海南文昌铜鼓岭项目整体策划.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,海南文昌铜鼓岭项目整体策划,前言：,国际顶级滨海度假高地,权力与地位的象征，生活与品味的诠释，已成为当代人的追求,迪拜、尼斯、戛纳、迈阿密、黄金海岸,已成为高端人群向往的新生活。,它们,凭借,山地,、,内湖,、,海湾,等独特资源以及顶级运动、国际宴会等设施，成为国际高端富豪群体交流、休闲度假、观光旅游、居住的选择，是财富与权力的象征。,海南,是著名的滨海城市、国际旅游休闲度假目的地。海南不仅山峦壮阔，浪潮澎湃，更有深厚的文化底蕴，凭借其独特魅力越来越吸引世界的关注。,铜鼓岭,有无可替代的区位优势、文化底蕴与原生态的自然条件，具备吸引国际高端富豪群体进行休闲度假、商务、交际、娱乐为一体的国际级生态养生休闲目的地。,成为,国际高端富豪聚集地,不仅符合铜鼓岭的自然条件与区域开发要求，提升区域与城市之间的价值，更能塑造顶级休闲生活方式引领未来发展。,2,铜鼓岭：,中国国际化旅游新地标,以“休闲、度假、城市配套”功能的统一为开发理念；,以区域功能更新、城市价值更新、生活形象更新为发展目标；,将区域最终打造成为以休闲度假、文化展示、生态保护和都市休闲为一体的，引领国际奢华休闲度假新风尚；,“国际级富豪休闲区”,3,文昌位于海南省东北部，距海口市63公里，三面环水，南接琼海市，是东部岸线的门户,190km,40km,60km,135km,160km,63km,海口,三亚,陵水,五指山,文昌,100km,美兰机场,文昌,博鳌,万宁,125km,4,铜鼓岭旅游度假区位于文昌最东端，距美兰机场约30分钟车程，规划面积约86平方公里，拥有绝佳的原始生态资源,铜鼓岭,月亮湾,石头公园,云梯宝陵河,5,国际旅游岛的大背景下，文昌的定位：集卫星发射、航天科普、度假旅游于一体的现代化航天城,文昌列入以海口为中心的北部组团；,按功能地位为：集卫星发射、航天科普、,度假旅游,于一体的现代化航天城。,北部组团,中部组团,东部组团,南部组团,西部组团,根据,海南国际旅游岛建设发展规划纲要（,2010-2020,）,，按功能把海南国际旅游岛分成了五个组团。,6,政府目标：,通过打造铜鼓岭，提升文昌在海南旅游体系中的地位，重塑文昌形象，并实现区域的可持续发展,之一：补充和强化海南旅游功能，提升文昌在海南旅游市场中的地位,之二：打造成为海南具有独特城市意象的亮点区域，重塑文昌形象,之三：完善和提升文昌的城市服务功能,之四：实现区域的可持续发展，拉动文昌经济以及百姓就业,7,鲁能目标：,作为鲁能进入休闲旅游的拳头产品、标杆项目，通过开发经营的持续、增值、创新，成就鲁能战略转型里程碑,目标,可持续发展：,项目打造方向必须是可持续的，必须经得起多年开发的验证；必须是增值的，随着项目的推进，区域及物业要逐步升值；必须是有创新的，高水准，与周边物业要有差异化发展；最终使得鲁能由单一的房地产开发企业，转向区域旅游以及城市经营性物业的提供者，盈利模式有短期绩效向长期绩效转变；,现状：,区域开发尚处在较为原始的状态，缺乏科学的发展规划，鲁能具备高起点，高投入，全方位统筹区域开发的实力；,8,铜鼓岭项目不仅要促进国际旅游岛的更高发展,同时肩负鲁能集团成为中国休闲地产领头羊的历史使命,充分利用铜鼓岭所处的特殊区位以及资源价值的稀缺性，从发展海南乃至世界一流休闲度假目的地的角度，重新严谨看待铜鼓岭的价值，实现“经济、功能、形象”的统一协调可持续发展，最终肩负起引领海南未来休闲度假发展方向以及鲁能集团成为休闲地产领头羊的历史使命！,9,为实现政府和鲁能双重目标，完成区域价值赋予其发展的历史使命，世联认为应从两个层面解决关键的五大问题,区域发展战略层面,区域发展策略层面,需要解决的关键问题,1.,海南作为国内旅游大省，其旅游发展有什么缺失？需要怎么样全新旅游产品？,2.,国际上顶级的休闲度假标杆都是怎么发展的？其主要的面对的消费需求有哪些，有哪些功能组成？,3.,结合本项目的条件，统领区域发展的“魂”是什么？本项目应该如何给自身定位，该怎么协调发展？,4.,具体功能体系怎样打造才能在最大化满足高端人群休闲度假需求的同时符合区域未来城市发展的需要？,5.,区域规划怎样落实各功能？