大,建设周期长,资金周转慢,需要银行发挥信用中介融通 资金的作用。金融存货服务为房地产业筹集和融通资金;信托服务业务提供代理服务, 包括代理房地产管理、房地产买卖、发行住房债券、住宅保险等;咨
10、询服务是向客户传 递知识、提供信息、介绍情况、宣传政策等。 2.0.182.0.18 住房制度改革的四项基本原则:1.坚持租、售、建并举的原则,提高公有住房 租金是住房制度改革的中心环节;2.坚持政府、单位,个人三方共同负担的原则;3.坚 持统一政策下的因地制宜、分散决策原则;4.坚持机制转换原则。 第 7 页 3 房地产权属 3 房地产权属 3.0.23.0.2 也称业主,或物业所有权人。 3.0.33.0.3 房地产产权管理的主要形式是权属登记。 3.0.4 3.0.4 房地产产籍通常情况下专指对房产登记过程中产生登记资料, 对于土地权利资料 经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等称
11、为地籍。 3.0.53.0.113.0.53.0.11 我国对房地产的用途执行管制,不得逾越政府部门对土地、建筑使用的 规划限定。如果变更,必须经过有关的法律程序,并经过房地产管理部门的登记备案。 3.0.143.0.163.0.143.0.16 我国对房地产的权属登记通常实行房屋、土地分开登记,但也可以实 行房地合一的总登记。 3.0.173.0.17 地籍最初是为征税而建立的一种田赋清册。现代地籍不仅是课税对象的登记清 册,而且包括了土地产权登记、 土地分类面积统计和土地定级、地价评估等内容的登记 簿册。随着科技的发展和社会的进步,地籍除采用簿册登记或注册外,还编绘地籍图, 采用图册并用的
12、手段, 现代地籍又从图册逐步向运用电子计算机建立数据库的方向发展。 地籍是土地的“户籍”,它具有空间性、法律性、精确性和连续性等特点。 3.0.193.0.19 地籍测量图又称户地图。 3.0.213.0.21 房地产图是一种反映房屋、土地现状的专业图。 3.0.253.0.25 国家建设部规定我国目前房屋产别统一划分为公产、代管产、托管产、拨用产、 全民单位自管公产、集体单位自管公产、私产、中外合资产、外产、军产、其他产 11 类。 3.0.273.0.27 也称公房。国家机关、社会团体、企事业单位及军队管理的国有房屋属于国家 财产,由国家授权的单位依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。
13、集体所有的房 屋,由集体组织依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。公有房屋产权人同时享 有相应的土地使用权。由政府房地产行政主管部门所属的房管单位直接管理的公房,称 直管公房。 第 8 页 3.0.303.0.30 在实践中房地产共有权有按份共有和共同共有之分,前者是指共有人分别按自 己所拥有的份额大小,对共有房地产享有一定的利益,并承担相应的义务;后者是指两 个以上产权人对于全部共有的房地产享有同等的权利,并承担同等的义务。当一幢建筑 物由多个房屋所有权人共同拥有时,除专有所有权外的部分,为全体所有权人共同使用, 共同所有,共同承担相应的权利义务,不分份额。 4 城市土地利用 4 城市土
14、地利用 4.0.14.0.1 根据中华人民共和国宪法和土地管理法的规定,我国实行土地的社会主 义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。同时,按照中华人民共和国城镇国 有土地出让和转让暂行条例国家按照所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地 使用权出让和转让制度。土地的所有权和使用权分析见表 1。 表 1 土地的所有权和使用权 表 1 土地的所有权和使用权 土地区域 所有权 使用权 农村和城市郊区 (除法律规定国有之外) 农民集体所有权 土地承包经营权 土地划拨使用权 城市市区 国家所有权 土地有偿使用权 4.0.24.0.2 国有土地包括:城市市区的土地;农村和城市郊区中依法没收、征用、
15、征收、征 购和收归国有的土地(依法划定或者确定为集体所有的除外);矿藏、水流和国家未确 定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地。国有土地可以 依法确定给全民所有制单位、集体所有制单位或者个人使用,使用国有土地的单位或个 人有保护、管理和合理利用土地的义务。 4.0.34.0.3 集体土地与国有土地对应。主要包括:农村和城镇郊区除法律规定胄于国有土地 以外的土地;由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等土地;农民 的宅基地、自留地、自留山和坟地等土地。 4.0.44.0.4 建设用地包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用 地、军事设施
