房地产金融学.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产金融,Real Estate Finance,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,LYON,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,Company name,LYON,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第一节 金融基础知识,一、货币与货币制度,1,、货币,定义,在商品或劳务的支付中、或债务的偿还中被普遍接受的任何东西；货币是价值尺度和流通手段的统一。,2,、货币形态,商品货币,-,金属货币,纸币,-,存款货币,电子货币,3,、货币的职能,（,1,）价值尺度（,2,）流通手段（,3,）支付手段（,4,）贮藏手段,（,5,）世界货币,4,、货币制度：,四要素：货币金属；货币单位；各种通货的铸造、发行和流通程序；,准备制度,二、货币供求和货币政策,（一）货币需求,1,、定义：人们愿意以货币形式保有其收入和资产的一种需要或要求。,2,、货币需求的决定因素,（,1,）利率水平和融资条件,（,2,）市场规模及交易方式,（,3,）资产收益率和投资环境,（,4,）通货膨胀预期和物价水平,（,5,）收入水平和理财技术,（,6,）个人取得收入的形式和时间间隔,（,7,）金融市场效率与市场交易成本,3,、货币需求量,（,1,）定义：是指为保证经济正常运转和流通所需要的货币数量。,（,2,）执行流通手段的货币必要量,=,商品价格总额,/,单位货币流通速度,（二）货币供给,1,、货币供给：是指一国经济中货币投入、创造和扩张（收缩）的全过程。,2,、货币供应量,(Monetary Aggregates),及层次的划分,货币供应量又称货币存量，是指在某一个时点上，一国经济中包括现金、存款、商业票据、可流通转让的金融债券、政府债券等在内的用于各种交易的货币总量。,M,0,-,现金,M,1,-M,0,+,活期存款,M,2,-M,1,+,定期存款，非支票性储蓄存款,M,3,-M,2,+,私有机构和公司的大额定期存款,L-M,3,+,各种有价证券,Debt,（债务量）,中国货币供应量层次,M,0,=,流通中现金,M1=M0+,非金融性公司的活期存款（企业活期存款,+,机关团体部队存款,+,农村存款,+,个人持有信用卡类存款）,M2=M1+,（非金融性公司的定期存款,+,储蓄存款,+,其他存款）,/,（城乡居民储蓄存款,+,企业定期存款,+,外币存款,+,信托类存款）,M3=M2+,金融债券,+,商业票据,+,大额可转让存单等。,3,、货币供给形成机制,基础货币：即中央银行的负债，又称强力货币或高能货币，包括：商业银行存入中央银行存款准备金（法定准备金,+,超额准备金）和社会公众持有的通货,B,（基础货币）,=C,（流通与银行体系外的通货）,+R,（商业银行持有的总准备金）,M,s,（货币供应量）,=m,（货币乘数）,*,B,（基础货币）,-,货币乘数表示基础货币扩张（收缩）的倍数。,（三）货币均衡,1,、含义,2,、实现条件,（,1,）中央银行和货币当局能有效调整货币供给，以适应货币需求的变动。,调控手段：,法定存款准备金率、再贴现率和公开市场业务；,再,贴现率,（,Rediscount Rate):,再贴现,是相对于贴现而言的，,商业,银行在票据未到期以前将票据卖给中央银行，得到,中央银行,的贷款，称为再贴现。中央银行在对商业银行办理,贴现贷款,中所收取的,利息率,，称为再贴现率。,公开市场业务是指中央银行通过买进或卖出有价证券，吞吐基础货币，调节,货币供应量,的活动。,（,2,）财政收支保持基本平衡；,（,3,）产业结构、产品结构合理,（,4,）国际收支保持平衡,3,、货币容纳量弹性,内涵：货币供应量和货币需要量在一定限度内的偏离能够为经济运行容纳，不至于造成物价和币值较大波动，这种现象成为货币容纳量弹性，或货币供应量弹性。,公式：,Me=,经济增长率,/,货币供应量增长率,Me=1,：货币供应量与经济增长同步；,Me1,：较极端，少见,（四）货币政策,1,、货币政策含义及其构成要素,货币政策,是指中央银行为实现特定经济目标，利用金融工具调控经济变量的各项制度和措施的总和。