北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告.ppt

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V.S.住宅,在以居住功能为主导、商务氛围不足的回龙观板块，与住宅相比，先天不足的商住公寓处境尴尬,商住公寓,“住宅禁商”的取消，使商住公寓在其内部的竞争、与中低端写字楼的竞争之外，受到在产权年限、生活成本等方面更具优势的住宅产品的冲击。,且回龙观是一个以居住功能为主导的内聚型生活社区，商务氛围有待培育，在区域市场上，商住公寓并未体现出明显超越住宅产品的价值，处境尴尬。,住宅,在产权年限、生活成本等方面具有先天优势，且区域市场成熟，市场表现平稳；,但在居住功能上，由于受到70/90的限制，打造舒适大户型的空间较小。,物业类型,产权年限,生活成本,政策限制/风险,区域市场表现,水,电,气,售价（元/平米）,住宅,70年,3.7元/吨,0.488元/度,1.9元/立方米,70/90,1000012000,商住公寓,50年,6.1元/吨,0.810.87元/度,“住宅禁商”取消,1000011000,3,商住公寓突破方向,虽然商住公寓兼具商务与居住功能，但回龙观板块居住氛围成熟，商务氛围较弱，在同时面临激烈市场竞争与政策风险双重压力之下，建议本项目商住公寓产品选择居住功能为突破口。,居住功能,避开住宅90平米以下的主力面积区间，打造高品质舒适大户型产品。,商住公寓主打城市精品小户型，提高商住公寓变现能力，减少市场风险。,售价与后期生活成本明显高于普通住宅，与区域客群不匹配。,与城市发展及市场趋势一致，可相对减少市场风险。,打造城市精品居住小户型，增加产品附加值，提高变现能力，是商住公寓对抗政策风险的重要措施；,在本项目中住宅与商住公寓并存，需要对这两类产品在居住功能上进行差异化定位：,商住公寓：高性价比城市精品公寓,住宅：宜居舒适型创新产品,冲突,方向1.,方向2.,4,伟业认为,回龙观板块商住公寓潜在供应较大，而区域商务氛围有限，偏商务功能的产品在本区域内既无可借势的区域氛围，又将面临较激烈的市场竞争与政策风险，因此不建议打造偏商务功能的商住公寓产品。,在住宅市场上，商住公寓与住宅产品相比，有明天的先天短板，因此偏居住功能的商住公寓，在定位上要与住宅产品形成明显差异化，并尽可能提高性价比，以弥补其先天的不足，减少市场风险。,5,问题 2.90平米以下住宅市场竞争激烈，如何化解？,“70/90”对房地产市场影响,高层居住品质降低,产品同质化,严重,中小户型价格受抑制,小户型价格受抑制：该政策将大量增加市场上,90,平米以下小户型的供应量,居住品质会降低：标准层户数将增多，相互干扰较大，居住的私密性受影响,高档社区难以出现，仅有,30%,的户型面积能达到,90,平方米以上，则市场上不太可能再出现纯粹的大户型高档社区,市场上户型差异性不大，,90/70,后小户型陡增，势必造成产品同质竞争,供应结构变化,消费者观望，部分在售楼盘滞销。开发商放缓工程建设速度，选择更好的时间入市。,短期之内推出的新盘量减少，也造成短期供应量减少。,6,90/70政策研究-开发商的应对策略,90/70政策逼迫开发商在产品研发方面展开激烈竞争,万科的应对策略：加快了住宅产业化的研究,政策出台之前：推出针对青年及首次置业者的产品蚂蚁工房,政策出台后：,产品创新：90平米的三房两厅,代表项目：天津万科假日风景（Cooper洋房）、上海白马花园（Mini情景花园洋房）,低价入市，占领小户型市场,08年推行工业化住宅产品（万科天津东丽湖项目）,全面推行精装修：2009年以后实现全部精装修交房,9,本项目开发针对70/90的初步策略,伟业认为：,首先面对的是产品同质化竞争，随着政策的执行，不可避免的大量中小户型产品的上市，最直接有效的方式就是对产品进行创新，提高产品竞争力,提高项目综合竞争力，从项目的配套、景观、物业服务等提升项目整体品质以化解单一的产品竞争,充分利用中大户型的开发，有效提升中小户型的价值,10,终期汇报,项目定位,初步规划形式与指标建议,商业业态规划建议,价格建议,经济测算,附件：典型案例望京嘉茂购物中心,11,终期汇报,项目定位,初步规划形式与指标建议,商业业态规划建议,价格建议,经济测算,附件：典型案例望京嘉茂购物中心,12,项目定位,在上