DB21∕T 2681.2-2016 物业管理服务 第2部分:商用办公楼.pdf
《DB21∕T 2681.2-2016 物业管理服务 第2部分:商用办公楼.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《DB21∕T 2681.2-2016 物业管理服务 第2部分:商用办公楼.pdf(17页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、ICS 03.080.01 A 16 DB21 辽宁省地方标准 DB21/T 2681.22016 物业管理服务 第 2 部分:商用办公楼 Services standards for office building property management 2016 - 08 - 15 发布 2016 - 10 - 15 实施 辽宁省质量技术监督局 发 布 DB21/T 2681.22016 I 前 言 本标准按照GB/T 1.1-2009给出的规则起草。 本标准由大连市质量技术监督局提出。 本标准由辽宁省质量技术监督局归口。 本标准主要起草单位:大连市标准化研究院、大连市物业管理协会、大连市
2、国土资源与房屋局。 本标准主要起草人:王亚斌、唐超、徐磊、由旦玉、徐慧、续晶华、孙宏伟。 DB21/T 2681物业管理服务分为两个部分: 第 1 部分:住宅; 第 2 部分:商用办公楼。 本部分为 DB21/T 2681 的第 2 部分。 本标准于2016年8月首次发布。 DB21/T 2681.22016 1 物业管理服务 第 2 部分:商用办公楼 1 范围 本标准规定了商用办公楼物业管理服务活动中的术语和定义、基本要求、客户要求、房屋养护与管理、公用设备设施维护与管理、公共秩序维护、突发事件处理、消防安全管理、仓储管理、卫生防疫、保洁服务、绿化服务等要求。 本标准适用于本省行政区域内的办
3、公楼物业管理服务活动。 2 规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的。 凡是注日期的引用文件, 仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。 GB 2894 安全标志及其使用导则 GB 3096 声环境质量标准 GB 5749 生活饮用水卫生标准 GB/T 10001.1 公共信息图形符号 第1部分:通用符号 GB 13495.1-2015 消防安全标志 第1部分:标志 GB 14934 食(饮)具消毒卫生标准 GB 15603 常用化学危险品贮存通则 GB 17051 二次供水设施卫生规范 GB/T 17242 投诉处理指南
4、GB/T 18883 室内空气质量标准 GB 19210 空调通风系统清洗规范 GB/T 20647.9 社区服务指南 第9部分:物业管理 GB 22337 社会生活环境噪声排放标准 GB 25201 建筑消防设施的维护管理 GB 50054 低压配电设计规范 GB 50365 空调通风系统运行管理规范 GB 50631 住宅信报箱工程技术规范 CJJ/T 102 城市生活垃圾分类及其评价标准 DL 408 电业安全工作规程(发电厂和变电所电气部分) DL 5056 变电所总布置设计技术规程 HJ/T 167 室内环境空气质量监测技术规范 SB/T 10460 商用电开水器 TSG G0001
5、 锅炉安全技术监察规程 TSG G7002 锅炉定期检验规则 TSG T5001 电梯使用管理与维护保养规则 特种设备安全法(中华人民共和国主席令2013第4号) DB21/T 2681.22016 2 物业管理条例(中华人民共和国国务院令2016第666号) 住宅室内装饰装修管理办法(中华人民共和国住建部令2011第9号) 物业服务企业资质管理办法(中华人民共和国建设部令2007第164号) 物业服务收费管理办法(中华人民共和国发改价格20031864号) 物业管理企业财务管理规定(中华人民共和国财政部基字19987号) 辽宁省物业管理条例(2008年11月28日辽宁省第十一届人大常委会第5
6、次会议通过) 辽宁省城镇供热条例(2014年5月30日辽宁省十二届人大常委会第10次会议通过) 辽宁省建筑装饰装修管理办法(试行)(辽住建发201019号) 辽宁省物业服务收费管理实施办法(试行)(辽价发2004143号) 3 术语和定义 DB21/T 2681.1物业管理服务 第1部分:住宅确立的以及下列术语和定义适用于本标准。 3.1 商用办公楼 office building 用于经营性用途的办公使用房屋及附属设施、设备和场地。 3.2 物业管理 property management 物业产权人通过选聘物业管理企业, 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和
