联排别墅专题研究.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,策风行,中国首家房地产资源免费论坛！,联排别墅 专题研究,联排别墅的定义和特征,定义,又称,TOWNHOUSE,，有天有地，每户独门独院，设有,1,至,2,个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。,特征,比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通相对比较方便。,价位在同类别墅产品中较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。,户型设计丰富而前卫，有特色。,TOWNHOUSE,与联排别墅,联排别墅只是,TOWNHOUSE,比较常见的一种产品形式，,TOWNHOUSE,的正确译法应该为城区住宅。因为,TOWN,的正确译法应该是叫城，国外的市中心就叫做,DOWNTOWN,，如果是一个大学城也叫做,UNIVERSITYTOWN,，所以，,TOWN,只是区别与,CITY,，是指城而不是指大的城市，本身并不意味着郊区城镇。,在欧洲原始意义上的,TOWNHOUSE,是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在,3,层至,5,层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。,开发别墅,类产品,所需具备的条件,区位,，市场对这一大的区域环境认可度，是否适合开发别墅；,交通条件,。不止是空间距离的远近，而是时间的概念。项目也许很远，但是紧邻高速，可能开车二十多分钟即可到达；而与此相反，有些地方在地图上看来距离很近，但交通很成问题，往返反而需要耗费更多时间。这种条件就不适合别墅的开发。,自然资源,，拥有真山真水的环境优势。项目没有真山真水的周边环境，就得人工堆砌假山、开挖河流，甚至开发高尔夫球场或果岭来弥补自然资源的匮乏。,因借资源,，包括文化、商业、旅游等设施资源。例如项目靠近名校、大型超市以及其它旅游购物场所、城市配套设施资源等。,联排,别墅,的优缺点,双拼别墅本质上来说就是两个联排别墅对拼，而联排别墅一般是,46,个组合，因此双拼别墅的采光面为三面，而联排别墅只有端头户型的采光为三面，当中户型均为两面，独栋别墅是四面采光，因此联排别墅的采光性不如独栋和双拼,在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹,纯经济型别墅区虽然容积率较低，但由于间距较小，造成社区的公共休闲空间受到限制，大部分仅限于自身花园内活动，休闲、健身需求难以得到全面满足。,总体来说，联排别墅在别墅类产品中属于性价比较高的产品,一般的经济型联排占地较小，且有多种组合方式，比较容易出容积率,联排别墅的单价会略低，而总面积也会较小些，因此总价会比较便宜,叠加别墅一般都是两层一户，虽然是独立入户，单始终都是在一个单元内，而且一般为,45,层，比较没有别墅的感觉，而联排别墅在一个竖向上均为一户，独门独院、私密性较强,占地面积和舒适程度的折中,优 点,缺 点,联排别墅户型演变和发展,联排别墅趋向独栋,经济别墅附加值升级,低总价精简别墅,“,侧花园,”,拉远联排距离，层数降低,北京龙湖香醍漫步,“,L,”,形院墅联排,上海新浦江城,“,凹,”,形内庭联排，二层完全分离,南京仙林翠谷,地下空间放大，面宽扩大,上海大华圣地维拉,大面积联排，总体布局与独栋别墅相似,成都置信芙蓉青城,兼顾舒适与大气，赠送面积大,上海金地格林世界,外部景观引入室内,上海万科燕南园,内庭院升级,重庆协信,TOWN,城,“,双主卧,”,概念，功能细分,深圳振兴城,公寓的面