,10,从国际一流休闲度假区的发展入手寻找本项目立意以及发展方向，通过标杆案例研究得出战略以及开发策略,案例研究,方向研究、模式研究,区域发展背景研究,区域发展特征研究,区域市场研究,寻找定位,区域,发展策略,目标客户需求分析,具体项目落实,空间布局,经济评价,空间布局研究,方案经济评价,开发策略落实,战略层面,策略层面,从海南城市地位出发，通过对国际一流休闲度假区发展的研究，并比照研究得出海南发展的缺失，确定项目发展站位：,国际顶级休闲度假区,确立项目的发展站位后，从对成功的标杆案例的深入研究，确立,项目的发展战略与定位：,休闲 度假双轮驱动，旅、居、业完善的休闲度假圣地,结合本项目资源和地质条件，划分功能分区，,制定本项目的发展策略，并确定具体的项目,研究思路,11,国际公认的一流休闲度假目的地有哪些？,他们面对的客户都是谁？,12,阿拉伯海湾的一颗璀璨明珠，充满奇迹的休闲度假圣地,迪拜,13,夏威夷,坎昆,拥有得天独厚的生态资源，是高端人群向往的休闲度假世外桃源,14,黄金海岸,尼斯,拥有较强的城市意象，融合独具特色的文化素养，成为世界富豪休闲度假聚集的中心,15,针对全球知名的休闲度假目的地的客户进行深入研究,新加坡圣陶沙,迈阿密，美国,夏威夷，美国,La Jolla,，美国加州,迪拜，阿联酋,尼斯，法国,黄金海岸，澳大利亚,坎昆，墨西哥,Yalong,Bay,多摩，日本,帕拉德罗，古巴,La Jolla,，美国加州,发展成功的滨海休闲区,频临城市群腹地区位,与区域发展基础要素趋同,着重分析了其中几个具有代表性的国际一流休闲度假区,圣陶沙，新加坡,迈阿密，美国,夏威夷，美国,迪拜，阿联酋,尼斯，法国,黄金海岸，澳大利亚,坎昆，墨西哥,从区域开发目标开始,分析研究区域要素的特征,16,2008,年坎昆旅客统计,2008,年坎昆个级别旅客消费统计,单位：亿美元,根据数据显示，国际顶级度假目的地的核心客户群由富豪阶层与富裕中产阶级组成,富豪阶层：,例如名人企业家、大型公司,CEO,、巨额财富继承人等，资产在,800,万美金以上，年收入,50,万美金以上；毕业于国际顶尖教育机构，广阔的国际交际平台，并拥有良好的个人习惯与独特的个人品味；对休闲度假产品的环境，设施要求极高；,富裕中产阶层：,律师、医生、会计师、作家、编辑、工程师等工作，年收入,10,万美金以上的,富裕中产,；大多拥有国外留学背景，收入稳定，向往美好生活，对休闲度假有一定追求；,William Thompson&Joseph Hickey,2008,富裕中产阶级,富豪阶层,追随者,先锋者,17,中外富豪阶层休闲度假有什么差异呢？,18,特点,1,：,追求绝对私密并创造衔接上流社会的交际平台,;,特点,2,：,追求独特的文化底蕴,;,特色,3,：,追求对技能的锻炼，培养贵族风范,;,特点,4,：,追求水天一色的绝对原生态融合,;,特色,5,：,追求纯天然生命调养功能；,根据,ROBB REPORT,调查研究欧美日发达国家富豪阶层都具有上百年的发展历程，并具备以下,五大特点,：,欧洲富豪普遍经历五代以上发展历程，具备极高的品味修养，基本属于贵族阶层；,美洲富豪的发展普遍经历四至五代的历程；同样具备极高的品味修养与个人素质，属于贵族阶层；,日本富豪仅经历了三至四代的演变，具备极高的个人素养与品味，但不属于贵族阶层,发达国家的富豪阶层经过百年发展，已经形成一定体系，并逐渐演化出特定的休闲度假方式，先锋价值观开始形成,国 外,19,发达国家富豪阶层重视休闲度假场所的绝对私密，同时成为衔接上游社会的交际平台,特点,1,1977,海湾别墅,产品,1979,1980,1985,1989,1990,1991,1992,配套,单元,类型,多户,卡帕鲁阿湾别墅,高尔夫别墅,海湾高尔夫球场,18,洞,(6032m),网球花园,(10,个球场,),精品店购物中心,100,套,山边别墅,铁树别墅,多户,乡村高尔夫球场,18,洞,(6051m),菠萝岗,独户单一费用独立屋,卡帕鲁阿园,(,封闭的私人海边社区,),独户单一,收费住宅,数量,141,套,161,套,40,套,99,栋,8,片宅基,独户单一,收费住宅,植物园,(,封闭的私人高尔夫社区,),36,片宅基,植物园高尔夫球场,18,洞,(6638m),俱乐部会馆,(3066m2),卡帕鲁阿湾旅馆,194,间客房,游泳池,下午茶服务区,健身房,利兹卡尔顿卡帕鲁阿旅馆,550,间客房,游泳池,日光浴平台,剧场,私人休息室,5,个餐厅,乡村网球中心,(10,个球场,),建成,时间,阶段,1,：,