花园洋房基础知识.ppt

单击此处编辑母版标题样式,洋房产品的概念与起源,洋房产品的概念与起源,花园洋房住宅基础知识,2012.7,洋房住宅产品,洋房产品,的,概念,与,特征,洋房产品的价值分析,花园洋房的演化概况,常见洋房产品的分类,洋房产品,的概念与起源,中国的花园洋房源于上海，自世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，,是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物,。其特指有国外建筑风情的独栋别墅，而且坐落在繁华地段，代表着旧上海上流社会的生活方式。,然而，现今市场中的相继出现的花园洋房和当年的花园洋房已相去甚远。说“变质”，更可说是是进步。花园洋房把别墅的一些生活形态做了四到五层的小楼里。,洋房产品,的概念与起源,狭义的花园洋房,就是,Garden Villa,（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的,Town House,，户型较大，居住舒适程度高。,广义的花园洋房,已不再是别墅，称之为,Garden House,或者,Garden Apartment,更贴切，是介于别墅和普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑。其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式为主，强调景观、园林规划较好，绿化率比较高，普遍在远郊一带，形成有一定规模的社区。一般一层赠送花园，顶层赠送阁楼或露台。,花园洋房？,我们这里讲的,，是广义上的花园洋房,。,“花园”,从宏观层面：诸如中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院等等。,从微观层面,：属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。,例如地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以上层的入户花园、较大面积的阳台、露台、屋顶平台、屋顶花园等等,。,“洋房”,更多,地借鉴了西方建筑舒适度内容，从平面到造型立面、从局部到整体的思考，体现在建筑风格、造型设计、立面,设计以及,装饰细部等。,这,两个要素缺失了任何一个都不能称为“花园洋房”。,花园洋房属低层低密住宅，,1.0,左右，,户户拥有花园,，其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式。,绿化率较高，,强调景观均好,，注重中央景观、组团景观与自家景观的有效结合。,强调,开放式生活方式,。如空中花园、露台等的运用。,目标消费者定位为中高收入人群。,洋房产品,的特点,花园洋房,VS,别墅,市场定位,别墅定位于市场高端产品，服务于社会,高收入人群,；,而花园洋房所定位的客群是,中产阶级,，而且具有一定文化品位。,可替代性,别墅最核心的竞争力是对土地的占有、对自然环境的依赖、社区私密性和身份的象征，这些是其他产品很难完全复制的，因此形成了别墅的,无可替代性,；,而花园洋房因其较低的市场定位，适中的价位，较大的市场需求，产品,同质性稍强,。,景观环境,花园洋房将花园的概念引入其内，同样,具备对周边景观环境的依赖性,。,价格和位置,从价格上看，,花园洋房的价格低于同地段别墅,；,而相对于别墅，花园洋房更能吸人眼球的便是,浓郁的邻里气息,以及较别墅,更接近市中心的位置,。,花园洋房大多,4,、,5,层，还采取了层层退台的布局，这些都有效的拉进了邻里之间的距离，更具人文气息；,同时，别墅大多处于郊区，住花园洋房的生活便利性要优于别墅。,花园洋房,VS,多层,花园洋房实际上是一种多层住宅，不过是多层住宅在舒适度和环境美化方面的升级产品。,花园洋房的优点,一般一层只有两户，居住密度相对多层要低；,外观上花园洋房更具有创造空间，每户通过退台，空间错落等手法，户型均有变化；,花园洋房将室外的景色引入室内，讲究室内外空间的衔接协调，一般一层带花园，其他楼层赠送露台，景观性更好,花园洋房的缺点,由于每层都要退台，建筑基底面积较大，建筑密度也相应变大,层数一般在四,五层，容积率做不高，一般在,0.81.0,之间（对于开发商而言）,户均面积较大，总价较高,本质区别：花园洋房能提供住户与外界接触和与自然交流更大的空间，创造了一种新的城市生活状态,花园洋房产品在住宅解决方案中的常见角色,1,）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。,2,）成熟郊区化板块中的经济性产品。,3,）成熟城市板块中的改善型产品。,4,）陌生区大盘的创新型产品,洋房的实质：,从建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。