2022年度商业地产表现报告.pdf
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1、表现力指数2022 年度商业地产表现报告1表现力指数2022 年度商业地产表现报告2目 录市场综述表现力指数2022 年度商业地产企业表现住房租赁发展文商旅发展消费品牌发展商业表现系列研究成果可持续发展关于观点指数商业地产金融商业地产零售业态发展商办与办公空间发展0509091013171921232528326975867834394041435051525462市场综述报告研究成果产生过程研究成果指标体系商业地产企业表现研究成果商业地产企业表现研究成果分析管理能力表现研究成果品牌价值表现研究成果创新能力表现研究成果商业地产商资产管理表现研究成果商业地产管理企业表现研究成果商业地产金融报告商
2、业不动产投资管理机构表现研究成果消费品牌发展报告消费品牌表现研究成果表现力指数 2022 年度商业地产表现研究成果可持续发展报告商业地产零售业态发展报告购物中心运营商表现研究成果购物中心运营表现研究成果社区商业运营商表现研究成果商办与办公空间发展报告商办运营商表现研究成果商办资产运营表现研究成果商写物业服务企业表现研究成果住房租赁发展报告文商旅发展报告表现力指数2022 年度商业地产表现报告3前 言过去的一年中,疫情虽多有散发,但是商业地产发展总体复苏向上。住宅开发上的受挫,让企业更加客观理性地看待商业地产的发展及变化。如果说过去企业更多是将商业地产作为住开的补充,那么当前则更注重该行业的独立
3、价值。与此同时,我们也可以看到商业地产行业涌现出更多的活力与发展风向。资管时代的深耕与机遇把握,让不少业态、项目和企业的核心竞争力进一步凸显;办公空间服务和产业的结合,打造了更高的楼宇经济价值;文商旅的创新融合,激发出更多的商业空间和想象;而创新技术、新零售、数字化和 ESG 的渗透,则让行业的可持续发展有了更多的支撑力量。于创新涌动的发展浪潮中,观点指数研究院通过专业深度的数据研究与调研剖析,于 2022 观点商业年会现场重磅发布表现力指数 2022 年度商业地产表现报告,和与会嘉宾一同探析商业地产的发展概况,把脉行业风向与前景,共成长齐发展。表现力指数2022 年度商业地产表现报告4市场综
4、述表现力指数2022 年度商业地产表现报告501市场综述:消费复苏与投资紧缩整体来看,商业地产在逐渐恢复元气,但投资额较去年有所下滑,至今仍未达到去年水平。今年前三季度,物价走势平稳,为消费回暖打下了坚实基础。总体来看,社会消费品零售总额在 6 月份开始逐渐回暖,直至 8 月呈现同比正增长,这表明 5 月份以来全国各地消费刺激措施有一定的成效。其中,网上零售额持续保持正增长。在商办领域,据世邦魏理仕调查数据显示,未来有不少新的办公空间拓展需求。整体来讲,上半年商业地产景气在逐渐恢复。供给端,商业地产的投资额较有所下滑,至今仍未达到去年水平。这主要是因为房地产行业的整体销售不景气,导致资金来源匮
5、乏。可以看到,不论是办公楼还是商业营业用房,其新开工施工和竣工面积均在萎缩,不过前者的萎缩幅度相对较小。退出端,近几月商业地产销售面积虽然较年初有所下滑,但较去年仍然能实现同比增长。其中,商业地产期房的下滑幅度较大,特别是商业营业用房期房,于今年 9 月处于同比负增长的状态。另外,大宗交易较去年活跃度有所上升,这仍是商业地产退出的主要渠道。而另一个渠道 CMBS,今年的活跃度较往年有所降低,但保险版的 CMBS 正在掀起一阵浪潮。据国家统计局数据,今年 1-9 月份,我国的 CPI 指数呈现整体消费市场回升,商办领域有新拓展需求稳定趋势,一直在 2.5%附近徘徊,物价保持平稳。其中,食品烟酒类
6、受猪肉价格波动影响,指数在 7、8、9 月份呈现上升趋势。据公开数据,上半年 CPI 同比涨幅在 10%-20%的新兴市场和发展中国家有 45 个,但我国的 CPI 仍然在正常区间内运行,这对消费景气的恢复有正向推进作用。受疫情地区多发以及社会总体需求不足的影响,我国的消费情况总体呈现出由谷底开始回升的态势。据国家统计局数据,4 月份的社会消费品零售总额同比增长-11.1%,直接导致 4 月份社会消费品零售总额累计增长转为负。5月份延续 4 月份的萎缩态势,直到 6 月份才开始慢慢恢复。8、9 月份,社会消费品零售总额累计增长转为正增长,9月份为 0.7%。这意味着各省市的消费刺激举措有了一定