1964-1985,年,阶段,2,：,1986,年至今,卡帕鲁阿湾作为夏威夷面向顶级消费人群成功开发的休闲度假项目，通过发展时序上对其私密区与高端私人运动的打造满足了顶级消费人群对休闲度假场所绝对私密的需求,;,这些封闭的私人海滩，私人高尔夫社区成为富豪阶层实现与上流成社会保持联系的一种交际平台；,20,他们选择休闲度假产品时追求其独特的文化底蕴,墨西哥坎昆作为国际高端休闲度假目的地，通过发掘与整合玛雅历史文化，结合得天独厚的自然生态资源，每年吸引大量国际顶级消费人群到此度假；,通过挖掘、梳理、恢复和完善当地特色历史遗迹，满足国际顶级消费人群追求特色文化的消费行为是坎昆成为国际一流休闲度假目的地的重要因素之一；,特点,2,岛上有玛雅文化的圣米盖里托古迹废墟。,距离坎昆,130,公里有一处反映玛雅人文化的图伦遗址，是墨西哥保存最好的一座玛雅和托尔特克人的古城。,在尤卡坦半岛东北部的奇琴伊察，有闻名世界的库库尔坎金字塔。,21,同时重视对某样技能的锻炼，培养贵族风范,特点,3,富豪人群专项兴趣调查,2008,年,ROBB REPORT,对美国富豪阶层进行关于休闲度假场所选择中最看重什么因素进行调研，发现越来越多的富豪重视把对某样技能进行锻炼提升视为选择休闲度假目的地的重要条件之一；其中对,48,项待选高端技能运动进行筛选：,猎鹰训练,高尔夫球学会,马 球,兰德,路华越野车学校,枪械俱乐部,槌 球,网 球,猎鹰训练,兰德,路华越野车学校,枪械俱乐部,高尔夫球学会,马 球,网 球,22,在对休闲度假目的地选择追求水天一色的绝对原生态融合,特色：,气候温和，水源纯净，拥有峭壁，森林，海滩和泻湖等多样地形。,生态环境资源包括：,具备悠久历的史苏铁类植物，蕨类植物，试,点鲸游弋的通道，猩红库拉鸟类侵蚀椰子花朵，史前鱼类化石，,众多野生凤梨，香蕉，木瓜；,由大堡礁和盛开的海洋生物环,抱的蓝色泻湖，玳瑁和太平洋,绿海龟，每年卵产的家园海滩；,斐济岛,南太平洋上一颗耀眼珍珠，无论是水上水下完全满足顶级富豪追求绝对原生态的苛刻要求,特点,4,23,特点,5,同时越来越重视其疗养以及康体功能,洲际斐济高尔夫水疗度假村（五星级）,华威斐济水疗度假村（五星级）,MANA,水疗度假村（四星级）,KORO SUN,热带雨林水疗度假村（四星级）,斐济岛作为南太平洋上的一个小岛，岛上保留着原始的海洋文化，并以丰富的,天然水疗,休闲度假设施成名于世，吸引着不计其数的世界顶级富豪与各界名流到此处度假；,完全摒弃城市所带来的烦躁，调养身心，延年益寿，生命调养已经成为顶级消费群体选择休闲度假目的地的重要指标之一；,24,中国产业经济进入快速发展期，中国富豪阶层处在发展期的先锋地位，新富阶层大量并快速产生,北 京,千万富豪：,151000,位,亿万富豪：,9400,位,上 海,千万富豪：,122000,位,亿万富豪：,7300,位,广 东,千万富豪：,145000,位,亿万富豪：,8200,位,顺应宏观经济发展大趋势，中国富豪阶层增长迅猛；,北京、广东、上海,三地千万富豪人数占全国总数的近一半；,宏观经济和社会层面进一步开放和宽容的信号；,中国经济的迅速发展为人们提供了大量创业和致富的机会；,2010胡润财富报告,1.,千万级别富豪,达到,875000,位，,相比,2009,年,增长,6.1%,；,2.,亿元级别富豪,达到,55000,位；,相比,2009,年,增长,7.8%,；,3.,十亿元级别富豪达到,1900,位；,4.,超百亿级别富豪达到,140,位；,促进富豪大量产生的原因,国 内,25,中国富豪阶层由于发展历史较短，群体的主流价值观念尚未成型，高端休闲度假模式仍处于模仿发达国家的阶段，即“去富裕中产化”阶段,特点,1,由于第一桶金来之不易，觉得挣钱不应该花掉，应该存起来或者做事业，他们只把钱当成做再投资或者用于储存的一种介质，没有把钱当做自己回报自己的礼物；,当前大部分中国富豪阶层特点：,除了资产以外，并没有注重健康的休闲度假意识与惬意生活的情趣；,导致现状,2010,年胡润百富榜统计公报,据统计中国富豪阶层在,2009,年拥有,16,日的年均假期,海 南,云 南,香 港,46%,的富豪选择境内游,13%,的富豪选择境外游,美 国,法 