伟业顾问-豪宅智能家居专题研究.ppt

B.A.Consulting,BACIC,B.A.Consulting,BACIC,THANKS.,B.A.Consulting,北京市安定门外安立路,8,号汇欣大厦,A,座,15,层,15/F,Building A,Huixin Plaza,No.8 Anli Road,Andingmenwai,Beijing 100101,China,TEL:[phone],FAX:[phone],BACIC,BACIC,B.A.Consulting,豪宅研究专题,豪宅中的智能家居专题研究,目 录,智能家居概述,智能家居在中国,引子：世界顶级豪宅、智能家居先驱案例,智能家居概述：对智能家居的定义和描述,BIG HOUSE,全球首富、资讯电脑业巨擘比尔盖茨的豪宅，,被称为全世界最“聪明”的房子，,豪宅是怎样聪明的？,引子,安防系统堪比专业的安保团队。,世界顶级豪宅案例,专业保镖,来访者通过出入口，其个人信息、包括指纹等，就会作为来访资料储存到电脑中；,通过安检后，保卫人员发给来访者一个纽扣大小的东西，佩戴上它，来访者在盖茨家的行踪就一目了然了；,抢灾英雄,当发生火灾等意外时，住宅的消防系统可通过通讯系统自动对外报警，显示最佳营救方案，关闭有危险的电力系统，并根据火势分配供水；,顶级安防,房屋的安全系数也足够保证，当一套安全系统出现故障时，另外一套备用的安全系统则自动启动；当主人需要时，只要按下“休息”开关，设置在房子四周的防盗报警系统便开始工作；,引子,周到的服务能达到庞大的仆从队伍也达不到的贴心舒适。,世界顶级豪宅案例,周到管家,大门设有气象感知器电脑可根据各项气象指标，控制室内的温度和通风的情况。,零等待,用手机远程控制电脑，可以遥控家里电器，提前准备好自己需要的一切。,专业医生,厕所安装有检查身体的电脑系统，如发现异常，电脑会立即发出警报。,贴心密友,在后台系统内有强大的数据库，整理使用者的偏好，将房间内的声、光、色调整到最符合使用者心情的状态。,引子,占地：约,6100,平米,估计总值：,53,392,200,美元,地皮价值：,9,122,200,美元,建造时间：,1990-1997,水域：大约,500,英尺,房间：,7,个睡房，,24,个浴室，,6,个厨房，,6,个火炉，及数个特殊功能房。,特点：全宅地下光纤铺设总长度达,80,平方公里。,极高的科技含量将盖茨的豪宅推高至,5300,万美元的估价。,世界顶级豪宅案例,引子,业内认为，这座被称为“未来屋”的豪宅，指明了住宅发展的方向：智能家居。,截至,2009,年，家居智能化已成为豪宅项目的必备要素。,智能家居概述,到底什么是智能家居？,以盖茨的豪宅为引，研究中国市场中目前条件下豪宅智能化的设计内容；,怎样的住宅才能被称为是智能家居？,目前对于智能家居专业非官方的评定标准；,智能家居和豪宅的关系？,智能家居目前主要处于少数人的消费领域；同时智能家居也实现了豪宅客户对于居住的高端要求。,智能家居，或称智能住宅，在英文中常用,Smart Home,。与智能家居的含义近似的还有家庭自动化（,Home Automation,）、电子家庭（,Electronic Home,、,E-home,）、数字家园（,Digital family,）、家庭网络（,Home net/Networks for Home,）、网络家居（,Network Home,）,智能家庭,/,建筑（,Inte1ligent home/building,）、在香港、台湾等地区还有数码家庭、数码家居等称法。,智能家居是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、信息家电、设备自动化，集系统、结构、服务、管理为一体的高效、舒适、安全、便利、环保的居住环境。,智能家居可以定义为一个过程或者一个系统。利用先进的计算机技术、网络通讯技术、综合布线技术、将与家居生活有关的各种子系统，有机地结合在一起，通过统筹管理，让家居生活更加舒适、安全、有效。,与普通家居相比，智能家居不仅具有传统的居住功能，提供舒适安全、高品位且宜人的家庭生活空间；还由原来的被动静止结构转变为具有能动智慧的工具，提供全方位的信息交换功能，帮助家庭与外部保持信息交流畅通，优化人们的生活方式，帮助人们有效安排时间，增强家居生活的安全性，甚至为各种能源费用节约资金。