步行街双首层产品设计.docx

百胜商城项目产品规划设计
（步行街双首层产品设计修改方案）

xxxxxxx项目咨询有限公司
2004年1月10日

一. 方案背景提要

1．1 本方案是基于原2003年12月份的《规划设计方案》基础上，进行增加容积率，实现更大投资利润率。2004年1月4日开发方华业房地产公司、策划营销代理方和建筑设计方，就如何增加容积率，增加销售面积的问题进行了初步磋商。

1．2 秉持认真负责的项目精神，以项目总体定位、市场竞争优势及为开发商创造最大的科学利润为出发点，由项目小组召集项目总监、市场总监、设计总监、策划总监召开了《项目规划修改综合研究分析》的研讨，对项目产品规划提出新的构思要点，有助于实现修改的目标及今后的营销推广。待开发方华业房地产公司审核后，可作为与项目建筑规划沟通文件和设计指导性文件。

二． 方案规划设计的目标

2．1 直接目标：此次产品规划设计修改方案是通过增加容积率的办法，增加建筑销售面积，实现更多利润的目的。
2．2 通过规划设计修改方案，全面支持项目西南民族岭南建筑风格、城市标志性建筑群的理念；
2．3 通过规划设计修改方案，建成集精品步行街、综合商场一体的超大型情景商业中心，强调商业建筑风格、强调商业休憩景观、强调情感消费，营造出商城鲜明的商业文化主题及氛围，成为亮化工程城市名片；
2．4 形成商城规划、建筑外立面、民俗景观的和谐统一，达到商业环境营造效果与投资利润的合理平衡。

三． 增加容积率修改方案的方向
3．1 方案一：上面加2层住宅面积的设计方案可行性初步评估
3．1．1 增加利润550万元：通过在原来3层半建筑上加建2层的方法，可以增加12000㎡住宅销售面积，实现增加利润为：
12000㎡×（1000元/㎡住宅销售均格 - 550元/㎡砖混结构建筑成本）= 550万元。

3．1．2 方案导致建筑风格出现的变化，及对价格的影响参数：

3．1．2．1 住宅楼层增多，影响了步行街的商业氛围，对以商业定位的项目营销概念造成极大的障碍。
解决思路：夹层住宅楼的内置生活阳台设计，尽量避免晾晒衣服等影响街景，可以起到一定的缓解作用。
影响价格：综合评定对原商业销售面积的影响参数为–150元/㎡。
-150元/㎡ ×13000㎡原商业面积 = -195万元

3．1．2．2 100多米长的街面，增加了视觉的狭长、压抑感。
解决思路： 丰富外立面的装饰造型如屋檐、窗檐、窗台等错落、和多采用弧型的建筑造型，破呆板感。
影响价格： 综合评定对原商业销售面积的影响参数为 –50元/㎡。
-50元/㎡×13000㎡原商业面积 = -65万元
影响价格： 综合评定对原住宅销售面积的影响参数为 –80元/㎡。
-80元/㎡ ×12000㎡原住宅面积 = -95万元

3．1．2．3 对单元住宅的居住舒适度的影响参数。
解决思路： 顶层绿化园艺营造私有的休闲空间，考虑做带空中花园的楼中楼，可以解决5层和半层的舒适感。
影响价格： 综合评定对原住宅销售面积的影响参数为 –20元/㎡。
-20元/㎡ ×12000㎡原住宅面积 =-24万元

3．1．3 方案一产生的理论利润： 550万元-（195 + 65 + 95 + 24）= 170万元
方案一评估结论：风险太大，没有实现预期目标。

3．2 方案二：一层架空建成大型商业空间，上面保持原三层半步行街的方案评估

3．2．1 增加理论利润1150万元：保持原来3层半步行街建筑，整体架空1层建大型商业空间的方法，可以增加9290㎡商业铺面销售面积，实现增加利润为：9290㎡×（2000元/㎡铺面销售均格 - 750元/㎡框架结构建筑成本）= 1150万元。

3．2．2 导致建筑风格出现的变化，及对价格的影响参数：
3．2．1．1 整体加高一层商场后，影响了步行街首层概念的商业价值。
解决思路： 地面±0往一层商场下0．8m台阶，往步行街首层上3．5m台阶，可以起到双首层作用。
影响价格： 综合评定对原商业销售面积的影响参数为 –300元/㎡。
-300元/㎡ ×7500㎡原商业面积 = -230万元

3．2．1．2 对单元住宅的居住舒适度的影响参数。
解决思路： 顶层绿化园艺营造私有的休闲空间，考虑做带空中花园的楼中楼，可以解决4层和半层的舒适感。
影响价格： 综合评定对原住宅面积均价的影响参数为 –50元/㎡。
-50元/㎡ × 12000㎡原住宅面积 = -60万元

3．2．3 方案二产生的理论利润： 1150万元-（230 + 60）= 850万元
方案二评估结论： 方案可行。

四． 方案二的总平规划设计

4．1 规划目标：增加商业面积，实现增加投资利润。

4．2 设计方法：
4．2．1 在原来产品设计的基础上，整体架空一楼做室内步行街。
4．2．2 通过大码头台阶、小缓坡下沉等高差的处理， 1、2层双首层的概念，提高2层商业价值。
4．2．3 创新室内步行街概念，采用新型理念的造景方式，由1层室内步行街的景观树延伸到二楼，解决室内步行街的绿化、采光、通风等问题，最大限度的提高了其商业价值。

总 平 图

剖 面 图

五．绿化造景精神

5．1 让1层大面积的商业空间活起来，最大限度提高其商业价值，并尽量缩短销售周期，是我们这次规划设计目标。如果按照传统的商场式铺面路线，本项目1、2期的商场面积将达到2万㎡，这对先天商业氛围不足的本项目地块来讲无疑是雪上加霜。

5．2 引景入室、引光入室、通风入室的设计思路引导下，我们创新了室内步行街的概念，通过打破采光天窗让景观数从1层延伸到2层露天步行街，将很好的解决了传统商场的困境。同时，可以考虑在1层排水系统上的设计，在部分不影响商业人流的景观处展露出来，如遇下雨的时候，雨水可以从景观数的天窗洒落下来，更是一番很美妙的风景。

步行街新概念绿化示意图

两层步行街透视剖面图