国,澳大利亚,境内游的富豪以自然风光为主要休闲意象进行度假产品的选择；以初级的自然风光观赏为主；对度假设施没有个性化需求；,境外游的富豪以购物休闲游为主要度假方式，仅处于大把花钱购物的层面，仅有非常小部分的富豪以国外养生休闲为主；,26,中国新一代富豪大部分拥有国际化教育背景，认可国外休闲度假方式和消费理念，积极参加顶级时尚发布，文艺品收藏拍卖会等高端社交场所,特点,2,中国新一代富豪,大部分具备海外留学背景；,认可国外的生活方式和消费理念；,对休闲度假的选择更倾向于国际发达国家的标准；,出国文化体验游的数量上升；,对高雅文艺产品有较浓厚的兴趣，向往那些具备一定艺术文化交流、发布、拍卖等场所；,寻求向国际上流阶层拓展的机遇；,国际艺术品拍卖会,法国顶级红酒发布会,国际顶级时装发布会,27,发达国家富豪阶层休闲度假选择特点,中国富豪休闲度假选择特点,差异,追求绝对私密并创造衔接上流社会的交际平台,;,追求独特的文化底蕴,;,追求对技能的锻炼，培养贵族风范,;,追求水天一色的绝对原生态融合,;,追求纯天然生命调养功能,比较中外富豪阶层对休闲度假产品选择现状，大部分国内富豪的消费行为仍然处于富裕中产消费行为阶段,境内游富豪追求完整的自然风光为休闲度假产品选择标准；,以初级的自然风光观赏为主；对度假设施没有个性化需求；,境外游的富豪以购物休闲游为主，仅有非常小部分的富豪以国外养生休闲为主；,中国顶级消费群体的休闲度假意象逐渐向发达国家的标准靠拢，但休闲度假消费理念还处于去富裕中产化行为阶段；,28,总结：,中国富豪阶层的价值观和生活方式在未来将有较大的拓展和提升前景，为其打造专属空间尤为关键；,发达国家富豪阶层的休闲度假方式引领着未来顶级消费人群休闲度假的发展方向；,1,2,29,中外富裕中产阶层休闲度假有什么差异呢？,30,紧随富豪阶层的崛起，发达国家富裕中产阶层迅速膨胀，富裕中产价值观成为中产阶层中最具代表性的价值体系,大多数富裕中产阶层从事脑力劳动，主要靠工资及薪金谋生，一般受过良好教育，具有专业知识和较强的职业能力及相应的家庭消费能力；有一定的闲暇，追求生活质量，对其劳动、工作对象一般也拥有一定的管理权和支配权。,工业化和城市化的快速发展促进了发达地区富裕中产阶级规模的扩大，可自由支配的财富的增多，便捷交通的出现，使富裕中产阶层休闲旅游度假在欧美等国家日益活跃，这类人群大量出现在海滨旅游度假、湖滨旅游度假、山地旅游度假和温泉旅游度假等不同资源类型的旅游度假地，他们希望多时间内大而全的享受到全方位的服务；,2009,年各国富裕中产阶级统计占总人口数比例,国 外,31,发达国家富裕中产阶层具备良好的教育修养，对异域文化有强烈的好奇心，并愿意为高档度假休闲消费买单,发达国家富裕中产阶层消费人群拥有良好的文化背景，由于具备较为稳定的经济收和充足的假期时间，其休闲度假需求呈现多元化，同时经济宽裕的他们愿意为满足自己好奇心为高档休闲度假产品买单；,特点,1,海边冲浪,海边冲浪,希腊海文化,邮轮休闲游,32,发达国家富裕中产阶层认为有内涵的休闲生活体验已经成为生活的一部分，一定程度上表明富裕中产阶层的模仿以及接受新事物的能力不断增强,特点,2,据统计，法国尼斯作为全球顶级的休闲度假胜地之一，拥有为数众多的级高端度假设施与信息发布平台，例如酒店，拍卖会，时尚发布会，会展等，大量欧美发达国家的富裕中产阶级由于生活水平的不断提高，在休闲度假产品等选择上体现出向往上等阶层生活方式的愿望，同时热衷于参加一些高端的新潮活动；,2000,2002,2004,2006,2008,2010,（上半年）,49%,11%,53%,15%,13%,64%,70%,16%,48%,9%,63%,10%,富裕中产阶层,富豪阶层,2010,年上半年尼斯客源比例分析,巴黎德鲁奥拍卖行,2000,年至,2010,年上半年富裕中产阶层与富豪阶层的整体变化相似，同时富裕中产阶层的消费行为逐渐模仿顶级消费群体，通过豪华酒店这类休闲度假设施充分享受高端休闲生活方式；,33,随着中国人均GDP突破3000美元，富裕中产阶层步入快速膨胀阶段，一二线城市的富裕中产阶层占城市人口比例将超越15%,2010,中国社会人口分析报告,伴随着中国社会经济全球一体化发展，富裕中产基础的基数不断扩大，,2010,年达到占人口比例的,23%,；,2009,富裕中产阶层统计分析报告,一，二线城市收入超过,10,万美元的富裕中产阶层人口占城市人口比例将超越,12%,，富裕中产阶层生活理念的改变较快，其对休闲度假需求不断上升，产品多元化；,国 