,构成要素：货币政策目标、货币政策中介指标、货币政策工具,货币政策目标：稳定物价、充分就业、经济增长、国际收支平衡和金融稳定,货币政策中介指标：,市场利率、货币供应量，信贷量和汇率,货币政策工具：一般性和选择性,公开市场操作、存款准备金和再贴现,贷款规模控制、特种存款、对金融企业窗口指导、道义劝告等,2,、货币政策工具,（,1,）一般性货币政策工具：法定存款准备金政策、再贴现、公开市场业务,（,2,）选择性货币政策工具：消费信贷控制；证券市场信用控制；房地产信贷控制；优惠利率；道义劝告、窗口指导和金融检查等间接工具,（,3,）其他补充性政策工具,信用配额、直接干预商业银行信贷业务,三、信用与信用制度,（一）信用,1,、定义：是指商品买卖中的延期付款或货币的借贷行为。,2,、特征：一是以偿还为条件，即到期归还本金；二是在偿还时还带着一个增加额，即支付利息。,3,、分类：实物借贷和货币借贷,4,、与一般商品运动相比的特殊性：,（,1,）信用是先让渡商品或贷出货币,（,2,）借贷双方价值量是不对等的,（二）信用制度,是指约束信用主体行为的一系列规范和准则。,（三）信用形式,1,、商业信用,2,、银行信用,3,、国家信用,4,、消费信用,四、利率、贴现率和现值,（一）利率,1,、名义利率,票面利率：借贷机构所承诺的利率。,2,、贴现率,（,Discount Rate,）,：投资者未来期望收益的现值同投资时市场价值的比值。,第一种指的是一金融机构向该国央行作短期融资时，该国央行向金融机构收取的利率。,第二种定义指的是将未来资产折算成现值,(present value),的利率，一般是用当时零风险的利率来当作贴现率，但并不是绝对。,3,、现值：,未来不同时期收益的贴现值，即时间为,0,（投资时点）的价值量。,4,、利率集：,借贷期限、时间、利率大小,eg.,活期，定存；短期，中长期,5,、实际利率：,（,1,）定义：,名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，是借（贷）款人所付（取得）利息（润）率减去通货膨胀后的利息。,（,2,）物价指数修正,物价指数是通过膨胀的衡量标准，可说明购买力的变化情况。,放款人、存款人的要求,6,、利率的期限结构,期限不容，利率不同，这种差别称为期限结构溢价。,利率组成：,（,1,）无风险短期实际利率,（,2,）通胀溢价,（,3,）期限溢价：期限长的风险补偿,（,4,）差价：补偿抵押手续费、服务费以及违约风险及其它不确定因素,7,、利率和可贷资金,S,2,F,2,I,2,I,2,S,1,F,1,可贷资金数量,利率,8,、利率与风险溢价,利率,=,无风险利率,+,风险利率,（二）未来值,（三）未来收益的贴现,五、资产收益率,（一）资产收益率,（二）权益收益率,（三）有效收益率（内部收益率）,六、信贷、担保贷款和抵押贷款,（一）信贷,（,credit loan,）,（二）担保贷款（,secured loan,）,1,、保证贷款：第三方保证,2,、质押贷款：等价凭证担保,3,、抵押贷款：不动产担保,第二节 房地产金融概述,一、,房地产金融,的概念、特点,（一）概念,1,、定义：是房地产开发、流通和消费过程中通过货币流通和信用渠道所进行的筹集资金、融通资金、结算或清算资金并提供风险担保或保险及相关金融服务的一系列金融活动的总称。,内容：吸收房地产业存款、开办住房储蓄、办理房地产贷款、从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算，房地产有价证券的发型和代理发行与交易,2,、包括政策性房地产金融和商业性房地产金融,P16,两者区别,（,1,）,目的,（,2,）资金来源（,3,）资金运用（,4,）发展方向,（,5,）业务范围（,6,）贷款融资操作,（二）房地产金融的特点,1,、具有相对安全性,有担保的信用：人的担保（保证）和物的担保（抵押和质押）（房地产抵押贷款相对其他抵押贷款安全性高，债权可靠）；房地产本身位置固定使用耐久性；增值性；,2,、信贷资产流动性较弱,3,、具有较强政策性,4,、具有较好收益性,二、房地产金融的资本流,商业银行,保险公司,养老金,房地产投资信托,政府,家庭,外国投资者,投资银行,抵押贷款银行,房地产经纪人,资本,-,债务,开发商,家庭,商业资本家,土地所有者,资本使用者,资本供应者,中介服务机构,三、房地产业与金融关系分析,1,、房地产金融对房地产业的支持,开发商、消费者、政府,2,、房地产对金融业的支持,金 融 的 支 持,流通,存量房,销售,房屋,建设,房屋,开发,土地,购置,土地,作业,阐述房地产与金融之间的关联系，及相互的深远影响,建议案例：各国发生的房地产泡沫及金融危机,房地产业与金融业的关系,房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧密联系，也称之为良性互动的关系，这是由于双方的特性所决定的。