一阶段区域研究、市场调研的基础之上，经过双方沟通交流，对前期初步的项目定位中的物业组合做出以下调整：,D02,：,商业住宅写字楼，以商业为核心物业，打造以商业为主导的区域综合体,F05,、,F06,：,将,F06,与,F05,两个地块统筹考虑，打造回龙观升级版大型居住社区,住宅商住公寓商业配套，住宅为核心物业,13,项目定位D02,整体定位,形象定位,区域首个以商业为核心、复合了居住与办公功能的城市综合体,上奥淘乐镇,集中商业,&,特色步行街，升级区域原有商业模式；,办公功能与居住功能的加入，增加本项目的复合性，同时使各物业相互促进，提升项目整体价值；,在区域功能转型的节点上，占据突出的区位交通优势，开发商具有近十年区域开发经验,作为区域首个城市综合体，本项目天时地理人和，将成为本区域的新地标！,14,项目定位D02,产品定位,客群定位,商业,（核心物业）,一站式综合性休闲购物广场,打造集中商业与特色步行街相结合的多元购物空间；,将百货、超市、餐饮、休闲娱乐等多种业态有机结合，打造综合性休闲购物场所，满足客群一站式消费需求；,跳出区域传统商业模式，树立区域商业新标杆；,核心物业的成功运营，将大大提升项目其他物业品质。,工作日以本区域及周边的地缘性客群为主，生活型目的性消费较突出；,周末及节假日客群辐射范围扩大，借助便捷的轨道交通，在原有地缘性客群基础上，吸引其他区域客群进行综合性休闲购物活动,写字楼,区域标准办公典范,打造区域首个标准写字楼产品，增强本项目作为区域综合体的功能性，提升项目形象与价值。,售：投资者为主，部分上地总部办公的中下游中小企业自用；,租：上地上地总部办公的中下游中小企业为主，部分为区域内生活服务型中小公司。,住宅,城市精品住宅,利用先天的区位交通优势以及综合体强大的配套功能，打造区别于区域传统居住产品的城市精品住宅：户型适中、功能升级、配套完善、兼具宜居与投资价值。,本区域及周边的地缘性升级客群为主，部分城市扩张客群及投资客。,15,项目定位F05,&,F06,整体定位,形象定位,功能与形象全面升级的宜居社区,从产品、配套、景观、物业服务等各个方面提升项目整体品质，使本项目成为区域品质住宅的新标准,上奥未来城,产品定位,客群定位,住宅,（核心物业）,宜居舒适的升级版居住产品,面对区域现实需求，在,70/90,的规范之下，增加,70,小户型的功能性，并通过提高,30,大户型的品质来进一步提升小户型产品价值，完成对区域原有居住产品的升级。,以本区域及周边的地缘性升级客群为主，部分城市扩张客群。,商住公寓,城市精装小户型,以小户型、低总价、高性价比的偏居住功能的商住公寓产品，应对激烈的市场竞争与政策风险，并与本项目宜居舒适的住宅产品形成差异化，规避内部竞争。,以周边区域及城市扩张带来的年轻客群为主，部分投资客群。,16,终期汇报,项目定位,初步规划形式与指标建议,商业业态规划建议,价格建议,经济测算,附件：典型案例望京嘉茂购物中心,17,D02 初步规划形式和指标建议,建筑类型,占地,（万平米）,建面,（万平米）,容积率,建筑密度,层数,住宅,2.2,6,18,集中商业,1.75,6.90,4,商业街,0.79,0.63,主体一层局部两层,底商,0.17,0.17,1,办公楼,0,2.0,10,其它(道路等）,0.29,0,0,小计,5.2,15.7,3,49%,18,D02商业综合体规划建议,办公楼,集中商业,集中商业,商业步行街,住宅,住宅,住宅,住宅,19,集中商业初步指标,商业体,面积（平层）,（单位：平米）,开间,（单位：米）,进深,（单位：米）,层高,（单位：米）,层数,A,3500,64,56,4,4,B,9600,B1：56,B2：162,B1：56,B2：40,4,4,C,2800,70,40,4,4,广场上空,500,20,40,4,3,小计（平层）,一层：1.67万平米；二四层：1.72万平米/层,合计（总建面）,6.9万平米,A,B1,广场上空,C,B2,20,集中商业建筑建议平面,商业体型L型布置，在南向争取最大的展示面。,平面布置尽量方正，方便商业布置及动线组织。,步行街入口与商业入口结合布置，流线各自独立，避免人流分流。,集中商业布置扶梯，设计人性化。,平面图,自动扶梯,自动扶梯,自动扶梯,自动扶梯,自动扶梯,21,超市主体布置于地下一层，地上部分为超市外租区，放大超市的商业价值。主入口设置与A区。