7、相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3.3 顾客 customer 接受服务的组织或个人。 示例:物业产权人、使用人及其他相关方。 3.4 突发公共事件 precipitating event 在办公楼物业管理范围内发生的自然灾害(包括气息灾害,地震灾害,地质灾害,生物灾害等)、事故灾难(包括各类安全事故,交通运输事故,公共设施和设备事故,辐射事故,环境污染和生态破坏事件)、公共卫生事件(包括传染病疫情,群体性不明原因疾病,食品安全和职业危害,动物疫情,以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件)和社会安全事件(包括恐慌袭击事件,经济安全事件,涉外突发事件和群体
8、性事件)等。 4 基本要求 4.1 服务机构 DB21/T 2681.22016 3 4.1.1 物业服务机构应符合物业管理条例、物业服务企业资质管理办法和辽宁省物业管理条例要求。 4.1.2 应有固定的服务场所,客户服务中心应根据实际工作需要至少配备相应数量的智能化办公设备以及接待台、 饮水机等设备, 应有专职人员负责为业主或物业使用人提供咨询、 保修、 受理投诉等服务。 4.1.3 应在客户服务中心明显位置公示企业营业执照、资质证书(或复印件)、服务人员姓名、照片、岗位信息、服务事项及标准、收费标准、24 h 服务电话等信息。 4.1.4 客户服务中心应用人员 24 h 提供服务,有条件的
9、可配属楼宇专员或单元专员。 4.2 工作人员 4.2.1 物业从业人员应按照规定取得相应的岗位证书。 4.2.2 物业从业人员应统一着装,佩戴统一工作标识,仪容仪表整洁。 4.2.3 物业从业人员应语言简洁、文明,用词准确、恰当、语气亲切、诚恳。 4.2.4 物业人员在服务过程中应保持良好的精神状态,主动、热情、耐心、周到并及时为顾客提供服务。 4.2.5 物业人员应在上岗前进行专业培训,培训合格后方可上岗,上岗后还应进行定期培训,包括专业知识、相关法律法规、安全知识等内容。 4.3 财务管理 4.3.1 物业服务企业应建立健全财务管理制度,规范操作,帐目清晰,并应符合物业管理企业财务管理规定
10、。 4.3.2 物业服务收费实行明码标价,物业服务收费的定价形式、收费方式、追缴执行辽宁省物业服务收费管理实施办法(试行)的规定,实行酬金制物业收费方式的物业服务项目应依据合同约定每年公布物业服务项目资金年度预决算和收支情况,可聘请专业机构对资金情况进行审计。 4.3.3 物业服务合同约定以外的服务费用、代收代缴的费用,应单独列帐,按实际支出费用和约定方式向业主或物业使用人收取,并应符合辽宁省物业服务收费管理实施办法(试行)以及政府价格主管部门的相关规定。 4.4 档案管理 4.4.1 物业服务企业应建立完善的档案管理制度,做到档案、记录等内容完整、准确,并且定期对档案资料进行整理,保证其规范
11、、齐全,方便查阅,同时做好档案资料的保密工作。 4.4.2 应根据档案性质的不同,分类进行管理,管理的档案主要包括: a) 业主及物业使用人资料; b) 物业服务企业日常管理文件、记录; c) 物业服务档案; d) 财务档案; e) 投诉处理资料; f) 建筑物竣工验收档案; g) 物业权属资料; h) 项目承接查验资料; i) 办公楼及其配套设施权属清册; j) 房屋维修管理档案; k) 设备设施使用、养护、检查及维修管理档案; DB21/T 2681.22016 4 l) 秩序维护档案; m) 消防设备设施管理档案; n) 电梯维保档案; o) 保洁及消杀防疫服务档案; p) 绿化养护档案
12、; q) 其他资料。 4.5 标识管理 4.5.1 通用要求 4.5.1.1 标识的图符号使用应符合 GB/T 10001.1 的要求。 4.5.1.2 消防与安全标识应符合 GB 2894、GB 13495 的要求。 4.5.1.3 各类标识的文字使用应规范,格式应统一。 4.5.2 指引性标识 4.5.2.1 建筑物内应提供各楼层主要出入口的平面示意图和消防疏散导视系统以及各楼层指示、引导标识。 4.5.2.2 应提供建筑物周边主要道路、停车场、泊车导向等标识。 4.5.2.3 公共卫生间、电话、服务台等公共服务设施应提供引导和位置标识。 4.5.3 警示性标识 4.5.3.1 办公区域、
13、公共区域内应提供紧急出口、消防通道、禁烟区等警示性标识。 4.5.3.2 公共场所内应提供公共设备设施、安全设备设施、消防设备设施的安全警示标识。 4.5.4 其他标识 根据实际需要,应提供临时性服务标识(如“维修进行中”、“小心地滑”等)及其他标识。 4.6 节能管理 4.6.1 应确立节能降耗工作方针,制定节能降耗管理工作制度,有效避免能源、耗材的浪费和无序使用。 4.6.2 根据办公楼楼内的实际情况,可建议的节能降耗措施包括但不限于: a) 对公共区域照明灯具进行节能改造; b) 定期对共用设备设施进行巡检、维护和养护,防止管道、阀门出现跑、冒、滴、漏; c) 办公楼内张贴节能提示; d