,1,、智能家居的定义,智能家居概述,智能家居指的是一套完整有机的综合系统，而非单纯的设备。,2,、现阶段智能家居的设计内容,智能家居概述,智能家居的设计内容涉及日常生活的方方面面。,家居保安系统功能,：,门、窗防盗联合报警功能；,煤气、浸水、放火报警功能；,家电非正常运转防范及控制；,周边防越报警；,监控报警及门禁对讲系统。,家居设备控制功能,：,家庭照明控制功能；,家用电器运行状态控制；,家用多媒体控制；,背景音乐及家庭影院系统；,水电气智能远程抄表系统。,家居综合布线功能,：,家庭局域网；,Internet,网络及通讯网络接口；,强、弱电综合布线。,家居信息化功能,：,家居自动办公系统；,家庭信息管理。,住宅小区管理系统,：,停车场及车库管理；,草坪及绿地管理及自动浇水系统；,物业维护定时管理系统；,保安服务系统；,宠物等智能喂养管理系统。,2,、现阶段智能家居的设计内容,智能家居概述,3,、智能家居的行业标准,智能家居概述,3,大必备系统。,智能家居（中央）控制管理系统,家居照明控制系统,家庭安防系统,家居布线系统,家庭网络系统,背景音乐系统,家庭影院与多媒体系统,家庭环境控制系统,5,大可选系统。,产品认定：,智能家居（中央）控制管理系统、家居照明控制系统、家庭安防系统都可直接称为智能家居（智能家居系统产品）。,而可选系统都不能直接称为智能家居，只能用智能家居加上具体系统的组合表述方法，如背景音乐系统，称为智能家居背景音乐。,环境认定：,只有完整地安装了所有的必备系统，并且至少选装了一种及以上的可选系统的智能家居才能称为智能家居。,智能家居和豪宅的关系,研究依据：,在中国目前的市场条件下，智能家居只能选择和高端项目联姻，才能保证其实现性，同时提高高端项目的价值。,研究内容：,豪宅客户都关注些什么？,豪宅客户的价值观研究；,智能家居都能实现什么？,智能家居实现功能与豪宅客户价值观的契合点。,智能家居概述,5,、豪宅客户价值观,智能家居概述,最好所有人都知道,家中人少,一定精装修,开敞通透视线好,空间要大气奢华,没人知道的项目,家中人多复杂,毛坯,尽量私密,安全温馨,一定要核心地段,越安静越偏远越好,张扬,低调,5,、豪宅客户价值观,智能家居概述,Safety,Comfort,Trust,Design,Location,安全性、私密性,舒适度,信任,设计（生活方式）,地段、文脉,5,、豪宅客户价值观,智能家居概述,Safty,安全性,私密性,出入管理,背下业主所有车牌,蒙车牌,流线非接触,感应电梯,安防系统,二次对讲,自动报警（密码开门同步报警）,户外抄表与检修,户内避难室,服务人员专用通道,消防报警,烟感系统,煤气报警系统,使用安全,车行安全（道路除雪）,人行安全（材料防滑）,儿童与宠物安全（景观化肥和杀虫剂的使用控制）,残疾人安全（残疾人电梯按钮、盲文扶手、无障碍设施）,通过物业管理、建筑设计等手段降低住户的心理防线。,5,、豪宅客户价值观,智能家居概述,Comfort,舒适度,安静,浮筑楼板,复合材料隔音墙,声闸,同层排水,采用螺旋型水管,清新,新风系统,呼吸式幕墙,中央除尘,先进环保的采暖制冷技术,便捷,设备层，空间格局灵活，适应性强,职能家居系统，简化控制,支管循环，,24,小时热水系统,更衣室采光，化妆间两套光源（模拟自然光和晚宴强光）,厨房预设电话、网络、电视信号接入，可视对讲,主卧主卫呼叫系统,通过建筑施工、给排水、强弱电、空调等系统优化等手段提高居住舒适度。,5,、豪宅客户价值观,智能家居概述,Trust,信任,对开发商的品牌信任,眼见为虚耳听为实,口碑比现场包装的作用更大,邻里,通过圈层营销制造同品质邻里,避免大众传播方式,物业管理的创新（可在销售过程中模拟，场景体验）,尽量叫出业主的姓氏,永远说“,Yes”,“,关注别人”的服务意识,超越业主的预期（拦飞机、订蛋糕）,定制家庭服务（就餐、,SPA,、就医、车辆）,通过营销手段和后期物业服务创新营造信任的氛围。,5,、豪宅客户价值观,智能家居概述,Design,设计,（生活方式）,主仆分入，从停车开始就独立通道,电梯独门，双入口,服务人员另有通道,完善的主卧系列,套内双卫浴双更衣,套内健身房、书房,利于社交活动的起居系列,起居厅、正餐厅、影音室、会议室、书房等串联结合布局,玄关引导序列感、展厅、十字厅、与交通空间的结合,客用卫生间,社交的脸面与实用性相结合,与户型面积匹配,服务空间,自带卫浴工人房,洗衣房、储藏间、设备间,中西厨与餐厅的最佳动线,特殊空间,避难室,金库、酒窖,多回路平面格局，强调礼仪和序列,起居回路、卧室回路、服务回路三者分开,外立面风格、景观园林,是否符合客群审美,通过建筑设计等手段实现的是一种高端尊贵的生活方式。