内,34,国内富裕中产阶层平均学历较高，价值观快速改变，但当前这类消费人群休闲度假产品的选择仍处于去“大众化”阶段,特点,1,国内富裕中产阶级均具备相对较高的文化背景，但现阶段休闲度假仍处于大众化阶段，这类人群拥有对惬意休闲意象的想法，但没有真正形成富裕中产阶级的应该享受的休闲氛围；可预见，未来将快速步入全面富裕中产阶段，品质化、国际化将是这个阶层的核心主题；,国内富裕中产阶层休闲现状,向往,需求,35,国内富裕中产阶层偏好品牌，渴望奢侈品，伴随盲目崇拜成为富裕中产消费的核心特征，是最容易被引导的群体,特点,2,2009,年初迪拜最奢华的七星级酒店帆船酒店开始尝试接待团体客，旅游网统计工薪阶层选择帆船酒店休闲度假人数激增；,2010,年上半年，顶级奢华的帆船酒店中国旅客人数占到总量的,60%,以上；不难看出国内富裕中产阶层对休闲度假产品的选择有很强的品牌象征与享受顶级服务等价值理念，崇拜顶级奢华的休闲氛围；,2004-2010,中国旅客赴迪拜帆船酒店入住率统计,36,相比发达国家，中国境内高品质休闲度假产品供应少，结构不完整，消费门槛极高，压抑了富裕中产阶级的休闲度假需求,富裕中产阶层代表访谈,“,现在每年都有旅游的基本预算，在国内玩基本上够用，但是国内休闲度假的地方设备简陋，感觉不值得去。,”,深圳发展银行 黄先生,“,小孩放假的时候我们都会找个环境好的地方好好放松一下，享受一下休闲度假的乐趣，但是来来去去都是那么几个地方，想去别的地方消费太高，基本不考虑。,”,深圳深联一汽,S4,店 陆经理,“,休闲度假的话我之前都去海南，但是那边没什么好玩的，除了滨海之外就没什么了，休闲产品同质化很严重，而且价钱比较贵，即便花了钱感觉不是很值得，服务没跟上去，下次去可能会出国吧。,”,深圳招商银行 吕小姐,设施单一，休闲度假产品选择少，结构不完整,37,比较之下国外休闲产品选择丰富，档次高；国内富裕中产阶层虽然对高端休闲度假产品有强烈的需求，但仍然停留在大众消费层面,发达国家富裕中产阶层休闲度假选择特点,国内富裕中产休闲度假选择特点,差异,对休闲度假产品具有明确的个人需求，并不仅仅注重品牌，更注重产品的品质与内涵；由于发达国家休闲产业发展相对成熟，相关休闲度假产品选择丰富，消费者更愿意尝试新鲜的休闲方式或者娱乐内容；,逐渐富裕的中国富裕中产阶层消费群体渴望高档次的休闲度假氛围，但没有个性化需求，只注重休闲产品的品牌，档次，并不太注重内涵；同时渴望享受奢华的生活方式；,然而现阶段国内休闲度假产品供应少、同质化严重、结构不完整、消费门槛极高压抑了这类人群的休闲度假需求；,38,总结：,国内富裕中产阶层偏好品牌，盲目崇拜，渴望奢华休闲度假氛围，容易被引导；,发达国家富裕中产阶层对休闲度假需求是理性的，休闲度假产品的选择是多样化的；,1,2,39,富豪与富裕中产阶层休闲度假体系需求总结,富豪阶层休闲度假需要什么,富裕中产阶层休闲度假需要什么,专属的私人海滩,绝对原生态自然环境,顶级生命调养项目,豪华私人会所,顶级游艇俱乐部,私人度假庄园,顶级交际平台,。,高档主题公园,环境优美的海滩,高档休闲度假村,大众高尔夫球馆,高档海上运动项目,游艇租赁俱乐部,。,无论是国内富豪阶层还是富裕中产阶层，他们的休闲度假需求紧随国际潮流。通过打造国际顶级休闲度假产品不仅可以吸引国际主流高端消费人群，同时兼具培育中国富豪阶层与富裕中产阶层正确休闲度假消费理念的重任；,40,如何建构与借鉴,-,国际先进滨海休闲度假区是怎样开发的？,深度解析国际成功的滨海休闲目的地，并梳理出铜鼓岭项目可以借鉴的发展战略与发展策略,铜鼓岭开发的目标导向？,在大海南旅游二次创业的前提下，铜鼓岭的开发必须具备国际级的休闲度假区品质,铜鼓岭具备开发成为一流的滨海休闲度假区的条件,41,铜鼓岭发展思路研究,国际顶级滨海休闲度假区的发展路径：,滨海度假目的地一共有三种发展模式；各自路径和依赖的发力点有所不同；,海南发展的得失：,海南国际旅游岛的大背景下，重新审视当前各大度假区的不足，寻找项目的发力点,根据规律总结，从以下四大方面对铜鼓岭本体条件进行比对分析：,区域交通,产业基础,文化内涵,资源条件,整体规模,地形地貌,铜鼓岭是否具备条件打造成为国际一流休闲度假区呢？