,超市通过外租区与百货部分互动，加强联系，形成统一商业形象。,B区空间方正，连续性强，方便与A、C区联系，通过扶梯以及连廊将空间联系。,在主要的交通点设置休息区，方便人流停顿与休憩，在考虑人性化设计的同时为商业聚集人气。,集中商业建筑建议平面,平面图,自动扶梯,自动扶梯,自动扶梯,自动扶梯,自动扶梯,超市入口,A,B,D,C,连廊,广场,广场,广场,22,集中商业平面交通组织,一层主要实现临街商业内部、购物中心的连通以及内部商业街的人流互动交通组织,特别是临街商业部分，考虑到垂直分割，逛完临街商业的的人流可以方便直接进入购物中心部分，而内部的人流也可以很方便的出入临街商业，这样便增加了人流以及商业间的互动。,内部交通主要的流线采用内街布置。,交通核,人流动线,临街商业,23,商业步行街建筑建议,商业街布置与人流必经的途径结合设计，同时联系集中商业、住宅等各个功能区；,商铺划分以,30,50,平米为主，局部,2,层面积稍大。,商铺面积,个数,总面积,约30-150平米,150,约6300平米,1层商铺,2层商铺,24,商业步行街建筑建议平面,结合基地的主要出入口布置商业步行街，使人流穿行。,街宽8米，以一层商铺为主，局部两层。,局部放大作为广场，以聚集人流，同时增加空间的丰富性。,商业街的交通流线在开口处与集中商业互动结合。,25,步行街入口处设置广场，增加引导性。,广场、步行街及集中商业结合布置，增加人流积聚性。,广场设置主体景观，以提升项目的标志性。,单层步行街加顶，增加商业街的档次及品质以及对外界气候的抵御力。,商业步行街建筑建议平面,26,步行街建筑设计建议立面,立面风格建议采用简洁现代风格，为后期商铺的入驻预留足够的展示空间。,27,住宅区建筑设计,居住区主要出入口,1,3,4,2,28,D02居住区经济技术指标,两梯两户,两梯三户,两梯四户,小计,住宅,单元数,6,7,3,11,层数,18,18,18,18,面积区间,（单位：平米）,90-120的三居、四居,5090,一居、二居、三居,5090,一居、二居、三居,户数,约220户,约380户,约220户,约820户,楼号,3号楼2个单元、4号楼,3号楼3个单元、1号楼,2号楼,备注,1#楼4单元、2#楼3单元、3#楼5单元、4#楼4单元，合计4栋楼。,29,标准层平面,写字楼基本平面与指标,写字楼办公部分,标准层平面的面积大小控制在,1200-1500,；,分割面积在,60-150,；,进深在,10m,左右；,层高在,4m,左右，可预留一层层高为,4.5m,左右，以应对特殊需求；,核心筒归边，所占面积控制在,23%,左右。,地下停车位：,100,个,停车位,人流,车流,30,F05地块方概念案建议,1,5,6,9,3,4,7,8,2,12,13,18,19,11,14,17,20,10,15,16,21,22,23,24,两梯两户,两梯三户,小计,单元数,22,52,74,层数,11,11,11,面积,区间,100-140平米,三居、四居,60-90平米,一居、二居,户数,484,1716,2200,楼号,2、8、9、1014#,1、37、1524#,24栋,31,F05经济技术指标,业态,占地,（万平米）,建面,（万平米）,容积率,层数,楼栋数,单元数,户数,住宅,15.6,35.2,2.28,11,24,74,2200,独立商业,0.8,0.8,1,1,小计,16.4,36,2.2,32,F06 地块概念方案建议,商住公寓,商住公寓,商住公寓,商住公寓,商住公寓,普通住宅,普通住宅,普通住宅,普通住宅,底商,集中商业,学校,1,5,6,9,3,4,7,8,2,33,F06经济技术指标,物业类型,占地,（万平米）,建面,（万平米）,容积率,层数,楼栋数,单元数,户数,住宅,3.53,5,18,4,11，其中：,1号楼2个单元,2号楼2个单元,3号楼4个单元,4号楼3个单元,约620户,商住公寓,7,18,5,通廊式,约1100户,底商,0.7,0.7,1,小计,4.23,12.7,3,约1720,34,F06分项指标建议,两梯两户,两梯三户,两梯四户,小计,住宅,单元数,3,4,4,11,层数,18,18,18,18,面积区间,（平米）,120-140,三居、四居,80-110,二居、三居,60-80,一居、二居,户数,约110户,约220户,约290户,约620户,楼号,3号楼3个单元,3号楼1个单元、4号楼,1、2号楼,商住公寓,通廊式,建议面积分割为：4050平米零居或一居，6070平米小两居,35,终期汇报,项目定位,初步规划形式与指标建议,商业业态规划建议,价格建议,经济测算,附件：典型案例望京嘉茂购物中心,36,商业现状,规划方向,回龙观西部区域由于发展较早，成熟度较高，形成了包括华联、北店等集中型商业，但形式传统，同质化竞争较激烈。