第7章-城市土地与房地产管理.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,第,7,章 城市土地与房地产管理,广州概况,面积：全市面积,7,434.4,平方公里，全国排名,30,名；市区面积,3,843.43,平方公里。市区建成面积,785.44,平方公里。全市辖区版图面积全国,15,名（,7263,平方公里），市区建成区面积全国第三（,785.44,平方公里），城市中心区面积全国第五（只计算城市中心区面积）。地处亚热带季风气候区，气候特点是气温高、降水多、霜日少、日照多、风速小、雷暴频繁，年平均气温,21.9,度，年降水量,1696.5,毫米，年平均日照时数在,1800,小时以上。,广州市,2011,年市辖区经营性用地出让计划宗地表,单位：宗、平方米,序号,宗地,区属,土地面积,规划建筑面积,土地来源,/,所在园区,居住用地正式计划,1,金沙洲,B3711B-02,地块,白云,41216,63885,储备用地,2,金沙洲,B3711B-08,地块,白云,86719,134414,储备用地,3,小谷围岛大学城,DN0101,地块,番禺,12905,40264,储备用地,4,小谷围岛大学城,DN0102,地块,番禺,6375,19890,储备用地,一、城市土地概述,（一）土地的定义：,土地,是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气,候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括了人类过,去和现在的种种活动结果。,城市土地是一个和城市人口、城市经济活动相关联的,地域性概念，它是城市形成和发展的前提，也是城市人口,和城市各种活动的基础。城市土地一般是指城市市区内的,土地，属于国家所有。,土壤剖面图,（二）城市土地的特性,1,、自然特性、,（,1,）位置固定性,（,2,）面积有限性,（,3,）空间差异性,（,4,）功能永久性,2,、城市土地的社会特性,（,1,）城市土地价值的密集性,（,2,）城市土地区位的效益性,（,3,）城市土地报酬的递减性,（,4,）城市土地的保值性,（,5,）城市土地利益的复杂性,（,6,）城市土地利用适应价格变动具有缓慢性,据,国务院发展研究中心,的一份调研报 告显示，在一些地方，土地直接,税收,及城市扩张带来的间接税收占,地方预算,内收入的,40%,，而,土地出让金,净收入占政府,预算外收入,的,60%,以上。在“土地,财政,”上，这些,地方政府,最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。,几万元一亩征地，几百万甚至上亿元卖给开发商，征地与卖地之间的巨额利润，让不少地方以各种形式规避上级的规划管制、计划控制和审批管理，违规违法用地时有发生，农民“被”上楼现象频频上演，权益得不到有效保护，耕地保护也面临空前压力。,土地财政,4,万亿后遗症：中小城市成空城,美国商业内幕网站近日基于一份称中国在大量建设现代金字塔的研究报告，通过卫星图片展示了一些他们所认为的中国“鬼城”（空城），而河南郑州新区则被他们称作中国最大的“鬼城”,北京：“亚洲最大游乐园”拆除 荒废,14,年被称鬼城,二、城市土地管理,（一）含义,城市土地管理,是城市政府在国家有关土地的,法律法规,的指导下，为,调整土地关系,，组织土地,合理开发利用,所进行的各项工作的统称。,其任务是对城市,土地的占有、分配、流转及使用,进行,规划、组织和监控,，借以调整城市土地的关系，保护和开发城市土地资源，保护土地所有者和使用者的合法权益，促进城市社会经济的可持续发展。,（二）必要性：,提供城市基础设施用地,减少土地利用中的外部性,保证土地市场的稳定运行,促进公平分配,（三）土地资源和土地资产,1,、,土地资源：,经过人们投入，能够得到收益的、具有使用价值的土地,2,、,土地资产：,具有明确的权属关系和排他性，并具有经济价值的土地资源,（四）土地的功能,1,、负载功能,2,、养育功能,3,、仓储功能,4,、景观功能,5,、生态保护功能,6,、历史记录功能,7,、商品功能,8,、储蓄和增值功能,（一）城市土地规划管理,1,、含义,城市土地规划是在城市,土地空间,上组织合理利用城市土地的一项综合措施。实际就是城市政府合理分配或安排城市土地、调整城市土地关系、确定城市土地不同,应用方向,的过程。,三、我国城市土地管理的内容,，它是整个,土地制度的核心，是土地关系的基础。,特点：土地属于国家和农民集体所有；土地所有权不得,买卖和非法转让；土地所有者必须在法律规定的范围内行,驶所有权,（,3,）土地使用制度,国家对土地使用的程序、条件、形式及土地使用权属关系,的法律规定。,内容：城镇国有土地使用制度和农村集体土地使用制度,（,4,）土地管理体制,土地管理体制，指土地管理机构的设置、行政职能权限的划,分及土地管理的基本运行方式和原则的总称。