7、的成效,就广东省来说,据商务厅消息,5 月以来,广东在全省范围发放消费券,并将延续到 10 月底。截至 9 月 21 日,全省已发放核销消费券约 11.3 亿元,直接拉动消费约 100 亿元。表现力指数2022 年度商业地产表现报告602商业地产投资额下滑,拖累新开工及竣工面积在没有良好的退出渠道之前,大部分商业地产开发商的开发模式基本是以住宅业务输血商业地产业务,如龙湖明确每年将从住宅销售额中拿出一定比例来投资商业地产。所以,当住宅业务整体不景气时,投资于商业地产的资金量将会减少。据国家统计局数据,今年房地产投资累计增长率,4 月份开始后为负增长,9 月份为同比增长-8%。其中,办公楼和商业
8、营业用房投资累计增长率自 2 月份以来均为负增长。至今年 9 月,办公楼投资累计同比增长率为-9.9%,商业营业用房投资累计同比增长-12.2%,下滑幅度均大于房地产整体的投资累计增长率-8%。这意味着,在目前资金链紧缩情况下,行业整体的选择是减少商业地产投资,仅剩几家有实力的国企和头部央企在持续投资。如华润置地和中海,今年已在公开市场拿了不少商用地块。具体来看,办公楼新开工施工面积累计增长率均为负增长,由 3 月份的-4.2%迅速扩大至 9 月份的-36.6%。类似的,办公楼竣工面积累计增长率也均为负增长,由 2 月份的-9.1%迅速扩大至 9 月份的-23.6%。观点指数认为,两者均受到位
9、资金影响,资金链的不畅,导致新开工面积和施工速度均受到较大的影响。另外,办公楼施工面积累计增长率虽然也均为负增长,但幅度较小,9 月份的增长率为-5.1%。这表明各地开工仍在持续,当地政府也给予了较大的支持。如郑州的纾困基金,首先就用于建业地产在金融岛的写字楼项目,助力其复工复产。因资金断裂而停工的写字楼项目,若能及时得到资金支持,那么该项目便能在不久后产生现金流,这也是政府及社会资本重点支持复建的原因。同样,商业营业用房新开工施工面积累计增长率、竣工面积累计增长率和施工面积累计增长率也呈现出相似的规律,据国家统计局数据,房地产本年实际到位资金合计累计增长率均为负增长,8 月份该幅度已扩大至-
10、16.7%。其中,9月份房地产投资本年资金来源小计累计增长率为-24.85%。观点指数认为,这主要是行业整体销售景气下滑带来的影响,而 1-9 月前 100 房企累计实现权益总销售金额 36631亿元,同比下降 49.1%。据公开消息,今年上半年,全国累计发放消费券超过 100亿元,对区域经济拉动效果显著。国家统计局数据则显示,网上零售额累计增长持续呈现正增长,其中 2 月份同比增长率最高,为 10.2%;5 月份同比增长率最低,为 2.9%。9 月份恢复到 5 月份以来的最高幅度,为 4%。从消费品类来看,餐饮和商品零售也在 6 月份开始复苏。国家统计局数据显示,5 月份餐饮收入同比增长为-
11、21.1%,但在 6 月份回升至-4%。商品零售累计增长率也从负增长转为 6 月份的正增长,为 0.1%。美团数据显示,7 月以来全国到店餐饮线上交易额环比上月增长 20.2%,消费券的发行也有力促进了实体餐饮业的发展。从零售业态来看,限额以上百货店、专业店和专卖店在 6月份过后均呈现销售回暖趋势,这些非生活必需用品店在几轮消费刺激下,出现一定的成效。而关于生活必需用品,限额以上超市和便利店,今年以来持续保持正增长,近几个月零售额累计增长率保持在 4.1%和 4.6%附近。超市是居民生活消费的主要场所,疫情期间为了稳定生活用品供应,各地方政府大力支持。同时,超市也通过线上平台进行营业,保障了周
12、边居民的需求。而便利店凭借密集的线下网点、成熟的供应链和区位近的优势,也为民生物资供应发挥了重要作用。在商办领域,据世邦魏理仕 7 月份在全国范围内 201 份调查样本显示,有 36%受访者表示未来 18 个月将增加办公面积。具体来看,55%专业服务业和 42%金融业受访者计划增加办公面积,同时有30%科技企业也将进一步扩容。表现力指数2022 年度商业地产表现报告7新开工和竣工面积均受到较大的影响,而施工面积影响相对较小。03大宗交易活跃,保险 CMBS 退出兴起据国家统计局数据,办公楼销售面积累计增长率由年初的 35.6%下降至 9 月份的 14.4%,但总体来说仍持续在正增长。其中,办公
13、楼现房销售面积累计增长率由年初的35.9%下降至 8 月份的 13.7%,办公楼期房销售面积累计增长率由年初的 35.4%下降至 9 月份的 1.8%。这也反映了市场对办公楼期房如期交付的担忧,所以市场更青睐于办公楼现房。另一方面,办公楼累计新开工面积的锐减,也导致了期房销售的下滑。相应的,若办公楼累计竣工面积下滑幅度较大的话,也将影响后续的办公楼现房销售面积。除此之外,商业营业用房销售面积呈现出不同的情况,期房销售面积累计增长率由年初的 10.8%下滑至 9 月份的-5.8%。由于商铺类可能将涉及到众多的个体户或者小微企业,他们承受风险的能力极低,所以在商业营业用房期房购买方面极为慎重。但是