积，别墅的形态，布局紧凑,石家庄卓达太阳城,一层,二层,花园层,侧花园拉远联排距离，类独栋联排,面积：建筑面积,290,平方米，与独栋类似；,形态：,两层,，两户之间布置,“,侧花园,”,，,减少户与户之间干扰，三面采光通风，向独栋靠拢；,品质：地面抬高，阳光地下室，下沉花园，形成独栋的花园式风格；,舒适度：四卧朝南，顶层主卧，功能布局合理；,侧花园,侧花园,”,L,“,形院墅，围和更大的庭院空间,两层,，建筑面积,204,平方米；,”,L,”,形住宅布局,内部独享私家花园，两户对拼，凹形建筑围和形成更大的庭院空间。,“,L,”,形建筑布局增大南向临街面，利于日照通风，更多空间享受庭院风景；,两户间仅车库相连。,一层,二层,在传统带有单独庭院的双拼以庭院相连，打通庭院隔墙即可形成一个具有较大庭院的类独栋别墅。,卧室,卧室,主卧,客厅,餐厅,“,凹,”,形建筑布局改变组团形态，二层完全分离,两层,，总建筑面积约,260,平方米，,“,凹,”,型布局，,中间围和,56,平方米庭院；,大进深内庭，两个南向采光面；,一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，更有独栋的感觉。,改变建筑形态组织组团,一层,二层,凹形围和内院,凹形围和内院,一层仅卫生间相连,二层完全分离,客厅,车库,卧室,餐厅,主卧,卧室,卧室,露台,纵向变横向，面宽扩大，阳光地下室,建筑面积,250,平方米左右，,总体布局与独栋别墅相似,；,拉大总面宽,，总面宽,15,米以上，减少进深，,改变传统联排纵深长的形态,；,阳光地下室，布局起居室、活动室、视听室、工人房等；,南向采光面大，客厅、起居室、主卧、客卧、活动室均南向；,南露台面积大，布置活动场地；,顶层仅露台，活动空间。,地下室,一层,二层,三层,总体布局类似独栋别墅,地下层,一层,二层,形态：,面积大，建筑面积,464,平方米，两层；一层客厅双向流线设计；,“,L,”,形布局，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。,舒适度：,二层设采天棚，一层室内采光更充足；双车位；阳光地下室（活动房、工人房、储藏室、洗衣房）；所有卧室带卫生间带花园；,景观性：,地下室下沉花园、一层南北私家花园、二层每个卧室带一个观景露台。,下沉花园,下沉花园,采光井,下,上,采光天棚,一层,一层,夹层,二层,三层,经济型别墅，日益增大的附加值,建筑面积,205,平方米，经济型联排别墅；,赠送：,半地下室，车库，储藏，洗衣房，工人房功能俱全；,一层前后私家花园、二层三层观景露台。,大气：,餐厅和北入口位于一层夹层，客厅挑空，（玄关挑空）；,舒适：,两个朝南开间，客厅三卧南向，三层主卧,+,卫生间,+,书房,/,衣帽间,+,观景露台。,内庭院的布置试图解决联排别墅进深较大产生的采光通风问题，并在居住空间内营造人与自然交流的过渡空间。,室外景观引入室内，内庭院布置,餐厅中庭透光采光，错层分隔客厅餐厅；,二层,内庭空中花园,，避免过高产生的压抑感；,三间卧室既有露台景观又有内庭景观。,一层,二层,三层,内庭院,内庭院,餐厅采光井,内庭院布局的演变，顶层活动空间,建筑面积,250,平方米左右；,主要居住功能布置于二层，三层仅为露台和活动室；,传统的内庭院后置或前移，,避免了围和的,“,筒状空间,”,，呈半开放式，节省交通空间，餐厅、客厅、卧室等主要功能房均围绕庭院布局，增加景观性；,北面入户花园和下沉庭院、南面私家花园、户内内庭院，二层三层观景露台，立体景观。,地下室,一层,二层,三层,半开放内庭,内庭上空,餐厅,客厅,主卧,卧室,下沉庭院,下沉庭院,双主卧，舒适度更高,建筑面积,226,平方米；,二层、三层各设一个主卧，形成,“,双主卧,”,格局,；,功能细分，起居室和家庭室分离，工人流线和主人流线分离。