,洋房的特征,品质提升关键词,：,1,）内：,情景,往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。,2,）外：,花园,社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。,3,）形：,洋房,产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异,洋房,产品,概念特征总结,洋房住宅产品,洋房产品,的概念特征,洋房产品的价值分析,常见洋房产品的分类,花园洋房的演化概况,花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在,“,建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。,1,、入户方式开始趋于“私有”,目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让,12,层的住 户获得相对独立的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。,典型案例：,天津万科水晶城的南入户情景洋房。,2,、居住空间前所未有的“丰富多元”,空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加：,前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充,洋房产品的价值分析,4,、造型特质从“整体”走向“细节”,集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键；,而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了,层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。,3,、“院落感”的价值开始体现,一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。,典型案例,万科,西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重；,绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”，不追求图面形式，以空间实感动人。,洋房产品的价值分析,洋房产品社区空间,关键词,:,亲地、亲景、院落感,洋房产品的价值分析,洋房产品形象,关键词,:,层次、错落、细节、风格化,洋房产品的价值分析,洋房住宅产品,洋房产品,的概念特征,洋房产品的价值分析,常见洋房产品的分类,花园洋房的演化概况,花园洋房户型的演变,院,底层的私家小院,错,动静相错，室内和室外空间转换相错，增加空间的动感和层次感,退,退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的接触面,露,更多的室内空间暴露给自然,一层拥有私家花园,二层,“退”,一层书房形成露台,“,退”,客厅面积形成露台,“,静”,卧室,/,书房,“,动”,客厅餐厅,/,活动,转角飘窗，增大观景面,客厅与观景露台相连，室内外空间相错,一层,二层,三层,四层,花园洋房户型基本形态四要素,花园洋房户型的演变,花园洋房户型的发展演变,花园洋房户型的演变,形态功能,舒适度、私密性、景观性、奢侈度升级。,退台方式,室内空间,退台方式新颖多变,成都万科金色家园,南北露台交错退台,无锡万科东郡,地下空间的利用,金科十年城、金地格林郡,顶层复式私密性主卧,金地格林郡,顶层三跃层复式,苏州万科金色家园,紧凑型花园洋房,上海万科白马花园,面宽放大,成都万科金色家园,室内两步错层,亿城天筑,三错跃空间,复地别院,底层和顶层附加值增高,（金地格林郡）,一层带地下室，顶层复式；,底层私家停车场，赠送储藏室；,一层、二层、三层独立入户；,顶层复式私密性高。,三层,两层,一层,/,地下室,四层,/,五层复式,162,平方米,专供本栋的停车位，每户赠送的储藏室,挑空下沉客厅,下沉庭院,南露台,侧露台,顶层主卧区域,卧室,+,书房,+,衣帽间,+,卫生间,大面积露台赠送,南露台,花园洋房户型的演变,形态功能,一层,/,地下一层,二层,/,地下一层,地下空间的充分利用,（金科十年城）,一层二层均带地下室；,一层二层独立入户，拥有南向花园、入户花园和下沉花园三重庭院景观。,超越苏州市场，借鉴国内产品,花园洋房,入户花园入户,地下室入户,南花园入户,室外楼梯入户,入户花园入户,一层地下室，通过一楼室内楼梯进入,二层地下室，通过室外楼梯进入,二层地下室,一层地下室,下沉花园,下沉花园,花园洋房户型的演变,形态功能,顶层三跃层复式,（苏州万科金色家园）,一层二层均带地下室；,四层、五层、六层，一跃再跃，一户三层形成空中美墅，,192,平方米；,顶层挑空处可以灵活变动，改为家庭活动室；,南露台、侧露台、北露台，退台方式层层不同，立面丰富多变。