第4章-房地产项目及项目定位(房地产开发与经营).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产开发与经营,房地产开发与经营,第四,章 房地产,项目及项目定位,第四,章 房地产,项目及项目定位,随着我国土地使用制度的逐步完善，以及土地使用实践的不断丰富，我国房地产项目的类型也逐渐增多，实践发展对房地产项目定位的要求也在提高。本章将对我国的房地产项目类型及项目定位方法等进行详细的阐述。,4.1,土地,储备和一级开发项目,土地储备和一级开发（简称土地储备开发），是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。由于实施土地储备和一级开发而产生的房地产项目即为土地储备项目。,4,.,1,.,1 土地储备和一级开发项目概述,4.1,土地,储备和一级开发项目,土地储备和一级开发项目的类别及含义,(1),按照进入储备开发程序的土地来源不同，土地储备开发项目可以分为地方土地储备开发项目、央产土地储备开发项目、军产土地储备开发项目。,(2),按照土地储备开发实施的主体不同，土地储备开发项目可以分为土地一级开发商实施的土地储备开发项目、政府直接实施的土地储备开发项目。,(3),按照原土地使用方的意愿不同，土地储备开发项目可以分为原土地使用方主动申请的土地储备开发项目、原土地使用方被动接受政府对其实施的土地储备开发项目。,4,.,1,.,1 土地储备和一级开发项目概述,4.1,土地,储备和一级开发项目,土地储备和一级开发项目的成本主要包括以下方面：,1,征地、拆迁补偿费及有关税费,2,收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用,3,市政基础设施建设有关费用,4,招标、拍卖或挂牌交易中发生的费用,5,贷款利息,6,其他费用,4,.,1,.,1 土地储备和一级开发项目概述,4.1,土地,储备和一级开发项目,地方土地储备和一级开发项目概述：,地方土地是指处于当地行政管辖地域范围内，且当地政府或集体组织为该土地所有者代表的土地。它既不属于中央在当地的机构用地，也不属于军队在当地的军事管理用地。,地方土地储备开发按照土地权属的进一步细化又可以被划分为城市建设用地的土地储备开发、集体土地的储备开发。,地方的土地储备开发都是由当地政府负责组织实施的，并制定相应的规范制度加以约束。,4,.,1,.2,一般土地储备和一级开发项目,4.1,土地,储备和一级开发项目,地方土地储备和一级开发项目的一般程序,（,1,）编制一套符合当地发展的土地利用总体规划。,（,2,）制定土地供应计划、土地开发计划和土地利用计划。,（,3,）原土地所有者或使用者征得主管部门的同意后，向市国土局提出申请。,（,4,）市国土局受理申请并进行土地预审。,（,5,）由市国土局会同相关部门确定土地一级开发主体。,（,6,）一级开发主体拿到授权批复后就要办理具体事项,（,7,）市发展和改革部门办理立项核准批复,（,8,）由土地一级开发实施单位组织实施拆迁及市政建设,（,9,）土地储备开发完成后，由市国土局、市财政局、市发改委等部门共同审核土地开发成本。,4,.,1,.2,一般土地储备和一级开发项目,4.1,土地,储备和一级开发项目,央产土地储备和一级开发项目概述：,央产土地是指虽处于当地行政管辖区域范围内，但土地使用主体为中央单位，且其使用不受当地政府影响的土地。由于央产土地绝大多数都处于城市市区范围内，因此央产土地储备开发主要是指城市建设用地的土地一级开发。,央产土地储备开发由国务院机关事务管理局的相关职能部门来负责审批，并制定相应的规范制度对该项行为加以约束。,4,.,1,.3,特殊土地储备和一级开发项目,4.1,土地,储备和一级开发项目,军产土地储备和一级开发项目概述,军产地是指处于当地行政管辖区域范围内，但出于军事用途，由中国人民解放军系统控制、使用，被划为军事管理区的土地，是军产的重要组成部分。这些土地归口于中国人民解放军总后勤部管理，不受当地政府干涉。它不同于地方地，也不同于央产地，具有一定的保密性。,4,.,1,.3,特殊土地储备和一级开发项目,房地产综合开发是指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地,(,简称国有土地,),范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。,房地产综合开发项目的类别,（,1,）按照开发物业类型的不同，可以分为商业地产开发项目、住宅地产开发项目、工业地产开发项目等。,（,2,）按照房地产开发企业在开发过程中所承担的责任不同，可以分为自主开发和房地产合作开发。,4.1,房地产,综合开发,项目,4.2.1,房地产综合开发项目的含义与类型,4.2,房地产,综合开发,项目,4.2.2,住宅房地产开发项目,普通商品住房项目,限价商品房项目,经济适用房项目,廉租房项目,保障性住房项目,别墅项目,旅游住宅地产项目,4.2,房地产,综合开发,项目,4.2.3,商用房地产开发项目,酒店式公寓类开发项目,写字楼房地产项目,旅游房地产项目,商业用房项目,从广义上讲，商用房地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等；而狭义的商用房地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等,4.2,房地产,综合开发,项目,4.2.4,工业房地产开发项目,主体企业引导模式,工业园区开发模式,工业地产商模式,综合运作模式,工业房地产是指工业类使用性质的毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。,根据工业物业的特性和租户类型分类，可以将工业厂房分为重工业厂房、阁楼式厂房、现代单层标准厂房、孵化器式的厂房等。根据工业场所的适用性分类，可以将工业物业分为普通型工业物业、特殊型工业物业和单一型工业物业。,4.3,房地产,转让项目,4.3.1,房地产转让项目概况,房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。