2023中国REITs指数之零售不动产资本化率调研报告.pdf
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1、中国REITs指数之零售不动产资本化率调研报告第四期2023年11月出版方:戴德梁行 瑞思不动产金融研究院 中联基金2 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告前言2023 年上半年中国内地不动产大宗交易市场概览新加坡、中国香港 REITs 在内地大宗交易案例分析本期调研基本情况介绍不动产资本化率调研成果目录123451271213中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告 1不动产投资信托基金(REITs)是不动产投融资体系中的重要金融工具,我国基础设施 REITs 试点产品自 2021 年 6 月底正式上市,截至 2023 年 10 月底,共有29 支 REITs 产品正式发售,
2、底层资产涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房以及交通、能源、环保等多个领域,发行规模达到 1,000 亿元,基础设施公募REITs 市场产品的表现与资产定价受到各方关注。2023 年 3 月份,国家发展改革委发布的关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知(发改投资2023236号)明确,贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署,研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs。2023
3、年 7 月,商务部等 13 部门联合印发关于促进家居消费若干措施的通知提到,支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施不动产投资信托基金(REITs)。在此背景下,瑞思不动产金融研究院联合戴德梁行、中联基金共同发起“中国 REITs 指数之零售不动产资本化率调查研究”,并得到了北大光华张峥教授研究团队的支持,以问卷的形式邀请不动产投资领域的专业机构参与调研,通过分析受访者对不同城市零售不动产在大宗交易市场中的专业判断,参考新加坡、中国香港 REITs 收购内地物业时公开披露的交易信息,为不动产大宗交易及公募REITs 资产定价提供了一份参考基准。目前,中国 REITs 指数之不动产资本化
4、率调研报告已发布三期,得到国内不动产投资行业、REITs 市场监管及参与机构的广泛关注与高度认可。在公募 REITs市场稳步踏入第三年发展之时,瑞思不动产金融研究院发布 2023 年度零售不动产资本化率调查研究结果,为不动产及消费基础设施 REITs 市场的长久发展提供资产定价的“锚”。最后,诚挚感谢参与中国 REITs 指数之不动产资本化率调研的 40 余家机构及行业专家,期待与各位保持长期合作,共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。瑞思不动产金融研究院二二三年十一月一日前言12 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告中国内地不动产大宗交易市场投资分布(人民币 亿元)中
5、国内地不动产大宗交易市场资金来源(人民币 亿元)2023 年上半年中国内地不动产大宗交易市场概览22023 上半年中国内地共录得 109 宗、共计 898 亿大宗交易。受美元加息提升资金成本、经济表现低迷及租赁基本面疲软等因素影响,投资者呈现出短期内的观望情绪,市场收并购活跃度下降,交易价格整体回归理性。上海仍是大宗交易最活跃的市场,成交金额 359 亿,占全国总成交额约 40%;北京也录得 251 亿成交,在疫情放开后市场有所反弹;广州市场情绪改善,以 132 亿成交金额创下近六年同期最高纪录;深圳 150 亿的成交金额未能承接去年下半年的增长势头,金融行业背景买家主导自用型交易;二线城市整
6、体交易量较少。关于买家类型,自用买家成交活跃,占到了总成交金额的 50%,央国企、科技类上市公司作为自用买家频繁出手。深圳大宗交易市场中,自用买家维持主导地位,占半年交易宗数近 8 成。此外,内资买家继续主导市场,约 82%的占比为近三年来新高;上海仍然受外资偏爱,外资交易额约 87 亿元,广深依旧以内资为主导买家。05001,0001,5002,0002,5003,0003,5002017201820192020202120222023H1上海北京深圳广州其他城市05001,0001,5002,0002,5003,0003,5002017201820192020202120222023H1内
7、资境外数据来源:戴德梁行资本市场部及研究部交易额不包括土地收购和低于 1 亿元的交易 数据来源:戴德梁行资本市场部及研究部交易额不包括土地收购和低于 1 亿元的交易中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告 32019-2023H1 中国内地不动产大宗交易市场-物业类型(按交易额)201920212023H120202022数据来源:戴德梁行资本市场部及研究部交易额不包括土地收购和低于 1 亿元的交易按物业类别来看,写字楼及商务园区以 57%的成交金额占比,依旧占据市场主力位置。工业物流热度有所下降,占比也从 2022 年的 21%回落至 8%,今年上半年受美元加息而国内降息的影响,大部分