,跳出区域现有传统的商业模式，定位为大型购物中心及主题街区式商业，集购物、,休闲、娱乐、餐饮于一体的Shopping Mall,。,餐饮业在回龙观经营情况相对较好，港龙商业中心、育知西路及育知东路等新老餐饮街可辐射整个回龙观板块的西部商圈,打造一条融合中餐、西餐、休闲餐饮于一体的个性化餐饮街，品种多样化，满足于各阶段消费人群,商业发展单一化，以满足区域日常消费为主，缺少休闲娱乐场所,商业业态多样化，满足区域内各年龄段的消费需求，消费者在本区域就可体会到一站式的购物的便捷性,现有商业以低端及中低端商业为主,规划后以中端商业为主，中商端商业为特色的经营策略,37,现有商业:,规划商业:,上班族,（中青年、中年),老年人,上班族,（中青年、中年),老年人,高校教师,客户特征,需选择其它区域,大部分选择其它区域,基本满足,满意度,物美大卖场、华联超市、餐饮街、华联百货、星美影院、自然之美,物美大卖场、华联超市、餐饮街、华联百货、星美影院、自然之美,物美大卖场、美廉美超市,华联百货、北店万意,现购物场所,工作日,未来购物场所,购物习惯,消费特点,百货、超市、餐饮、影院、健身、KTV、,特色休闲娱乐,餐饮、超市、百货、KTV、影院、健身,超市,超市、百货商场,目的型,消费型,消费型,目的型,周末节假日,消费时间,下班时间,全天,上班时间,本项目,回龙观目标客户,38,回龙观文化居住区,核心辐射圈,辐射圈,上地,西二旗清河,西三旗小营,核心辐射区,次级辐射区,距离：地块周边,1.5-2,公里范围内,区域：主要包括回龙观区域,距离：地块周边,5,公里范围内,区域：囊括了包括上地、西二旗,-,清河、西三旗,-,小营区域,八达岭高速,城铁13号线,辐射范围,次级辐射圈,本区域消费人群,区域周边及周边办公人群,地铁沿线居住及办公人群,39,商业物业初步规划方案,位置,物业形式,建筑形式,面积(),A区,购物中心,独体商业,17264,B区,37724,C区,11000,D区,商业街,独立商铺,6404,E区,临街商铺,住宅底商,1668,回龙观城铁站,同城街,育知东路,A,B,C,D,E,E,住宅区,40,商业物业规划依据,随着回龙观及周边区域的发展，住宅放量增多，区域人口还将稳步上升。近几年随着本区域,中档住宅的陆续放量,，区域内,中端及中高端消费人群增多,，对,中档、中高档商业的需求明显增加,。而区域内现有的商业模式,以中低档为主,，因此，本项目跳出原有竞争，打造区域新型,中档或中高档,商业类物业将会获得较大的发展空间。,本项目区域内未来,办公类物业体量会逐年增加,，区域内商务人群数量也会随之增加。而本区域内目前,缺少相应的商务配套,类商业，所以发展,商务配套类商业具有一定的市场可行性,。,本项目规划有,大体量的住宅产品,，为了方便业主日常购物，发展本项目,住宅配套类商业也是必不可少的,。,本项目,地块临街展示性好,，未来规划道路的建成通车，将大大提高区域内交通的便利性，对于本项目,商业规划具有强劲的交通便捷性支持,。,41,集中商业&商业街,一站式综合性休闲购物广场,42,集中商业基本建筑形式,A,B,C,技术指标,建 筑 形 式,规 模,65988平方米,建筑布局,A、B区为地上4层 地下二层,C区为地上4层 地下一层,A区,单层：,4316,总面积,17264,B区,单层：,9431,总面积：,37724,C区,单层：,2750,总面积：,11000,楼层规划,A区,B1超市卖场,1F超市卖场,专业市场,2F专业市场,3-4F影院,B区,B1超市卖场,1-4F 百货主力店,C区,1-2F特色餐饮,3F健身,4F