,42,透视,国际滨海休闲度假胜地,43,全球一流休闲度假目的地发展模式研究,44,根据世联分析，世界一流滨海休闲度假目的地发展分为三大模式,迪拜模式,生态模式,滨海都市模式,国际旅游一流目的地,45,迪拜模式的核心特征：人造奇迹和奢华,46,迪拜的核心旅游功能体系：超豪华酒店、人造奇迹、免税购物、顶级体育,帆船酒店,亚特兰蒂斯酒店,超豪华酒店：帆船酒店、亚特兰蒂斯酒店、海地酒店等；,人造奇迹：棕榈岛、世界人工岛、大量外形奇异的建筑物；,免税购物,：迪拜购物中心（,世界最大的购物中心之一）、奢侈品专卖店；,顶级体育：世界级的机动船、赛艇、帆板、冲浪和传统的独桅帆船比赛；世界级前,50,名选手参加的迪拜网球公开赛；有泰戈,伍兹等著名高球选手加入的迪拜沙漠精英挑战赛。,棕榈岛,迪拜购物中心,世界人工岛,帆船,47,迪拜模式的发展之路，依靠金钱打造，提升国家形象及国家地位,50,年代,60,年代,70,年代,80,年代,90,年代至今,迪拜还只是波斯湾沿岸的一个滨海小镇，人口也不过,5000,多人，大多是目不识丁的牧民,迪拜在贸易上对外国人的灵活和宽松政策，吸引了更多的外来者，由于这些外国“移民”的加入，加快了迪拜的国际化进程，使迪拜也迅速地成为一个大的国际性的贸易港口城市,国家的领导者，通过其成功地管理和运作，致力于打造成一个全球化的贸易城市和成为中东的会展中心。,由于迪拜的石油资源并不丰富，于是为了长期保障经济增长，就必须不断寻找创造新的价值链。,知识经济的大潮方才涌现，迪拜又开始了雄心勃勃的网络城、媒体城的建设构想,建造码头和店铺，开展贸易,发现了石油，第一桶石油的出口，推动了迪拜的经济和城市基础建设的更快发展,开挖世界第一的杰贝阿里人工港和在茫茫沙漠中建造有,37,层高的世界贸易中心,迪拜地处沙漠地区，古迹很少，基本没有什么旅游景点，迪拜便选择建设成为一个现代旅游城市。,迪拜当局决定往知识经济的都市发展。迪拜网络城市计划实行起的短短,5,年内,已有超过,835,家跨国大科技公司在此设点,有,35000,名多数来自海外各国的高科技人才在这里工作。,迪拜政府利用其美丽的海滩和大片的土地建设了众多世界上数一数二的豪华饭店、大型商城、娱乐场所和体育设施，吸引各国游客到迪拜旅游、购物、度假，也给在迪拜工作、生活的外国侨民提供更丰富多彩的生活环境。,旅游人数逐年增加，自,2003,年起，迪拜旅游业的收入已经超越了石油收入，占到了,GDP,的,10,以上,迪拜已然成为中东非地区最重要的转运中心,还是著名的观光购物城和科技网络城,。,处于发展贸易,起步阶段,放宽政策，吸引外来人口，快速发展贸易,石油的发现带来经济快速增长，推动国家升级,确定国家定位,迈出让世人惊叹的第一步,立足现状，寻找新突破,打造世界高端的旅游目的地,引入高科技产业，带动国家可持续发展，国家进一步升级,48,生态模式的核心特征,以夏威夷和坎昆为代表,强调自身强势的生态资源和独特的本土文化,强势的海滨资源：太平洋群岛以及加勒比海海岸；,火山资源：太平洋海底火山堆，形成夏威夷群岛独特的地形；,独特的文化底蕴：以海洋为生计的玻利尼西亚文化以及作为世界重要古文化之一的玛雅文化。,夏威夷钻石火山,坎昆玛雅文化,夏威夷海滩,夏威夷玻利尼西亚文化,坎昆海滩,49,世界顶级豪华设施,依托生态资源建立多元的休闲配套，提供购物、餐饮、娱乐、运动、康体等功能，提升游客体验，并通过会员制打造顶级私密空间,生态：夏威夷和坎昆均拥有无以伦比的强势滨海资源，夏威夷还拥有独特的太平洋火山堆地貌；,文化：夏威夷的玻利尼西亚文化、坎昆的世界古老文化玛雅文化；,养生：海景酒店、水疗中心；,运动：高尔夫球场、水上运动,顶级会员酒店,世界级,SPA,私人高尔夫球场,海景酒店,购物中心,游艇,文化遗产,50,坎昆的发展之路，依托于强势的生态资源，政府对各种资源的保护，使之从小渔村走向世界一流的度假目的地,60,年代,70,年代,80,年代,90,年代,至今,坎昆只是个仅有,300,多人的渔村。,坎昆是一个只有,2000,居民的渔村，半岛上则只有,3,户渔家。,居民增加到,6,万人,坎昆人口达到,25,万,到目前为止，城市人口已经达到,100,万,墨西哥政府制定了,国家旅游战略发展规划,。,政府对坎昆旅游度假区进行整体规划，指导该区域开发。,从美洲开发银行取得贷款继续进行基础设施建设。,由于常住人口的增加，开始加大对坎昆城的开发：医院、学校等。,政府制定“玛雅世界”旅游规划，以推动整个半岛旅游业的发展。,72,年政府开始在该岛投资,3.5,亿美元修建了高速路；,建造了国际机场；在东海岸建造了华雷斯海港，开通了同加勒比海各国的海运。,吸引国外资本开发半岛旅馆区。