14、) 根据办公楼内办公人员的作息时间确定合理的照明、空调等设施关闭时间。 5 客户服务 5.1 接待服务 5.1.1 工作时间应有现场接待人员,其余时间设值班人员,并应提供并公布 24 h 服务电话。 5.1.2 提供多种接待途径,包括但不限于现场接待、接听电话及传真、收发信函及电子邮件等。 5.1.3 接待服务中应使用普通话,注意用语文明、礼貌、规范,不得使用服务忌语。 5.1.4 咨询、求助等事项,应及时答复,答复率 100%。 DB21/T 2681.22016 5 5.1.5 受理服务事项应进行记录并存档。 5.2 迁入和迁出服务 5.2.1 业主或物业使用人迁入和迁出时,应及时受理、办
15、理相关手续,并及时建档、归档。 5.2.2 应告知业主或物业使用人停车地点、进出办公区域的搬迁路线、搬运时间、电梯使用规定等细节。业主或物业使用人搬迁时应安排专人进行现场管理和协调。 5.3 装修管理服务 5.3.1 应建立装修申请审批制度,并在业主或物业使用人申请装修时告知。 5.3.2 应制定装修期间人员出入和物品查验制度,装修人员应持证出入。受理装修申请时应与提出申请的业主或物业使用人签订装饰装修协议,明确相关方的权利和义务,并应符合住宅室内装饰装修管理办法与辽宁省建筑装饰装修管理办法的要求以及国家建设、环保等主管部门的相关规定。 5.3.3 室内空气污染监测和控制应符合 GB/T 18
16、883 和 HJ/T 167 的要求;办公区的昼间噪声控制应执行 GB 3096 和 GB 22337。 5.3.4 应定期巡视装修现场,发现有违规或违反协议行为的,应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应及时报告相关部门。 5.3.5 保证装修期间的水电等供应,为业主或物业使用人提供装修便利。 5.3.6 装修档案应包括装修申请、审批、验收资料、装修协议等。 5.4 报修服务 5.4.1 应在双方约定的时限内处理业主或物业使用人的报修,急修 15min 内赶到现场进行应急处理,或双方根据急修项目的不同,另外约定急修赶赴时限。 5.4.2 报修、维修应做好记录、存档,并及时回访。 5.5 特约
17、服务 5.5.1 根据业主或物业使用人的委托,物业服务企业直接提供或外聘专业单位、人员提供物业服务合同约定以外的服务,具体委托方式、内容应协商约定。 5.5.2 提供服务的单位应符合相关行政主管部门的资质要求,操作人员应持证上岗。 5.5.3 信报服务: a) 应正确分理信件、包裹、报刊、杂志等; b) 信报箱的管理和维护应符合 GB 50631 的规定。 6 房屋养护与管理 6.1 维护与保养 6.1.1 指导业主或物业使用人正确使用房屋,指导其遵守房屋安全使用的相关规范。 6.1.2 每年制订房屋的年度维护保养计划,经业主或物业使用人同意后,组织实施。 6.1.3 对房屋共用部位进行日常管
18、理和维修养护,检修记录和保养记录应齐全,并存档。 6.2 巡查与巡检 6.2.1 建立房屋巡查制度,根据房屋实际使用年限,定期检查房屋的使用状况;大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查。 DB21/T 2681.22016 6 6.2.2 巡查中发现问题需要维修时,在保修期内的应及时联系相关单位进行维修。超出保修期的,属于小修范围的应及时组织修复;属于大、中修范围的应及时编制维修计划,向房屋产权人提出报告与建议,根据房屋产权人的决定,组织维修。 7 共用设备设施运行与维护 7.1 供变电系统 7.1.1 通用要求 7.1.1.1 应制定供电系统内部管理规范及临时用电管理措施。 7.1.1.2 从
19、业人员操作时严格执行 DL 408 的规定,并熟练掌握触电紧急救护方法。 7.1.1.3 总配电室专人值守,定时检查设备运行状况,对主要运行参数进行查抄;具备无人值守条件的配电室定期检查,用电高峰时期适当增加巡视次数;其他低压配电室定期巡查;配电室安全标识、安全防护用品齐全,通风照明良好;无有毒有害危险品及杂物存放,环境整洁。 7.1.1.4 应明确变电系统的限电、停电审批权限,按规定要求通知业主或物业使用人;遇紧急情况时,应采取必要的紧急处理措施。 7.1.1.5 发生重大人身、设备安全事故应及时向供电主管部门汇报,并记录。 7.1.2 低压供电系统 7.1.2.1 每半年至少 1 次对变配
20、电设备设施进行检查、维护、清洁,并做记录。 7.1.2.2 低压变(配)电柜操作运行正常,检测表计显示准确。 7.1.2.3 低压变压器运行正常,温控显示准确,联控动作正常。 7.1.2.4 变(配)电柜直流操作系统运行正常,蓄电池组充、放电量稳定,符合工作要求。 7.1.2.5 功率因素自动补偿电容器(组)运行正常,自动切换正确可靠。 7.1.2.6 变(配)电系统联络自切正常。变(配)电系统应符合 GB 50054 和 DL 5056 的要求。 7.1.3 应急供电系统 7.1.3.1 发电系统 7.1.3.1.1 应按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护,保持设备完好,每季度启动 1