KTV,43,适应商场的主力商户的要求,适应人流导向的要求,满足商场公共空间的需求,制定合理的商场实用率,合理利用每块地段,根据产品功能划分原则，针对本项目实际情况，考虑开发商整体租售运作计划,业态分割应满足以下几个基本原则,产品功能划分建议,基于以上种种情况，我司对本项目的业态规划建议提出可行性方案，业态分割如下：,44,集中商业业态建议B1,北,B1,超市、专业市场主入口,娱乐餐饮主入口,百货主力店主入口,辅入口,停车场,超市,卖场,超市,卖场,经营业态,占用面积,超市卖场,13747,停车场,2750,45,经营业态,占用面积,超市卖场,2158,专业卖场/,折扣卖场,2158,百货主力店,9431,精品餐饮店,2750,集中商业业态建议F1,北,F1,超市、专业市场主入口,娱乐餐饮主入口,百货主力店主入口,辅入口,超市卖场,百货主力店,精品餐饮店,专业卖场/折扣卖场,46,集中商业业态建议F2,北,F2,超市、专业市场主入口,娱乐餐饮主入口,百货主力店主入口,辅入口,百货主力店,精品餐饮店,专业卖场/折扣卖场,经营业态,占用面积,专业卖场/折扣卖场,4316,百货主力店,9431,精品餐饮店,2750,47,集中商业业态建议F3,北,F3,超市、专业市场主入口,娱乐餐饮主入口,百货主力店主入口,辅入口,百货主力店,健 身,影 院,经营业态,占用面积,影院,4316,百货主力店,9431,健身,2750,48,集中商业业态建议F4,北,F4,超市、专业市场主入口,娱乐餐饮主入口,百货主力店主入口,辅入口,百货主力店,KTV,影 院,经营业态,占用面积,影院,4316,百货主力店,9431,KTV,2750,49,主力业态支持性分析,商业主题业态支持性分析,业态类型,需求面积,（平方米）,示例商户,经营范围,家电,4000-10000,国美、大中、苏宁、盛兴、永乐、百思买、鹏润电器,家电、数码、手机等,百货,15000-60000,晨曦百货、新世界百货、华联商厦,服装、服饰、化妆品、珠宝、家电、超市、餐饮,卖场,10000-20000,家乐福、乐购、世纪联华、物美、旺市百利、沃尔玛、华普、家世界、华堂、易初莲花,食品、非食品、家电、家居、服装等,专业卖场,10000-30000,百安居、宜家、美克美家、克拉斯、曲美、伊力诺依、家福特、红星美凯龙、东方家园,家居、家具、建筑材料,健身,2000-6000,中体倍力、青鸟、浩沙、宝迪沃、25小时健身、宝力豪、星期天健身,瑜伽、舍宾、器械、舞蹈及其它体育运动,折扣卖场,10000-50000,365折扣广场、上品折扣、奥特莱斯、LCX国际精品折扣广场、万霖折扣店,品牌服装、服饰、珠宝、箱包,影院,3000-20000,星美院线、新影联,宽屏影院、3D影院等,以上图表为主力业态商户示例列表，表中数据显示出本项目商业可以规划的主力业态示例商户的基本数据需求，表中数据说明：,由于本项目商业体量较大，故其所涵盖之商业业态类型将呈多元化的形势发展，而巨大的商业体量势必需要数目较多的主力店商户予以填充。,本项目聚集的大量主力店商户可以为本项目商业的成功运作提供较为完善的商业氛围。,不同业态类型的主力店商户亦与本项目商业主题多样性特点相互依托。,50,业态类型,需求面积,（平方米）,示例商户,经营范围,快餐,100-500,麦当劳、肯德基、味千拉面、真功夫、赛百味、永和大王、面爱面、呷晡呷晡,西式快餐、拉面、中式快餐,休闲餐饮,150-500,星巴克、上岛、西提岛、五福茶艺、天福茗茶、仙踪林、好利来、味多美等,咖啡、茶艺、酒吧、西点,大型餐饮,2000-6000,金鼎轩、渔公渔婆、谭渔头、俏江南、渝信川菜、味道江湖等,川、粤、鲁等各菜系,美容美发,200-1000,审美、克里蒂娜、京都微微、新仙娜、依贝佳,美容、美发、美体、SPR,便利店,50-100,7-11、快客、物美等,日用便利店,眼镜专卖店,100-200,宝岛、大明、雪亮、雅视1000,配镜、验光,药店,100-1000,同仁堂、汉方堂、永安堂、天天好大药房、好得快,药品、医疗器械,配套,50-150,柯达、富士冲印、伊尔萨、普兰德、福奈特、,冲印、洗衣,辅助业态支持性分析,商业主题业态支持性分析,以上图表为辅助业态商户示例列表，表中数据显示出本项目商业可以规划的辅助业态示例商户的基本数据需求，表中数据说明：,本项目物业类型丰富，蕴含了写字楼、商业、住宅等多个物业形态，而辅助业态的进驻成为各物业不可或缺的服务性配套业态。,本项目辅助业态商户是主力业态商户的有益补充，二者相互促进，互为依托。,辅助业态种类繁多，体量相对较小，其丰富多样的业态亦可为本项目塑造多样化的商业类型提供较为充足的业态支持。