,房地产业发展离不开金融业的支持,金融业的发展需要房地产业与其相结合,房地产业不良发展会影响金融业的正常运行,eg,日本 美国,金融业的波动也会影响房地产业发展,eg.,东南亚金融危机,房地产金融的数字化描述,据统计，在,2000,2002,年房地产开发投资资金来源中，平均有,22.49%,来源于国内银行贷款，有,47.30,来源于主要是定金和预付款的其他资金来源。如果其他资金来源中假设有,60,是金融机构提供的预售商品房按揭贷款，同时按揭贷款又没有及时替出开发贷款，则房地产开发资金来源中至少有,50.87%,来自金融机构。,商业银行向购房者提供个人住房抵押贷款，是房地产业与金融业联系的另外一个方面。据统计，我国个人住房抵押贷款余额和房地产开发贷款余额占金融机构全部贷款余额的比例，已经由,1998,年的,3.59%,增长到,2002,年的,10.64%,。表明房地产贷款已经成为中国银行金融机构信贷投向的重要方面。,房地产金融的数字化描述,2003,年，银行的,15,万亿元信贷中房地产的开发贷款、个人住房贷款等占了,1,5,左右。在,1998,年的时候，整个房地产的贷款不到,3000,亿，个人贷款不到,200,亿，但目前金融机构主要是银行，用于支持房地产发展的贷款达到了,20000,亿。,2004,年,12,月底，全部金融机构人民币贷款余额,17.7,万亿元，同比增长,14.5%,房地产开发信贷的增长,个人住房抵押信贷的增长,房地产开发投资资金来源,(,亿元,),年份,2000,2001,2002,三年合计,所占比例,国家预算内资金,6.87,13.63,11.84,32.34,0.14%,国内贷款,1385.08,1692.2,2149.09,5226.37,22.49%,债券,3.48,0.34,2.4,6.22,0.03%,利用外资,168.7,135.7,156.39,460.79,1.98%,自筹资金,1614.21,2183.96,2720.44,6518.61,28.05%,其他资金,2819.29,3670.56,4501.47,10991.32,47.3%,资金来源总额,5997.63,7696.39,9541.63,23235.65,100%,房地产贷款及其占金融机构贷款余额的比例,年份,1998,1999,2000,2001,2002,个人住房抵押贷款余额,426,1358,3377,5598,8253,房地产开发贷款余额,2680,2972,3281,4204,6616,房地产贷款余额,3106,4330,6658,9802,14869,金融机构贷款余额,86524,93734,99371,112314,139803,占金融机构贷款余额的比例,(%),3.59,4.62,6.7,8.73,10.64,金融危机对房地产的影响,经济衰退，产品产出少，失业率提高，资金紧缺,房地产衰退,政府方面很清楚，没有房地产金融，在中国目前的市场情况下，就不可能有较好较快的房地产行业的发展。但是一个过度的金融，就会有一个过度失控的房地产市场，关键要在适度发展和风险控制中取得平衡。,三、房地产金融的作用,1,、是房地产业发展的保障,2,、是宏观调控房地产业的重要手段,3,、是促进消费的手段,第三节 房地产金融的发展历史,一、国外房地产金融发展历史,二、国内房地产金融发展历史,一、国外房地产金融发展历史,建筑业协会（,Building Society,）,1975,英国伯明翰,区域购房者,房屋,分配,存钱,社员投票,支付费用,购房,建屋,社团,土地开发银行（,Land Development Bank,）,1769,德国 普鲁士邦西里西亚省,三个阶段,公积金制度（,Provident Fund System/Accumulation Fund System,）,1969,年 新加坡 修改,中央公积金法,二、国内房地产金融的发展,(,一,),古代至清末（二）民国时期：洋行、中资银行（三）解放后：,1,、住房建设资金管理阶段（,1949-1978,年）,2,、房改金融阶段（,1978-1997,年）,3,、房地产金融阶段（,1997,年）,1997,年,4,月,30,日,个人住房担保贷款管理试行办法,思考,1,、我国房地产金融的发展历程及阶段重点？