,三层,四层,五层,两层,/,地下室,一层,/,地下室,六层,上五层,上六层,下五层,上一层,下地下室,下地下室,上两层,隔楼板，形成活动室,南阳台,南阳台,退两层卧室，侧露台,侧露台,退进深，南露台,退四层卧室，北露台,顶层北露台,花园洋房户型的演变,形态功能,一层,140,平方米,二层,133,平方米,三层,130,平方米,四层,120,平方米,五层,110,平方米,入户花园,入户花园,工作阳台,工作阳台,工作阳台,主卧个性空间,主卧个性空间,二层,89,平方米,五层,66,平方米,功能紧凑,（上海万科白马花园）,小面积，,90,平方米左右的,2+1,房，,70,平方米左右的,1+1,房，布局紧凑；,面积虽小，功能齐全且布局合理；,户户有露台,面积虽小,仍然具有洋房的品质。,三层,以最小面积模块组合的干湿分离卫生间，强调功能性。,利用客厅和卧室的交错退台形成露台。,面积虽小，仍然具有储藏功能。,减少卧室达到退台效果。,厨房位于房型中部，北侧布置书房和卧室。,卧室,/,客厅,卫生间,/,玄关,厨房,/,餐厅,书房,/,次卧,/,储藏,四,进,深,设,计,花园洋房户型的演变,形态功能,退台方式新颖，放大面宽,（成都万科金色家园）,南边从二层延伸出阳台,+,阳光房，利用阳光房和阳台退台的屋顶形成南向露台；,二至四层层层递退，户户有露台和阳光房；,总面宽达到,15,米以上，南向采光面大；,立面形态层次丰富立体。,三层,四层,五层,两层,阳台,阳光房,露台,退二层阳光房为露台,一半阳台作为阳光房,阳台,退三层阳光房为露台,三层阳台作为阳光房,退四层阳光房为露台,花园洋房户型的演变,退台方式,南北交错露台,（无锡万科东郡）,三层南面大露台，北面小露台；,四层北面大露台，南面小露台；,五层退四层卧室形成大露台。,南北均有观景场所，立面丰富有层次。,三层,四层,五层,退二层书房和卧室，南面大露台,退三层卧室，北面大露台,退四层卧室，改变布局，北面大露台,北面小露台,北面退客厅和卧室进深形成小露台,花园洋房户型的演变,退台方式,错层,（亿城天筑）,室内增加两步错层，划分私密与活动空间，也让居家更多动感；,一步阳台,/,飘窗，衔接室内外空间；,转角窗，室内更多与自然接触。,两步错层,两步错层,两步错层,私家前庭,私家后院,一步阳台,/,飘窗,一步阳台,/,飘窗,转角窗，阳光浴室,多功能房,阳光房,阳光房,一层阳光房退为露台,二层阳光房退为露台,三层,两层,一层,花园洋房户型的演变,室内空间,三错跃层,（复地别苑）,三个层面两户；,三错跃立体户型；,两户客厅均挑空,4.5,米。,半地下室,/,一层为一户,二层,/,三层南面为一户,三层北面,/,四层为一户,五层,/,六层为一户,二层,二层上跃层,四层下跃层,四层,东面剖面示意,2-4,层西面剖面示意,下层挑空客厅,上层挑空客厅,4.5,米,4.5,米,3.0,米,3.0,米,3.0,米,3.0,6.0,6.0,7.5,9.0,客厅挑空,4.5,米,客厅挑空,4.5,米,花园洋房户型的演变,室内空间,花园洋房的变迁,时间,2000,年,2002,年,20032005,年,花园洋房的诞生：初具雏形，摸索期,代表作品：万科四季花城、城市花园,具体特征：退台基本集中在南面，外立面以单色为主,花园洋房的成长，稳定期,代表作品：万科水晶城、顺驰美澜湖,、,金科天湖美镇,具体特征：建筑风格以现代为主，前园后院，大面积等,20062008,年,花园洋房的成熟，改良期,代表作品：复地别院、金科十年城、金地格林郡等,具体特征：面积两级分化、大面宽、顶层跃两层、错层，客厅挑空、一二层均带地下室，建筑风格各异，更随意，交流空间更多,花园洋房的变迁,地域,南北的差异，城市发展的差异，地理环境的差异，历史文脉的差异、地区需求的差异，消费习惯的差异,决定了房地产开发必然是一个本地化运作的行业。好的花园洋房，也必须遵守本地相关政策，尊重本地客户喜好，因地制宜。,北京,深圳,上海,成渝,对日照要求非常高，一定要正南正北，建筑间距大，户型方正，大面宽，建筑面积较大,对日照要求不高，东西、南北向排布均可，可做成一个“,U”,字型的组团，形成围合式布置，全部向中心退台,对日照有一定要求，不一定要正南北向，可以有小角度（东南）旋转，但也不能接受东西向，小户型较受欢迎,对日照要求不高，通风即可，不考虑朝向问题，可错落布局，形成多层次庭院围合空间，退台方式可以创新，由于市场竞争激烈，产品升级较快，产品力提升较迅速,U,型布局,花园洋房未来发展趋势,地下层附加值的利用，一层或一、二层均带地下室,顶层三跃户型紧俏,入户方式转变，每户均独立入户，营造类别墅的专属入户感受,退台方式多样，倾向于南向退台，以及退台与错露台结合,内部空间布局向别墅空间靠拢，大面宽、客厅挑空、私密主卧、内部错层等元素的融入。,合理控制或放大面积，改变原有花园洋房户型区间范围小的局面，形成了洋房市场的细分，小面积每户,90,平方米以下，类别墅洋房超过,200,平方米,/,户。