,51,集中商业经营模式初步建议,经营模式,利,弊,本司建议,开发商自行管理,节省资金,前期投入较大,专业性较弱,回龙观仍是中高端中端商业相对陌生区域，欲打造超越区域原有商业物业的升级产品并经营成功，伟业建议：应委托专业管理公司，打破商业经营者对本区域的陌生感，确保前期的成功招商与后期的长期成功运营。,统一管理、统一经营,委托专业管理公司,专业的租赁管理、营销管理、客户服务、物业管理,长期顾问费用较高,经验丰富，联动性强，快速招商,所有者、管理者与经营者有效的分离，优势互补，可保证和提高管理水平,52,主题商业街初步规划方案,主题商业街：6404平方米,位于购物中心东侧，以一层为主，局部二层建筑；,利用本项目自身地理位置的利好因素，将内部配套商业部分塑造成一条商业内街，将配套商业完整的组合在一起进行整体业态规划。,主要经营：,业态,需求面积（,）,特色服装服饰,30-50,箱包,10-30,珠宝首饰,10-20,钟表,10-20,家居用品,30-50,玩具,10-30,书店,30-60,休闲餐饮,50-100,回龙观城铁站,同城街,育知东路,二层,二层,距离短、繁华地段,回家必经之路,580m,2,1,850m,2,2,620m,2,1,780m,2,2,870m,2,1,1074m,2,1,53,回龙观城铁站,同城街,育知东路,二层,二层,距离短、繁华地段,回家必经之路,经营商家店铺示例图,购物广场,入口,54,主题商业街,200米时尚精品及美食娱乐的步行街，将会充分发自身优势，摆脱与城市的差距 将都市生活带回家中,让“区域的主人”不单纯购物，更喜欢享受逛街的乐趣。,55,主题商业街面积及售价初步方案,主题商业街开发策略：,小面积、低总价、低风险,降低投资门槛，迅速聚集投资者；,迅速销售，迅速回款,主题商业街总面积为：,6404,我司建议：,本项目单元铺位划定在,20-30,平方米之间的小铺位；局部二层建筑铺位划定在,50-100,平方米之间,以提高商铺的投资与变现能力，利于快速销售与快速回款,回龙观城铁站,同城街,育知东路,二层,二层,620m,2,1,780m,2,2,870m,2,1,580m,2,1,850m,2,2,1074m,2,1,620m,2,1,780m,2,2,870m,2,1,1074m,2,1,56,住宅底商初步规划方案,回龙观城铁站,同城街,育知东路,住宅底商：1668平方米,利用临街展示面好，人流流动性强等利好因素，将靠近特色商业街及项目北侧规划路旁建住宅底商，主要以周边住宅人群的日常消费为主。,位于D02地块北侧，住宅楼底端；,底商 858,底商810,57,回龙观城铁站,同城街,育知东路,A区,21580m2,经营超市、卖场、影院,B区,C区,620m,2,1,780m,2,2,870m,2,1,580m,2,1,850m,2,2,1074m,2,2,1,47155m,2,经营超市、主力百货,11000m,2,经营餐饮、健身、KTV,底商858m,2,底商810m,2,商业出租面积,79735平方米,商业出售面积,8072平方米,租售比,9.9：1,租金建议,主力百货,3.54元/（平米.天）,超市,22.5元/（平米.天）,餐饮,45元/（平米.天）,家居类,3.54元/（平米.天）,租售比例,58,新商业城市中心,新商业主义回龙观商业升级版,精品卖场、休闲卖场、家庭卖场,特色餐饮、休闲餐饮、家庭餐饮,体验娱乐、休闲娱乐、商务娱乐,59,本项目,多客层,多业态,多时段,多体验,购 物,休 闲,美 食,娱 乐,门户商业区,一站式,个性新潮,Shopping Mall,独俱匠心,个性化的购物盛宴每天都在这里上演,区域即将诞生,60,终期汇报,项目定位,初步规划形式与指标建议,商业业态规划建议,价格建议,经济测算,附件：典型案例望京嘉茂购物中心,61,市场比较法是将需要定价的对象与其在定价期间或之前发生交易的类似成交案例进行比较，再对这些类似房地产的价格做适当的修正，以此确定客观合理价格的方法。,利用市场比较法可对本项目的住宅、商住公寓及商铺等产品进行价格预判；,市场比较法价格预测流程：确定基准价格,基准地价调整,预期价格,由于区域内无可类比的写字楼产品，本项目写字楼产品价格主要参照周边区域写字楼售价及租金进行预判。