,2,、房地产金融市场特征及分类,3,、金融机构的基本分类,作业：,1,、我国房地产金融市场现状及存在问题,小组安排：,班上,4-5,人为一小组，每小组至少要登台汇报一次,班长将各小组成员编号报上,第二章 房地产金融市场及机构,第一节 房地产金融市场概述,第二节 房地产金融机构,第一节 房地产金融市场概述,一、,房地产金融市场内涵,为房地产资金供求双方运用金融工具,进行各类房地产资金交易的场所与行为的总和,。,二、房地产金融市场的功能,（一）融通资金的功能,（二）转移和分散风险的功能,（三）调节和反映经济的功能,三、房地产金融市场的特点,1,、资金需求量大，融资数额高；,2,、房地产信贷资金流动过程中期限结构不对称,3,、证券化的需求迫切,4,、业务专业性强、成本高、收益好,5,、受政府宏观调控政策影响大,6,、担保方式多元化,（抵押，质押，阶段性担保，第三方担保）,四、房地产金融市场的构成要素,基本构成要素：,融资主体,融资客体：货币资金,融资中介,-,实质主体,金融工具,融资主体,房地产金融市场的融资主体包括资金融通的供给者和需求者，他们作为资金这一特殊商品的买卖双方是构成房地产金融市场最基本的要素,。,主要包括：,1,、企业,2,、居民个人,3,、政府部门,融资中介,融资中介是处于融资者之间的中间机构。大体上可以划分为专营机构和兼营机构两类。,（,1,）房地产金融专营机构：,如住房储蓄银行、公积金管理中心、住房信用合作社、房地产开发财团等。,（,2,）房地产金融兼营机构：,如商业银行的房地产信贷部、保险公司、信托投资公司、证券公司等。,金融工具,是指在房地产金融市场上同货币相交易的各种金融契约等。,主要包括商业票据、房地产抵押债券、房地产金融债券、房地产企业和房地产金融机构发行的股票、债券以及各种未到期的住房存款单和住房抵押贷款契约等。,五、房地产金融市场的分类,1,、不同市场层次：一级和二级,2,、融资过程的中介参与：,直接和间接,3,、金融交易期限的划分：货币市场和资本市场,4,、不同服务对象：房产和地产,5,、主要资金来源渠道：政府主导基金型、合同储蓄型、抵押型、混合型,6,、融资工具的类别：房地产抵押贷款、证券、保险、信托、租赁市场,按金融市场层次划分,可分为一级市场和二级市场。,一级市场：又叫初级市场，是房地产融资活动的初始市场，包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易（,IPO,）等。,二级市场：,指房地产融资工具的再交易和再流通市场,。,Eg.,抵押贷款证券化市场（,CLO,）,按金融交易工具的期限分,货币市场和资本市场两大类。,货币市场：融通短期资金的市场，包括金融同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市场等。,资本市场：融通长期资金的市场，包括中长期信贷市场和证券市场。,资本市场,中长期信贷市场：是金融机构与房地产企业之间的贷款市场。,证券市场：是通过证券的发行与交易进行融资的市场，包括债券市场、股票市场、基金市场、保险市场、融资租赁市场等。,资本市场是房地产金融的主要市场，其金融产品有住房储蓄存款、住房按揭贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、资产证券化、房地产保险等。,按房地产金融服务对象,房产金融市场和地产金融市场。,房产金融市场是指银行及其他非银行金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场。,地产金融市场是指以土地为媒介向金融机构融通资金的活动的总称。农地金融和市地金融,按融资中介的参与,间接融资、直接融资,房地产金融市场的间接融资是指银行等房地产金融机构不直接参与房地产开发经营与各种投资，而是根据自身资本金运转状态与实际力量，为房地产开发、经营的公司（企业）组织存款并发放开发经营及消费所需的贷款。,房地产金融市场的直接融资是指银行或者房地产金融机构直接向房地产产业投资，参与公司（企业）的开发、经营活动，以获取利润。或者房地产开发公司在资本市场发行股票、债券、以筹措资金。