房地产基础知识培训最终.ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,房地产专业知识培训内容,（入行）,房地产开发程序,房地产基础知识,建筑知识,涵盖内容,房地产开发知识,房地产开发程序,房地产开发政策与管理,房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。,确定房地产开发项目，应当符合土地利用整体规划、年度建设用地计划和城 市规划、房地产开发年度计划的要求。应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。房地产开发土地应当以出让方式取得，但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。,房地产开发政策与管理,房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同、开发期限满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金,20,以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工延迟的除外。,房地产开发企业开发建设的房地产项目应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑勘查、设计、施工的技术规范以及合同的约定，并应当对其开发建设的房地产项目的质量承担责任，勘查、设计、施工、监理等单位也应当按有关法律法规的规定或合同的约定承担相应责任。房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，否则将不可交付使用。,房地产管理部门及各种证件,取得土地确定建筑确定户型、面积-招标建筑公司、开工竣工验收后,国有土地使用权证书（国土资源厅）,建设用地规划许可证（土地局）,建筑工程规划许可证（建设厅、建委）,建筑工程施工许可证（建设厅、建委）,商品房销（预）售许可证（房管局、质检站）,房地产开发管理,规划设计：小区内景观、住宅楼、公共建筑的设计、搭配布局等。,工程预算：按照国家规定基本建设工程预算是同建设程序分阶段进行的。基本建设工程预算可以分为两类：,1,）概算：可行性研究投资估算、初步设计概算。,2,）预算：施工图设计预算、施工预算。基本建设工程预算是上述估算、概算和预算的总称。,有关房地产的类型,-,按程度划分,生 地：,是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；,毛 地：,是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房,屋的土地；,熟 地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上 进行房屋建设的土地；,在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地,产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；,现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地,产，它可能是新的，也可能是旧的,有关房地产的类型,-,按建筑物的使用性质分类,居住建筑,工业建筑,公共建筑,农业建筑,居住建筑和公共建筑通常又被称为,民用建筑。,有关房地产的类型,-,按层数和高度的分类,此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。,有关房地产的类型,-,高层建筑的国际分类,一级市场：是土地市场，是土地供应市场（房地产增,量市场）；,二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进行,现楼交易或预售，实质上是房地产的开发 与市场销售的结合,(,房地产存量市场,),；,三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场。,有关房地产的类型,-,房地产市场分类,土 地,土地分为农用地,直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等,建设用地,指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等,未利用地。农用地和建设用地以外的土地。,规划设计类,土地使用年限,居住用地：七十年,工业用地：五十年,教育、科技、文化、卫生、体育用地：五十年,商业、旅游、娱乐用地：四十年,综合或者其他用地：五十年,加油站、加气站用地：二十年。,建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（,%,）。,基底面积,覆盖率（,%,）,用地面积,什么是建筑覆盖率（建筑密度）？,规划设计,-,有关面积的概念,在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（,%,）。,总建筑面积,容积率,=,建设用地面积,容积率,4,高层,什么是建筑容积率？,在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（,%,）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。,各类绿地面积,绿化率（,%,）,=,用地面积,实用（套内建筑面积）面积,实用率,(%),建筑面积,什么是绿化率？,实用率,实用（套内建筑面积）面积,实用率,(%),建筑面积,建筑层数建筑层高楼层净高,建筑层数：,层高大于,2,2,米的楼板结构分层层数。,建筑层高：,相邻楼层楼,(,地,),面板之间的垂直距离。,楼层净高：,楼,(,地,),面至楼板结构底面之间的垂直距离。,平方米与平方尺的换算,国内：平方米,香港：平方尺,1,平方米,=10.765,平方尺,什么是房屋的基底面积？,房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。