,花园洋房户型的演变,花园洋房建筑风格,花园洋房的建筑风格包括现代、古典、中式、北美、北欧、地中海、乡村风格等，丰富多彩、不拘一格。,其中以现代风格、地中海风格最为常见。规划设计中多以追求的是小镇风情、异国情调，或是小资和时尚为主。,花园洋房建筑风格,花园洋房常见建筑风格,平屋顶，简单的檐部处理，少用或不用装饰线脚,大小一致的落地大窗与横向涂料梁线形成鲜明的对比；,红色面砖，光洁的白墙；,通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感的建筑材料，彰显都市感和现代感。,现代风格,万科水晶城,花园洋房建筑风格,古典地中海建筑风格；,底层石材贴面，二层以上驼色涂料；,通过石材、浮雕、雕花铁艺、弧形大窗等典型符号的质感，表达了更多的宫廷元素，显得庄重、内敛、大气。,地中海风格,复地别苑,花园洋房建筑风格,建筑施工强调的是一种手工、生态的感觉；,高低起伏的外立面，使用了,STCOO,外墙面涂料、加拿大红雪松和紫砂陶土，还有铁艺、陶艺挂件等，以及对于小拱璇、文化石外墙、褐色坡屋顶、圆弧檐口等符号的抽象化利用，都表达出西班牙风格的特征。,地中海（西班牙）风格,龙湖弗莱明戈,花园洋房建筑风格,在建筑外部上，提炼“墙”的形象。参考特色鲜明的徽州民居，着力塑造墙的形态，白墙青瓦，明朗而素雅。,在立面建筑色彩上，渲染“素”的意味。坚持“舍艳求素”的原则，墙体大面积使用白色，局部使用灰色，檐口和屋顶使用黑色。大面积的白色墙体也为各种植物提供了良好的背景。,木栅格、窗棂等中式元素的运用。,中式风格,金科东方王榭,花园洋房建筑风格,洋房住宅产品,洋房产品,的概念与,特征,洋房产品的价值分析,常见洋房产品的分类,花园洋房的演化概况,1,、以绿城产品为代表,“,花园化洋房”路线,2,、以万科情景洋房系列为代表,“,情景化洋房”路线,3,、以万科宽景,House,为代表,“,叠拼化洋房”路线,目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：,上承多层产品,空间情景化,下启类低密度产品,常见洋房产品的分类,绿城,长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿化率的大型现代化高尚生活园区,总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为丰富的绿地景观系统,1.,以多层次、组团化为空间布局的基本原则，依照东向和南向两个入口动线的延续，小区分为大致均衡的四大组群，共享中心开放景观,2.,利用半地下车库的顶板形成不受外来交通干扰的外部空间，结合景观的设计，形成为住户服务的室外休闲和活动的场所,3.,以江南小镇为意象体系规划的母本，通过社区空间氛围营造、建筑群落关系处理、综合商业设施安排、人车分流交通组织等，营造出“大社区小住区”的两级布置的六大组团聚落空间,社区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好的呼应,1.,在两级布置中，通过建筑的,围合，通廊的围合、景观的围,合，最终形成一种院落套院落,的围合感觉，从而提高了住户,的安全感及私密性，富有生活,意趣。,2.,同时，在围合的庭院中，园,林和建筑合一，四季植物呈现,出来时间的流动和生命的变化,延续。,3.,在社区的氛围营造上，绿城,桂花城着力于塑造一个步行的,社区，中心绿地、组团花园、,广场等整个社区活动空间都可,以通过步行来实现，而人性尺,度的把握上则控制在,200,、,300,米的步行距离内。,通廊围合,建筑围合,不以规模惊人，强化细节控制和人本感受，绿城产品的实景展示对销售推动作用明显,风格迥异的组团花园与中央水景花园遥相呼应，辅以形态各异、变化灵动的水系及密集的树林，构成一系列存在诱导性、参与性强且感观丰富的共享景观环境空间，形成可居、可观可游、可赏的整体空间景观意向,户型以赠送入户花园、阳台、露台为主，层层交错,(180),大面积阳台空间，增加室内外互动情趣,大面积阳台空间，增加室内外互动情趣,13.2,米大面宽,大面积阳台空间，增加室内外互动情趣,客厅南北通透，采光好，,5.1,米大开间，增加室内舒适性,景观阳台，增加用餐情趣,1,、以绿城产品为代表,“,花园化洋房”路线,2,、以万科情景洋房系列为代表,“,情景化洋房”路线,3,、以万科宽景,House,为代表,“,叠拼化洋房”路线,上承多层产品,空间情景化,下启类低密度产品,常见洋房产品的分类,以退台为主要产品特征的情景花园洋房在国内是近年来万科首创的，并且于,2002,年申请了专利。,如何实现“情景”？就是在本来生硬的街面上通过退台实现交流空间，增加邻里的沟通，改善社区的邻里氛围，实现“情景”。,专利产品,“,情景花园洋房,”,专利产品,层层退台,花园露台,私家花园,空中花园,观景露台,“,情景花园洋房,”,产品特征,每户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境容为一体室外水平空间，即,户内自有的情景花园和景观露台,。