,2,、土地产权,（,1,）含义：指有关土地财产的一切权利的总和，包,括,土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵,押权、土地继承权、典当权、地役权,等多项权利,（,2,）土地产权的特性,土地产权具有排他性,土地产权客体必须具备可占用性和价值性,土地产权必须经过登记，才能得到法律承认,土地产权具有相对性,（,3,）具体内容,土地所有权,：土地所有制度的法律体现形式，是土地所有者所拥有的、受国家法律保护的排他性专有权利,土地使用权,：土地使用者依法对土地进行利用、管理并取得收益的权利,土地租赁权,：土地所有权人或土地使用权人通过契约将土地占有权、狭义的土地使用权和部分受益权转让给土地承租人，承租人有占有、使用租赁土地、并获得土地收益的权能。,土地抵押权：,土地受押人对于土地抵押人不移转占有并继续使用收益而提供担保的土地,3,、土地权属管理的含义,简称地权管理，即对土地的所有权和使用权的归属进行管理，包含两个方面的内容：其一是对土地所有者和使用者依法享有的占用、收益及处分的权利进行保护；其二是指对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节。,4,、土地权属管理的作用,防止土地过度集中于少数人手里,使土地的使用符合社会经济运行规则,避免因地价暴涨而引起公众利益的损害,使土地流转向有利于公共利益的方向进行,（三）城市土地地籍管理,1,、,地籍的含义,：地籍是指记载土地位置、界址、质量、,权属和用途等基本状况的簿册。,2,、地籍的分类,1,）依据地籍所起的作用不同，可以分为税收地籍、产权,地籍和多用途地籍,2,）依据地籍的特点和任务不同，分为初始地籍和日常地,籍,3,）依据城乡土地的不同特点，可以分为城镇地籍和农村,地籍,4,）依据地籍行政管理层次不同，可以分为国家地籍和基,层地籍,3,、,城市地籍管理,的含义与目的,含义,：国家为取得有关地籍资料和全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的,以土地调查、土地登记、土地统计和土地评价,等为主要内容的国家措施。,目的：（,1,）确认土地权属,（,2,）为土地利用、管理服务,（,3,）维护土地市场秩序,（,4,）为国家生产、建设服务,4,、城市地籍管理的基本内容,1,）土地调查：是获得土地信息、建立地籍的基础,2,）土地登记：是地籍管理的核心,3,）土地统计,4,）土地评价,北京土地市场降温趋势现,多块竞价地暂无人应价,北京日报,2013/5/20 14:39:35,北京市,土地,整理储备中心网站公开披露的,数据,显示，截至,5,月,17,日，北京正在出让的经营性用地合计,10,块。其中，,挂牌出让,的地块有,8,块，均已进入起始竞价环节，不过有半数地块暂时无人应价。,（四）城市土地市场管理,1,、,土地市场,：狭义上讲，是指以土地作为交易对象进行交易的场所。广义上讲，是指土地这种,特殊商品,在流通过程中发生的经济关系的总和。,2,、,城市土地一级市场,城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者,特征：垄断性市场,反映土地所有者和土地使用者之间的关系,交易方式：出让、出租、入股,3,、,城市土地二级市场,城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让予其他土地使用者,特征：竞争性市场,反映各土地使用者之间的关系,交易方式：转让、转租、抵押、入股,（五）国有土地资产经营管理,存在的问题及原因分析：,（,1,）国有土地产权不明晰，是国有土地资产流失的根本原因,土地产权式有关土地的所有权、占有权、使用权、收,益权和处分权等一切权力的总称。,国有土地资产所有权主体不清或管理机构不明；,土地使用权主体关系复杂，土地使用权证隶属不明,（,2,）国有土地资产管理制度缺陷，是土地资产流失,的重要原因,土地使用制度存在“双轨制”对立，必然在实践中产,生矛盾，刺激隐性交易大量发展，造成国土资产流,失。,（,3,）土地资产价值评估体系不完善，造成土地资产,被低估而使国有土地资产流失,土地评估工作处于起步，缺乏经验，从业人员专业,人员少、业务素质差，随意性大,（,4,）国有土地资产处置不当，导致非法流失变为合,法流失,（,5,）与国有土地资产相关的法律法规不完善，是造,成流失的直接原因,产权制度法律法规不完善；土地资产管理法律,法规不完善；土地资产评估和中介活动法律法规,不完善,四、我国城市土地管理体制,1986,年以后，城市土地管理事权不断扩展,1,、国家土地管理局统一管理土地资源开发利用,1986,年,3,月，中共中央、国务院联合开发,关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知,。