,建筑面积：,建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。,商品房销售面积,=,套内建筑面积,+,分摊的公用面积。,套内建筑面积,=,套内使用面积,+,套内墙体面积,+,阳台建筑面积,公摊面积：,1.,公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积,2.,各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的,50%,使用面积：,建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。,规划设计,-,有关面积的概念,使 用 率：,使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼,80%,、塔楼,75%,、写字楼,70%,商场,65%,使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。,实 用 率,：是套内建筑面积和住宅面积之比。,商品房销售面积,=,套内建筑面积,+,分摊的公用建筑面积,套内建筑面积,=,套内使用面积,+,套内墙体面积,+,阳台面积,套内墙体面积,=,公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井,。,分摊的公用建筑面积,=,套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数,公用建筑面积分摊系数,=,公用建筑面积,/,套内建筑面积总和,公用建筑面积,=,整栋楼的建筑面积,-,套内建筑面积,-,不应分摊的建筑面积,规划设计,-,有关面积的概念,有关面积的概念,容 积 率,：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。,(,总占地面积之比,),建筑覆盖率,：又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。,绿 化 率,：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。,绿地率：,是指规划建设用地范围内的全部绿化和植物水平投影之和与规划用地面积之比。不是所有铺了草的地方都算绿地，建筑外墙,1.5,米内和道路边线,1,米以内不得计入。,建筑知识,-,建筑结构,地基与基础,地基,天然地基,人工地基,基础,条形基础（承重墙下基础）,独立基础（柱下基础）,井格式基础（将柱下基础连接起来）,梁板式筏形基础（满堂式的板式基础）,箱形基础（由底板、顶板及若干纵横墙组成，中空部分可用作地下室）,基础作为建筑的重要组成部分，造价、工期都约占整个工程的三分之一,建筑结构工程常材料,砖,砖可分为普通粘土砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌砖等。,标准砖规格为,53115240mm,，平时所谓“砖墙”即指宽度为,240mm,的砖墙。,建筑砂浆,建筑砂浆是由胶凝材料、细骨料和水等材料组合而成。,混凝土是由胶凝材料、骨料、砂和水经合理混合后硬化而成的人造石材，,混凝土的强度大小通常是以混凝土标号（,50600,号不等）来表示的。,硅酸教盐水泥可分为,275,、,325,、,425,、,525,、,625,、,725,六个标号，标号越高强度越高，通常工程采用,425,。,剪力墙短肢剪力墙承重墙,剪力墙,剪力墙是指在结构体系中承受水平剪力的钢筋砼墙体,短肢剪力墙,短肢剪力墙是指截面象柱，墙体的长宽比较小，承受水平剪力的钢筋砼墙体，多采用异型墙柱的截面形式。,承重墙,承重墙是指除了承受自身荷载以外，主要是承受上部结构荷载的墙体,板式、塔式、蝶式、退台式、,建筑知识,-,建筑形态,板式建筑：指建筑平面外廓基本成矩形，其长边与短边之比大于或等于,2,的建筑，并且短边长度小于或等于,16,米。,板楼四大优点：,南北通透，便于采光通风,板楼均好性强,管理成本不高,面积使用率很高,板楼的两项缺点：,建筑密度低，房价高,户型格局不宜改造,塔式高层：住宅是指以共用楼梯、电梯为核心，布置多套住房的高层住宅。,塔楼的三大优势：,节约土地资源，房价较低,空间结构灵活，宜于改造,结构强度高，抗震性好,塔楼的两项缺点：,均好性差，居住密度高,面积使用率不高，存在灰色空间,蝶式高层：准确地讲蝶式住宅应被称为改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名,。,新派蝶式住宅的三大优点：,很好地解决了通风和采光的问题。,减小公共面积。,户型方正。,蝶式建筑也有自身的不足：,抗震性差；,建筑成本较高；,位于蝶头位置的房间无法做到南北通风，而位于蝶翅位置的南向房间受蝶头位置的影响，采光和私密性会受到一定的影响。,退台式花园洋房：是家家户户都有大型的空中花园的露台的,.,层层退台,露台顶上是没有遮掩,上可看天,下可看地,是针对特定少数阶层,采用西方的建筑形式和新的工程技术,新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润产品,相当于目前地产市场中的独栋别墅,.,没有风水问题,/,应该规避的（阳宅三要：门房灶）,1,、门：不可犯门冲：,原则：,户外、户内的任何,2,个门都不能直接相对（犯冲）,大门口正对长走廊是冲煞,大门不能正对厕门,大门不能正对客厅落地门窗,洗手间的门不能与厨房的门相对,洗手间的门不要对着通道、卧室的床头,房间进门的时候，不能直接从床尾直视床头,进屋子的时候不能直接看到洗手间,建筑知识,-,没有风水问题,没有风水问题（阳宅三要：门房灶）,1,、门：不可犯门冲：,反面案例：,洗手间的门直对卧室的床,入户门直对电梯间、消防通道；犯门冲,没有风水问题（阳宅三要：门房灶）,2,、房,床头上吊顶的话不能有横梁压床而过,厨厕最好不要相邻,床尾不能朝北（需注意户型设计时卧室门的位置）,厨厕最好不相邻，实在避免不了，则应设置不同向,/,不相邻的门以规避,没有风水问题（阳宅三要：门房灶）,水火相邻；中间应加一切菜台的位置规避,门灶相对，犯冲,3,、灶,水火不同线（最好是,L,型）；不可避免的话（小户型），则水火不相邻,门不对灶（犯冲煞）,没有风水问题（阳宅三要：门房灶）,4,、洗手间,洗手间的门不正对大门，不与大门相邻，不居于户型中央，不与厨相邻,房地产开发知识,综合开发程序,开发中的审批手续,综合开发概念,开发方式,项目投资构成和投资分析,开发知识,房地产综合开发,是指开发工作的全过程，从项目的筹划开始至计划立项、规划设计、项目审批、招标投标、工程实施、竣工验收直至交付使用。