,两者应用上区别：,间接融资具有无限扩展的可能性，不受融资双方在资金数量、时间地点与范围等方面的限制。,直接融资一般要受到资金数量、时间、地点和收益预期判断的影响,。,我国房地产金融市场现状及存在的问题,（一）房地产开发资金过多地依赖银行贷款，使得风险集中于商业银行,除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在,3%-5%,之间，四大行汇总的不良贷款率低于,5%,。,（二）房地产证券化、信托投资等发展迟，比例低；,（三）土地储备贷款存在隐性风险,（四）个人住房消费贷款的发展存在违约风险,住房按揭贷款,房地产开发贷款,商业性房地产贷款合计,2007,2008,2009,2007,2008,2009,2007,2008,2009,工行,13.4,13.4,15.3,7.5,7.5,7.4,20.9,20.9,22.6,建行,16.6,16.2,18.0,9.7,8.7,7.4,26.3,24.9,25.5,中行,20.3,19.3,18.5,8.7,8.2,7.5,28.9,27.5,26.0,交行,12.6,11.4,12.2,7.1,6.7,7.0,19.7,18.1,19.3,招行,19.5,17.8,23.4,6.4,5.7,6.1,25.9,23.5,29.4,民生,16.1,13.3,-,12.8,13.7,-,29.0,27.0,-,中信,10.6,10.1,-,7.3,6.4,-,17.9,16.5,-,浦发,14.8,13.6,15.0,10.7,9.2,8.7,25.5,22.8,23.7,兴业,27.5,22.5,21.3,14.0,11.8,9.4,41.6,34.3,30.6,深发展,18.8,15.7,23.9,6.5,5.6,6.5,25.3,21.3,30.3,华夏,8.4,6.8,6.5,11.4,6.5,7.8,19.8,13.3,14.3,北京,7.8,7.3,-,14.3,11.6,-,22.0,18.9,-,宁波,28.6,17.7,17.6,4.5,5.3,8.9,33.1,22.9,26.5,南京,11.4,7.8,8.1,7.4,8.5,9.5,18.8,16.2,17.6,（一）房地产开发资金过多地依赖银行贷款，风险集中于商业银行,借新还旧存隐忧：警惕中国银行业不良资产隐藏风险,较悲观的观点认为，如果经济大幅度恶化，未来两年内，整个中国银行业的不良率将上升到,10%,左右，这意味着不良贷款将至少翻番。,廖强认为，以,2010,年信贷余额约为,50,万亿元为基数,(,本年信贷余额增幅,20%),，如以,2009,年末的银行股本衡量，到年底全行业的整体资本加拨备对信贷的覆盖率约为,10-11%,，资本总量约在,5,万亿元左右。同期，问题资产规模若以不良贷款加关注类贷款计算，保守假设全行业的关注类贷款为不良贷款的,2,倍，总额约为,4.5,万亿元左右。两者相比，并没有多少缓冲空间。,（二）房地产证券化、信托投资等发展迟，比较较低；但发展势头迅猛，恐引发经济不稳定；,据,2006,年中国行业企业信息发布中心的调查，全国现有房地产开发企业,58710,家,，,但只有,100,家左右主营业务为房地产开发的,A,股上市公司，此外还有众多在主业之外投资参股房地产项目的上市公司。股权融资占全部房地产企业的资金来源不足,0.5%,。,2009,年再融资中，从筹资规模看，房地产占到了,23%,。,2011,年，,地产企业向外围市场的融资额已经接近千亿人民币。不利问题,;(1),对于控制通胀也必然是不利的,;(2),妨碍国内对于资产价格的控制,;,最终引发中国经济震荡,我国房地产债券最先出现在,1992,年，,1993,1998,年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。到,1999,年，债券在房地产开发企业的资金来源的占比达到,0.21%,。,根据中国央行的数据，,2006,年股票和债券融资已占非金融企业融额的,12%,。,目前房地产信托功能较为单一，房地产资金信托计划大部分是提供,“,过桥贷款,”,，即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托贷款，这些信托计划基本上不具有组合投资功能和期限转换功能。