,其建筑物的向阳面具有层层退台的台阶状结构，一层单元前面形成半围合的情景花园。,二层在一层阳光房的部位退台，形成二层的景观露台。,三层在二层门厅的部位退台，形成三层的景观露台。,公共楼梯上到四层为止，四层的两户分别设有户内楼梯,每户在两边侧部位退台，形成四层的景观露台。,四层半设有户内楼梯，在坡顶的位置退台，形成四层半的景观露台。,四层至四层半为复式户型，以下为平层户型。,露台与厅门连通，花园与阳光房或厅连通。,案例,1.,天津水晶城,区域,：位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥两区；,占地面积,：,38.4,万平米。,建筑面积：,38.41,万平米,物业类型,：,情景洋房、公寓、联排，共,2700,户。组团：,9,综合容积率,：,1,卫津河,一期联院别墅,二期洋房,二期别墅,一期情景花园洋房,4.5F,情景洋房,万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，,每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使,每户拥有南向的私家花园或露台,情景花园洋房在,设计上融合了别墅的特点，,实现了空间个性的突破，最大的的特色是,米的横厅，户户有露台。,主要为,4,层半建筑，入户方式巧妙：,首层：南向花园入户,二层：南向露台入户,三层、四层：楼梯入户,二层露台入户,三层露台,首层花园入户,首层情景房,首层情景房,首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽,建筑面积：,149.14,架空层储藏室：,28.37,错层四室两厅双卫,南入口首层，位于首层，独享,50,左右私家花园，,花池的设置，平添主人生活情趣。,独有情景房，倍添院居情趣,开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分,超过,20,主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间,三间主卧组织紧凑，空间利用合理,架空层平面,情景房,错层,12,米,二层户型：南露台入户、错层、,7.4,米面宽,建筑面积：,140.48,错层三室两厅双卫,独创露台入户方式，私密性、归属感更强,7.35,米开间，近,40,横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分,超过,20,的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间,三间卧室组织紧凑，空间利用合理,活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富,附带观景露台,露台入户,错层,三层户型：楼梯入户、南露台、错层、,7.4,米面宽,建筑面积：,128.92,错层三室两厅双卫,7.35,米开间，近,40,横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分,超过,20,的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间,三间卧室组织紧凑，空间利用合理,卫生间洗卫分离，互不干扰,活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富,附带观景露台,错层,顶层户型：跃层、豪华主人区、,8.1,米面宽,建筑面积：,186.59,跃层四室两厅三卫,上层,豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房,主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然,坡屋顶，低于,2.2,米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意,卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅,顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意,下层,8.1,米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间,层高达,3,米，辟有,6,米共享空间，空间宽敞明亮,客厅与观景露台相通，便于干燥通风,附带超大观景露台,露台,主人区,露台,露台,案例,2,：北京万科青青,地理位置,：位于朝阳区京沈高速路旁，距国贸仅,14,公里，离东四环,7,公里，驱车,15,分钟即可到达；,规模,：约,25,万平方米，容积率,1.1,产品,：青青家园分为四期开发，一期、二期、三期建筑层数以,4,层半为主，尺度宜人；四期为,8-9,层住宅，形成视线轴的上游景观，丰富空间层次。