,一层,二层,三层,半地下层,次主卧,主卧,起居室,家庭室,面积更小，由,“,经济,”,变,“,精简,”,建筑面积比,“,经济型联排,”,更小，甚至只有,110,平方米；,布局紧凑，功能合理，,110,平方米两室两厅；,二层，采用户外停车；,保证客厅和主卧南向；,采用,”,L,”,形布局。,一层,二层,建筑面积,110,平方米,一层,二层,建筑面积,165,平方米,联排别墅的变迁,时间,早期阶段,最早的联排别墅主要以城乡结合部的经济型别墅为主，规模小、价格低、产品还不够成熟，其主打卖点是其新颖的生活方式。,代表作品：深圳四季花城、中海怡翠山庄、水榭花都,现阶段,目前联排产品已向高环境质量低密度发展，向别墅品质靠拢。具体在于加大面宽，降低层数，功能布局类似独栋别墅。这一类可以被称为独联体，有些产品每户之间侧墙已连接很少或不连接。平面形状往往表现为,“,L,”,形、,“,凹,”,字形等。针对的是高档次的消费者。,代表作品：北京龙湖香醍漫步、上海新浦江城、南京仙林翠谷,中期阶段,以成熟地段、城市人文自然景观及大规模社区为依托的高素质产品大量涌现，联排别墅产品迅速成熟，并赢得市场认可。这说明联排对配套、交通等条件的依赖性比较强。这个时期的产品是三层为主、前后花园、部分带带地下室的经济型联排别墅，小面宽、大进深、配有室内车库，一般面积在,200,平米左右，容易控制总价，其主要卖点是性价比。,代表作品：金地格林世界、复地北桥城、丽水馨庭,联排别墅户型的的地域差异,北京,深圳,上海,成渝,“,类独栋,”,产品,/,中高端定位,/,面积大，面宽大，起居室活动室等活动区域面积大,/,地下空间利用,/,视听室功能的增加,/,两层,/,注重社区内部景观环境营造,山海景观,/,注重社区周边自然景观,/,大型纯联排社区少，有,“,独栋,”,情结,/,喜好邻水而建,/250-300,平方米,/,进深相对较长,/,功能区域独立性强,经济型联排，中端客户为主,/180-240,平方米,/,半地下室紧俏,/,内庭院,/,功能紧凑,/,三卧南向,/,控制进深，面宽,7,米以上,/,注重总价,/,注重邻里交往空间,山地别墅,/,户型面积适中,/,顶层阁楼,/,“,瘦身低端,”,产品走俏，,150-200,平方米,/,中高端,“,类独栋,”,产品注重功能布局上与独栋别墅舒适性相似,/,由于竞争激烈，从开发品质、产品到开发特色，多元化发展，个性强,发展趋势,注重室内的采光和景观品质，内部布局的不断升级，提高室内采光的同时，考虑节地原则；,地下空间的利用，根据产品定位设置地下室或半地下室，挖掘地下空间的附加价值；,花园入户、顶层大面积观景露台，提供与周边环境融合的载体；,提高联排密度和容积率，通过室内空间附加值和舒适性的提高弥补高密度排布所降低的适居性；,类独栋联排别墅和小面积精简联排两级产品不断升级。,联排别墅布局的演变,院落排列,万科第五园,/,新浦江城,将几套别墅进行围合，中间为中庭式院落，围而不断，格局工整，结合个性化的园林景观，形成大社区内相对独立、私密的邻里空间。内院、外院组合的院落别墅创造了一种,中国传统院落生活与现代别墅生活相融合的居住意境,。,衍生出欧式、美式等院落流派。相同的是，任何流派的院落别墅都强调一种,有机相连、亲和友好的邻里尺度,。,两户之间的院落空间，相对私密,可作为共享的内庭，提供邻里交流空间,错拼布局,仙林翠谷,/,太阳城,仙林翠谷依山而建，建筑根据地貌和坡向而建，强调场景式坡地、台地景观。其,“,L,型,”,和,“,凹型,”,建筑布局形态形成了创新的联排排列组合。,太阳城通过改变传统单一的入户方式，采用同组团不同入户方向的做法，形成了错拼的布局。,错拼布局，对地形的适应性更强。有效减少联排之间的拼接面积，使单体建筑形体相对独立，立面更为丰富，产品使用上减少了相邻间的相互影响，,单体建筑独立性、私密性更强，,同时墙体和窗面面积增加，,采光和通风效果增强,，大大提高了居住品质。