8、外资基金投资日趋保守,内资日渐活跃,但受限于内资投资者较高的内部合规性要求,投资决策流程往往较长,且物流地产对部分内资投资者来说是新兴领域,需要较长的研究和决策周期,因此工业物流的成交量在上半年有所回落。另外,公寓及住宅项目在今年上半年跃进最受欢迎资产类别前三,占比约 10%。纵观 2019 年至 2023 年交易物业类型占比变化,可见大宗交易资产类型及活跃程度受公募REITs 发展推动和影响。写字楼/商务园区48%零售25%综合体16%工业物流2%酒店、旅游地产3%公寓2%数据中心1%其他3%写字楼/商务园区47%零售20%综合体11%工业物流10%酒店、旅游地产2%公寓6%数据中心4%写字
9、楼/商务园区57%工业物流8%综合体14%零售10%公寓10%酒店、旅游地产1%写字楼/商务园区62%零售11%综合体8%工业物流11%酒店、旅游地产4%公寓1%数据中心3%写字楼/商务园区51%工业物流21%综合体14%零售5%公寓4%酒店、旅游地产4%数据中心1%其他0%4 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告纵观 2019 年至 2022 年,零售不动产的投资较大程度受到疫情影响,交易流动性呈现减弱趋势。中国内地零售不动产大宗成交额从 2019 年的 721 亿元,回落至 2020 年的 224 亿元,2021 年有所回升至 537 亿元,然而受疫情影响,2022年再次陷入低迷
10、,仅产生 111 亿元交易额。2023 年上半年,零售不动产大宗交易有所回暖,半年成交额近 90 亿元,占比从 2022 年的 5%回升至 10%,但仍与 2019 年、2021 年的成交额有较大差距。公募 REITs 在国内发展逐渐成熟,退出路径也越来越明确,年初国家发改委发布的 REITs 项目申报通知中也首次将消费基础设施纳入 REITs 试点范围,零售物业将迎来利好。按城市类型来看,中国内地商业不动产大宗交易主要集中在一线城市,过往四年占比约 76%-86%。一线城市中,上海的投资总额占比最大,过往四年占比约为 30%-40%。消费基础设施 REITs 的推出,有望为盘活二线城市优质资
11、产提供重要平台。2019-2023H1 中国内地不动产大宗交易市场-城市分类(按交易额)数据来源:戴德梁行资本市场部及研究部交易额不包括土地收购和低于 1 亿元的交易2019上海30%北京27%深圳20%广州4%其他城市19%2021上海40%北京24%深圳12%广州9%其他城市15%2023H1上海40%深圳17%北京28%广州15%2020上海35%北京26%深圳14%广州11%其他城市14%2022上海36%其他城市24%深圳17%北京13%广州10%中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告 5北京:大宗交易金额回升,自用买家比例提升 2023 年上半年,整体经济仍处于下行趋势,北
12、京大宗交易市场也在逐渐的恢复中。纵观上半年,北京大宗交易市场共完成交易 29 宗,交易额达人民币 251 亿元,同比上涨 70.1%。跟往年相比,市场交易数量明显增多,而单宗交易金额仍呈下降趋势。近年来,北京市场自用型买家交易比例越来越高,2023 年上半年自用型买家交易额占比已达 55.7%。写字楼仍是这些买家最青睐的物业类型,且交易方式也越来越多元化,已从原来的单纯买楼到参与股权交易、法拍等形式。近年来,北京写字楼市场持续有商改办、酒改办项目投放市场,随着北京城市更新各项法规政策的不断完善,投资者对城市更新类项目的接受程度越来越高,未来该类项目交易也将持续活跃。上海:市场需求逐步释放,大宗
13、交易资产类型多样化2023 年上半年,上海经济保持恢复发展态势,大宗交易投资市场明显回暖。纵观上半年,上海大宗交易市场共完成交易额达人民币 359 亿元,与去年同期基本持平。从资产类别来看,上海大宗交易物业类型整体呈多样化发展趋势。其中,商务园区/写字楼依然是资本市场最受欢迎的资产类别,其交易金额 219.6 亿元,占比为 61.2%。此外,公寓物业持续受到机构投资者追捧,成交金额 74.1 亿元,占比20.7%。零售业态交易金额占比 13.1%,位列第三。2023 年下半年,市场在售物业项目增加,资本化率出现上升趋势,预计买卖双方心理价差将进一步缩小,预期会有更多交易在下半年度发生。聚焦蓝领
14、市场的宿舍型保障性租赁住房市场或将成为公寓赛道新的突破口。随着扩大内需和改善预期的宏观政策的持续发力,上海经济复苏内生动力将逐步增强,资本市场也有望提振信心。广州:市场情绪改善,大宗交易逐步复苏广州上半年全市共录得 11 宗大宗物业成交,上半年全市资本市场成交总额达到 132 亿元,为 6 年同期最高水平,市场情绪有所改善。从资产类型来看,写字楼仍然是最受青睐的资产类型,成交总金额占全市的 63%。由于资金回收仍然是房地产开发商的关注重点,在开发商积极出售的态势下,部分有自用需求的企业迎来资产收购机会。工业资产成交金额占比约 12%,投资人对广州工业资产关注度有所上升。零售资产交易金额占比约