,总户数,：,1860,户，主力户型：,120-180,平米，以三居为主。,以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质,层层退台，由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进入眼底；,退台,退台,室外楼梯,首层私家花园,俯瞰露台,外置楼梯,步入式花园,步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活；私家花园彰显居住者生活情调，业主小院落与社区大环境的结合；,外置楼梯，打破传统,”,楼道,”,的昏暗，增加与自然的亲近；,业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高，认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度,通过访谈发现，业主对露台的接受度较高，春夏季节的使用频率高于秋冬季；,在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，使居者能够充分的接触自然，同时丰富了生活情趣；,超大露台的赠送也是洋房类产品的一大卖点；,a,b,c,d,六大价值点：,独特的露台空间,多景式阳光房,6,层情景洋房,深圳万科城,丰富的建筑形态,首层私家庭院,在深圳万科城中出现了,6,层的情景洋房，区别于万科典型的情景洋房在于层高更高、控制面积，主力户型保持在,100,平米，提供可支付的洋房生活；,e,f,大面积赠送,全明户型,深圳万科城,6F,情景洋房,首层：,128,平米,4,室,2,厅,2,卫，私家花园,+,阳光房,+,错层,私家花园,阳光房,多露台、阳台设计，与景观的亲密接触；,全明户型，保证采光效果；,二层到六层：面积控制，,111-70,平米层层退台，赠送南向,10,平米大露台,二层：,111,平米,3,室,2,厅,2,卫 五层：,80,平米,2,室,2,厅,1,卫,三层：,98,平米,3,室,2,厅,2,卫 六层：,72,平米,2,室,2,厅,1,卫,四层：,88,平米,3,室,2,厅,2,卫,二层,三层,四层,五层,六层,端头户型舒适度放大：,270,度八角窗,四层，,94,平米，,3,室,2,厅,1,卫,270,度八角窗增加了卧室的采光通风效果，提升了居住舒适度，也可以按照需要改造成情趣空间，提升居住乐趣；,主卧朝南与大面积露台连接，次卧北向，或者设计露台连接或者在端头适当情趣化设计，居住价值得到提升；,1,、以绿城产品为代表,“,花园化洋房”路线,2,、以万科情景洋房系列为代表,“,情景化洋房”路线,3,、以万科宽景,House,为代表,“,叠拼化洋房”路线,上承多层产品,空间情景化,下启类低密度产品,常见洋房产品的分类,宽,景洋房：面积区间可根据需要进行调整，主要强调大面宽带来的采光及景观效果,宽景洋房为洋房,创新产品,，为,6,层平层设计，以,90-110,平米二室二厅一卫为主，户户南北通透,宽景洋房最大的特点是,超短进深,、,全明设计,，以通风采光的最佳尺度创造全新的户型舒适标准,卧室、客厅、餐厅等主要功能空间,全部朝南,，主卧南北通透，舒适性强,7,米超短进深,设计，动静功能分布合理,6,米横厅,，南北双向阳台，带来开朗尊贵的空间感受，整体,面宽,12.25,米,，,开间进深比达,1.75,主卧南北通透,，附带小书房、衣帽间，营造奢华的自我空间,二室二厅一卫,建筑面积,101,平米,大连万科假日风景宽景洋房,98,平,宽景洋房可以根据需要进行面积控制；,102,平米,双朝南卧室，客厅南向，采光、观景；,大面宽，短进深，比例为,1.7,：,1,；,无障碍空间设计，可以按照住户需要进行再设计；,130,平米，,3,室,2,厅,2,卫,南北通透，全明设计，南向主卧套间，符合北方居住习惯；,约,13.7,米大面宽户型,，约,7,米宽厅设计，活动空间广阔；,双南卧面向西山水库，采光、观景效果好；,约,10,平米入户花园，拓展交往空间；,入户花园,13.7m,7m,大连万科假日风景,天津万科假日风景宽景洋房,案例：天津万科假日风景,94,平米，面积控制；,双卧室、客厅餐厅朝南，南北通透，全明设计，保证居住舒适度；,超宽厅设计，大面宽，采光、观景效果良好；,117,平米，超北次卧面积过小，可以改造成其他功能空间或是减少以控制面积；,12,米超大面宽，主要活动空间全部朝南布置；,与客厅连通的阳台，与景观的紧密接触；,宽景,house,产品的市场机会,机会一,创新物业带来的市场关注度和吸引力,机会二,解决对大户型、别墅类产品有需求但,受总价限制的客户需求,机会三,宽景,House,能增加户数，降低,1,2,层的,总价区间，所以优于叠拼别墅产品。