,同时严格按照政府规划保护玛雅文化和礁湖的生态资源。,到,1994,年,半岛上的旅馆已由,80,年的,22,家增加,90,家,客房两万多间，另开发有数百家餐馆、夜总会、网球场和高尔夫球场。,72-75,年吸引国内外商人来此投资，在半岛上建了,22,座豪华旅馆。,75,年正式接待游客，当年接待了,10,万人次。,76,年南斯拉夫总统铁托元帅访问坎昆。,1981,年南北首脑会议在坎昆召开，更使他名噪全球。,到这里旅游的人数年年直线上升，,1989,年突破,100,万人次（,80,年接待,46,万）。外国旅游者占,52%,以上。,92,年开始每年接待,120,万国际游客，消费,12,亿美元，酒店的使用率超过,60%,国际客源市场：美国占,57%,，有,7.8%,来自加拿大和欧洲。本地的旅游也相当活跃，每年有,39.52,万。,2002,年接待游客,300,多万，旅游外汇收入,32,亿美元（占墨西哥全国旅游创汇的,40,）。,将发展定为,国家战略,建立立体、便捷的交通体系,多方吸引实力商家投资，实现滚动开发,合理的资产负债结构，低成本债权融资,严格控制生态环境，坚定进行自然保护,完善区域配套设施建设，增强持续吸引力,最大限度的挖掘本地人文历史资源,51,滨海都市模式的核心特征,以滨海特色为依托，引入产业，提供社交平台,迈阿密时装设计发布会,黄金海岸华纳兄弟电影城,嘎纳国际电影节,尼斯电影节,52,类型一：尼斯依托文化传统和历史沉淀，发展成为贵族文化高地,由于曾经作为古罗马的殖民地，尼斯古城内仍具有意大利式的生活气息和情调，高大的房屋和狭窄的街道是颜色清淡的意大利风格。,53,迈阿密人工岛富裕中产区,类型二：迈阿密依托后天人造设施以及产业培育，成就完整滨海度假体系,黄金海岸水上乐园,人造设施：提供购物、就餐、娱乐、运动、康体等丰富功能，打造完整的滨海度假区域，提升区域价值；,产业培育：围绕滨海资源开发及引入各种产业活动，培育成为业界有影响力的产业，通过每年举办的活动，提供社交平台，有人参与体验，如艺术节、电影节、奢侈品发布会等。,迈阿密海滩巴塞尔艺术节,迈阿密国际电影节,迈阿密国际时装周,54,发展之路依托历史文化底蕴或良好的滨海资源，投入设施建设，引入相关产业，实现可持续发展,类型一：尼斯,深厚的城市历史文化底蕴,投入设施建设，完善城市功能体系,类型二：迈阿密,产业导入以及升级,良好的滨海资源,投入设施建设，形成城市功能的一部分,城市产业导入以及升级,由于有着深厚的历史文化底蕴，尼斯在早期已经是贵族们的度假胜地，后期的发展主要是增建设施，引入产业，实现可持续发展。,拥有良好的海滨沙滩，为游客服务的区域逐渐建立形成，最终形成城市功能，后期引入产业，实现可持续发展。,55,启示1发展模式：迪拜模式难以复制，生态模式与都市模式相结合的创新发展模式是项目的主要发展方向,开发模式,开发主体财力,设施投入量,生态破坏程度,迪拜模式,极高,极大,极大,生态模式,低,小,小,都市模式,中,中,中,本项目拥有大量的生态资源，开发面积较大；,迪拜模式发展需要极高的开发财力，以及会对生态造成极大的影响；,生态与都市开发模式的开发财力较低，生态破坏程度较小；,固迪拜模式不予以考虑，本项目主要考虑的开发模式为生态模式与都市模式。,56,启示2功能体系：大规模滨海区域开发的核心动力和客群都是复合的,城市功能,产业功能,旅游功能,核心动力,富豪,富裕中产阶级,客群,大规模滨海区域开发,57,启示3发展路径：依赖生态资源、设施再造与产业导入是度假区保证可持续发展的阶段性重点,依赖生态资源,设施建造,产业导入,大型滨海度假目的地发展路径,58,海南作为中国唯一的热带岛屿，已经成为全球性的旅游目的地,昆明,南宁,北海,台北,福州,厦门,广州,国外,南,海,海口,三亚,国际客源,国内客源,游客来源,全球知名景点,全球知名赛事,59,国际旅游岛的大背景下，通过落地签证以及免税店等措施，提升海南旅游的品质，未来对国内外游客吸引力在逐步增强,免税店：,海口、琼海、万宁、三亚,铁路：东环城际铁路，北起海口，南至三亚，途经文昌、琼海、万宁、陵水等市县，全长,302,公里。,东环城际铁路的打通将会实现,30,分钟购物经济圈，大大方便了来岛旅客的免税购物行程。,经国务院批准，我省从,2000,年,10,月,31,日起开始实行对外国旅游团免办签证政策：韩国、日本、俄罗斯、美国等,21,个国家的,5,人以上旅游团，经国家旅游局批准在海南省内注册的,40,家国际旅行社组团，在海南停留时间不超过,15,天的，可以免办签证从海南入境。