15、3%,延续 2022 年成交较为冷淡的态势。随着卖方对于资产处置和出售意愿的不断增强,广州市场在售物业项目有望增加。资产价格方面,短期内甲级写字楼供应量的增加将令写字楼租赁市场空置率与租金双双承压,部分资产持有方或将受此影响而下调价格。买卖双方对资产价格预期的持续靠近有利于加快交易进程,也将为投资者优化资产配置带来有利条件。2023 上半年中国内地一线城市大宗交易市场分析深圳:自用买家持续关注深圳市场 上半年受到经济增速放缓等因素影响,机构投资者决策趋于审慎,整体成交较为平淡,买家持续关注的同时更关注性价比。深圳上半年累计成交金额 150 亿元,未能承接去年下半年增长势头。上半年综合体交易和办
16、公交易成交占比 85%,酒店、长租公寓类逐渐出现于市场,占约 10%成交额。社区商业的交易案例有某外资基金购得深南 68 万科里,资产体量 1.53 万平方米,相对较小。投资人对商业类项目的投资意向将有所提振,但预计在 2024 年显现。预计下半年,长租公寓、小体量的商业零售等业态将保有较高关注度;随着公募 REITs 不断扩容扩募,物流仓储等基础设施资产仍保持较高的市场热度,但受供不应求因素影响优质资产价格推高。此外,随着前期大量不良资产进入法拍市场,司法拍卖也成为买家寻找优质另类资产的重要渠道。6 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告
17、 7新加坡、中国香港 REITs 在内地零售大宗交易案例分析3所持中国内地物业各业态占比:新加坡 vs 中国香港(按资产数)所持中国内地零售物业城市分布:新加坡 vs 中国香港(按资产数)数据来源:戴德梁行北京估价及顾问服务部整理数据来源:戴德梁行北京估价及顾问服务部整理4 支中国香港 REITs 持有的中国内地零售资产主要分布在一线城市(北上广深),而 5 支新加坡 REITs 持有的中国内地零售资产主要分布在新一线城市、二线城市。30%22%8%27%14%7%55%29%1%5%3%办公工业物流酒店零售商业综合体服务式公寓数据中心新加坡中国香港90%10%24%17%31%28%一线城市
18、新一线城市二线城市三四线城市中国香港新加坡8 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告中国香港REITs物业名称城市春泉产业信托惠州华贸天地惠州领展房地产投资信托领展购物广场中关村北京领展购物广场京通北京七宝万科广场上海领展购物广场广州广州太阳新天地购物中心广州领展中心城深圳越秀房地产投资信托维多利广场广州白马大厦广州招商局商业房地产投资信托花园城综合商业深圳新加坡REITs物业名称城市升禧环球房地产投资信托仁和春天棕北店成都北京华联商业信托北京华联万柳购物中心北京华联成都空港购物中心成都华联大连金三角店大连华联合肥蒙城路购物中心合肥华联合肥长江西路店合肥华联西宁花园店西宁砂之船房地产投
19、资信托重庆北部新区奥特莱斯重庆重庆市壁奥特莱斯重庆合肥奥特莱斯合肥新加坡、中国香港 REITs 持有内地零售物业新加坡REITs物业名称城市砂之船房地产投资信托昆明奥特莱斯昆明大信商业信托大信新都汇斗门店珠海大信新都汇顺德店佛山大信新都汇坦背店中山大信新都汇石歧店中山大信新都汇小榄店中山大信新都汇远洋店中山大信悠客街溢彩荟中山凯德中国信托凯德Mall大峡谷北京凯德Mall双井店北京凯德Mall望京店北京凯德Mall西直门店北京新加坡REITs物业名称城市凯德中国信托凯德Mall七宝店上海广州乐峰广场广州凯德广场新南店成都凯德广场学府哈尔滨凯德广场埃德蒙顿哈尔滨凯德广场雨花亭长沙凯德广场诺和木勒
20、呼和浩特中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告 92019 年以来,中国香港 REITs 内地零售物业收并购/上市交易共 6 单,大宗交易主要集中在 2019 年、2021 年。领展为港交所REITs最大内地零售资产买家,其收购主要集中在一线城市购物中心资产。新加坡REITs内地零售物业收并购共8单,大宗交易主要集中在 2019年、2020年。凯德中国信托为新交所REITs 最大内地零售资产买家,其收购主要集中在新一线、二线城市购物中心资产。REITs名称收购/出售交易时间物业名称城市建筑面积(万平方米)出租率资产价格(亿元)单价(元/平方米)春泉产业信托收购2022惠州华贸天地惠州1
21、4.597.1%24.42(1)16,850领展房地产投资信托收购2021七宝万科广场上海14.997.8%64.00(1)42,995领展房地产投资信托收购2021广州天河领展广场广州9.070.3%32.0535,566 领展房地产投资信托收购2019深圳领展中心城深圳8.4100.0%66.0078,665领展房地产投资信托收购2019领展购物广场京通北京6.896.2%25.6037,900招商局房托上市2019深圳南山区花园城深圳5.079.1%15.4927,023数据来源:交易公告、戴德梁行北京估价及顾问服务部整理2019-2023H1 中国香港 REITs 在中国内地零售物业交
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