14、,在现房方面却显示出不同的情况,3 月至 9 月期间,商业营业用房现房销售面积累计增长率稳定在 21%-32.2%之间。观点指数认为,除了 5 月份消费回暖所带来的刺激以外,商铺抗通胀也成为购买的理由之一。但期房的销售面积比例较大,所以整体的商业营业用房销售面积累计增长率并不高,并由年初的 12.9%下降至 9 月份的 2.3%。除了通过销售退出以外,商办零售大宗交易也是资方的主要退出渠道。据 Wind 的不完全统计,今年房地产成功并购的事件数为 90 起,比去年同期增加 17 起;涉及并购金额为 720 亿元,比去年同期增加 189 亿元。商办大宗交易方面,据观点指数不完全统计,截至 9 月
15、底内地共计有 29宗商办资产大宗交易事件,成交总金额为 519.87 亿元。而在资产证券化退出方面,据同花顺 iFinD 数据,今年 1-9月 CMBS 和类 ABS 发行量为 58 只,同比下跌 9.3%;总规模为 905.42 亿元,同比下跌 15.3%。虽然交易所市场和银行市场的发行规划规模有所下降,但保险交易市场有了新的契机。今年二季度,市场迎来首单保险版 CMBS,发行规模为 13.5 亿元。据上海保险交易所数据,中保登作为保险资产支持计划的登记机构,三年来业务规模由 115 亿元增至 4080 亿元。整体来看,保险业资产证券化在迅速发展。表现力指数2022 年度商业地产表现报告8表
16、现力指数2022 年度商业地产企业表现表现力指数2022 年度商业地产表现报告9表现力指数2022 年度商业地产企业表现研究成果产生过程研究体系中国内地地区,主要覆盖面为“北上广深”四大一线城市,以及商业地产发展活跃的二三线城市。在中国内地针对商业不动产物业进行投资或管理运营的企业及机构。企业自行申报、上市公司公开资料、第三方专业机构提供、观点指数调研与统计。运营指标统计的是在内地运营的商业地产企业数据。由于很多非上市企业不对外公开数据,因此我们在采取相关数值计算时,可能会有些许误差,非绝对准确。调研过程中,部分企业要求数据不对外公布,观点指数对此表示理解及尊重。购物中心、社区商业、街区商业、
17、奥特莱斯、文商旅、酒店、商办、写字楼、办公空间服务(灵活办公等)、长租公寓、服务式公寓等在内的商业用途物业(所有统计数据仅为内地商业物业的数据)。观点指数长期跟踪商业地产企业表现、行业动态、经济走势,并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据,将实时、准确的数据与深度的分析相结合,采用实地调研、问卷访问、企业访谈、资料检索、历史研究、数量统计等方式,构建独特的数据分析模型体系。本研究成果由营运、管理、品牌、创新四大研究体系构成,总分值 100 分,权重分别为营运指标 40%、管理指标 30%、品牌指标 15%、创新指标 15%,即分别为 40 分、30 分、15 分、15 分。营运指标(40 分)
18、:商业投资性物业总收入、非自持商业物业运营及物业管理服务总收入、投资性物业总资产值及变动情况情况、平均租金水平、商业物业面积、商业物业数量、商业物业布局等。由于候选企业包括商业地产商及商业地产管理企业,因此研究体系中对应上述两类企业,对运营能力、营收效益、资产回报表现等进行多维度的营运指标考量。管理指标(30 分):主要考量企业是否具有丰富的经验与规范的体系、具有专业团队,包括业态规划、招商管理、团队建设、策划推广等。品牌指标(15 分):品牌影响力在竞争激烈的市场中变得愈发重要,主要包括品牌熟知度、租户认可度、城市推动力、社会贡献等,这是品牌开拓市场、占领市场、并获得利润的能力,也是消费者选
19、择产品的信心指标。创新指标(15 分):创新指标是一个可以充分反应企业勇于改变及可持续发展的指标,创新能力也是衡量一个企业卓越与否的重要标准,包括资本创新、模式创新、设计创新等。筛选城市范围企业甄选标准数据获取方法研究数据系统营运指标管理指标品牌指标创新指标40 分30 分15 分15 分商业物业数据统计口径表现力指数2022 年度商业地产表现报告10表现力指数2022 年度商业地产企业表现研究成果序号企业名称总分营运指标 40 分商业投资性物业总收入投资性物业总资产值及变动情况非自持商业物业运营及物业管理服务总收入平均租金水平业态规划品牌熟知度资本创新商业物业面积招商管理租户认可度模式创新商