另外错拼分隔形成院落，也,丰富了联排别墅的室外空间。,改变入户方式组织组团,改变建筑形态组织组团,类独栋组团布局,绿地翠谷,以每户都能看到中心景观为布局原则，顺应山形地态。道路设计成弯曲流向形，类似独栋别墅组团布局的道路，别墅沿路排列，高低错落，建筑、坡地、湖泊相映成趣，保证每户面向中心景观同时，类独栋的组团布局，增强栋与栋之间的私密性。,对地形变化适应性强，改变了联排别墅景观较为呆板的缺陷，,景观均好,且户户面向中心景观。顺延弯曲道路的排布形成,丰富的组团空间,。,联排产品用独栋的布局，类独栋的户型打造独栋别墅品质的社区。,弧线排列,建工未来城,分为内外两层，内环呈圆环式排列，共享中庭花园景观。外环邻路，半圆排开，与湖岸线自然相随，能够较大限度地利用湖景资源。,弧形布局尺度较为宽松灵活，主要特点是,景观面大，视觉感强，同时单体间拼接面减少,。,“,井字,”,布局,万科深蓝,地下空间相连的,“,联排,”,别墅，相联的,“,阳光底层,”,：四栋地下层相联，借鉴四合院组织方式，缓坡入户，车库、地下入户门两两相对；,建筑,“,井,”,字结构布局：四套别墅分别布置在四个接点位置，相邻空间各自划分给四家。,通过底层院落相连，建筑单体独立，又可以通过相连的地下庭院促进邻里交流。,联排的,社区空间和文化环境,营造,新型社区文化是联排别墅的特殊需要,在初期的联排别墅项目中，往往只注意住宅单体设计本身，而对居住在这种社区的居民的生活方式、交往要求和社区文化的建立，没有时间与精力去研究。而如何,提高联排别墅居住区的社区文化，提供满足居住在这里的人群的生活方式的社区环境,，将是下一代联排别墅发展竞争重点之一。,此外，精心推敲设计联排别墅社区的室内外空间，使之不仅仅是普通住宅的简单复制，不是建筑与道路切割之后剩下的空间。而是一种完整的空间，可以,促进人们的交往，促进社区互动，有不同等级层次的空间。,这是社区文化和人居环境塑造的重要手段。,从规划形态上提高联排别墅的人居质量,规划形态应避免城里大规模开发的集合住宅的批量化、工业化生产所惯有的那种呆板的行列式、兵营式格局。,在规划形态上应营造自然丰富的规划格局，,道路与室外空间形态也尽量弯曲自然,。,注意形成不同层次、不同规模的室外绿化和景观空间，特别要,重视中央绿化和组团绿化,。,尽量做到人车分流,，形成一条无障碍的尽量少与车行交叉的步行系统。有可能的话，借助人工或自然的地形高差，把人行路线和车行路线用不同的标高加以分流。这种室外高差的处理也能丰富建筑南北口和室内空间。,室内空间的动感性与灵活性,联排别墅产品的户型面积指标通常介于普通多层及高层公寓住宅和独立别墅之间，既没有前者的紧张局促，也没有后者的大气轩敞，如何在有限的天地中创造出精巧宜人的室内效果，并形成自己独特的经济型别墅空间氛围，是提升其居住舒适度的关键因素之一。高质量室内空间的营造，需要,户型布局、形体塑造、功能分配等多方面环节的紧密结合,，,并在细微之处精雕细琢。,室内空间效果的趣味性和丰富性：,功能细分（起居室,/,家庭室，中厨,/,西厨房,活动室,/,阳光房等）；个性空间增加（和室、收藏室、视听室等）,空间的动感流畅、交通空间的重新定位,（主客交通流线、主人工人交流流线分离）,空间的灵活可变,（阳光房、书房、卧室、双主卧等）,以及室内自然光照环境设计,等方面多下工夫，做足文章（内庭院、采光井、下沉庭院等）,个性化空间,和室,功能细分,西厨早餐,室内景观,下沉庭院,室内外结合部分也是衡量社区环境质量的关键,联排别墅业主会把在花园里的活动和小区内的户外活看作是自己生活的一个重要部分。,建筑和室外相交接处的细节设计,对于业主的生活体验又构成非常重要的一环。