,60,目前海南岛以滨海资源为核心，形成了主题鲜明的两极带多点的发展格局,旅游发展特色,以生态体验为主题，云集众多高尔夫球场，知名度及成熟度逐步提升,旅游发展呈散点状，尚未形成鲜明的板块主题，知名度及成熟度较低,以滨海度假为主题，旅游基础雄厚，知名度及成熟度最高，辐射力强,滨海度假,生态体验,文昌,三亚滨海区,海口滨海区,琼海,万宁,陵水,三亚极,海口极,其他滨海区域,61,湾区开发热潮涌动，顶级开发企业争相进入，海南迎来高水准全方位竞争时代，东部岸线正在快速崛起,海南岛,棋子湾,滨海旅游度假,高尔夫,南山文化旅游区,宗教文化,旅游观光,红塘湾,滨海旅游度假,三亚湾,城市滨海度假,城市观光,亚龙湾,滨海旅游度假,高尔夫,海棠湾,清水湾,香水湾,滨海旅游度假,高尔夫,石梅湾,土福湾,滨海旅游度假,博鳌,会议,高尔夫,度假,东海岸,滨海旅游度假,高尔夫,游艇,盈滨岛,滨海旅游度假,宗教,抱虎角,滨海旅游度假,铜鼓岭,滨海旅游度假,三亚,海口,鲁能,中粮,中信,中信泰富,华润,雅居乐,富力,万科,合景泰富,新世界,62,但从未来高端消费群体的需求角度来看岛内现状以及各湾区的功能，存在四大主要矛盾,矛盾二：顶级私密与顶级社交平台不可兼得的矛盾,矛盾四：特色功能自发发展缺乏整合，导致产业空洞无法,产生品牌效应的矛盾,矛盾三：,优质配套,的排他性与富裕中产需求的普遍性的矛盾,矛盾一：国际化定位与配套低水平之间的矛盾,63,矛盾一：国际化定位与配套低水平之间的矛盾,数据显示，当前海南旅游市场以国内旅客为主，境外游客比例非常少，游客主要集中在海口，三亚等传统度假地点，但是由于要休闲度假设施落后，在与东南亚以的竞争中处于劣势，导致对国际游客吸引力不足；,2007-2010,上半年海南国内外游客总量统计,海南旅客总量,国内旅游总量,境外旅游总量,单位：万人次,2008-2009,年海南旅客分布统计,64,矛盾二：顶级私密与顶级社交平台不可兼得的矛盾,石梅湾,亚龙湾,华润打造海南首席私人湾区,私密,但太小,周边无配套,VS,国家海岸酒店成群,配套成熟,富豪扎堆,但不私密,65,矛盾三：优质配套的排他性与富裕中产需求的普遍性的矛盾,博 鳌,区域内只有较为原生态的自然景观,但没有高端配套设施,神州半岛,中信泰富会员制游艇基地,游艇配套吸引人,但门槛高,VS,66,矛盾四：特色功能自发发展缺乏整合，导致产业空洞无法产生品牌效应的矛盾,疗养,游艇以及水上运动,影视传媒,基本以酒店,spa,为载体，功能较为单一，缺乏高端疗养设置,虽然有选美小姐等比赛，但与发达海岸相比，没有形成影视文化发布高地,只有少数俱乐部在运作，但未来多数都位于城市配套缺失的湾区，缺乏产业支撑,67,铜鼓岭发展思路研究,国际顶级滨海休闲度假区的发展路径：,滨海度假目的地一共有三种发展模式；各自路径和依赖的发力点有所不同；,海南发展的得失：,海南国际旅游岛的大背景下，重新审视当前各大度假区的不足，寻找项目的发力点,根据规律总结，从以下四大方面对铜鼓岭本体条件进行比对分析：,区域交通,产业基础,文化内涵,资源条件,整体规模,地形地貌,铜鼓岭是否具备条件打造成为国际一流休闲度假区呢？,68,铜 鼓 岭,发 现,69,在海南岛发展下，文昌由于交通闭塞，设施落后，近年来游客接待总量排在万宁和琼海之后，旅游收入排在第三位,20072009,年海南各城市旅游人口,20072009,年海南各城市旅游收入,万人,亿元,“文昌的旅游线路不好安排，景点虽然很多，但比较散，交通不是很方便，组织起来有难度，而且度假设施太少，所以很难设计到旅游线路里”,康辉旅游 李经理,“现在文昌的本地人海口比较多，周末去比较方便，但是整体来看相对成熟度假区基本没有，而且由于交通还比较闭塞，关注度比较少，来得人就少以一些,”,海口消费者,70,东环城际铁路以及两桥一路的修通将彻底改变文昌交通末梢的状况,至海口,至三亚,铺前跨海大桥,清澜跨海大桥,“两桥一路”：第一部分为清澜跨海大桥，桥梁全长,1276,米,;,第二部分为铺前跨海大桥，桥梁全长,3666,米,;,第三部分为铺前跨海到清澜跨海大桥沿东海岸滨海旅游快速干道，全长,99.43,公里,;,第四部分为清澜跨海大桥引线工程，全长,5400,米,建设周期：一期工程将用,3,年左右时间建成，二期工程计划,2010,