,5,、豪宅客户价值观,智能家居概述,充分发挥对地段的想象力,岛的会所,四合院会所,远郊庄园,Location,地段文脉,从客群角度深挖,不同圈层有地段和文脉喜好的差异,借势、造势,风水,古迹,与营销推广关联度更强，渠道与想象。,6,、智能家居与豪宅客户需求的契合点,智能家居概述,Safety,Comfort,豪宅客户最关注！,首先豪宅客群最关注的是安全性和私密性。通过物业管理和智能家居系统就可以实现；,其次豪宅客群会注重居住的舒适度。这里不是指常规意义上是否南北通透自然采光通风，而是通过建筑设计、施工技术、设备设施等方面来实现常规住宅很难达到的高标准。,Trust,Design,Location,智能家居各子系统重要度排序,必选系统中，从客户层面关注度排序最重要的是家庭安防系统；智能家居（中央）控制管理系统和家居照明控制系统则在关注范围之列，但是其在销售过程中对售价提升的刺激度远不如高标准安防系统高。,目 录,智能家居概述,智能家居在中国,知名品牌和相关项目案例,智能家居目前在市场应用的切入点,美国,AMX,品牌智能化系统,智能家居在中国,MX智能中央控制系统是,多媒体集控领域最优秀的产品,，在同类产品中处于绝对领先地位。,AMX总公司设立于美国德克萨斯州Richardson,Texas，拥有现代化设备，是AMX集团的销售、推广、财务及技术中心。,AMX在加拿大、中东、欧洲、拉美、香港、等设有分公司，专为当地的经销商及用户提供客户服务、培训、技术及销售的支持。,品牌简介,美国,AMX,品牌智能化系统,智能家居在中国,近二十几年来，美国AMX都,领导着遥控科技的潮流,，更获多项国际奖项。,在世界每一个角落，如会议室、培训中心、电视会议室、遥距学习中心、家庭影院及现代化家居中均可找到AMX遥控系统。,AMX将不同厂家、型号、性质的视听器材或硬件，甚至环境装置连接起来，令所有的控制尽在掌握之中。,品牌简介,美国,AMX,品牌智能化系统,智能家居在中国,代表案例,上海尚海湾豪庭,项目位置：徐汇区宛平南路,1441,号（滨江区域）,价格：,35000,元,/,平方米以上,户型：主要是,160-200,平方米的三房和四房,开盘时间：,2007,年,9,月,28,物业：戴德梁行；物业费：,4,元,/,平方米,/,月,建筑面积：,486000,占地面积：,150464,绿化率：,35%,容积率：,3.23,停车位：,1000,个（车位比,1:0.80,）,美国,AMX,品牌智能化系统,智能家居在中国,代表案例,上海尚海湾豪庭,据权威房地产研究中心统计，尚海湾去年以总成交金额,25.5,亿元，名列,2008,年全市住宅销售总金额第二，可谓逆市飘红；,09,年，随着房产大势的回暖，尚海湾第一季度销售依旧排名上海豪宅市场前三甲。,由“香港室内设计之父”高文安大师亲自担纲设计专门针对层峰人士独到的品位；,除了极尽奢华的室内装修之外，,各种高科技的顶级配置,亦成了又一大看点。,美国,AMX,品牌智能化系统,智能家居在中国,代表案例,上海尚海湾豪庭,五大核心体系构筑了高端物业新标准,。,大金,VRV,中央空调及新风系统,伊莱克斯旗下品牌,BEAM,中央吸尘系统,美国,3M,品牌中央净水软水处理系统,德国原装进口,VIESSMNN,菲斯麦热水及地暖系统,美国,AMX,智能系统,其中价值,80,万元的美国,AMX,品牌智能化系统，使整套生活展示间都,以高科技智能化进行控制,，包括窗帘会根据季节和光照的变化，控制全自动开合；空调、新风、地暖等会根据室内的二氧化碳含量、室内温度自动启动或关闭，,打造出一个“会呼吸”的房子,。,美国,AMX,品牌智能化系统,智能家居在中国,代表案例,上海尚海湾豪庭,无论在家里的哪个角落，都可以通过,无线触摸屏,随意打开另一区域的灯光，不仅如此，灯光还可以随着主人的脚步声点亮和熄灭；家中的窗帘和音效系统也可以通过这个集中控制器进行操控。例如，宝贝不会因为拉窗帘的声音而被吵醒，在书房接电话时，也不用跑到客厅去调轻激昂的音乐，在厨房炒菜时也可以随手打开背景音乐舒缓心情。