,打破园林景观、建筑外观和建筑装修之间的界限，把建筑的外立面设计做到建筑外装的深度，利用庭院空间、花园和露台做到室内外空间过渡转换。,联排别墅前后花园提供给住户花园里面种植、游戏的空间，二层或者顶层的露台提供给住户高处远眺观景、休息、活动的场所。,不能单单注重单体内部庭院露台的布置，社区内部硬质场地的布置，提供邻里交流的场所，促进邻里感情，增进社区和谐氛围。,增加生态技术含量，创造舒适的低能耗居住环境,生态建筑技术的采用与住宅中科技含量的不断提高是改善居住环境和提高住宅内部舒适宜人性的有效手段。生态建筑技术的系统应用能够,有效地控制和减少建设活动对环境所造成的负面影响，降低建筑的能耗和日常运营开销。,联排别墅设计中生态技术的采用可以以下几个方面着手：,社区规划,:,总体布置中考虑自然气候与主导风向、地形地貌、树木植被、水系河流等因素,;,建筑单体,:,充分考虑建筑的朝向、体形系数和开窗面积比例等因素，以及建筑形体本身所形成的自然通风采光系统。,采用高效外墙保温技术构造，以及先进的高效保温隔热节能玻璃与遮阳系统，以及高气密性的门窗系统。,通过上述三个方面的精心设计使建筑的能量负荷降到最低点，在这个基础上进行与系统相配合的建筑采暖与空调设计，能够达到舒适宜人的居住环境，同时降低建筑能耗。,太阳能取暖与发电系统，及地热、地冷的应用。,先进的卫生间给排水设备系统，如隔音、卫生的悬挂式侧排水系统。,先进的建筑隔声系统包括地板、墙体、门窗隔音系统。,选用健康环保型建筑材料。,联排别墅建筑风格,从建筑形式上看，别墅的外观形状也早已打破地域和国家界限，世界各国优秀的别墅建筑风格在中国的别墅市场上几乎都有所体现。实际上，建筑风格的划分从建筑理论上来说是十分复杂的，但按国内市场上的说法，目前在市场上比较流行的别墅建筑风格大致有：,A,、中式风格,B,、现代风格,C,、地中海风格,D,、法式风格,E,、英式风格,通过对中式传统住宅形式进行了现代手法的演绎，展现了项目对实现传统人文，自然的现代中式居住观的追求与探索，整个项目给人以一种古朴，典雅又不失现代的亲和感。,提炼了徽州和山西民居的建筑精髓，采用,双层墙面,，外层墙采用窄缝和小洞的设计，里层则按正常墙的需求进行设计，在追求墙实的效果同时又可满足开窗、通风、遮阳的要求。,整体建筑包括所有细节全部运用,“,黑、白、灰,”,这三种无色系列进行渗透，舍艳求素，追求朴素而简洁的外观效果和传统的雅致风韵。,吸收广东地区特色的,竹筒屋和冷巷的传统做法,，通过小院、廊架、挑檐、高墙、花窗、孔洞以及缝隙，让光影浮现、微风穿堂同时又让居住着得到阴凉，提高了住宅的舒适度并降低了能耗。,中式风格,万科第五园,以流畅的外观线条，配合大量挑檐、错落，形成建筑外立面的层次秩序,利用金属和玻璃结合雕塑出取景框、观景阳台，能更好的与大自然接触以及利用石材和面砖装饰出精致、稳重的建筑品位,单体的立面设计注重材料质感和色彩的选择，还原自然本色,现代风格,尚东庭,手工外墙、,stucco,涂料；,屋顶采用特制红陶筒瓦,弧形和大面积的中空玻璃窗,圆弧檐口、拱形窗，拱形门洞,部分外立面文化石,加拿大红雪松木廊架,地中海风格,托斯卡纳,外立面色彩典雅清新，讲求心灵的自然回归感，给人热情奔放的法兰西气息,效果贵族风格，高贵典雅,随处可见的花卉和绿色植物，精致的老虎窗，工艺精细考究的廊柱、线条，尤显高贵典雅,大而统一的坡屋面弱化联排别墅的感觉，端房从山墙面的入户方式更显气派和尊贵,法式风格,绿地翠谷,英式,Tudor,建筑，典型的西方建筑，来自英国民间，存在久远，逐步发展成为贵族建筑,包含了英国的传统文化,重视交流、强调尊重及对精致生活的追求,红砖墙、斜屋顶、老虎窗和一步阳台是其典型特征，充分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴,屋顶为深灰色，墙面涂成白色的，或者灰色,英式风格,万科红郡,谢谢,