16、用地等。 第 9 页 4.0.5 4.0.5 土地权利包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各项权利,如土地使用 权、土地租赁权、土地占有权、土地经营权、土地抵押权等。土地所有权和土地使用权 可以是统一的,也可以是分离的。 土地使用权受法律保护, 中华人民共和国土地管理法 规定,国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用,国有土地和 集体所有的土地可以依法确定给个人使用。使用土地的单位和个人,有保护,管理和合 理利用土地的义务。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定, 依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者,其使用权在使用年限内可以转让、出 租、 抵押或者
17、用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。 4.0.64.0.6 土地划拨是政府从国有土地资源中, 依法划定一定数量的土地给政府机关、 军队、 企业使用的措施,由县以上人民政府批准。土地划拨后,土地所有权仍归国家,用地单 位和个人只有使用权。 4.0.74.0.7 土地使用权出让又称土地批租, 是指国家将国有土地使用权在一定年限内让渡给 土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权受让人由 此获得对该地块进行开发、经营、使用和管理的权利。土地出让到期后,政府将土地连 同地上建筑物、构筑物全部无偿收归国有。土地使用权出让应当签定出让合同,反映国 家土地所有者与土地使用者之
18、间的商品经济关系。土地使用权出让是地产一级市场,该 级市场由国家垄断。 4.0.9 4.0.9 国有土地使用权出租有别于使用权转让。使用权转让是一种一次性终结的行为。 而出租则是土地使用权人在保留自己对土地享有最终使用权的前提下将土地转给他人使 用而收取租金的行为。 4.0.114.0.11 土地使用权收回是引起土地权属变更的一种形式。被收口的土地,由土地管理部 门重新统一安排使用。 4.0.124.0.12 土地的灭失是指由于自然原因造成原土地性质的彻底改变,或原土地面貌的彻 底改变,如:地震、水患等使原土地变成了湖泊、河流等。 4.0.134.0.13 土地使用权出让金按照各地方具体的政策
19、规定有所不同,有的地方将政府先期 投入的大市政、四源、基础设施配套建设费等合并统一收缴,称为毛地价。 4.0.144.0.14 基准地价具有全域性、分用途、平均性、有限期和时效性等特点。 4.0.16 4.0.16 熟地的基本状况通常采用“三通一平”,即水、电、道路通畅和场地平整。也 有按“七通一平”标准开发的,七通为:上水、排水、电气、通讯、燃气、热力、道路。 4.0.184.0.18 一些老城市旧区范围内,虽然尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备 基本建设条件,但是其红线外的大市政、水电热等源头条件具备,不同于未开发的生地, 因此有的城市按毛地标准收取出让地价款。 第 10 页 4.
20、0.19 4.0.19 土地一般论宗开发、出让或转让。 4.0.204.0.20 闲置土地的认定,一般按适用法规或者出让合同对已投资额和规定的开工期限 确定。 4.0.214.0.21 土地四至用相邻土地所有者、使用者名称以及与之为界的永久性显著地物的名 称和相关距离表示。 4.0.224.0.22 土地使用税征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区;征税对象为上述范围 内的土地,包括国有土地和集体所有的土地。同时,国家规定:城市、县城、建制镇和 工矿区的具体范围,由各省、自治区、直辖市人民政府划定。 4.0.234.0.23 土地使用费反映了土地使用者为得到和拥有土地使用权而对土地所有者的经济
21、 补偿关系。土地使用费的征收对象包括一切使用城市国有土地的事业单位、全民所有制 企业、集体所有制企业、中外合资经营企业、外商投资企业和个人。土地使用费的标准 和征收办法由国家统一规定。 4.0.244.0.24 土地收益金包括将划拨土地使用权或连同地上建筑物和其他附着物出租;或者 改变划拨土地使用权批准用途进行经营等,向国家缴纳的价款。 4.0.25 4.0.25 土地利用总体规划的规划期限由国务院规定。 4.0.264.0.26 土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划相同,一经审批下达, 必须严格执行。 4.0.274.0.27 用地性质亦称土地用途,有现状用途和规划用途之分。多数
22、土地就其本身的性 质来看,可以作多种不同的用途使用,如用于农业,工业,交通、居住,办公。商业等。 而不同用途中又可选择不同的利用方式,如居住用途,既可建平房,也可建楼房。从经 济上看,土地利用的一般顺序是:商业。办公,居住、工业、耕地,牧场,放牧地、森 林。不毛荒地。 第 11 页 5 房地产开发 5 房地产开发 5.0.35.0.3 房地产投资是固定资产投资的重要组成部分。 5.0.45.0.4 房地产开发项目是企业经济效益和社会效益实现的载体。如:土地开发,商品房 建设,城市综合开发,再开发等一 5.0.5 5.0.5 征地的实质是国家为公共利益的需要将集体所有的土地依法转为国有土地。因
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