21、次及维护备用发电机(组),确保随时可应急启用,及时填写工作记录并存档。 7.1.3.1.2 发电机控制柜手动及自动启动正常,各类表计显示正常;自动转换开关状态显示完好,动作正常。 7.1.3.1.3 油料储存应符合相关安全要求。 7.1.3.2 EPS 和 UPS 电源系统 7.1.3.2.1 控制柜运行正常,检测表计显示正常。 7.1.3.2.2 输出负荷不得超出设计范围。 7.1.3.2.3 蓄电池组充、放电量稳定,符合工作要求。 7.1.3.2.4 电源切换功能正常,不出现电火花、输出中断等现象。 7.1.3.2.5 确保运行时散热功能正常。 7.1.3.2.6 蓄电池损坏或达到使用寿命
22、应及时更换,保证系统正常运行。 7.2 电梯设备 7.2.1 电梯验收应符合 GB 50310 的规定。应保证载人电梯 24 h 正常运行。 DB21/T 2681.22016 7 7.2.2 应在电梯明显位置张贴有效的电梯检验标志;在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维修单位名称及其急修、救援、投诉电话。电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系。 7.2.3 应按照特种设备安全法、TSG T5001 的规定,每年接受并配合行政主管部门指定的检测机构对电梯进行安全检测。 电梯检验有效期届满前 1 个月, 应向具有资质的电梯检验检测机构提出定期检验申请
23、。 7.2.4 确保电梯轿厢内可视监控装置,语音提示广播,无线通讯装置等设施正常使用。 7.2.5 应与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。 7.2.6 配备至少 1 名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员。 每月至少检查 2 次电梯安全状况,发现问题及时修理。每年对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训,保证其具备必要的安全知识。 7.2.7 有电梯突发事件或者事故的应急措施与救援预案,并定期演练。 7.2.8 发生电梯困人时应及时采取措施。物业服务人员应在 10 min 内到达现场,并立即通知专业维修人员。 7.3
24、 室温调节与控制系统 7.3.1 空调系统 7.3.1.1 运行前应对冷水机组、换热器、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统检查。 7.3.1.2 运行期间每日应巡视 1 次空调系统,保证室内温度符合相关规定。 7.3.1.3 应有相应的节能措施,每月对能源消耗进行统计、分析。 7.3.1.4 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等;每年清洗消毒 2 次风机盘管虑网,每 2 年清洗消毒 1 次风管,空调清洗应符合 GB 19210 的规定。 7.3.1.5 每半年检查 1 次管道、阀门并除锈。 7.3.1.6 每年检验 1 次压力容器、仪表及冷却塔噪音
25、。 7.3.1.7 每年对空调系统进行 1 次整体性维修养护。 7.3.2 锅炉系统 7.3.2.1 应严格执行特种设备安全法和有关安全生产的法律、行政法规的规定,接受并配合特种设备安全监督管理部门的安全监察工作,保证锅炉的安全使用。 7.3.2.2 按照 TSG G0001 的有关规定,应建立健全锅炉安全、使用、节能、技术档案管理制度和岗位安全、节能责任制度。 7.3.2.3 各种证书齐备,配备专职、兼职的安全管理人员,作业人员持证上岗,并对特种设备作业人员进行安全、节能教育和培训,保证作业人员具备必要的安全、节能知识。 7.3.2.4 噪声的监测、控制管理执行 GB 22337 的规定。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- DB21T 2681.2-2016 物业管理服务 第2部分:商用办公楼 DB21 2681.2 2016 物业管理 服务 部分 商用 办公楼
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【sujian****n2011】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【sujian****n2011】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。