它的要求、内涵和目标包括如下几方面：房地产综合开发是以建设地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建设区域的市政设施和公用建设实行统一规划，综合配套，协调建设。在城市基础设施方面，要对交通道路、供水、排水、供电、供热、供气、邮电通讯等实行综合开发，供应量要和需求相适应。在建筑物功能方面，则要对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房，以及庭园绿化、道路交通，实行配套建造。房地产综合开发还要求在建设程序上严格按照客观规律办事，严格地按照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、基础设施、道路交通、主体建筑、配套房屋、庭园绿化、竣工验收、使用管理,的程序进行，做到各个建设环节互相衔接、层层扣住、协调发展，从而实现以最少的投入获得最大的建设收益，并为使用管理、日常服务奠定良好的基础。,房地产开发知识,房地产综合开发的概念,房地产综合开发的方式,房地产开发知识,单项开发,单项开发的项目一般规模比较小，功能单一，配套设施简便。这种项目往往在新区总体开发或老城改造中形成一个相对独立的项目。但其风格、外貌等要与整个开发区取得协调，并以较快的时间完成。单项开发包括房屋及其配套设施的建设，即供水、供电、供暖、煤气（或天燃气）、雨污水处理、通讯、消防等。这要求有很强的计划性，要求各个单项工程密切配合，共同行动，按照“先地下，后地上”的顺序安排各项施工。,房地产综合开发的方式,房地产开发知识,小区开发,在新城开发中，是指一个完整小区的综合开发。要求其在区域开发范围内功能完善，配套项目齐全，基础设施完善。在旧城改造中，则是指局部改建，即某一个相对独立的街坊的更新改造。,小区开发从功能上分有综合性和单一性两种；综合性的有经济贸易区，科技开发小区等。这些小区往往以经济技术开发项目为主，兼顾居住、文化福利设施。单一的开发小区则是指居住小区，一般以满足居住需要为中心进行住宅和相应的商业、市政、文教福利等配套项目建设,房地产综合开发的方式,房地产开发知识,成片开发,一般是指范围广泛、投入资金巨大、项目众多、建设期长的综合性开发。成片开发大到可以相近于开辟一个新城区，如上海浦东新区、郑东新区等都属于这种多功能的大规模开发。在成片开发中，房地产开发往往成为基础和先行项目，发挥其启动和引导作用。,综合开发程序,开发步骤,决策阶段,规模摸底,市场调查,寻找开发土地,建设施工阶段,前期阶段,领导决策,经济分析,用地性质,规划红线要求,容积率,道路及绿化,市政及公建配套,其他特殊条件,房地产开发知识,开发步骤,决策阶段,建设施工阶段,前期阶段,编制建设计划方案,申请建设用地,申请立项,三通一平,筹措建设资金,拆迁,委托 设计,自有流动资金,银行或其他金融机构贷款,发行证券或股票,预售商品房,综合开发程序,房地产开发知识,开发步骤,决策阶段,建设施工阶段,前期阶段,控制施工进度,加强质量监督,组织施工招标,资料汇总归档,市政公建配套,交付使用,竣工验收,综合开发程序,房地产开发知识,开发中的审批手续,建设用地规划许可证书,商品房销（预）售证书,国有土地使用权证书,建筑工程规划许可证,建筑工程施工许可证,房屋土地管理局,建设厅、建委,建设厅、建委,国土资源厅、规划局,土地局,房地产开发知识,通常的五证两书,国有土地使用证,是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。,建设用地规划许可证,是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。,建筑工程规划许可证,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。,建筑工程施工许可证,：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。,商品房销售（预售）许可证,是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。,住宅质量保证书,是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。,住宅使用说明书,是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。,项目投资构成和投资分析,土地成本,前期费用,建筑安装费用,项目销售及交易税,其他费用,土地出让金、土地补偿和拆迁安置费、市政配套和集资费,规划勘察设计费、三通一平费、工程招标及办理各项开工手续费,建安费、工程监理及质量监督费、小区配套及绿化费,（多层建安费一般800-1000元/平方米、高层1200-1500元/平方米）,项目管理费、不可预见费、开发企业利润、税金及利息,项目投资构成,房地产开发知识,三通一平：水通、电通、路通；路面平整,七通一平：路通、电通、气通、通信通、暖通、给水通、排水通；,路面平整,项目投资构成和投资分析,房地产项目投资经济效益的静态评价,房地产项目投资经济效益的静态评价是不考虑资金时间价值的评价方法。因其计算简单、方便，在项目的机会研究阶段、初步可行性研究阶段，以及建设期较短的小型项目评价上有广泛的应用。具体方法有：,投资收益率,投资收益率又称投资利润率或投资效果系数，主要用来评价项目的获利水平。其计算公式如下：,投资收益率,=,收益额,/,项目投资额,100%,式中：项目投资额是包括贷款利息的总投资；,收益额是房地产开发商品的销售净收入。如商品房销售净收入，土地使用权的转让净收入等。,房地产开发知识,The end,