实质是房地产权属发生转移变更。,房地产转让时，所有权和所占用范围的土地使用权同时转让。,房地产属于特殊财产，由于其自身的特殊性及其在人们生产生活中的极端重要性，国家对房地产的转让，尤其是土地使用权的转让，通常有较多的限制和特定的要求。,4.3,房地产,转让项目,4.3.1,房地产转让项目概况,根据房地产转让对象的不同，房地产转让可以分为地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让，地面上没有建筑物的转让，习惯上又称为土地使用权转让。,根据土地使用权的获取方式，房地产转让可以分为出让方式取得土地使用权的转让和划拨方式取得土地使用权的转让。,根据转让的方式，房地产转让可以分为有偿转让和无偿转让两种形式，有偿转让主要包括房地产买卖、互换等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。,房地产转让项目的基本类型,4.3,房地产,转让项目,4.3.2,土地使用权转让项目,首先，转让的土地使用权必须是出让土地使用权。,其次，土地使用权转让必须符合出让合同或法律规定的转让条件。,最后，土地使用权转让后也有限定条件。,项目的基本特点,4.3,房地产,转让项目,4.3.2,土地使用权转让项目,转让的基本流程,土地转让申请,初审,填写表格,审查、呈报,缴款、取件,发生的主要税费,土地转让的出让方缴纳的税费（营业税、城市建设维护税、教育附加费、印花税、土地增值税等）,土地转让的受让方缴纳的税费（契税等）,此外还包括印花税，交易手续费，土地证工本费，交易成本如评估、勘测、公证、场地等费用。,4.3,房地产,转让项目,4.3.3,房地产在产品阶段转让项目,房地产在产品阶段转让项目，也称在建工程转让或在建项目转让，一般是指已经批准立项，取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的通平和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，具备开工条件的建设工程项目。,4.3,房地产,转让项目,4.3.3,房地产在产品阶段转让项目,项目的基本特点：,首先，法律关系的主体是特定的。其次，转让的标的是正在建设中的项目，拥有土地使用权证而没有房屋所有权证。,转让的基本流程,（1）项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续。,（2）项目土地使用权的变更登记手续。,（3）房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理。,（4）建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理。,（5）其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。,4.3,房地产,转让项目,4.3.3,房地产产成品阶段转让项目,项目的基本特点：,首先，转让、受让双方必须具有合法资格。其次，转让的标的是已经竣工验收的房地产产成品，房地产转让以房屋所有权和房屋占有范围内的土地使用权为客体。最后，房地产转让属于要式法律行为。,房地产产成品阶段转让项目，是房地产开发项目建设完成后，土地使用权证书和房屋所有权证书齐全的项目。,房地产项目定位的含义,房地产项目定位是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程。房地产项目定位是为寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，使项目具有独特的市场定位，而进行分析和科学决策的过程。,4.4,房地产项目定位,4.4.1,房地产项目定位概述,房地产项目定位的重要性,首先，通过项目定位分析，可以掌握房地产市场需求变化的态势，从而减少投资的盲目性，增加投资成功的机会，增强经营管理的主动性。,其次，项目市场定位有利于建立企业及产品的市场特色，是参与现代市场竞争的有力武器。,最后，市场定位决策是企业制定市场营销组合策略的基础。,4.4,房地产项目定位,4.4.1,房地产项目定位概述,符合城市规划的原则,协调发展的原则,符合市场需求的原则,效益最大化的原则,与企业发展战略相一致的原则,4.4,房地产项目定位,4.4.2,房地产项目定位的原则,4.4,房地产项目定位,4.4.3,房地产项目定位的流程与基本内容,市场调研,分析土地条件,分析,确定客户群,产品定位,租售价格定位,成本与费用测算,预测租售收入和租售进度,经济评价,确定最后方案,4.4,房地产项目定位,4.4.4,房地产项目定位的方法,市场调研,经验分析法,头脑风暴法,其他方法,4.4,房地产项目定位,4.4.5,房地产项目定位的修正,房地产项目定位修正的必要性,通过项目定位方法得到的房地产项目类型，代表的是该区域市场中存在需求量的房地产，主要是从宏观和中观环境角度分析得到的。但这是一种动态变化的复杂环境，因此，必须及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整项目定位的目标和执行方案。,4.4,房地产项目定位,4.4.5,房地产项目定位的修正,房地产项目定位修正的方法,（,1,）随时监测房地产项目定位各影响因素发生的变化及定位方案执行产生的偏差情况。,（,2,）正确预测各影响因素的变化趋势，以掌握定位修正的主动性。,（,3,）根据各影响因素的变化情况及发展趋势，及时调整定位目标，修正定位方案，对各修正因素提出建议，并将新方案及时付诸实施，指导和调整下一步将要进行的工作。,4.5,案例分析,以朝青某一实操楼盘为例对项目进行定位所涵盖的内容、采用的分析思路和方法进行概要的介绍。,宏观市场环境分析,区域市场分析,产品定位,销售推广建议,关键术语,一级开发、综合开发、转让定位,复习思考题,1.,什么是土地储备和一级开发？,2.,房地产综合开发项目的类型有哪些？,3.,住宅房地产开发项目包括哪几类？,4.,土地使用权转让必须符合哪些条件？,5.,我国,城市房地产管理法,规定哪些房地产不得转让？,6.,如何进行房地产项目定位？,