,2005,年,4,月，北京房地产金融市场发行的第一个实行,“,发行前向当地银监局审批的事先报备制度,”,的集合资金信托计划面市，,（三）土地储备贷款存在隐性风险,1,、土地储备中心资产负债率较高,2,、银行难以对土地储备中心进行有效监管,3,、银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施,4,、土地储备中心的运营风险,土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。,土地储备风险,其中之一便是，土地储备中心作为事业单位性质所带来的各种困扰。建行公司业务部人士指出，土储中心普遍采用纯事业单位会计制度，提供的财务资料不适用银行一般客户的评价模式，许多要素无法定量分析，使得授信控制量缺乏真实可信的依据。,从还款来源上看，目前商业银行对土地出让金尚难形成有效监管。一份名为,2009,年土地储备行业分析报告,指出，目前土地储备中心实行财政收支两条线管理，对出售土地所得的出让金收入没有支配权，存在第一还款来源落空的潜在风险。,但近几年土地出让金不断上涨，导致针对政府土地储备贷款比例上涨。与前几年商业银行谨慎态度相比，,2009,年多数商业银行都对土地储备贷款表示出热烈欢迎之态。土地储备贷款未来有土地出让金做保障，抵押物也是实实在在的。,土地储备贷款的高增长态势不容小觑。以兴业银行为例，截至去年末，该行房地产开发贷款余额为,307,亿，同比减,118,亿；但土地储备贷款余额,222.48,亿，同比增,114.58,亿，增幅高达,186%,。,银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则。对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。,刘明康说,，,房地产的风险主要是融资平台上的风险，这些平台贷款多以土地等进行抵押,(,即土地储备贷款,),，其中大多涉及城投公司等国有公司。,（四）个人住房消费贷款的发展存在违约风险,目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到,0.5%,，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为,0.24%,，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。,利率变动，房价增长，按揭变化，投机增多,完善房地产金融市场的措施,（一）发展多元化房地产金融市场,（二）加强房地产开发贷款管理，加快土地管理模式的转变,（三）促进房地产业和房地产金融市场的健康发展,（四）防范,“,假按揭,”,风险,（五）规避房地产与金融双风险,作业（思考讨论题）：,1,、房地产金融机构如何控制风险？,2,、房地产信贷的分类及重点,3,、房地产贷款风险计量及控制；,4,、个人住房贷款分类及各自特点,5,、个人住房贷款的还款方式及优缺点分析（数据论证）,、每种融资方式特点及经典案例介绍,7,、项目融资分析,6,第二节 房地产金融机构,学习要点,掌握房地产金融机构体系，专业性房地产金融机构和非专业性房地产金融机构组成，房地产金融机构的监管。,第二节 房地产金融机构,一、房地产金融机构,（,一）定义,：凡专门从事各种金融活动的组织机构，均可称为金融机构。,（二）性质：,1,、金融性,2,、企业性,3,、政策性,（三）金融机构的分类,1,、根据主营业务划分：银行、非银行,2,、根据金融市场级别划分：一级、二级,3,、根据资金筹集和运用方式划分：吸收存款型、契约型、投资型,4,、根据从事金融活动的目的划分：商业性、政策性、监管性,5,、根据经营性质划分：公营、私营、合作房地产金融机构,6,、按专营与否划分：专业性房地产金融机构、非专业性房地产金融机构和向房地产融资提供担保和保险的机构组成。,我国房地产金融机构,专业性房地产金融机构,住房储蓄银行,80,年代中期，我国分别在烟台和蚌埠成立了住房储蓄银行，专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融。,90,年代，公积金制度的建立，住房储蓄银行的职能逐渐被住房公积金管理中心所取代。住房储蓄银行曾一度消失。,2004,年,2,月,15,日，中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津合资成立了,中德住房储蓄银行,，成为目前我国唯一的一家住房储蓄银行。