20、业物业数量团队建设城市推动力商业物业布局策划推广社会贡献设计创新管理指标 30 分品牌指标 15 分创新指标 15 分12345678910111213141516171819202122232425262728293031323334.4 34.2 33.4 33.8 33.8 34.0 33.6 33.3 33.2 33.0 33.7 33.6 33.9 33.8 33.7 32.9 33.1 32.1 29.8 27.7 32.9 33.3 32.9 32.5 32.6 32.3 31.7 30.3 32.3 26.0 31.2 32.3 28.0 23.2 24.3 23.0 22.8
21、 23.3 22.7 22.6 22.9 21.9 22.0 22.5 22.4 22.1 22.3 19.7 21.8 20.6 21.2 21.9 21.6 17.1 18.2 18.3 17.0 18.4 16.4 17.2 21.5 20.3 22.5 19.1 18.7 19.5 11.8 11.4 11.3 10.9 11.2 11.5 11.0 10.5 10.9 9.7 11.1 10.2 9.6 7.6 10.1 9.4 9.4 10.0 9.4 9.5 9.5 10.8 10.7 10.3 9.3 8.0 9.9 7.9 8.2 7.7 6.2 8.2 8.9 13.2 1
22、2.3 13.5 13.4 12.5 12.4 13.3 10.9 10.9 12.1 9.2 10.0 10.4 12.2 12.0 10.9 11.5 11.0 10.9 11.3 10.2 7.2 7.4 9.2 8.5 11.9 9.6 8.6 7.3 11.8 11.1 8.3 10.9 82.6 82.2 81.2 80.9 80.8 80.6 80.5 77.6 76.9 76.8 76.5 76.2 76.0 75.9 75.5 75.0 74.6 74.3 72.0 70.1 69.7 69.5 69.3 69.0 68.8 68.6 68.4 68.3 68.1 68.0
23、67.6 67.5 67.3 华润万象生活恒隆地产凯德集团印力集团龙湖集团太古地产珠海万达商管新城控股中粮大悦城招商商管新鸿基地产中海商业嘉里建设越秀商投光大安石世茂商业融创商业保利商旅世纪金源商管集团金科商业集团合生商业集团九龙仓新世界中国瑞安房地产恒基兆业碧桂园文商旅宝龙商业金地商置陆家嘴商业旭辉商业中国金茂金融街资管国贸中心表现力指数2022 年度商业地产表现报告11表现力指数2022 年度商业地产企业表现研究成果序号企业名称总分营运指标 40 分商业投资性物业总收入投资性物业总资产值及变动情况非自持商业物业运营及物业管理服务总收入平均租金水平业态规划品牌熟知度资本创新商业物业面积招商管
24、理租户认可度模式创新商业物业数量团队建设城市推动力商业物业布局策划推广社会贡献设计创新管理指标 30 分品牌指标 15 分创新指标 15 分9.4 9.5 9.1 9.2 5.7 9.4 6.0 8.4 8.9 8.5 6.1 9.2 9.4 6.9 7.4 9.3 6.9 7.9 6.9 9.3 8.7 6.8 5.7 8.0 6.7 6.9 6.7 6.0 4.9 6.9 7.5 5.3 6.0 9.1 11.7 8.5 6.1 9.3 10.9 10.7 9.0 9.3 7.5 8.9 6.3 10.8 5.6 11.2 11.4 8.5 5.3 9.1 9.3 7.4 5.6 7.0
25、5.6 6.3 6.5 6.1 11.0 4.7 5.9 4.5 4.7 3.6 67.1 66.9 66.7 66.3 66.0 65.9 65.2 64.8 63.9 63.5 63.1 62.7 62.2 61.7 61.3 60.9 60.6 60.0 59.6 59.2 58.8 58.4 58.3 57.9 57.5 57.0 56.1 55.7 55.3 54.9 54.5 54.1 53.6 29.3 28.7 30.5 30.6 32.0 24.2 30.1 30.3 29.5 29.6 30.8 28.5 21.0 30.3 22.1 19.9 27.4 28.1 23.0
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