,62,市场比较法测算步骤,依据：区域接近、产品结构相似、档次相当、销售节点接近,2、确定权重,3、专家打分,4、形成基准均价,依据与项目的竞争关系，评定指标：,和项目距离的远近,客户重叠度,比准指标：,区位类：区域印象,/,发展前景,/,周边环境,/,交通规划,/,生活便利度,规划设计指标类：项目规模,/,容积率,/,建筑类型,/,商业配套,户型结构类：户型面积,/,实用性,/,采光通风,/,户型创新,品质展示类：建筑外观,/,物业管理,/,交楼标准,项目品牌类：发展商品牌,/,专业阵容,5、调整基准均价,1、选取可比项目,63,D02,富力桃园,新龙城,旭辉奥都,紫金新干线,可比楼盘：,市场结构、规模相似,2007,年以来的已售和在售项目,主要参考楼盘：紫金新干线,次要参考楼盘：,新龙城（尾盘）、富力桃园、旭辉奥都,2,D02住宅价格预测选取可比项目,选择原则：,1,64,确定权重,楼盘名称,楼盘描述,权重,均价,主要参考,60%,紫金新干线,地段：霍营城铁站东北出口,500,米,规模：,70,万平米,面积区间：,50-160,平米,开放时间：,2008,年,4,月,60%,8500元/平米,次要参考,40%,富力桃园,地段：西三旗环岛向东,300,米,规模：,25,万平米,面积区间,:80-120,平米,开放时间：,2008,年,1,月,15%,12000元/平米,新龙城,地段：龙泽,-,回龙观城铁站南侧,规模：,80,万平米,面积区间：,80-140,平米,开放时间：,2007,年,15%,11000元/平米,旭辉奥都,地段：立水桥站向南,500,米,规模：,25,万平米,面积区间,:50-120,平米,发售时间：,2007,10%,10500元/平米,65,形成基准均价,D02地块住宅基准均价：10003元/平米,楼盘名称,均价,（元/平米）,对比得分,比准均价,（元/平米）,权重,权重均价（元/平米）,紫金新干线,8500,0.9,9444,60%,5667,富力桃园,12000,1.1,10909,15%,1636,新龙城,11000,1,11000,15%,1650,旭辉奥都,10500,1,10500,10%,1050,66,F05、F06住宅价格预测选取可比项目,F06,富力桃园,矩阵,旭辉奥都,紫金新干线,可比楼盘：,市场结构、规模相似,2007,年以来的已售和在售项目,2,选择原则：,1,F05,次要参考楼盘：,矩阵（售完）、,富力桃园、旭辉奥都,主要参考楼盘：紫金新干线,67,确定权重,楼盘名称,楼盘描述,权重,均价,主要参考,60%,紫金新干线,地段：霍营城铁站东北出口,500,米,规模：,70,万平米,面积区间：,50-160,平米,开放时间：,2008,年,4,月,60%,8500元/平米,次要参考,40%,富力桃园,地段：西三旗环岛向东,300,米,规模：,25,万平米,面积区间,:80-120,平米,开放时间：,2008,年,1,月,15%,12000元/平米,矩阵,地段：项目地块西北角,规模：,23,万平米,面积区间：,50-120,平米,开放时间：,2007,年,15%,8500元/平米,旭辉奥都,地段：立水桥站向南,500,米,规模：,25,万平米,面积区间,:50-120,平米,发售时间：,2007,10%,10500元/平米,68,形成基准均价,F05、F06地块的住宅基准均价：9098元/平米,楼盘名称,均价,（元/平米）,对比得分,比准均价,（元/平米）,权重,权重均价,（元/平米）,紫金新干线,8500,0.95,8947,60%,5368,富力桃园,12000,1.2,10000,15%,1500,矩阵,8500,1,8500,15%,1275,旭辉奥都,10500,1.1,9545,10%,955,69,D02,佰嘉城,冠庭中心,东方郁金香,东亚上北,可比楼盘：,市场结构、规模相似,2007,年以来的已售和在售项目,次要参考楼盘：,东方郁金香（精装）、佰嘉城、冠庭中心,2,商住公寓价格预测选取可比项目,选择原则：,1,F06,F05,主要参考楼盘：东亚上北,70,确定权重,楼盘名称,楼盘描述,权重,均价（元/平米）,主要参考,60%,东亚上北,地段：霍营城铁站东北出口,500,米,规模：,24,万平米,面积区间：,50-90,平米,开放时间：,2007,年,12,月,60%,10100,次要参考,40%,东方郁金香,（精装修）,地段：立水桥站东南,500,米,规模：,4,万平米,面积区间,:50-120