,通过智能化集控系统，可以,随心控制灯光、窗帘、空调、地暖、背景音乐等,，使温馨的家成为一座会呼吸的宫殿。这种人性化的智能操控，体现了主人的尊贵性与开发商的人性化开发理念。,霍尼韦尔（,Honeywell,）集成智慧家居,智能家居在中国,霍尼韦尔智能家居网络系统家庭网关是以用户为本的网络智能家居控制解决方案，采用霍尼韦尔全球领先的自动化控制技术，尤其是安防和能源管理核心技术。,装有嵌入式,Linux,操作系统的家庭网关可为用户创造更高的价值，在节省成本的同时提供安全、舒适、便利的居住环境。,霍尼韦尔致力于开发真正实用、便捷、帮助提高生活品质的产品和系统，这也是霍尼韦尔智能家居成功应用的关键因素之一。,品牌简介,霍尼韦尔（,Honeywell,）集成智慧家居,智能家居在中国,代表案例,天津塞顿中心,赛顿中心,(City Centre),坐落于天津市稀有地界五大道中心区域,明显的区位优势、政治优势、基础教育优势和人文环境优势，使其当之无愧成为天津城市中心的“顶尖豪宅”。,赛顿在天津率先采用,Honeywell,的家居自动化系统，同步于国际的智能家居水平，实现了集社区安防,物业管理,信息网络及智能化家居于一体的智能化管理系统。,赛顿以人性化、智能化为核心建筑理念，将智能家居功能涵盖到生活各个细节，以全智能顶峰的名义，开创了津门和中国北方城市智能生活之先河。,霍尼韦尔（,Honeywell,）集成智慧家居,智能家居在中国,代表案例,杭州东方润园,项目位置：江干 钱江新城内,价格：,30000,元,/,平方米以上,户型：主要是,360,平方米以上,开盘时间：,2006,年,10,月,15,入住时间：,2008-12-31,，,2009,年初,建筑面积：,22,万余平方米,绿化率：,40%,容积率：,2.80,霍尼韦尔（,Honeywell,）集成智慧家居,智能家居在中国,代表案例,杭州东方润园,东方润园,(Oriental Royal),，作为,2004,年的标王地块，是唯一紧邻钱江新城,CBD,核心区的一线江景顶级住宅，所处的地段坐拥最顶级的城市配套。,东方润园的开发商拥有超前的设计和开发理念，做足产品硬件的同时做好软性服务的配套，率前引进英式管家服务理念和首次在杭州引进顶级私人会所,上海鸿艺会,(,会所顾问,),。,同时，为了满足高端人士对于智能生活的需求，开发商高瞻远瞩的把握智能家居发展的趋势，,引进科技成果的前沿应用霍尼韦尔智能家居系统，打造华东地区首个真正实现数字化家居的智能尊邸,。,综合品牌应用案例,上海财富海景花园,智能家居在中国,财富海景花园位于上海浦东小陆家嘴金融贸易区核心,深谙领袖人物对格调与品位的不凡追求，将总统套房和国际豪宅的理念引入室内设计，用五星级标准装修精典人居。,因着对不凡品质的追求，众多供应商把财富海景花园看作是展示国际顶尖品牌的舞台：数万元的镀金龙头、十余万元的按摩浴缸、无齿轮,OTIS,新型电梯、德国旭格铝合金门窗和电动幕墙系统、被众多首脑和皇室选用的,JaDo,和,DornBracht,水龙头；,Villeroy&Boch,洁具；以及德国顶级的,SieMatic,橱柜与,Siemens,厨房电器等。无一不体现出令人称羡的华贵与尊崇，演绎着上品生活的精妙与瑰丽。,综合品牌应用案例,上海财富海景花园,智能家居在中国,最终智能家居设计涉及以下五个方面：智能照明、电动窗帘、影院室控制、集中触摸屏控制和安防监控系统。所用品牌如下：,德国莫顿,INSTABUS EIB,智能照明系统；,法国尚飞智能电动窗帘控制系统；,英国,B&W7.1,声道家庭影院系统；,快捷,CREATOR,集中控制系统；,上海诚丰闭路监控系统。,目 录,智能家居概述,智能家居在中国,知名品牌和相关项目案例,智能家居目前在市场应用的切入点,智能家居在中国,国内智能家居目前仅适合于少量豪宅；,即使豪宅项目引入，也需要适量考虑成本和利润的相关性；,建议引入智能家居的项目考虑两个角度作为切入点。,可以,提供菜单式装修标准,，供客户选择是否选用全套的智能家居系统，单独为某一套提高标准打造极致，起到标签作用即可，其余只需按照市场常规在后期装修时结合成本统筹考虑。,如果想将“智能家居”这个概念作为项目的卖点之一，使得建设成本投入能最大限度转化为产品价值，则必须做到符合主流行业标准。即至少完整地安装了所有必备系统，且至少选装一种可选系统，,打造真正的“智能家居”,。,