,住房公积金管理中心,1991,年上海首推住房公积金制度，,20,年的历程，住房公积金为居民住房条件的改善发挥了举足轻重的作用。,1,、编制、执行住房公积金的归集、使用计划；,2,、负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；,3,、负责住房公积金的核算；,4,、审批住房公积金的提取、使用；,5,、负责住房公积金的保值和归还；,6,、编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；,7,、行使国务院,住房公积金管理条例,我国房地产金融机构发展,非专业性房地产金融机构,我国房地产金融机构主要由非专业性房地产金融机构构成，包括银行型房地产金融机构和非银行型房地产金融机构（信托投资公司、信用合作社、住宅合作社、基金组织等）组成。其中主要以商业银行和信托公司为主。,四大国有商业银行,房地产信托公司,房地产保险公司,住房置业担保有限公司,最早从事房地产金融业务的银行是中国建设银行,1979,年,1998,年我国住房制度改革后，更多的银行介入房地产金融领域，房地产金融机构迅速增加，初步形成了以四大国有商业银行为主体，,12,家全国性股份制商业银行和,112,家城市商业银行为补充的组织机构体系。,二、金融机构的监管,房地产金融监管,是指中央银行或其他金融监管当局依据金融法规对房地产金融业（包括金融机构和金融业务）实施的监督管理。,（一）金融监管的目的,维持金融业健康、稳定的运行秩序，确保金融机构安全有效地发放贷款，保障存款人和投资者的利益，最大限度地减少金融业的风险。,（二）金融监管内容,1,、监管内容划分,金融监督和金融管理,金融监督,是指金融主管当局对房地产金融机构实施的全面性、经常性的检查和督促，并以此促进房地产金融机构依法稳健地经营和发展。,金融管理,是指金融主管当局依法对房地产金融机构及其经营活动实施的领导、组织、协调和控制等一系列的活动。,2,、监管范围,对房地产金融机构的监管包括,外部监控、内部控制,及稽核等方面,外部监控：,是通过法律、制度、机构等手段适时地监控。,内部控制：,是金融机构为实现经营目标，通过制定和实施一系列制度、程序和方法，对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。,稽查：,是指对经济活动的监督检查,（,1,）外部监管,银监会、证监会、保监会,中央银行、银行业、证券、保险和外汇管理部门的监管主要包括中国银行业监督管理委员会、中国证券业监督管理委员会、中国保险业监督管理委员会和国家外汇管理局等机构。,具体行为：日常管理和设立管理,银监会：对银行的监管,设立管理：,从事房地产金融业务的银行的，包括独立的房地产金融专业银行和商业银行都必须经中国银行业监督管理委员会的审批。按照有关的法律规定审批银行机构的设立，变更，终止及其业务范围,日常管理：,发布有关对商业银行进行监督管理和开展有关业务的命令和规章。,有权要求商业银行等金融机构按照规定报送财务报告资料。,有权对商业银行等金融机构的存款，贷款，结算，呆帐等情况随时进行稽核，检查监督。,有权对商业银行等金融机构的违反规定提高或降低存贷款利率的行为进行检查监督。,银监会,：,对银行的监管,日常管理：,有权对政策性银行的金融业务进行指导和监督。,商业银行已经或者可能发生信用危机，严重影响存款人的利益时，中国人民银行可以对该商业银行实行接管。,中国银行业监督管理委员会还应介入商业银行的解散、撤销、破产过程，实施清算监督。,Eg.,海南；美联储,银监会：对房地产信托公司,设立管理：,设立，包括独立的房地产专业信托公司和一般信托公司都必须经中国银行业监督管理委员会的审批。,日常管理：发布信托投资公司从事信托业务的有关组织和管理的规章。定期或者不定期对信托投资公司的经营活动进行检查。对监管中发现的重大问题，有权质询信托投资公司的高级管理人员，并责令其采取有效措施，限期改正。责令管理混乱，经营陷入困境的信托投资公司采取措施进行整顿或重组，并可以建议撤换高级管理人员，在必要时可以接管有关信托投资公司。,保监会,-,对房地产保险业务,中国保险监督管理委员会对保险业务实施监督管理职责,包括,房地产保险业务的管理，涉及对保险公司，保险经纪公司，保险代理机构，保险公估行等保险相关机构和保险代理人，保险经纪人的监管。