,产品从舒适三房到舒适四房，面积从,145,平米,-200,平米不等。,户型特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台,五大价值点：,1,2,层均有地下室附送,独特的露台空间,丰富的建筑形态,气派的横向客厅,豪华的顶层套房,a,b,c,d,e,3+1,宽景,House,产品特点,一层户型关键词：下沉式私家院落,/,半地下层,/,阳光房,庭院入户,/,多景式情景房,从入户花园走到一楼地下室,地下室是附送的，面积也很大，可以分影音室和书房,地下室,半围合庭院,户型结构,二层结构关键词：地下室与大露台,通向地下室的楼梯,露台,二层：,附送露台,/,地下室,明厨明卫,方正实用,户型结构,三层户型关键词：复式结构，阁楼和空中花园,送露台空中花园,顶层附送阁楼,三层复式结构：,复式结构,4,个露台,独立主人套房,客厅挑空,户型结构,案例：深圳宽景,house,万科城,项目,用地,建面,容积率,研究产品对象,价格,开发商,万科城,397000,平米,437000,平米,1.1,宽景,house,6000,元,/,平方米,万科地产,总体规划布局,开,放,式,广,场,九年制学校；,幼儿园,宽景,house,情景洋房,商业中心；,Loft,TOHO,小高层,多层创新产品宽景,house,占一期物业比例,19.3,，总套数,123,套,户型,建筑面积（,m2,）,房型,层数,开间,进深,花园（,m,2,）,露台（,m,2,）,地下室（,m,2,）,端头套,147,4,房,2,厅,2,卫,1.5,层,12.6,15.4,64,6,96,中间套,142,4,房,2,厅,2,卫,1.5,层,12,18,62,89,底层小露台,赠送,96,平米半地下室,气派的八米横厅,独特的入户方式,富有层次感的错层，分区更合理,赠送约,60,平米的花园,端头户型一层,中间套户型一层,赠送,89,平米半地下室,多景式阳光房,户型,建筑面积（,m2,）,房型,层数,开间,进深,露台（,m,2,）,地下室（,m,2,）,端头套,141,4,房,2,厅,2,卫,1.5,层,12.6,15.4,8.6,69,中间套,136,4,房,2,厅,2,卫,1.5,层,12,15.4,8.6,70,气派的八米横厅,端头套户型二层,赠送,70,平米半地下室,赠送,9,平米的露台,通向地下室的楼梯,通向地上二层的楼梯,户型,建筑面积（,m2,）,房型,层数,开间,进深,三楼露台（,m,2,）,四楼露台（,m,2,）,端头套,182,5,房,3,厅,3,卫,2,层,12.6,12.1,24,30,中间套,178,5,房,3,厅,3,卫,2,层,12,12.1,22,30,主卧、主卫和书房构造主人独立套,七米大客厅，给住户自由改动的空间,餐厅挑空，采光好,端头户型三复一,中间套户型三复一,中西式厨房,赠送,50,多平米的露台,通向三楼的楼梯,通向四楼的楼梯,主卫配备衣帽间，增添主人气派,从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高,客户追求的是低密度的生活感受：,对于花园洋房类的产品，,花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之间的产品，,可以让客户找到舒适与价位的最佳接合点。,花园洋房和户外的联系最大的特色就是退台，,多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真正把室外和室内的空间结合在一起。,得房率高、实惠：,在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，,拥有较高的得房率，,同时，户主还能获得,赠送面积,，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。,从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高,功能空间与情趣生活的丰富：,花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，,实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。,改变人际关系,：,公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。,人与人之间的关系比较轻松，互相之间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。,私密性、安全性：,在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可以和邻里分享、参与；,安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因此，,社区的保安工作是业主安全的根本保障。,THANKS,