,1986,年成立国家土地管理局，拟定,土地管理法,。,2,、逐步建立了土地有偿使用制度,1987,年，深圳市政府以定向议标的方式出让了中国第一块国有土地的使用权。,1990,年。，国务院发布了,中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,3,、加强了部门间协调,中华人民共和国土地管理法,规定，国务院的土地管理部门主管全国土地的管理工作，县级以上人民政府的土地管理部门主管本行政区域的土地管理工作，全国形成统一管理、分工负责的管理体制,我国城市土地管理的机关体制：,国务院、国家土地管理局、县级以上地方人民政府土地管理局,我国城市土地管理机构：,城市土地管理局、城市规划管理局、城市房地产规划管理局、城市司法局,现行城市土地管理体制的运行,1,、土地收购储备制度成为政府调控市场的主要工具,土地收购储备制度,，是由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过,收购、回购、置换和征用,等方式取得土地，进行前期开发利用和存储后，以公开招标、拍卖出让方式供应土地，控制各类建设用地需求的制度。,（,1,）增强了政府对土地市场的宏观调控能力 （,2,）为确定城市土地供给量提供了方法 （,3,）土地成本确定 （,4,）审批时间短,2011,年广州市国土局,260,亿元用于土地收购储备,主要职责,:,1.,根据市城市建设工作领导小组提出的收购计划,对全市市属企事业单位、各镇区和村委会需盘活的存量土地和其它需调整的存量土地适时进行收购。,2.,根据土地利用总体规划和城市总体规划以及市场需求,适量储备土地,增强政府对土地供应的调控力度。,3.,管理由市政府依法没收和依法收回的闲置、抛荒及其它无力继续开发的土地,并纳入储备土地范围。,4.,在市城市建设工作领导小组的指导和监督下,管理、运作好由财政拨付的土地储备资金。,5.,在市政府职能部门的指导下,做好储备土地的前期开发工作,做好对收购、,储备土地的资金测算平衡、招商洽谈以及投放市场的前期准备,并协助做好土,地出让的其它准备工作,:,搞好综合统计,定期向市城市建设工作领导小组报告,运作情况。,2,、招标、拍卖、挂牌成为政府供应经营性土地的唯一方式,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定,于,2007,年,11,月,1,日正式施行。,3,、构建了较为完善的土地交易规则,4,、提供服务成为政府营造市场环境的主要内容,（,1,）建立了市场信息发布制度。,（,2,）为提高交易机会，降低交易成本、保障交易安全，政府为土地使用权交易提供了交易场所，建立土地有形市场。,（,3,）交易监管的,“,边防员,”,。,5,、中介组织成为独立运作的市场主体,二、内设机构：窗口办文部、市场部、信息部三、人员编制：正科级事业单位，人员编制,15,人，设主任,1,名，副主任,2,名。,五、我国城市土地管理存在问题及对策,问题,产权制度存在缺陷,土地市场机制不健全,政府职能发挥不到位,对策,(p172),案例分析,2004,年,5,月，监察部和国土资源部派出联合调查组，在陕西省、西安市政府及有关部门的配合下，对陕西省周至县土地违法问题进行了调查。,经查，,2002,年,9,月，周至县政府在土地未经依法批准使用的情况下，与开发商签订周至县生态园成片开发建设用地协议，约定出让土地,6000,亩，并收取了开发商支付的,2330,万元征地前期费用。此后，县政府与村民小组签订了征地补偿协议，拨付了相关费用。在此过程中，县政府动用了警力，非法羁押了部分反对征地的群众。,2002,年,4,月，周至县政府在城南工业路建设用地未经依法批准的情况下，组织开工建设，致使,191,亩耕地遭到破坏。同时县政府还违法在城南工业路两侧与村组签定征地协议，圈占土地,144,亩。,经核实，以上征地用地中存在补偿低于法定最低标准及拖欠征地补偿费问题。,周至县政府未经依法批准实施征地用地，不依法补偿并拖欠征地补偿费，违法动用警力造成严重后果，县政府有关领导负有直接责任。依据,中华人民共和国土地管理法,、,中国共产党纪律处分条例,、,关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法,的有关规定和国土资源部、监察部的建议，陕西省责成有关方面按规定程序原县长倪广天行政降级处分；给予原常委副县长张武平党内严重警告处分，并责令辞职；给予副县长任胜利行政撤职处分；给予原县长助理蔡兴瑜行政警告处分。同时陕西省政府还责成有关部门对土地违法行为依法进行处罚，要求违法圈占的土地该归还农民的，要坚决退还；拖欠的征地补偿费要限期支付；对违法征地、拆迁给农民造成的损失要采取措施，妥善解决。,结合上面这个案例，首先谈谈你对目前我国耕地减少原因及如何控制方面的认识？其次分析监察部和国土资源部在违法征地查处中起到的是什么样的作用？,