,平米,发售时间：,2008.3.15,20%,12500,冠庭中心,地段：八达岭高速出口,400,米,规模：,8000,平米,面积区间：,120-190,平米,开放时间：,2007,年,4,月（已售完）,10%,9800,佰嘉城,地段：八达岭高速出口北,800,米,规模：,3000,平米,面积区间,:80-120,平米,开放时间：,2007,年,10%,8800,71,形成基准均价,F05、F06地块商住公寓基准均价：9202元/平米,楼盘名称,均价,（元/平米）,对比得分,比准均价（元/平米）,权重,权重均价（元/平米）,东亚上北,10100,1.15,8783,60%,5270,东方郁金香（精装）,12500,1.3,9615,20%,1923,冠庭中心,9800,0.95,10316,10%,1032,佰嘉城,8800,0.9,9778,10%,978,72,D02,佰嘉汇,东区旺角,东亚上北,可比楼盘：,商铺类型、位置相似,2006,年以来的已售和在售项目,次要参考楼盘：东区旺角、佰嘉汇,2,D02底商价格预测选取可比项目,选择原则：,1,F06,F05,主要参考楼盘：东亚上北,73,确定权重,楼盘名称,楼盘描述,权重,均价（元/平米）,主要参考,60%,东亚上北,地段：霍营城铁站东北出口,500,米,规模：,24,万平米,商业形态：商业街（住宅底商）,面积区间：,100-200,平米,发售时间：,2007,年,11,月,60%,18800,次要参考,40%,东区旺角,地段：立水桥站东南,500,米,规模：,3.4,万平米,商业形态：商业街（独栋）,面积区间,:500-900,平米,发售时间：,2006,年,20%,10000,佰嘉汇,地段：八达岭高速出口北,800,米,规模：,8,万平米,商业形态：商业街（住宅底商）,面积区间,:80-150,平米,发售时间：二期,2007,年,12,月,20%,12400,74,形成基准均价,D02地块底商基准均价,：,18329元/平米,楼盘名称,均 价,（元/平米）,对比得分,比准均价,（元/平米）,权重,权重均价,（元/平米）,东亚上北,18800,1.05,17905,60%,10743,东区旺角,10000,0.65,15385,20%,3077,佰嘉汇,12400,0.55,22545,20%,4509,75,佰嘉汇,东区旺角,东亚上北,可比楼盘：,商铺类型、位置相似,2006,年以来的已售和在售项目,次要参考楼盘：东区旺角、佰嘉汇,2,F05、F06底商价格预测选取可比项目,选择原则：,1,F06,F05,主要参考楼盘：东亚上北,76,确定权重,楼盘名称,楼盘描述,权重,均价（元/平米）,主要参考,50%,东亚上北,地段：霍营城铁站东北出口,500,米,规模：,24,万平米,商业形态：商业街（住宅底商）,面积区间：,100-200,平米,发售时间：,2007,年,11,月,50%,18800,次要参考,50%,东区旺角,地段：立水桥站东南,500,米,规模：,3.4,万平米,商业形态：商业街（独栋）,面积区间,:500-900,平米,发售时间：,2006,年,30%,10000,佰嘉汇,地段：八达岭高速出口北,800,米,规模：,8,万平米,商业形态：商业街（住宅底商）,面积区间,:80-150,平米,发售时间：二期,2007,年,12,月,20%,12400,77,比准均价测算,F05、F06地块底商基准均价：16679元/平米,楼盘名称,均 价,（元/平米）,对比得分,比准均价,（元/平米）,权重,权重均价（元/平米）,东亚上北,18800,1.1,17091,50%,8545,东区旺角,10000,0.75,13333,30%,4000,佰嘉汇,12400,0.6,20667,20%,4133,78,调整基准均价调价假设,住宅：,2004年-2007年全市住宅价格平均年增长率为17%,回龙观区域的典型项目矩阵的平均年增长率为21%,由于国家对房地产的宏观调控效应逐渐显现，2008年上半年北京小户型项目开始集中放量，房价增长趋缓。因此，根据谨慎稳妥的原则，我司将未来住宅市场年增长率设为10%，来对基准价格进行调整。,79,商住公寓：,本项目商住公寓定位为偏居住功能的城市精装小户型产品，其价格涨幅可参照住宅市场。,商铺：,基于北京市和回龙观区域的市场形势，设未来商铺市场年增