,保监会,设立管理：,日常管理：,制定商业保险主要险种的基本保险条款和保险费率，接受保险公司拟订的其他险种的保险条款和保险费率的备案。检查保险公司的业务状况，财务状况及资金运用状况，有权要求保险公司在规定的期限提供有关的书面报告和资料，如营业报告，财务会计报告及有关报表等。规定保险公司运用的资金和具体项目的资金占其资金总额的具体比例。,对违反规定提取或结转各项保险准备金，或者未按照有关法规办理再保险，或严重违反资金运用规定的保险公司实施限期改正措施，限期内保险公司未予改正的，可对保险公司采取整顿措施。中国保险监督管理委员会对损害公共利益，可能严重危及或者已经危及偿付能力的保险公司实行接管。中国保险监督管理委员会还应介入保险公司的解散（人寿保险公司不得解散）、撤销、业务转移、破产等过程，实施清算和业务转移的监督。,证监会,-,对房地产证券公司,设立管理：,设立证券公司，必须经设立管理中国证券监督管理委员会审查批准，分类颁发业务许可证，由申请人凭证向工商行政管理机关办理设立登记。,日常管理：制定涉及证券公司业务经营的行政规章。对证券公司进行检查和调查，并可以要求证券公司提供，复制或者封存有关资料。负责对证券公司从业人员进行注册及日常监督管理。对证券公司高级管理人员实行谈话提醒制度，并且可以对经营管理中出现问题的证券公司高级管理人员进行质询，责令其限期纠正。,（,2,）内部控制,2007,年人民银行发布,商业银行内部控制指引,，银监会明确，除商业银行外，政策性银行、农村合作银行、城市信用社、农村信用社、村镇银行、贷款公司、农村资金互助社、金融资产管理公司、邮政储蓄机构、信托公司、财务公司、金融租赁公司、汽车金融公司、货币经纪公司等其他金融机构也需参照执行指引。,控制指引,目的：,是促进商业银行建立和健全内部控制，防范金融风险，保障银行体系安全稳健运行。,控制指引,将商业银行内部控制细分为,6,个方面，包括,授信的内部控制；资金业务的内部控制；,存款和柜台业务的内部控制；,中间业务的内部控制；,会计的内部控制；,计算机信息系统的内部控制等。,（一）内部控制指导原则,1,有效性原则,2.,审慎性原则,最重要的原则,3,全面性原则,4.,及时性原则,5,独立性原则,加强金融机构内部控制的指导原则,1,、有效性原则。各种内部控制制度包括最高决策层所制订的业务规章和发布的指令，必须符合国家和监管部门的规章，必须具有高度的权威性，必须真正落到实处，成为所有员工严格遵守的行动指南；执行内控制度不能存在任何例外，任何人（包括董事长、总经理）不得拥有超越制度或违反规章的权力。,2,、审慎性原则。内部控制的核心是有效防范各种风险，任何制度的建立都要以防范风险、审慎经营为出发点。,3,、全面性原则。内部控制必须渗透到金融机构的各项业务过程和各个操作环境，覆盖所有的部门和岗位，不能留有任何死角。,4,、及时性原则。新设立的金融机构或开办新的业务种类，必须树立“内控优先”的思想，首先建章立制，采取有效的控制措施。,5,、独立性原则。内部控制的检查、评价部门必须独立于内部控制的建立和执行部门，直接的操作人员和直接的控制人员必须适当分开，并向不同的管理人员报告工作；在存在管理人员职责交叉的情况下，要为负责控制的人员提供可以直接向最高管理层报告的渠道。,审慎性原则（,prudence,）,是指在进行会计核算时，应当合理预计可能发生的损失和费用，而不应预计可能发生的收入和过高估计资产的价值。,如某一经济业务有多种处理方法可供选择时，应采取不导致夸大资产、虚增利润的方法,审慎监管法规体系,所谓审慎监管法规体系是指从机构监管、业务监管、高管人员监管、信息披露、研究监管人员行为规范等方面，全面建立既符合国情又适应国际监管趋势、覆盖面宽、操作性强的银行业审慎监管法规体系。,审慎性监管背景资料,随着入世过渡期的结束,中国银行业的发展进入了一个全新的历史阶段。,2006,年年底发布的,外资银行管理条例,对于外资法人银行,完全取消了业务范围、开放地域和客户对象的限制,但是从控制机构风险的角度制定了一个国际通行的审慎性标准，即要求其资本充足率不得低于,8%,并在任何时点上维持与业务发展和风险程度相匹配的资本水平，以风险管控为核心的审慎监管理念初步建立。,定性、定量标准,（,1,）资本充足率,a.1988,年,巴塞尔协议,巴塞尔委员会于,1988,年就银行国际风险标准达成一致协议,b.2006,年,7,月,巴塞尔新资本协议,巴塞尔委员